R.G. N. 130/2025

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Salerno, Sezione Seconda – Seconda Unità Operativa - in composizione monocratica ed in persona del Giudice dott.ssa Daniela Oliva, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A

nella causa in II grado, iscritta al n. 130 - 2025 del Ruolo Generale Affari
Contenziosi, vertente
TRA
, nato a [...] il [...] e residente a [...]
RI EC n° 4 (C.F.: ) nella qualità di titolare della C.F._1
Programma Casa Servizi Immobiliari, con sede in Salerno alla via Torrione n°
146/148 (P.I.: ), elett.te dom.to in Salerno alla via F.P. Volpe n° 8 P.IVA_1
presso lo studio dell'avv. Donato Mastrogiovanni , che C.F._2
lo rappresenta e difende in virtù di mandato in atti.
Appellante
CONTRO , nata a [...] il [...] e ivi residente a[...]
n° 64/L (C.F. ), elettivamente dom.ta in Salerno alla via C.F._3
A. Diaz n°12, presso lo studio del procuratore costituito e domiciliatario, avv.
MA RA MO.
Appellata
Conclusioni: come da note di udienza e provvedimento di questo giudice.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 30.11.2022, l'istante, titolare dell'agenzia di mediazione immobiliare “Programma Immobiliari”, conveniva in giudizio la sig.ra , chiedendone la condanna al pagamento Controparte_1
della somma di € 4.860,00, oltre spese e compensi di causa, a titolo di provvigione ex art. 1755 c.c., per l'attività di mediazione svolta in relazione alla compravendita di un immobile sito in Salerno, Via Dei Greci n. 64/L, di proprietà dei sigg. e Parte_2 Parte_3
L'attore deduceva di aver messo in relazione le parti, favorendo la conclusione dell'affare e che, in data 19.10.2021, aveva fatto visionare l'immobile alla convenuta, la quale si era riservata di valutare l'offerta, impegnandosi a corrispondere il 3% del prezzo in caso di conclusione. Successivamente, il
21.11.2021, la convenuta si recava presso l'agenzia immobiliare per definire l'offerta, ricevendo informazioni utili, ma senza formalizzare alcuna proposta.
In data 29.04.2022, la convenuta procedeva all'acquisto dell'immobile al prezzo di € 162.000,00, omettendo di informare l'attore e senza corrispondere la provvigione pattuita.
A fronte dell'infruttuoso tentativo di risoluzione bonaria, l'attore adiva il giudice per ottenere la condanna della convenuta al pagamento della provvigione pari ad euro 4.860,00, o nella misura diversa ritenuta di giustizia, con vittoria di spese. Instauratosi regolarmente il contraddittorio, la sig.ra si costituiva il CP_1
30.04.2025 chiedendo il rigetto della domanda, eccependo l'infondatezza in fatto e in diritto, nonché la mancata prova dell'attività di mediazione, in assenza di proposta formalizzata, di conferimento di mandato e di sottoscrizione di preliminare o compromesso.
Non essendo stata richiesta attività istruttoria, la causa veniva ritenuta matura per la decisione e, previa precisazione delle conclusioni, riservata a sentenza all'udienza del 19.04.2024.
Il giudice di Pace di Salerno il 12.06.2024 emetteva sentenza n. 1251/2024, in pari data pubblicata e mai notificata, con la quale spiegava che dall'istruttoria espletata emergeva la fondatezza della domanda attorea, con prova dei fatti costitutivi del diritto ex art. 2697 c.c. e la sussistenza del nesso causale tra l'attività di mediazione e la conclusione dell'affare, come richiesto dall'art. 1755
c.c. e dalla giurisprudenza consolidata. Condannava, pertanto, la convenuta la pagamento della provvigione, che tuttavia riduceva in via equitativa, posto che
“va però rilevato che seppure il mediatore ha diritto a vedersi riconosciuta la provvigione, (come in effetti poi anche pagata dai venditori, giusta atto di transazione allegato), poiché i contraenti, sono stati messi in relazione dal mediatore stesso, però va evidenziato gli stessi hanno condotto le trattative privatamente tra di loro e pertanto il compenso come richiesto, dovrà essere necessariamente ridimensionato. Va dunque ritenuto equo riconoscere all'istante, in relazione alla concreta attività svolta, un compenso quantificato nella misura della metà di quanto richiesto e previsto contrattualmente, ovvero nella misura dell'1,5%”.
Con atto notificato il 10.01.2025 il sig. proponeva appello avverso e per Pt_1
la riforma della sentenza n. 1251/2024 del Giudice di Pace di Salerno nella parte in cui aveva accolto la domanda attorea e, per l'effetto, condannato la sig.ra
[...]
al pagamento della somma di € 2.430,00 (ovvero alla metà di quanto CP_1 richiesto dall'attore), equitativamente determinata a titolo di provvigione e alle spese di lite.
Deduceva l'appellante, in estrema sintesi, la violazione e falsa applicazione dell'art. 1755, comma 2, c.p.c., in applicazione del quale il giudice avrebbe dovuto determinare la provvigione secondo equità solo se le parti non ne avessero stabilito la misura o se non esistessero tariffe professionali o usi.
Chiedeva, pertanto, al Tribunale adito: - accertare e dichiarare il diritto del sig.
a vedersi riconosciuta la provvigione come percentualmente Parte_1
pattuita; - per l'effetto, condannare la sig.ra al pagamento, tenuto CP_1
conto di quanto già riconosciuto dal Giudice di Pace di Salerno, dell'ulteriore somma di € 2.430,00, oltre Iva, a titolo di provvigione per l'attività di mediazione espletata, vinti le spese e compensi di lite.
Con comparsa di costituzione e risposta del 30.04.2025 si costituiva in giudizio la sig.ra contestando ed impugnando tutto quanto dedotto da Controparte_1
controparte perché infondato in fatto e diritto, basando essenzialmente la propria difesa sulla circostanza che non vi fosse stato alcun conferimento di incarico né da parte propria né dei venditori, i sigg. ri e che, presupposto per il Pt_3
pagamento della provvigione nella mediazione, fosse la dimostrata conclusione dell'affare inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti. Chiedeva pertanto all'adito Tribunale il rigetto dell'appello vinti le spese e compensi di lite.
Il presente procedimento è giunto alla fase conclusiva senza che alcun elemento nuovo sia emerso nelle more e non abbisognando di attività istruttoria.
Con provvedimento del 15.07.2025 il Giudice assegnava la causa a sentenza
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è infondato e va respinto.
Va preliminarmente precisato che in merito all'an della pretesa si è formato il giudicato. Detto questo, passando al quantum preteso dal sig. , risulta Pt_1
pacifico che l'affare sia stato concluso tra l'odierna convenuta e i venditori, sig.ri in seguito a contatto favorito e realizzato dall'agente immobiliare, che Pt_3
ha svolto attività pubblicitaria, ha accompagnato l'acquirente a visitare per la prima volta l'immobile, ha svolto accertamenti sulla proprietà.
Risulta chiaro inoltre, che la compravendita sia stata stipulata solo in seguito all'interruzione del rapporto contrattuale di mediazione intercorso tra le odierne parti in causa, per effetto della prosecuzione della trattativa senza partecipazione del mediatore.
Con il primo motivo di appello il sig. lamenta violazione dell'art. 1755 Pt_1
c.c. a mente del quale “La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”. Siffatti criteri, nell'opinione di parte appellante, sarebbero applicabili gerarchicamente;
perciò, laddove, come nel caso in esame, ci fosse un “patto” tra le parti, quest'ultimo avrebbe la prevalenza.
L'appellante sulla base della scrittura del 19.10.2021, sostiene che il Giudice di prime cure non avrebbe potuto procedere alla determinazione equitativa della provvigione, in quanto sussisterebbe una pattuizione espressa tra le parti, idonea a vincolare il giudicante.
Onde illustrare perché non merita accoglimento questa che è la premessa fondamentale dell'appello, si inizia col rilevare che nella medesima scrittura la convenuta si obbligava a corrispondere all'agenzia il 3% del prezzo di vendita dell'immobile, fissato in euro 180.000,00 a titolo di provvigione, esclusivamente “in caso di conclusione dell'affare”. Nei fatti nessuna di queste premesse si è verificata, essendo stato concluso l'affare senza l'intervento del mediatore ed essendo variato il prezzo di vendita dell'immobile.
Tanto posto, il Giudice di Pace è stato chiamato a giudicare una situazione complessa alla luce di orientamenti non sempre concordi della Cassazione, considerato che una parte della giurisprudenza giunge addirittura a negare, in circostanze analoghe, il configurarsi di un diritto del mediatore alla provvigione. In linea di principio occorre evidenziare che il rapporto di mediazione si fonda, infatti, sull'espletamento di un'attività del mediatore, consistente nel rendere possibile, grazie al suo intervento, l'avvicinamento delle parti interessate alla conclusione dell'affare, mettendole in relazione tra loro. Ciò posto, occorre, però precisare che parte della giurisprudenza, appunto, identifica la conclusione dell'affare con il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali (Cass. n. 8679/2009; Cass. n. 8407/2015), per mezzo della quale sorge per le parti il diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., o, in mancanza, per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato (Cass. n. 17396/2022; Cass. n. 30083/2019; Cass. n.
4628/2015). Viene, invece, escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un affare in senso economico – giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso (Sent. Cass. Civ. sez VI 28879/2022).
Altro orientamento, invece, condiviso sia dallo scrivente che dal Giudice di primo grado, pone l'accento sulla “messa in relazione” come elemento necessario e determinante della mediazione (Corte d'appello di Salerno sez. I,
n. 550/2022). Il mediatore ha diritto alla provvigione tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia direttamente riconducibile alla sua attività intermediatrice, a tal fine non occorrendo che il mediatore intervenga in tutte le fasi della trattativa, ma essendo sufficiente che egli abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione dell'affare, secondo i principi della causalità adeguata (Cass. Civ. sez. II, 20130/2022, Trib. di Monza serz., 18/10/2022 n. 2087 e Trib. di Lucca sez. I, 24/08/2022 n. 849)
Detto questo, per ragioni di equità e giustizia sostanziale, lo scrivente, condividendo quanto argomentato dal Giudice di Pace, fa proprio l'orientamento giurisprudenziale secondo il quale l'art. 1755 c.c. riconosce il diritto alla mediazione se ed in quanto, secondo il principio della causalità adeguata o efficiente, l'attività di mediazione rientri nella serie dei fattori ai quali sia ricollegabile la positiva conclusione delle trattative.
Orbene, nel caso all'esame, il giudice di prime cure ha riconosciuto e doviziosamente motivato che l'attività svolta dal sig. si inserisce, con Pt_1
nesso di causalità adeguata (ex plurimis Cass. 869/2018, Cass. 09/12/2014, n.
25851; Cass. 20/12/2005, n. 28231) nella sequenza che porta la sig. ra
[...]
all'acquisto dell'immobile in Salerno, via dei Greci 64/L, “avendo CP_1
l'istante dimostrato che in data 19/10/2021 faceva visionare alla signora
[...]
il detto immobile posto in vendita al prezzo di euro 180.000 € e che CP_1
nell'occasione la signora , sottoscrivendo la dichiarazione allegata CP_1
in atti ed assolutamente non disconosciuta e né contestata anche in merito all'autografia della firma o del contenuto del documento, si riservava di valutare l'affare proposto impegnandosi a comunicare all'agenzia l'eventuale ripresa di trattativa ed a corrispondere il 3% del suddetto prezzo a titolo di provvigioni solo in caso di conclusione dell'affare”.
Posto, pertanto, che il mediatore ha svolto un ruolo determinante nella fase iniziale delle trattative, tuttavia egli non ha seguito o favorito direttamente la conclusione dell'affare; di tal che il giudice di prime cure, nella prospettiva di riconoscere l'incidenza dell'attività, seppur limitata, di mediazione ha inteso giustamente ricorrere alla valutazione equitativa e ridurre l'ammontare della provvigione. Proprio in relazione alla determinazione equitativa, la giurisprudenza si è aperta alla possibilità di una riduzione della provvigione in caso di attività minima da parte del mediatore, quando il medesimo si sia limitato a presentare le parti o segnalare l'immobile, senza seguire direttamente la trattativa, curare i rapporti tra le parti o raccogliere l'impegno all'acquisto
(Tribunale di Venezia sent. del 6.5.2016, N. R.G. 9185/2014).
Pertanto, il primo motivo di gravame risulta infondato e deve essere rigettato. Con il secondo motivo di gravame, l'appellante deduce violazione degli artt. 112
e 115 c.p.c., per aver il giudicante ridotto il quantum preteso dall'attore in assenza di una richiesta in tal senso della convenuta. L'introduzione quindi di circostanze non allegate dalle parti, avrebbe comportato la violazione del principio dispositivo in base al quale il Giudice deve decidere iuxta alligata et probata.
Anche questa eccezione è inaccoglibile.
In verità all'adito Tribunale pare che il primo giudice non abbia violato le norme indicate dall'appellante, perché i fatti che ha posto a base della sua decisione sono stati introdotti ritualmente nel processo. Quello che le parti non hanno ipotizzato sono le conseguenze giuridiche di questi fatti, le quali, tuttavia, nell'ambito del principio della domanda, rimangono di competenza del giudice.
La decisione del giudice non viola in alcun modo il principio dispositivo, considerato che la corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato va determinato
“con riferimento a quel che viene domandato sia in via principale sia in via subordinata, in relazione al bene della vita che l'attore intende conseguire ed alle eccezioni che in proposito siano state sollevate dal convenuto (Cass. n. 8479 del 2002)”
In definitiva l'appello deve rigettarsi, assorbita ogni altra questione.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

PQM

Il Tribunale di Salerno –Sezione Seconda – Seconda Unità Operativa –in persona del giudice unico dott.ssa Daniela Oliva, definitivamente pronunciando sull'appello proposto così provvede:
- Rigetta l'appello con conseguente conferma della sentenza impugnata.
- Condanna il sig. al pagamento, in favore della sig.ra Parte_1
, delle spese del presente giudizio, che si liquidano in Controparte_1
euro 1.701,00 (millesettecentouno) per compenso professionale, oltre accessori di legge. Salerno, lì 21 ott. 25
Il giudice
Dottoressa Daniela Oliva