Sent. N. R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O Cron. N.
Il Tribunale di Milano, Sezione Quarta civile, nella persona del Giudice Rep. N.
R. Gen. N. unico dott.ssa LA Brambilla
ha pronunciato la seguente 20806/2022
S E N T E N Z A iv. N. Pt_1
nella causa civile n. 20806/2022 Ruolo Generale promossa
D A
(C.F. ), Parte_2 C.F._1
OGGETTO: rappresentato e difeso dall'Avv.to LUPIS MARIO per procura in atti
Vendita di cose ATTORE immobili c o n t r o
(C.F. e Controparte_1 C.F._2
(C.F. ), entrambe CP_2 C.F._3
rappresentate e difese dall'Avv.to CARISSIMI EMANUELA per procura in atti
CONVENUTE
In punto: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
Dell'attore
“Voglia l'On.le Tribunale adito, per i motivi di fatto e di diritto di cui in
narrativa, a) dichiarare che le convenute e hanno CP_1 CP_2 - 2 -
disatteso gli impegni assunti ed indicati nella proposta 8/2/2022 sottoscritta
dall'attore e dalle stesse accettata;
Parte_2
b) dichiarare illegittimo il ritiro ed il successivo incasso dell'assegno
bancario di € 10.000,00 rilasciato dal concludente contestualmente alla
sottoscrizione della proposta di acquisto, e, per l'effetto, visto l'art. 1385 primo
comma c.c., condannare le convenute in solido al pagamento in favore dell'attore
della complessiva somma di € 20.000,00, pari al doppio della somma incassata, a
titolo di multa penitenziale, o a quella eventuale diversa somma ritenuta di
giustizia; il tutto oltre interessi dalla domanda all'effettivo soddisfo”.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio, da distrarsi in
favore del procuratore antistatario.”
Delle convenute
“Voglia l'On.le Tribunale adito, reietta ogni contraria istanza,
eccezione, difesa e domanda, così giudicare:
IN VIA PRINCIPALE NEL MERITO
Ritenuto e dichiarato legittimo il recesso delle Signore TO per
l'inadempimento attoreo agli originari impegni, respingere le domande avverse
tutte infondate in fatto ed in diritto per i motivi tutti indicati in parte motiva.
IN VIA ISTRUTTORIA
➢ Si chiede ammettersi prova per testi sulle seguenti circostanze:
1) Vero che in data 23.11.2021 le Signore le conferivano CP_1
incarico di mediazione in esclusiva per la vendita di immobili di loro proprietà nel - 3 -
Comune di Cernusco Sul Naviglio, Via XXV Aprile nn. 10-12.
2) Vero che le al momento del conferimento dell'incarico, in CP_1
data 24 novembre 2021, le consegnavano schede catastali immobili, piantine e le
rappresentavano come già in precedenza era stata presentata pratica edilizia poi
perenta ed archiviata alla data di conferimento dell'incarico (doc. 10 mail del 24
novembre 2021).
3) Vero che a pochi mesi dall'incarico lei individuava soggetto
interessato nella persona del Signor che formulava proposta Parte_2
di acquisto alle in data 08/02/2022 nei termini e alle condizioni CP_1
contenute nel doc. 11 che le si rammostra per essere confermato.
4) Vero che la proposta accettata conteneva l'Allegato A, richiamatone
parte integrante, e gli allegati B1, B2 e B3 che pure le si rammostrano per essere
confermati (doc.11).
5) Vero che la proposta di acquisto formulata dall'attore e accettata
dalle convenute prevedeva:
o Prezzo di euro 950.000,00 da conferirsi per euro 10.000,00
all'accettazione della proposta;
per euro 200.000,00 entro il 30.03.2022 e il saldo
prezzo entro la data del 30 giugno 2022;
o Parte attrice inseriva una sola condizione particolare vincolando la
proposta alla disponibilità di parte venditrice ad effettuare, a cura e spese di parte
proponente, il cambio di destinazione d'uso da A/10 ad A/3 dei sub relativi, il tutto
tra il preliminare ed il rogito. - 4 -
O Si precisava altresì che l'allegato A è parte integrante e sostanziale
della proposta:
o Nell'allegato A si elencavano alcune precisazioni relative alla tutela
della proprietà confinante a quella oggetto di cessione. CP_1
O Nessuna condizione era inserita, sospensiva o risolutiva, con
riferimento alle capacità e possibilità edificatorie cui controparte fa ora
riferimento.
6) Vero che la vendita veniva conclusa senza condizione alcuna e senza
che la promissaria acquirente evidenziasse alla venditrice particolari esigenze
edificatorie.
7) Vero che oggetto di trasferimento erano le porzioni indicate nelle
planimetrie allegate alla proposta sub B1, B2 e B3.
8) Vero che il giorno 15 febbraio 2022, in esito ad ecografia mammaria,
la Signora riceveva diagnosi di carcinoma invasivo per la qual Controparte_1
cosa avviava protocollo terapeutico poi sfociato in operazione in data 24 marzo
2022 con successiva assunzione di terapia adiuvante comprensiva di chemio e
ormone terapia come da documentazione medica che si produce sub doc. 12.
9) Vero che in quel periodo, compreso tra il 15 febbraio 2022 ed il 24
marzo 2022, la Signora si asteneva da qualsivoglia attività Controparte_1
mantenendo l'assoluto riposo, salvo che per le visite e i protocolli di cura.
Si indicano a testi:
- dott. , Via Cusani n.10 - Milano, sui capitoli da 1 a Tes_1 Tes_2 - 5 -
6;
- dott. , Cernusco sul Naviglio, su tutti i capitoli. Tes_3 Tes_4
Ci si oppone all'ammissione dell'interrogatorio formale delle
convenute: in particolare, quanto alla Signora si dica Controparte_1
che la stessa, come comprovato dalla documentazione medica allegata sub doc. 12
alla nostra memoria n. 2, non ha preso parte ad attività alcuna nel periodo
indicato da controparte, dovendo mantenere assoluto riposo causa trattamento
post carcinoma.
Controparte peraltro richiede l'interrogatorio formale senza dedurlo per
articoli separati e specifici, in spregio a quanto previsto dall'art. 230 c.p.c. per la
qual cosa si richiede l'istanza inammissibile.
Ci si oppone altresì all'ammissione dei capitoli di prova avversi e,
segnatamente:
- quanto al capitolo 4 perché valutativo, generico e comunque da
provarsi documentalmente;

- quanto al capitolo 5 perché valutativo, generico e comunque da
provarsi documentalmente;

- quanto al capitolo 7 perché irrilevante;

- quanto al capitolo 8 perché valutativo e comunque da provarsi
documentalmente;
- quanto al capitolo 9 perché valutativo, generico, irrilevante e
comunque da provarsi documentalmente;
- 6 -
- quanto al capitolo 13 perché generico, irrilevante e comunque da
provarsi documentalmente.
Ci si oppone all'audizione di tutti i testi avversi in quanto gli stessi non
sono stati precisamente indicati da controparte, che si è limitata ad allegarne il
nome e il cognome1.
Si segnala altresì che i Signori e , Controparte_3 Parte_3
sono legati all'attore per avere gli stessi costituito la S.R.L. Parte_2
LINKHOME che ha, quale attività prevalente, la compravendita di beni immobili,
come attesta la visura CCIAA che si produce sub doc. 15.
Data l'avversa, e contestata, ricostruzione fattuale tali soggetti
parrebbero portatori di un interesse proprio alla causa.
Ci si oppone all'ammissione del capitolo formulato in memoria n. 2
dall'avversa difesa, privo di numerazione, per il quale è chiamato a teste il Signor
in quanto generico, irrilevante e comunque da provarsi Testimone_5
documentalmente.
In caso di accoglimento del capitolato avverso questa difesa chiede di
essere ammessa a prova contraria sulle medesime circostanze con i testi:
- , Via Cusani n.10 - Milano;
Testimone_6 Tes_2
- , Cernusco sul Naviglio. Tes_7 Tes_4
IN OGNI CASO
Condannare parte attrice ai sensi e per gli effetti dell'art. 96 c.p.c. e con
vittoria di spese e competenze del giudizio.” - 7 -
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato , Parte_2
premettendo di aver sottoscritto in dara 8 febbraio 2022 con LA e
[...]
una proposta di acquisto avente ad oggetto un complesso Controparte_1
immobiliare sito in Cernusco sul Naviglio, via XXV Aprile n. 10-10A-12
piani 1-2 per il prezzo di euro 950.000,00, e di aver rilasciato a titolo di garanzia un assegno dell'importo di euro 10.000,00 intestato alle venditrici
(doc. 1 fascicolo parte attrice), ha convenuto in giudizio LA e
[...]
al fine di sentir accertare e dichiarare l'illegittimità del Controparte_1
ritiro e del successivo incasso dell'assegno bancario di euro 10.000,00 e,
stante il grave inadempimento delle stesse, ha chiesto la loro condanna ex
art. art. 1385, primo comma c.c., al pagamento in suo favore della complessiva somma di euro 20.000,00, pari al doppio della somma incassata, a titolo di multa penitenziale.
A fondamento della propria domanda, ha Parte_2
allegato come il suo interesse all'acquisto dell'immobile di causa fosse condizionato alla realizzazione di un progetto ben definito di trasformazione edilizia, tuttavia non attuabile in ragione della condizione urbanistica dell'immobile da acquistare;
che l'inadempimento delle convenute, consapevoli da sempre del progetto edilizio dell'acquirente,
emergeva ancor di più quando le stesse, contrariamente agli accordi raggiunti nell'incontro del 16/3/2022, non hanno sottoscritto la necessaria - 8 -
convenzione urbanistica con il Comune di Cernusco sul Naviglio.
Costituendosi in giudizio LA e hanno Controparte_1
contestato sia in fatto che in diritto l'avversa domanda, dal momento in cui nessun inadempimento risulta imputabile alle medesime, stante la pretesa di controparte di modificare le condizioni previste nel contratto preliminare già perfezionatosi con l'accettazione della proposta d'acquisto; ha dunque concluso per il rigetto di ogni avversa domanda, con conseguente accertamento della legittimità del recesso dalle stesse esercitato.
La causa, ravvisatane la natura documentale, è stata infine trattenuta in decisione sulle precisate conclusioni riportate in epigrafe.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Ritiene il Tribunale infondate le domande promosse dall'attore, le quali non meritano pertanto accoglimento nei termini e per le ragioni che seguono.
1. Perfezionamento contratto preliminare
È documentato agli atti che la proposta d'acquisto formulata da in data 8 febbraio 2022 sia stata accettata da LA e Parte_2
in data 16 febbraio 2022 (doc. 11 fascicolo parte Controparte_1
convenuta).
Stante l'accettazione della proposta deve, dunque, ritenersi perfezionata la condizione prevista dall'art. 2, lett. a), secondo cui “con la
comunicazione di avvenuta accettazione, la presente proposta costituirà - 9 -
contratto preliminare di compravendita immobiliare, con ogni altra
conseguenza di legge”.
Come previsto dall'art. 3 della proposta accettata, era rimessa alla mera facoltà delle parti la sottoscrizione presso lo studio del Notaio rogante di una scrittura privata riepilogativa delle condizioni contenute nella proposta d'acquisto; ne discende che le parti non avrebbero potuto modificare il contenuto delle obbligazioni contrattuali, avendo le stesse riconosciuto il perfezionamento del contratto preliminare a seguito dell'accettazione della proposta d'acquisto.
In piena coerenza con tale previsione contrattuale deve essere letto anche il disposto dell'art. 2, lett. a), in forza del quale la somma di euro
10.000,00, trattenuta inizialmente a titolo di deposito fiduciario dall'agente immobiliare, dopo la comunicazione dell'accettazione della proposta
“costituirà caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.”.
Stante le reciproche obbligazioni assunte, il contratto definitivo di compravendita avrebbe, pertanto, dovuto riproporre il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche unilaterali.
Ne discende che la pretesa del di modificare la linea di Parte_2
confine tra l'immobile promesso in vendita ed il fondo che sarebbe rimasto di proprietà a seguito del frazionamento (cfr. mail datata 7.3.2022 CP_1
– doc. 5 fascicolo parte attrice) non può dirsi coerente con la previsione - 10 -
dell'art. 1) del contratto, in forza del quale le parti si sono obbligate al trasferimento dell'immobile al momento del rogito notarile “nello stato di
fatto e di diritto in cui attualmente si trova”.
Del pari, si ravvisa un'indebita pretesa di modifica del contenuto obbligatorio già definito la proposta del di inserire nel contratto Pt_4
preliminare da stipulare avanti al Notaio rogante - che come sopra evidenziato si era già perfezionato con l'accettazione della proposta di acquisto e avrebbe solo potuto essere riprodotto in una separata scrittura –
le seguenti condizioni:
- la previsione di un obbligo delle alla sottoscrizione della CP_1
convenzione con il Comune di Cernusco;

- la previsione che “le promissarie venditrici, pur dopo la stipula del
rogito di compravendita, non potranno sottrarsi all'obbligo di
sottoscrizione congiunta della Convenzione di cui ai commi precedenti,
dovendosi ritenere la mancata sottoscrizione della Convenzione e dei
documenti alla stessa connessi quale grave inadempimento agli obblighi
contrattuali, con conseguente facoltà per il promissario acquirente di
risolvere il contratto di compravendita ex art. 1456 c.c., e connessa
restituzione al promissario acquirente del doppio della caparra
confirmatoria ricevuta (pari a € 420.000,00) e del saldo prezzo versato alla
stipula del rogito, pari a € 740.000,00” (doc.

7-8 fascicolo parte attrice).
L'omessa accettazione di siffatte condizioni da parte delle - 11 -
convenute non costituisce un inadempimento, tale da legittimare il recesso dell'attore, trattandosi di condizioni modificative del contenuto del contratto preliminare, alla cui esecuzione lo stesso si era Parte_2
impegnato a seguito dell'accettazione della sua proposta d'acquisto.
D'altro verso, a nulla vale allegare che le intenzioni del promissario acquirente fossero da sempre note alle promittenti venditrici, in quanto le stesse non sono state specificamente riprodotte nella proposta d'acquisto, e risultano pertanto contrarie al documento scritto sopravvenuto. In ogni caso, non può non evidenziarsi come le odierne convenute avessero acconsentito a collaborare con il promissario acquirente per l'ottenimento del cambio di destinazione d'uso dell'immobile promesso in vendita (cfr.
bozza di contratto preliminare inviata dall'avv. Carissimi in data 13 aprile
2022).
2. Recesso esercitato dalle convenute
In un tale contesto di pretesa modifica unilaterale delle obbligazioni raggiunte in sede di contratto preliminare, si è reso Parte_2
inadempiente al versamento della somma di euro 200.000,00 a titolo di ulteriore caparra confirmatoria, che avrebbe dovuto essere corrisposta entro il termine del 30 marzo 2022; per l'effetto, in data 20 aprile 2022 le convenute per il tramite dell'Avv.to Carissimi hanno esercitato il proprio diritto di recesso dal contratto preliminare, con ritenzione della caparra confirmatoria (doc. 7 fascicolo parte convenuta). - 12 -
Trovano dunque applicazione i principi di diritto affermati dalla
Suprema Corte di Cassazione intervenuta in tema di esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 c.c., secondo cui “il contraente che esercita il recesso
non deve essere a sua volta inadempiente e l'accertamento circa il suo
inadempimento, rientrante nei poteri del giudice di merito ed insindacabile
se congruamente motivato, deve avvenire tenendo conto del valore della
parte dell'obbligazione non adempiuta rispetto al tutto, sulla base di un
criterio di proporzionalità, occorrendo verificare, a seguito di una
valutazione complessiva e globale del comportamento delle parti, se, per
effetto dell'inadempimento del recedente, si sia verificata ai danni della
controparte una sensibile alterazione dell'equilibrio contrattuale o se,
invece, tale alterazione non dipenda dall'inadempimento della controparte”
(cfr. Cass., 12 luglio 2024, n. 19246).
Alla luce di quanto sin qui argomentato, il Tribunale non ravvisa un inadempimento imputabile alle odierne convenute, le quali hanno solo preteso il rispetto di quanto concordato al momento dell'accettazione della proposta d'acquisto; per contro, la parte inadempiente è il promittente venditore, il quale ha preteso la modifica delle obbligazioni contrattuali con evidente alterazione del sinallagma e non ha versato la caparra confirmatoria.
Deve, pertanto, accertarsi la legittimità del recesso esercitato dalle promittenti venditrici, con conseguente diritto delle medesime alla - 13 -
ritenzione della somma di euro 10.000,00, a suo tempo ricevuta a titolo di caparra confirmatoria.
3. Regolamentazione delle spese di lite
Le spese di lite seguono infine l'ordinario criterio della soccombenza, e si liquidano in dispositivo assumendo a riferimento lo scaglione di valore compreso tra euro 5.201,00 ed euro 26.000,00.
P . Q . M .
Il Tribunale, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa,
definitivamente pronunciando,

1. accertata la legittimità del recesso esercitato dalle convenute,
rigetta le domande attoree;

2. condanna a rimborsare le spese di lite Parte_2
a favore di LA e liquidandone l'ammontare Controparte_1
in euro 5.077,00 per compensi professionali ai sensi del d.m. 55/2014,
come modificato dal d.m. 147/2022, oltre al rimborso forfettario del
15 % ai sensi dell'art. 2 d.m. 55/2014, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Così deciso in Milano, il giorno 11 novembre 2025
IL GIUDICE
(Dott.ssa LA Brambilla)