N. 4552/2025 Reg.Gen.Aff.Cont.
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD ______________________ II SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Il giorno 20/10/2025, alle ore 9:45, nella II SEZIONE CIVILE del Tribunale
Ordinario di NA NO , all'udienza del Giudice dott. Luca Stanziola, è chiamata la causa
TRA

Parte_1
- ATTORE
E

Controparte_1
- CONVENUTO
Sono presenti:
l'Avv. LE EL, per parte ricorrente il quale conclude riportandosi ai propri atti ed alle proprie richieste in particolare riportate nella memoria integrativa depositata il 19.09.2025, impugnando il contenuto dell'avversa memoria;

l'Avv. ALBANESE LUISA, per la parte resistente, la quale conclude chiedendo che venga dichiarata l'inammissibilità e/o improcedibilità del presente procedimento alla lu- ce dei rilievi critici mossi avverso lo svolgimento del procedimento di mediazione come evidenziati nella memoria integrativa;
nel merito chiede che venga revocata ogni ordi- nanza di convalida di sfratto e si rinnovi il rapporto contrattuale con le nuove scadenze;

l'Avv. LE EL evidenzia che la mediazione è stata ritualmente esperita.
Il Giudice invita le parti alla discussione della causa. Le parti si riportano ai propri atti ed alle conclusioni appena rassegnate. Terminata la discussione, il Giudice, preso atto di quanto sopra, all'esito della camera di consiglio, alle ore 12:08, in assenza dei procuratori delle parti, nel frattempo allontanatisi, decide la controversia ai sensi dell'art. 429 c.p.c., pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale dando
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lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, redatti sul presente verbale nella parte che segue.
N. 4552/2025 Reg.Gen.Aff.Cont.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD ______________________ II SEZIONE CIVILE
Il giudice, dott. Luca Stanziola, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A ai sensi dell'art. 429 c.p.c. nella causa iscritta al n. 4552/2025 r.g.a.c.
TRA
(c.f.: , elett.te dom.ta in Parte_1 C.F._1
Piano di Sorrento alla Piazza Cota n. 8 presso lo studio dell'Avv. LE
EL (c.f.: ) dal quale è rappr.ta e difesa in virtù di C.F._2
procura in calce all'atto di citazione di intimazione di sfratto,
- RICORRENTE
E
(c.f.: , elett.te dom.to alla Controparte_1 C.F._3
Via Monte Faito n. 84 in NA presso lo studio dell'Avv. ALBANESE LUISA
(c.f.: ) dal quale è rappr.to e difeso giusta procura prodot- C.F._4
ta nella fase sommaria,
- RESISTENTE
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abita-
2
tivo .
CONCLUSIONI: come da presente verbale nella parte che precede.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Si rammenta inoltre che la presenta sentenza è redatta a norma art. 132, n.
4, c.p.c.,, così come novellato dall'art. 45 c. 17 l. n. 69/2009, senza quindi la parte relativa lo svolgimento del processo.
Ciò premesso, la domanda è fondata e va accolta.
Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (cfr. gli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att.
c.p.c., ratione temporis applicabili alla luce di quanto disposto dall'art. 58,
comma 2, della l. 18 giugno 2009, n. 69, secondo cui “Ai giudizi pendenti in
primo grado alla data di entrata in vigore della presente legge si applicano gli
articoli 132, 345 e 616 del codice di procedura civile e l'articolo 118 delle
disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile, come modificati dalla
presente legge”), le posizioni delle parti possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Con atto di citazione di intimazione di sfratto per finita locazione ha dedotto: - di essere proprietaria dell'unità Parte_1
immobiliare abitativa sita in Casoria alla Via Torquato Tasso n. 1 , piano 1; - che tale appartamento venne concesso in locazione abitativa a Controparte_1
come da contratto di locazione ad uso abitativo agevolato regolarmente registrato il 28.03.2018, con decorrenza dal 3 aprile 2018 e di durata triennale,
eventualmente rinnovabile per altri due anni, ad un canone di euro 424,95; - che il contratto di locazione in oggetto, in difetto di disdetta alla prima scadenza, si è
tacitamente rinnovato per un ulteriore biennio fino al 3 aprile 2023; - che il
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contratto di locazione è stato disdettato per la seconda scadenza con racc.ta a.r. n.
200491166219 del 26.08.2022, ricevuta il 08.09.2022; - che, quindi, il contratto
de quo è scaduto alla data del 3 aprile 2023; - che, tuttavia, ad oggi il conduttore nonostante gli impegni verbali presi, ancora non ha rilasciato Controparte_1
l'immobile locato e continua ad occuparlo unitamente ai suoi familiari.
L'intimante ha quindi concluso come segue: “1) convalidare l'intimato
sfratto per finita locazione;
2) in caso di opposizione emettere ordinanza
provvisoria di rilascio immediatamente esecutiva;
3) disporre il mutamento del
rito ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c. 4) col definitivo dichiarare risolta la
locazione inter partes alla data del 03.04.2023 o per quella diversa c he sarà
ritenuta di Giustizia, con la condanna del convenuto al rilascio del bene locato
in favore dell'istante; 5) fissare la data di esecuzione nel termine minimo;
6)
emettere ogni e consequenziale provvedimento di Giustizia;
7) con vittoria di
spese, diritti ed onorari di causa, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come
per legge, da attribuirsi al deducente procuratore, antistatario”.
Si è regolarmente costituita la parte intimata che, opponendosi alla convalida, ha eccepito: - di detenere l'immobile dal 3 gennaio 2000 e di aver sempre pagato il canone locatizio alle scadenza convenuta in contratto, talvolta versando anche importi superiori a quelli convenuti su richiesta della controparte;

- che il ricevuta la lettera racc n. 20049116621-9 , si oppose alla CP_1
finita locazione con successiva lettera racc n. 001001000001010397, inviata per ben due volte a mezzo del sottoscritto difensore;
- che, in particolare, tra le parti sono da tempo intercorsi rapporti locatizi, sugellati da ben tre contratti (il terzo contratto sottoscritto nel 2017, risolto dopo un anno per far sottoscrivere il quarto contratto nel 2018, oggetto del presente giudizio); - che, successivamente alla
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sottoscrizione del contratto del 2018, il chiese un aumento del canone Pt_2
locatizio superiore ad euro 500,00 che il stava pagando a fronte del CP_1
canone dichiarato di euro 424,95; - che l'importo di euro 500,00 fu pagato dal fino al mese di dicembre 2018, poiché dal mese di gennaio 2019 CP_1
iniziò a versare l'importo dichiarato in contratto;
- che intercorsero trattative tra le parti di bonario componimento, che fallirono anzitempo, tant'è vero che la notificò in data 15.11.2024 un precedente atto di intimazione di Parte_1
sfratto per finita locazione, poi non coltivato;
- che nel mese di novembre 2024,
prima della iscrizione a ruolo della causa per l'udienza indicata in citazione, le parti convennero per la sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione con decorrenza dal 1 aprile 2025 con durata di 4+4 e con adesione alla opzione della cedolare secca, avverso un canone locatizio di euro 650,00 mensili e contestuale accordo transattivo nel quale il sig. rinunciava ad ogni pretesa CP_1
creditizia; - che, tuttavia, dopo la ricezione della lettera racc del 12 marzo 2025 il difensore della sig.ra a mezzo pec (cfr doc) comunicò che la sua Parte_1
assistita non aveva intenzione di rispettare l'accordo.
Parte intimata ha quindi eccepito la inammissibilità della domanda per mancanza di valida disdetta nel termine interruttivo della seconda scadenza contrattuale del 3 aprile 2025, ritenendo che “il contratto si è rinnovato per altri
due anni fino al 3 APRILE 2027 atteso che la parte intimante aveva inviato la
lettera racc per la scadenza del 3 aprile 2023 e che a seguito di intercorsi
accordi verbali e scritti aveva rinunciato alla prima procedura di sfratto”.
Ha in ogni caso chiesto la concessione di un congruo termine per il rilascio, tenuto conto dell'età del sig. e della coniuge sig.ra CP_1 Per_1
, date oltretutto le loro condizioni di salute.
[...]
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All'esito dell'udienza del 19/05/2025, denegata la convalida, veniva accolta l'istanza formulata ex art. 665 c.p.c. e fissato congruo termine per il rilascio e, al contempo, veniva disposto il mutamento del rito con termine per le parti per il deposito di memorie integrative e per attivare il procedimento di mediazione.
Con memorie integrativa tempestivamente depositata l'intimante ha insistito affinché venga dichiarato risolto il contratto di locazione inter partes alla data del 03.04.2023, con la condanna del convenuto al rilascio del ben e locato in favore dell'istante.
L'intimato, dal canto suo, ha anch'egli insistito per l'inammissibilità del giudizio di finita locazione attesa la mancata notifica della seconda lettera racc.
nel termine interruttivo della seconda scadenza contrattuale del 3 aprile 2025 e per la omessa attività conciliativa esercitata in sede di conciliazione.
***
Ciò posto, la domanda oltre che procedibile (alla luce del verbale negativo di conciliazione dell'8.07.2025) è nel merito fondata per le ragioni qui di seguito illustrate.
In linea di principio, va detto che, per la disciplina generale dettata dal codice civile, è generalmente ammessa la facoltà per le parti di recedere unilateralmente dai contratti di durata ex art. 1373 c.c..
Nei rapporti locatizi di carattere abitativo, vige la regola sancita dall'art. 2
della legge n. 431 del 1998, per il quale ciascuna delle parti è legittimata alla seconda scadenza (ed a quelle successive) ad attivare la procedura per il rinnovo nuove condizioni contrattuali ovvero di rinunciare al rinnovo del contratto (cd.
disdetta “immotivata”) purché tale intendimento venga comunicato alla
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controparte almeno sei mesi prima della scadenza.
Più nello specifico, va detto che “la disdetta, quale atto negoziale
unilaterale e recettizio, adempiendo alla funzione d'impedire la prosecuzione di
un rapporto contrattuale, è soggetta alla disciplina di cui agli artt. 1334 e 1335
c.c., e, in base a tale ultima disposizione, essa si reputa conosciuta nel momento
in cui giunge all'indirizzo del destinatario, senza che siano rilevanti le modalità
di esercizio, salvo che il destinatario non provi di essere stato senza sua colpa
nell'impossibilità di averne notizia” (Cass. civ., sez. III, 20/06/2022, n. 19824).
Ora, al netto delle eccezioni relativamente alla conduzione e conclusione del procedimento di mediazione – che appaiono infondate, non ravvisandosi vizi di carattere sostanziale che possano invalidare detto procedimento – parte resistente contesta la validità della racc.ta a./r. del 26.08.2022 trasmessale dalla locatrice per la scadenza contrattuale del 3 aprile 2023, con cui le intimava di rilasciare l'immobile.
Si tratta, a questo proposito, di disdetta fatta pervenire dal locatore alla seconda scadenza contrattuale, del 3 aprile 2023, e notificata al conduttore l'8.09.2022.
Parte resistente, pur non contestando di aver ricevuto la citata disdetta, ne contesta l'efficacia, ritenendola intempestiva per la seconda scadenza contrattuale fissata per il 3 aprile 2025, onde, a suo dire, il contratto si sarebbe rinnovato per altri due anni fino al 3 aprile 2027, dal momento che “a seguito di intercorsi
accordi verbali aveva rinunciato alla prima procedura di sfratto”, pur proposta;

ha soggiunto che la disdetta in questione appare inefficace perché immotivata.
La tesi di parte resistente è infondata, poiché, come già evidenziato con ordinanza del 19/05/2025, ai fini della rinnovazione tacita del contratto di
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locazione occorre che dall'univoco comportamento tenuto da entrambe le parti,
dopo la scadenza del contratto medesimo, possa desumersi la loro implicita ma inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo, a ciò conseguendo che detta rinnovazione non può dedursi dal totale silenzio serbato dal conduttore dopo la disdetta o dalla permanenza del conduttore nell'immobile oltre la scadenza del termine contrattuale o, ancora, dall'accettazione dei canoni da parte del locatore (Cass. civ., sez. III, 06/05/2010, n. 10963); più nello specifico, la rinnovazione tacita del contratto di locazione postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invece un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto (Cass. civ.,
sez. III, 26/06/2015, n. 13204).
Ora, nella fattispecie il locatore ha dimostrato di aver recapitato tempestiva disdetta il 08.09.2022 per la scadenza contrattuale del 3 aprile 2023,
manifestando così una espressa volontà contraria al rinnovo, tanto che, per stessa ammissione di parte intimata, le successive trattative intercorse tra le parti non sortirono buon esito, come dimostra l'atto di risoluzione consensuale del contratto di locazione, non sottoscritto dalla locatrice, ove si prevede la costituzione di un nuovo rapporto contrattuale a diverse condizioni con decorrenza dal 4 aprile 2025, su espressa richiesta del e nonostante la CP_1
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diversa volontà della locatrice, “intenzionata ad ottenere il rilascio del bene”
(cfr. l'art. 4).
Né tale disdetta può ritenersi implicitamente caducata dallo sfratto intimato con atto di citazione notificato il 15.11.2024, come vorrebbe la parte intimata, atto che, al contrario, tale atto attesta ancora una volta la manifesta volontà contraria del locatore alla prosecuzione del rapporto contrattuale.
Quanto agli ulteriori rilievi di parte resistente, sarà sufficiente qui precisare che l'art. 2, comma 1, secondo inciso, della Legge n. 431 del 1998, nel prevedere che la manifestazione della rinuncia al rinnovo (cd. disdetta immotivata) alla seconda scadenza dei contratti di cui alla norma debba compiersi con lettera raccomandata da inviarsi all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza del secondo periodo di durata contrattuale, non prescrive a pena di nullità né il mezzo di compimento della manifestazione negoziale (la lettera e, dunque, la forma scritta) né quello della trasmissione (raccomandata), a ciò conseguendo che l'uno e l'altro requisito ammettono equipollenti, purché
idonei ad evidenziare la manifestazione all'altra parte della volontà negoziale sei mesi prima della scadenza (Cass. civ., sez. III, 09/06/2016, n. 11808).
Non è richiesto, quindi, alla seconda scadenza contrattuale, che il locatore espliciti le ragioni che lo hanno indotto ad opporsi al rinnovo del contratto,
contrariamente da quanto sostenuto da parte resistente, dal che ne consegue l'infondatezza degli ulteriori motivi di opposizione.
Occorre poi evidenziare che, comunque, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 della legge n. 431/1998, non è necessario che fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di
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un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso (cfr. Cass. civ., sez. III, 18/07/2013, n. 17577).
Ciò posto, nella fattispecie in esame la domanda originariamente proposta dagli intimanti deve essere accolta.
Invero, deve ritenersi che il locatore abbia manifestato in maniera tempestiva ed inequivocabile il proprio diniego di rinnovo del rapporto prima della data del suo tacito rinnovo (nei sei mesi antecedenti), ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 2 della Legge n. 431 del 1998.
Più nello specifico, emerge dagli atti di causa che in data dell'8.09.2022
venne recapitata al resistente formale disdetta, con cui il locatore manifestava il proprio diniego al tacito rinnovo dello stesso, per la (seconda) scadenza del
03.04.2023, con ciò determinandone, per quanto detto, la cessazione.
Conseguentemente, va dichiarata la risoluzione del rapporto di locazione oggetto di lite alla data del 03.04.2023, il quale, tuttavia, non va condannato alla restituzione del cespite, alla luce dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. già emessa nella fase sommaria, che qui merita conferma.
Ogni altra questione sollevata dai resistenti, in particolar modo quella concernente il pagamento di un canone superiore a quello contrattuale, è
assorbita nella presente decisione oltre che, all'evidenza, irrilevante in questa sede, ove si discorre di sfratto per finita locazione (e non di sfratto per morosità).
Alla soccombenza segue la condanna di parte resistente al pagamento delle spese di lite in favore di , spese che si Parte_1
liquidano in dispositivo di ufficio, in mancanza del deposito di apposita nota ai sensi dell'art. 75 disp. att. c.p.c., in virtù del D.M. 55/2014 (con esclusione della fase istruttoria, non espletata, e computando le altre nei valori medi per lo
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scaglione sino ad euro 5.200,00).


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando,
ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- accoglie la domanda avanzata da parte ricorrente e, per l'effetto,
dichiara risolto il contratto di locazione oggetto di lite riguardante l'immobile sito in Casoria alla Via Torquato Tasso n. 1, piano 1, catastalmente meglio individuato nell'atto introduttivo, alla data del 03.04.2023;
- condanna al pagamento in favore di Controparte_1
delle spese di lite che si liquidano in Euro 125,00 Parte_1
per spese ed Euro 1.700,00 per compensi professionali, oltre spese generali (15%
sui compensi), CPA ed IVA come per legge, con distrazione in favore dell'avv.
LE EL dichiaratosi antistatario ex art. 93 c.p.c..
E' verbale, ore 12:08.
Il Giudice
(dott. Luca Stanziola ) L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, in conformità a quanto previsto dall'art. 196-quater, co. 3°, c.p.c. così come introdotto con D.Lgs. n. 149/2022, con disposizione applicabile con decorrenza dal 1° marzo 2023 anche ai procedimenti già pendenti a quella data.

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