REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Foggia
Contenzioso - SECONDA SEZIONE
Il Tribunale di Foggia, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice Filomena Simone, all'udienza del 07.02.2025, ha pronunciato sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 6225 dell'anno 2023 R.G.
TRA
(c.f.: ) e (c.f.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
), entrambi elettivamente domiciliati in San Severo (FG), presso e C.F._2 nello studio dell'avv. Luigi Fallucchi che li rappresenta e difende giusta procura in atti;
opponente
CONTRO
(c.f.: ), elettivamente Controparte_1 C.F._3 domiciliata in San Severo (FG), presso e nello lo studio dell'avv. Pasquale Cimaglia che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;
opposta
CONCLUSIONI
Le parti concludono come da verbale di udienza odierna.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Nei limiti di quanto strettamente rileva ai fini della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (artt. 132
c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posizioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.

I - Con atto di citazione ritualmente notificato, , in qualità Parte_1
di obbligato principale, e in qualità di fideiussore, hanno Parte_2 evocato in giudizio al fine di ottenere la revoca Controparte_1
del decreto ingiuntivo n.1525/2023, emesso dal Tribunale di Foggia il 03.11.2023, nel procedimento n. 5055/2023 R.G., con il quale è stato loro ingiunto di pagare in solido la somma di €. 2.448,00, oltre interessi e spese di procedura monitoria, per mancato pagamento di canoni di locazione commerciale dell'immobile sito in San Severo, via
Minuziano 114/116, canoni di mancato preavviso di rilascio dello stesso immobile, spese di risoluzione anticipata del contratto e di AQP.
Hanno eccepito: a) l'insussistenza del credito per avere le parti, all'atto della riconsegna delle chiavi, concordato di compensare le somme dovute (mensilità non pagate di maggio e giugno 2023, consumo di acqua ed €. 67,00 per risoluzione anticipata del contratto) con la cauzione di €. 1.050,00 versata all'atto della sottoscrizione e con il valore delle migliorie apportate all'immobile; b) la carenza di legittimazione attiva dell'opposto a richiedere il decreto ingiuntivo atteso che, al momento della iscrizione a ruolo del fascicolo monitorio (18.10.2023), egli non era più proprietario dell'immobile per averlo venduto a terzi il 28.09.2023. Hanno chiesto, pertanto, la revoca del decreto ingiuntivo opposto, con vittoria di spese e competenze di lite.
Costituitosi ritualmente in giudizio, ha Controparte_1 contestato l'ex adverso dedotto, chiedendo il rigetto dell'opposizione, con conferma del decreto ingiuntivo opposto, e, in subordine, di escludere la mensilità di ottobre da quelle fatte oggetto di ricorso per decreto ingiuntivo, limitando l'importo a €. 1800,00, come da offerta transattiva fatta agli opponenti con nota racc. ta a.r. del 23.11.2023. Con vittoria di spese e competenze di causa.
Ritenuta la causa matura per la decisione in ragione della sua natura documentale, la stessa è stata, infine, rinviata all'udienza odierna per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., all'esito della quale viene decisa mediante deposito telematico di sentenza contestuale.

II - Va, in primis, richiamata la nota regola distributiva dell'onere probatorio nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo, nel quale è il convenuto opposto ad assumere le vesti di attore in senso sostanziale, mentre l'opponente assume le vesti di pag. 2/7 convenuto in senso sostanziale. L'opposto deve, quindi, fornire la prova dei fatti costitutivi della propria creditoria azionata in via monitoria, mentre l'opponente ha l'onere di contestare il diritto fatto valere, allegando i fatti estintivi o modificativi di tale diritto o l'inefficacia dei fatti posti a fondamento della domanda (cfr, ex multis, Cass.
Civ. Sez. II, n. 9233 del 12.07.2000).
A tale regola va associata quella, altrettanto pacifica in giurisprudenza, secondo cui, a seguito dell'opposizione a decreto ingiuntivo, si apre un ordinario giudizio di cognizione nel quale il giudice non deve limitarsi a stabilire se l'ingiunzione fu emessa legittimamente in relazione alle condizioni previste dalla legge per l'emanazione del provvedimento monitorio, ma deve accertare il fondamento della pretesa fatta valere col ricorso per ingiunzione (cfr, ex multis, Cass. n. 8954/2020).
Il caso di specie va, pertanto, vagliato alla luce delle predette coordinate ermeneutiche.
Ora, il decreto ingiuntivo opposto in questa sede è stato emesso per l'importo di
€. 2.448,00, calcolato come segue:
- €. 3.360,00 per sei mensilità (maggio e giugno 2023 per morosità e luglio, agosto, settembre e ottobre per indennità di mancato preavviso);
- €. 67,00 per chiusura anticipata del contratto;

- €. 71,03 per spese di AQP;
per un totale di €. 3.360,00 da cui è stata detratta la cauzione di €. 1.050,00 versata all'atto della stipulazione del contratto di locazione commerciale.
Sono pacifiche tra le parti le seguenti somme fatte oggetto di ricorso e pedissequo decreto ingiuntivo: €. 1.120,00 per le mensilità di maggio e giugno 2023
(morosità del conduttore), €. 67,00 per risoluzione anticipata del contratto ed €. 71,03 per spese di AQP;
per contro, parte opponente contesta la somma di €. 2.240,00 chiesta a titolo di indennità di mancato preavviso (mensilità di luglio, agosto, settembre e ottobre 2023).
E' pacifica, altresì, la volontà delle parti di compensare la cauzione versata all'atto della sottoscrizione del contratto di locazione commerciale con la debenza.
Ancora: mentre parte opponente riferisce di un accordo tra le parti finalizzato a compensare la riconosciuta debenza di €. 1.258,03 con la somma di €. 1.050,00 pagata pag. 3/7 al locatore a titolo di cauzione all'atto della sottoscrizione del contratto di locazione commerciale e con il valore delle migliorie apportate all'immobile, parte opposta smentisce qualsiasi accordo e di tanto vi è prova in atti nella dichiarazione datata
27.07.2023 con la quale la stessa, nel riceversi le chiavi dell'immobile locato, si riserva il diritto di agire giudizialmente per il recupero delle somme rivendicate.
Sta di fatto che la predetta cauzione è stata detratta da Controparte_1
dal totale dell'importo preteso, residuando la somma di €. 2.448,03.
[...]
E' noto che il recesso anticipato dal contratto di locazione costituisce un diritto potestativo del conduttore che può essere esercitato sia in virtù del regolamento contrattuale (recesso convenzionale), sia per gravi motivi (recesso legale) che, ai sensi dell'art. 27 L. 392/1978, può essere esperito in ogni momento purché sia motivato e venga concesso un preavviso di almeno sei mesi. “Detto termine può essere ridotto mediante previsione negoziale, non rilevandosi carattere imperativo del medesimo”
(Cass. Civ. n. 15769/2015).
Secondo un costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, per “gravi motivi” devono intendersi i fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti rispetto al rapporto, al punto da rendere onerosa la sua prosecuzione (cfr.
Cass. Civ. n. 5328/2007). Né rientrano nel concetto di onerosità i mancati pagamenti della clientela (cfr. Cass. Civ. n. 7460/ 1997) o le mere ragioni di convenienza economica (es. disponibilità sul mercato di immobili a costi più accessibili).
Il contratto di locazione stipulato tra le parti il 04.04.2018 e registrato il giorno seguente prevede espressamente che il conduttore deve comunicare al locatore la sua intenzione di recedere anticipatamente a mezzo raccomandata, almeno sei mesi prima della scadenza, l'obbligo del conduttore di pagare i canoni di locazione sino a ché il recesso non sia operativo e che le spese per la risoluzione anticipata del contratto sono a carico del conduttore.
Con un condivisibile adagio il Giudice di Legittimità chiarisce che “…
l'accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell'immobile locato con riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venire meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso l'obbligo di pagare il canone per tutto il periodo,
pag. 4/7 ovvero fino al momento in cui l'immobile venga locato a terzi” (Cass. Civ. n.
5841/2004).
In altri termini, il mancato preavviso conferisce al locatore titolo per ottenere il ristoro dei danni subiti a causa della restituzione anticipata dell'immobile; per contro, il risarcimento non è dovuto ove si dimostri che l'immobile è stato utilizzato dal locatore, sia direttamente che indirettamente (cfr. Cass. Civ. n. 5827/1993).
E' evidente che il termine di preavviso ha la funzione di garantire al locatore un ragionevole lasso di tempo per trovare nuovi inquilini (cfr. Cass. Civ. n. 15769/2015) ed
è altrettanto evidente che, ove l'immobile sia rimesso immediatamente sul mercato al medesimo canone, il locatore non ha diritto ad alcun indennizzo, non ravvisandosi pregiudizi di carattere patrimoniale in capo a quest'ultimo (Cass. Civ. n. 18167 del
23.10.2012).
L'indennità di mancato preavviso, infatti, ha natura risarcitoria e non retributiva poiché viene corrisposta in seguito ad un inadempimento (cfr. Cass. Civ. n. 6406 del
28.05.1992). Essa rappresenta un risarcimento corrispondente al lucro cessante previsto o prevedibile per il periodo in cui il rapporto di locazione non può continuare a causa del recesso anticipato.
Nel caso in esame, vi è prova in atti che il locatore ha venduto l'immobile a terzi il 28.09.2023 (vedi atto di compravendita per notar Lops) e tale data segna la fine del diritto del locatore a percepire l'indennità di mancato preavviso poiché tale diritto si trasferisce ex lege in capo al nuovo proprietario. In altri termini, parte opponente è tenuta a pagare a parte opposta al predetto titolo i mesi di luglio, agosto e settembre, ma non anche ottobre per le ragioni su menzionate.
Né pare condivisibile la tesi di parte opponente secondo la quale il pagamento degli oneri di risoluzione contrattuale in data 04.08.2023 a cura di parte opposta abbia fatto venire meno, in pari data, il diritto di quest'ultima a percepire l'indennità di mancato preavviso, almeno sino al mese di settembre 2023; e non rilevano, a tal fine, né la circostanza che parte opposta correttamente ha omesso la notificazione a parte opponente del contratto preliminare di vendita, né la dichiarazione, peraltro fondata, resa dal in data 28.09.2023, in occasione della stipulazione dell'atto di CP_1
compravendita, di assenza di contenziosi in corso relativamente al cespite.
pag. 5/7 Infondata pare anche l'eccezione di carenza di legittimazione attiva del a richiedere il decreto ingiuntivo opposto in ragione del fatto che, con il CP_1
relativo ricorso, egli ha fatto legittimamente valere un suo diritto di credito già maturato. Non rileva, pertanto, a tale fine la circostanza che, al momento della introduzione della procedura monitoria (18.10.2023), egli non era più proprietario del cespite in parola atteso che, si ribadisce, al netto della mensilità di ottobre 2023 la cui pretesa si è trasferita al nuovo proprietario, egli ha azionato un diritto di credito sorto antecedentemente a tale data e per il quale aveva interesse e diritto di agire.
Vi è, infine, prova in atti (nota racc. ta a.r. del 23.11.2023, ricevuta il 27 successivo) di una equa proposta transattiva formulata da parte opposta a parte opponente (decurtazione dall'importo ingiunto del canone relativo al mese di ottobre
2023 con compensazione delle spese legali) che se fosse stata accettata avrebbe senz'altro evitato il presente giudizio. Di tanto va tenuto conto, ai sensi dell'art. 96, III e
IV co, c.p.c., in occasione della pronuncia sulle spese anche in assenza di specifica istanza di parte opposta.
In definitiva, il decreto ingiuntivo opposto va revocato e parte opponente va condannata al pagamento della minor somma di €. 1.888,00.
III - Le spese di lite seguono la soccombenza reciproca e vanno liquidate ai sensi del D.M. n. 147 del 13.08.2022, considerando come valore della causa lo scaglione fino a €.5.200.00, applicando i valori medi per le fasi di studio, introduttiva e decisoria, con esclusione della fase istruttoria di fatto non espletata, decurtati del 30%.

P. Q. M.

Il Tribunale di Foggia, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sull'opposizione proposta da e Parte_1
nei confronti di , ogni Parte_2 Controparte_1
diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1. ACCOGLIE PARZIALMENTE l'opposizione e, per l'effetto, REVOCA il d.i. n.
1525/2023, emesso dal Tribunale di Foggia in data 03.11.2023, nel procedimento n.
5055/2023 R.G.;
pag. 6/7 2. DA e in solido, a pagare in Parte_1 Parte_2 favore di la somma di €. 1.888,00, come Controparte_1
giustificata in parte motiva;

3. DA e in solido, a pagare la Parte_1 Parte_2 somma di €. 500,00 in favore della cassa delle ammende, ai sensi dell'art. 96, III e
IV co. c.p.c.;
4. DA e in solido, a rifondere Parte_1 Parte_2
a le spese e competenze di lite che liquida in Controparte_1 complessivi €. 1.134,00, oltre a rimborso forfettario spese generali (15%), IVA e
CAP, come per legge.
Sentenza resa ex art. 281 sexies c.p.c.
Foggia, 07.02.2025
Il G.O.P.
Avv. Filomena Simone
pag. 7/7