Tribunale di Milano
TREDICESIMA CIVILE
VERBALE D'UDIENZA MEDIANTE COLLEGAMENTO DA REMOTO
DELLA CAUSA N. 31173 DELL'ANNO 2024
FRA
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. FRACCARI Parte_1 C.F._1
ER, elettivamente domiciliato in VIA TORTONA, 72 20144 MILANO presso il difensore avv.
FRACCARI ER TT
E
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_1
RI AN, elettivamente domiciliato in VIA FONTANA,22 MILANO presso il difensore avv. RI AN CONVENUTO
Oggi 25/11/2025 innanzi al giudice unico dott. Pietro Paolo Pisani, alle ore 11,30 sono comparsi:
Per l'avv.to FRACCARI ER Parte_1
Per , l'avv.to AN RI Controparte_1
Il giudice prende atto della dichiarazione di identità dei procuratori delle parti presenti identificando gli avvocati mediante esibizione dei loro tesserini dei Consigli dell'Ordine.
I procuratori delle parti collegati da remoto dichiarano che non sono in atto da parte loro collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del giudice, i difensori si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza. Il giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata.
I procuratori delle parti si riportano ai propri atti di causa e precisano le conclusioni e discutono in conformità ai propri atti e illustrano le loro difese e concordano e chiedono di essere esentati dalla presenza al momento della lettura della sentenza.
Il Giudice dato atto, si riserva in camera di consiglio.
Su invito del giudice, i difensori dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente.
In esito alla camera di consiglio il giudice alle ore 14,55, pronuncia l'allegata sentenza ai sensi dell'art.281 sexies cpc, mediante lettura del dispositivo e di sintetica motivazione ed allegazione a verbale e deposito contestuale. Verbale chiuso alle ore 15,00.
Il Giudice
Dott. Pietro Paolo Pisani
1 2 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del giudice Dott. Pietro Paolo Pisani ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 31173/2024 R.G. promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. FRACCARI Parte_1 C.F._1
ER, elettivamente domiciliato in VIA TORTONA, 72 20144 MILANO presso il difensore avv.
FRACCARI ER TT contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_1
RI AN, elettivamente domiciliato in VIA FONTANA,22 MILANO presso il difensore avv. RI AN CONVENUTO
- OGGETTO: impugnativa di delibera assembleare ex art. 1137, II comma c.c..
- CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale di causa del 25/11/2025 e in formato digitale depositate nel fascicolo telematico.
SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO omissis ex art. 58 co. 2 L. 69/2009 e art. 132 c.p.c. novellato
Si premette che la presente sentenza verrà redatta con motivazione stesa in forma concisa e sintetica in conformità anche con i criteri espressi dalla Corte di Cassazione, SS.UU., con la sentenza n. 642 del
16/01/2015.
Ci si limiterà pertanto ad una succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione potrà fondarsi su precedenti conformi.
Per quanto riguarda le domande, le eccezioni e le richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso il contenuto dell'art. 132 n° 4 c.p.c. e dell'art. 118 disp att. c.p.c., che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
La presente controversia è stata introdotta dalla signora con atto di citazione, Pt_1 Parte_1 regolarmente notificato, con il quale ha convenuto in giudizio il Condominio situato in Milano alla via
Civitali n. 41 per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Nel merito: - dichiarare nulla o comunque annullabile la delibera assembleare adottata in data 25 marzo 2025 ai punti 1, 3, 4 e 6; - a seguito delle dimissioni della Amministratrice e dell'inerzia dell'assemblea protrattasi per più di un anno e mezzo, nominare un amministratore ai sensi dell'art. 1129 c.c.; - In ogni caso, con vittoria di spese e compensi,
3 15% spese generali ex DM 55/2014, oltre I.V.A. e C.P.A. sugli imponibili, come per legge.”.
La causa veniva assegnata a questo giudice che con decreto n. 10236/2024 fissava la nuova udienza di prima comparizione delle parti avanti a sé per il 22.1.2025.
Alla suddetta udienza, l'avvocato presente per parte convenuta dichiarava di essersi costituita telematicamente nei giorni precedenti e entrambi i procuratori delle parti rappresentavano la pendenza di trattative tra le stesse.
All'esito, su richiesta di parte attrice, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione all'udienza del 25.11.2025 con assegnazione di termine alle parti fino a 10 giorni prima dell'udienza per il deposito di note conclusive.
Nelle more parte convenuta formalizzava la sua costituzione con memoria depositata in data 30.1.2025, chiedendo il rigetto delle domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto nonché per carenza di interesse ad agire.
Depositate le sue note conclusive, parte attrice precisava le conclusioni riportandosi a quelle rassegnate nel proprio atto introduttivo, che qui si si trascrivono integralmente: “Nel merito: - dichiarare nulla o comunque annullabile la delibera assembleare adottata in data 25 marzo 2025 ai punti 1, 3, 4 e 6; - a seguito delle dimissioni della Amministratrice e dell'inerzia dell'assemblea protrattasi per più di un anno e mezzo, nominare un amministratore ai sensi dell'art. 1129 c.c.; - In ogni caso, con vittoria di spese e compensi,
15% spese generali ex DM 55/2014, oltre I.V.A. e C.P.A. sugli imponibili, come per legge.”.
Parte convenuta, a sua volta depositava le note conclusive e precisava le conclusioni come da foglio depositato telematicamente che qui si trascrive integralmente: “Nel merito : respingere le domande attoree in quanto infondate in fatto e diritto, nonché per carenza di interesse ad agire. In ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari”.
All'udienza del 25.11.2025, precisate le conclusioni e discussa la causa, la stessa viene decisa con la presente sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Va preliminarmente esaminata la eccezione formulata tempestivamente, entro la prima udienza del giudizio, da parte convenuta di genericità della mediazione che la avrebbe resa non idonea a soddisfare la condizione di procedibilità del giudizio.
Sul punto va osservato che ad una agevole lettura della domanda di mediazione la stessa indica quali ragioni della pretesa la “opposizione delibera assembleare per errata imputazione delle spese relativamente ai punti
1,3,4,6”; e che parte attrice, come emerge dalla altrettanto agevole lettura del suo atto di citazione, chiede in via giudiziale di dichiarare nulla o comunque annullabile la delibera assembleare adottata in data 25/3/2024 con riferimento ai punti 1,3,4,6 per motivi che, tutti, sostanzialmente attengono la asserita erronea ripartizione delle spese condominiali.
Emerge dunque la necessaria, sostanziale, corrispondenza tra quanto richiesto in mediazione e quanto
4 formulato nelle domande proposte in giudizio con conseguente procedibilità delle domande giudiziali la cui condizione prevista dalla legge può considerarsi assolta, essendo stata esperita la procedura di mediazione obbligatoria, conclusasi negativamente. La eccezione va dunque disattesa.
Nel merito della controversia parte attrice, condomina del convenuto e non presente alla CP_1 assemblea, deduce la illegittimità delle delibere assunte all'assemblea condominiale del 25.3.2024, sui punti n. 1, 3, 4, 6 dell'O.D.G., per vari motivi che saranno di seguito esaminati
Parte attrice, sulla base di quanto sopra lamentato, ritiene infine che l'amministratrice condominiale, in quanto dimissionaria dal febbraio 2023 vada sostituita e ha chiesto la nomina da parte del Tribunale di un nuovo amministratore ai sensi dell'art. 1129 c.c.
Il convenuto si difende eccependo che la richiesta di nomina di un nuovo amministratore rientra CP_1 tra i procedimenti di volontaria giurisdizione e non tra i procedimenti di competenza del Tribunale Ordinario
e nel merito dei motivi di impugnazione delle delibere assembleari contestando la loro fondatezza ed eccependo la carenza di interesse ad agire di parte attrice per essere l'entità del valore economico delle questioni sollevate da parte attrice minima e irrilevante.
Va ritenuto, preliminarmente, che non rilevano ai fini della impugnativa delle delibere oggetto di causa le doglianze avverso l'operato dell'amministratore, quali nello specifico quelle attinenti la mancata sostituzione dei riparti di spese straordinarie dichiarati in precedenza illegittimi con sentenze di questo Tribunale.
Tanto atteso che il vaglio di legittimità in questa sede può riguardare solo le delibere emanazione della assemblea condominiale, organo sovrano del Condominio ed ai limitati fini chiariti dalla giurisprudenza di legittimità che escludono il vaglio della loro opportunità e convenienza;
mentre per le eventuali doglianze avverso l'operato dell'amministratore esistono altri rimedi giudiziali, diversi da quello in esame.
Ancora, va rilevato che è inammissibile in questa sede la domanda di nomina giudiziale dell'amministratore del convenuto, esistendo una specifica azione che deve essere proposta con altro rito e davanti CP_1 al Tribunale in composizione collegiale e non monocratica, come invece è la presente.
La istanza va dunque disattesa.
Nel merito delle doglianze ammissibili, quindi, va osservato che la attrice ha innanzitutto impugnato la delibera condominiale prese in data 25/3/2024 relativamente al punto n. 1 o.d.g., nella parte in cui approva il rendiconto consuntivo e il relativo piano di riparto afferente la gestione 2022/2023.
Con riferimento alle varie doglianze formulate da parte attrice va ritenuto quanto segue.
1) Con una prima doglianza parte attrice allega che nel consuntivo inerenti le spese ordinarie, con riferimento alla voce 25, verrebbero riportate illegittimamente spese legali che riguarderebbero controversie inerenti la errata ripartizione delle spese straordinarie e come tali dovrebbero essere contenute nel consuntivo attinente queste ultime.
Il convenuto conferma che il rendiconto consuntivo approvato in tale occasione attiene le spese CP_1 ordinarie ma eccepisce che anche quelle in esame attengono ad esse rinvenendo dal conguaglio dell'anno
5 precedente.
L'art. 1130-bis c.c., stabilisce che: “il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, il tutto espresso in modo da consentire l'immediata verifica;
deve comporsi di un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, nonché una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.
Come specificato anche recentemente da Cass. Sez. II Ord. 3086/2023: “Quanto al contenuto ed ai criteri di redazione, il rendiconto deve dunque specificare le voci di entrata e di uscita, la situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le eventuali riserve, «in modo da consentire l'immediata verifica». Il riferimento alle «voci di entrata e di uscita», significa, dunque, che il rendiconto deve documentare gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché «ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio», con indicazione nella nota sintetica esplicativa della gestione «anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti», avendo qui riguardo al risultato economico dell'esercizio annuale, che
è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati, e non, dunque, dal solo conto cassa (cfr.
Cass. n. 33038 del 2018)”.
Ciò posto va osservato che le spese legali in esame riguardano per pacifica ammissione di parte attrice giudizi di impugnativa di delibere assembleari e dunque la tutela delle ragioni del in merito ai CP_1 beni e servizi condominiali.
Le stesse, quindi, rientrano nell'attività ordinaria della assemblea condominiale e non attengono certo le ipotesi della manutenzione straordinaria dei beni e servizi condominiali, per i quali deve prevedersi apposito bilancio consuntivo.
E' dunque irrilevante che le spese siano state sostenute dal per la sua difesa in merito a delibere CP_1 che riguardavano ipotesi di manutenzione straordinaria, siccome non preordinate a quest'ultima.
Esse, quindi, correttamente sono state inserite nel consuntivo ordinario alla stregua dei principi sopra enunciati e la doglianza sul punto, dunque, non è fondata e va disattesa.
2) Con altra doglianza parte attrice allega che le spese relative all'immobile adibito come portineria, di proprietà di una condomina, vengono addebitate all'intero Condominio e accreditate a questa condomina, senza delibera assembleare sul punto.
La circostanza non è contestata ma il Condominio si giustifica allegando l'esistenza di un uso gratuito dell'immobile da parte del Condominio che ne paga le spese condominiali.
Va osservato che, neppure con la delibera in esame emerge la approvazione di tale asserito utilizzo gratuito di un immobile di un condomino e l'accollo da parte degli altri condomini delle spese condominiali afferenti tale immobile;
né è stata allegata e provata la approvazione da parte della assemblea di un contratto e dei relativi oneri afferenti tale immobile.
6 Neppure è stata allegata e provata la approvazione della modifica dei criteri di ripartizione previsti dall'art.1123 cc da parte della unanime volontà della totalità dei condomini, quale “diversa convenzione” ammessa da questa norma.
Con la conseguenza che dette spese in mancanza dei suddetti presupposti per una diversa ripartizione, costituendo obbligazione propter rem, dovevano essere attribuite alla condomina proprietaria dell'immobile e non ripartite tra tutti i condomini, escludendo la stessa condomina, come avvenuto nel caso in esame.
La doglianza va quindi accolta, rilevando il vizio emerso sotto il profilo di annullabilità della delibera (Cfr.:
Cass. Sezz. UU. 9839/2021; Cass. Sezz. UU. sent. n. 4806 del 7.3.2005).
Quanto sopra rilevato e ritenuto va riferito anche relativamente alle analoghe doglianze relative al punto n. 3
o.d.g., nella parte in cui approva il preventivo e il relativo piano di riparto afferente la gestione 2023/2024 con riferimento a quanto rinveniente dal saldo della gestione precedente approvato con riferimento al punto 1 dell'o.d.g..
Con la conseguenza che, per gli stessi motivi, va disattesa la doglianza inerente le somme relative alle spese legali sopra esaminate rinveniente dal saldo della gestione precedente;
mentre, invece, va accolta la doglianza inerente le spese condominiali attinenti il locale utilizzato come portineria, rinvenienti dal saldo della gestione precedente
Con riguardo poi al punto n. 4 o.d.g., nella parte in cui approva lavori su parti comuni condominiali rivolti a eliminare la situazione di pericolo riguardante un box di proprietà di un condomino, allega parte attrice che tali lavori straordinari non dovevano essere oggetto della delibera perché l'amministratore era dimissionario e che il riparto delle spese era illegittimo perché preso in violazione dei criteri di legge.
Si difende il convenuto allegando che l'assemblea si è limitata a approvare il preventivo CP_1 dell'impresa che avrebbe eseguito dei lavori ed il tetto di spesa, senza indicare un criterio di riparto ma solo il numero delle rate che sarebbero state pagate.
La delibera assunta sul punto n. 4 dell'O.D.G. riguarda: “parti pericolanti copertura box Immobiliare
Paravia Nuova e parti comuni. Interventi urgenti finalizzati ad eliminare situazione di pericolo e consentire
l'uso del box alla proprietà. Esame e confronto preventivi risanamento soletta copertura box e sistemazione ingresso condominiale con rampa disabili (computo metrico redatto dall'ingegner ), acquisiti Persona_1 anche dai Scelta ed approvazione preventivo rateizzazione e riparto spesa.”; sul punto CP_2
l'assemblea ha deliberato di “Il Presidente illustra i presenti i preventivi: €72.485,00 Parte_2 oltre iva, €62.387,28 oltre iva, sconto verbale 10%, Nova Scavi S.r.l. €55.837,46 oltre a iva. Dopo CP_3 esauriente discussione è approvato all'unanimità il preventivo Nova Scavi S.r.l. e la spesa di complessivi
€62.000,00, da pagare in tre rate scadenti 2/04/2024, 2/05/2024 e 3/06/2024.”
A termini dell'art. 1135 c.c. rientra tra i poteri esclusivi dell'assemblea quello di approvare lavori di manutenzione straordinaria quali quelli in esame e la sua decisione non può essere sindacata sotto il profilo del merito o dell'opportunità (Cass. n. 5889 del 2001; Cass. n. 19457 del 2005).
7 A nulla rileva a tali fini che l'amministratore sia in carica o dimissionario, atteso che la esistenza e la estensione dei poteri dello stesso al più vengono in rilievo al momento della esecuzione del deliberato assembleare o in quello, diverso dal caso in esame, dello svolgimento da parte sua di attività asseritamente urgenti ed indifferibili esulanti dalla ordinaria manutenzione.
Tanto perché l'amministratore è solo organo di rappresentanza legale del Condominio e esecutivo dei deliberati assembleari, con specifici poteri gestori solo nei casi precisati dalla legge o in quelli di necessità ed urgenza.
Ne consegue il rigetto della doglianza sul punto.
Da una agevole lettura della delibera emerge poi che la eccezione di parte convenuta in merito alla mancanza di approvazione del riparto delle spese è fondata.
A nulla rileva che poi l'amministratore abbia inviato riparto che a detta dell'attore sarebbe errato, atteso che la doglianza attiene l'operato dell'amministratore e l'eventuale erroneità dello stesso potrà, al più, essere fatta valere in sede di approvazione del consuntivo dei lavori straordinari e di contestazione della relativa delibera.
Non essendovi stata alcuna approvazione di riparto in violazione della legge nella delibera in esame, non emerge neppure la illegittimità eccepita da parte attrice e la doglianza sul va rigettata.
Relativamente, infine, alla doglianza inerente il punto 6 dell'o.d.g., va rilevato che parte attrice ha allegato che quanto riferito dall'amministratore in sede di discussione di tale punto non corrisponde alla verità e dimostrerebbe la necessità di sostituire l'amministratore.
Posto che per quanto sopra già rilevato le doglianze nei confronti dell'operato dell'amministratore sono irrilevanti ai fini della presente impugnativa in esame, va osservato che il punto in esame attiene le “Varie ed eventuali” e con riferimento allo stesso l'assemblea non ha emesso alcuna delibera, non procedendo ad alcuna violazione, per quanto emerge dal verbale assembleare.
Risulta quindi fondata la eccezione di parte convenuta inerente la carenza di interesse della attrice ad impugnare tale punto, atteso che è noto che, l'interesse ad agire, quale condizione dell'azione prevista dall'art. 100 c.p.c., va identificato in una situazione di carattere oggettivo derivante da una lesione del diritto e consistente nel fatto che senza il processo e l'esercizio della giurisdizione l'attore soffrirebbe un danno. Lo stesso, quindi, deve avere necessariamente carattere attuale al momento in cui è proposta la azione (vedi:
Cass. civ. Sez. Unite, 28/04/2017, n. 10553; Cass. civ. Sez. I, 30/07/2015, n. 16162; Cass. civ. Sez. II,
25/09/2013, n. 21951; Cass. civ. Sez. Unite, 29/11/2006, n. 25278), poiché solo in tal caso trascende il piano di una mera prospettazione e valutazione soggettive, assurgendo, invece, a giuridica ed oggettiva consistenza, rimanendo, invece, escluso quando il giudizio è strumentale ad una soluzione soltanto di massima o accademica di una questione di diritto, in vista di situazioni future o meramente ipotetiche.
Con specifico riferimento al giudizio di impugnativa ai sensi dell'art.1137 cc l'interesse ad impugnare presuppone nello specifico la derivazione dalla deliberazione assembleare di un apprezzabile personale
8 pregiudizio per il condomino, in termini di mutamento della rispettiva posizione patrimoniale (cfr.: Cass. civ.
Sez. VI - 2 Ordinanza, 09/03/2017, n. 6128) e che, come ogni interesse ad agire deve essere concreto ed attuale rilevando, in mancanza, la carenza di interesse ad agire del (cfr. per tutte: Cass. civ. Sez. CP_2
VI - 2 Ordinanza, 10/05/2013, n. 11214) che è rilevabile anche d'ufficio (Cass. civ. Sez. I Sent., 18/01/2008,
n. 971; Cass. civ. Sez. II, 30/06/2006, n. 15084).
Nel caso in esame manca la prova in atti di un tale interesse concreto ed attuale, incombente a carico di parte attrice, attesa la mancanza di decisioni assembleari sul punto in esame e dunque la doglianza sul punto va disattesa.
Con assorbimento di ogni altra domanda ed eccezione oggetto di giudizio per il principio della ragione più liquida (Cass. Sez. U, n. 9936 del 08/05/2014; Cass. n. 12002 del 28/05/2014).
In merito alle spese e competenze del giudizio vanno valutati gli esiti del giudizio che comportano il rigetto della maggior parte delle domande di parte attrice e la soccombenza del convenuto solo su di CP_1 una doglianza.
Per quanto sopra rilevato e ritenuto, in applicazione del dettato degli artt.91 e 92 c.p.c., le competenze del presente giudizio e della procedura di mediazione vanno compensate 3/4(tre/quarti) tra le parti e il rimanente un/quarto (1/4) va posto a carico di parte convenuta ed a favore della attrice.
Le stesse vanno determinate sulla scorta dei parametri dettati del D.M. Giustizia 55 del 10/03/2014, n. 140 e del valore della domanda e sono liquidate, per tale sola parte, in dispositivo.
Vanno invece poste integralmente a carico del convenuto le spese vive di lite e di mediazione CP_1 ed a favore della attrice.
Sentenza immediatamente esecutiva come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, ogni altra istanza disattesa, rigettata o assorbita, così provvede, come in motivazione:
- Annulla le delibere del convenuto prese in occasione della assemblea del 25/3/2024, CP_1 impugnate in atti con riferimento al punto n. 1 ed al punto n.3 dell'Odg., solo relativamente al riparto delle spese condominiali inerenti il locale utilizzato come portineria del . CP_1
- Rigetta ogni altra domanda della attrice.
- Condanna il convenuto in persona dell'Amministratore, legale rappresentante pro-tempore, a CP_1 corrispondere alla attrice un/quarto (1/4) delle competenze di lite e di procedura di mediazione che liquida, per tale sola parte, in €.2.000,00 per compensi, oltre alle spese generali in misura pari al 15 % dei compensi ed a cpa e Iva di legge;
nonché alla refusione alla attrice di tutte le spese di lite e di mediazione determinate in €.600,00 per spese vive. Compensa tra le parti i rimanenti 3/4(tre/quarti) delle competenze di lite e di mediazione.
Sentenza immediatamente esecutiva come per legge, resa ex articolo 281 sexies c.p.c. e pubblicata mediante
9 lettura in udienza ed allegazione al verbale.
Milano 25 novembre 2025.
Il Giudice
Dott. Pietro Paolo Pisani
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