REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI CASTROVILLARI - SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Matteo Prato, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile, in primo grado, iscritta al n. 929 del R.G.A.C. 2022, promossa da:
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Luca Parte_1 C.F._1
Donadio;
- attore- contro
(C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_1 C.F._2
OV IM;

-convenuta-
Conclusioni: come in atti, qui da intendersi integralmente riportate e trascritte.
FATTI DI CAUSA
Con il ricorso introduttivo del presente giudizio ha adito l'intestato Tribunale Parte_1 assumendo che in data 3.5.2008 - nella qualità di promittente venditore - aveva stipulato con
[...] un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto i “terreni siti in agro di CP_1
CA, foglio 87 particella 36; foglio 87 particella 56; foglio 87 particella 57”. Ha riferito, altresì, che la convenuta si era impegnata a stipulare “il contratto definitivo, a sue cure e spese, entro e non oltre il 02.05.2010, concordando la risoluzione del contratto qualora questo termine non fosse stato rispettato”.
Ha lamentato, tuttavia, che la - immessa immediatamente nel possesso del terreno - non solo CP_1 non aveva provveduto al pagamento delle somme dovute al Consorzio di Bonifica Integrale dei
BA , ma pur a fronte di reiterati solleciti si era rifiutata di addivenire Controparte_2 alla stipula del rogito traslativo del diritto di proprietà dei beni de quibus
Tanto premesso, ha invocato l'accoglimento delle conclusioni che di seguito si trascrivono: “Voglia
l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa, che si impugnano: 1) accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare stipulato in data 03.05.2008 tra il sig. e la sig.ra avente ad oggetto l'obbligo da parte della Parte_1 Controparte_1 resistente di acquistare i suddetti terreni di proprietà del sig. siti in agro di CA, Pt_1 foglio 87 particella 36; foglio 87 particella 56; foglio 87 particella 57; 2) rilevare e dichiarare
l'indebita occupazione, a partire dal 21.10.2020, da parte della sig.ra terreni siti in agro Parte_2 di CA, foglio 87 particella 36; foglio 87 particella 56; foglio 87 particella 57 di proprietà del sig. e per l'effetto 3) condannare l'odierna resistente all'immediato rilascio dei suddetti Pt_1 terreni in favore del sig. 4) condannare la sig.ra al pagamento della somma di € Pt_1 CP_1
1.772,87 per il mancato pagamento delle somme dovute al Controparte_3
e di quelle che si andranno eventualmente a mature fino alla
[...] data del rilascio del terreno nonché al pagamento di € 10.000,00 (euro diecimila/00) o della somma che sarà ritenuta di giustizia, da liquidarsi eventualmente anche in via equitativa, oltre interessi e rivalutazione monetaria, a titolo di indennizzo e/o risarcimento in favore di parte ricorrente, ai cui danni la parte resistente si è indebitamente arricchita o anche a titolo di risarcimento del danno economico subito per la mancata disponibilità dell'immobile; 3) condannare, in ogni caso, parte resistente al pagamento delle spese, diritti e onorario di giudizio, oltre rimborso forfettario, IVA e CAP come per legge”.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata telematicamente il 9.1.2023 si è costituita in giudizio la quale ha impugnato e contestato le avverse deduzioni e conclusioni, Controparte_1 assumendo che non era stato possibile addivenire alla stipula del definitivo perché - nelle more - parte promittente alienante aveva venduto alcuni dei terreni oggetto del preliminare ad altro soggetto (precisamente i quozienti identificati al “foglio 85 p.lle 76, 153 e 154”). Ha quindi insistito per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “1. Accertare l'inadempimento perpetrato dal sig. relativamente al contratto preliminare di compravendita Parte_1 del 3 maggio 2008 stipulato con la sig.ra , avendo il ricorrente alienato i Controparte_1 quozienti di terreni ubicati in agro di CA e identificati con il foglio 85 p.lle 76, 153 e 154 promessi in vendita con il superiore contratto preliminare;

2. Considerato l'interesse della parte ricorrente ad acquisire comunque la piena proprietà dei i quozienti di terreno ubicati in agro di
CA e identificati con il foglio 87 particella 36; foglio 87 particella 56; foglio 87 particella
57 nonché il suo perfetto adempimento avendo questi corrisposto integralmente il loro prezzo, emettere contro ), nato a [...] il Parte_1 C.F._3
08/02/1966 e residente in [...] di CA (Cosenza), e in favore di signori ) nata a [...] il [...] Controparte_1 C.F._2
e residente in [...] a.u. Corigliano di 87064 Corigliano -Rossano (CS), sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., produca gli effetti del contratto definitivo non concluso e trasferisca alla sig.ra ) nata a [...] il [...] e Controparte_1 C.F._2 residente in [...] a.u. Corigliano di 87064 Corigliano -Rossano (CS) la proprietà dei quozienti di terreno ubicati in agro di CA e identificati con il foglio 87 particella 36; foglio 87 particella 56; foglio 87 particella 57 ;

3. Condannare altresì il ricorrente Pt_1
, al pagamento di complessivi € 5.000,00 in favore della resistente
[...] CP_1 quale ripetizione del doppio della caparra corrisposta per l'acquisto dei terreni ubicati in agro di
CA e identificati con il foglio 85 p.lle 76, 153 e 154, così per come motivato nel punto 3 della presente comparsa;
Relativamente alle domande azionate dalla parte ricorrente: 4.
Respingere la domanda di risoluzione del contratto di compravendita immobiliare del 3 maggio
2008 (stante ancora l'interesse per la ricorrente all'adempimento anche se parziale) e risarcimento del danno articolata dalla parte ricorrente, poiché infondata sia in fatto che in diritto. 5.
Condannare parte ricorrente al pagamento delle spese di lite”.
Disposto il mutamento del rito, il giudizio veniva istruito a mezzo produzione documentale;
all'udienza “cartolare” del 26.6.2025, la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni dei procuratori delle parti, come in atti rassegnate, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di scritti difensivi conclusionali.
RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Come noto, secondo il costante e granitico insegnamento della Corte di Cassazione, inaugurato dalla celebre pronuncia a Sezioni Unite n. 13533 del 30.10.2001, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”. D'altra parte, tale arresto appare coerente tanto con il principio di presunzione della persistenza del diritto, in virtù del quale - una volta provata dal creditore l'esistenza di un diritto destinato ad essere soddisfatto entro un certo termine - grava, poi, sul debitore l'onere di dimostrare l'esistenza del fatto estintivo costituito dal suo (esatto) adempimento, quanto con il principio di riferibilità o vicinanza della prova.

2. Giova poi da subito registrare come costituisca approdo giurisprudenziale pacifico il principio secondo cui “lo stabilire se le parti abbiano inteso stipulare un contratto definitivo ovvero un contratto preliminare di compravendita, rimettendo l'effetto traslativo ad una successiva manifestazione di consenso, si risolve in un accertamento di fatto riservato al giudice di merito;
tale accertamento è incensurabile in Cassazione se è sorretto da una motivazione sufficiente ed esente da vizi logici o da errori giuridici e sia il risultato di un'interpretazione condotta nel rispetto delle regole di ermeneutica contrattuale dettate dagli art. 1362 e seguenti del codice civile” (in tal senso, ex multis, Cassazione civile, sez. II, 20/11/2007, n. 24150).
Al fine di attribuire ad una convenzione negoziale la natura giuridica di contratto di compravendita ovvero di semplice preliminare, è determinante l'identificazione del comune intento dei paciscenti, diretto, nel primo caso, al trasferimento della proprietà della res verso la corresponsione del prezzo conformemente alla causa negoziale sancita dall'art. 1470 c.c. e, nel secondo, all'insorgenza di un particolare rapporto obbligatorio che impegni le parti medesime ad un'ulteriore manifestazione di volontà alla quale sono rimessi il trasferimento del diritto dominicale sul bene e il pagamento del prezzo (pur nella consapevolezza che la previsione della traditio del bene e/o il pagamento - anche totale - del prezzo non costituiscono profili incompatibili con l'intento di stipulare un semplice preliminare di vendita, ben potendo le parti manifestare, con pattuizioni di tal specie, null'altro che l'intento di anticipare le prestazioni del futuro contratto definitivo).
In tema di interpretazione dei contratti ex art. 1362 c.c., il primo e principale strumento dell'operazione ermeneutica è costituito dalle parole che compongono la formulazione letterale dell'accordo negoziale: dalle espressioni lessicali impiegate dalle parti occorre muovere per la ricerca della comune intenzione dei contraenti, non trascurando tuttavia l'applicazione delle regole di interpretazione funzionale e sistematica in guisa da ricavarne la sicura conferma del significato delle parole adoperate nel contratto.

3. Detto che sulla scorta del chiaro tenore letterale non sussistono dubbi in ordine alla sussumibilità del negozio giuridico intercorso tra gli odierni contendenti in data 3.5.2008 nella categoria del contratto preliminare di compravendita immobiliare c.d. “ad effetti anticipati”, giova evidenziare come - secondo i più recenti approdi dottrinali e giurisprudenziali - tale tipologia negoziale non sia più inquadrabile come un mero pactum de contrahendo, ma come un negozio destinato già a realizzare un assetto di interessi prodromico a quello che sarà compiutamente attuato con il definitivo, sicché il suo oggetto è non solo e non tanto un facere (consistente nel manifestare successivamente una volontà rigidamente predeterminata quanto alle parti e al contenuto), quanto piuttosto un dare, che si sostanzia nel garantire il trasferimento del diritto sul bene, che costituisce il risultato pratico avuto di mira dai contraenti (vedasi, in tal senso, Cass., Sez. Unite, sentenza n.
11624 del 18.5.2006). Con il contratto preliminare, infatti, non si assume solo l'obbligo di prestare il consenso, ma anche e soprattutto l'obbligo di approntare e rendere possibile l'esecuzione delle prestazioni finali all'esito del definitivo.
Da tale ordine di considerazioni e dalla qualificazione del preliminare come contratto la cui causa è il programma prestazionale finale, appare logico inferire che integra inadempimento del preliminare non solo il rifiuto opposto da una delle parti alla stipula del definitivo, ma anche l'omissione di tutte le attività preparatorie necessarie per rendere il risultato finale utilmente conseguibile.

4. Prendendo le mosse dallo scrutinio delle domande con cui il ha invocato la declaratoria di Pt_1 risoluzione del contratto preliminare in esame ai sensi dell'art. 1453 c.c., il risarcimento del danno e la condanna della convenuta all'immediato rilascio dei terreni, osserva questo Tribunale come tali domande siano manifestamente infondate per le ragioni di seguito illustrate.
Nella inequivoca direzione della reiezione delle predette istanze depone, infatti, la insussistenza della presunta condotta inadempiente che l'attore ascrive alla convenuta.
Ed infatti, dalla documentazione prodotta dalle parti emerge che con scrittura privata del 3.5.2008 il ha promesso in vendita a degli “appezzamenti di terreno siti in agro di Pt_1 Controparte_1
CA in catasto al foglio 85 p.lla 76 […]; foglio 85 p.lla 153 […]; foglio 85 p.lla 154 […]; ed la foglio 87 particella 56 […]; foglio 87 particella 57 […] tutti coltivati ad agrumeto”, per il prezzo concordato in € 15.000,00, con contestuale corresponsione della somma di € 5.000,00 a titolo di acconto e caparra confirmatoria ed impegno a corrispondere l'importo di € 5.000,00 entro il 2.5.2009 ed il saldo residuo all'atto della stipula del contratto definitivo da effettuarsi
“inderogabilmente entro il termine del 2/5/2010” (v. doc. n 2 allegato al fascicolo di parte convenuta e doc. n.3 allegato al fascicolo di parte attrice).
Nel corso dell'interrogatorio formale espletato all'udienza del 15.3.2024 il - ascoltato sulla Pt_1 circostanza n. 1 formulata in comparsa di costituzione e risposta (“Se è vero che successivamente alla stipula del contratto preliminare di compravendita immobiliare di cui è causa e prima della scadenza del termine per la stipula del rogito definitivo di compravendita immobiliare il sig.
alienava il terreno ubicato in agro di CA e identificati Parte_1 catastalmente con il foglio 85 p.lla 76; foglio 85 p.lla 153; foglio 85 p.lla 154 al sig. Pt_3
”) - ha così dichiarato: “Vera la circostanza 1. Ma preciso che non ho venduto al
[...]
ma a ”. Parte_3 Controparte_4
L'attore ha, inoltre, confermato di aver ricevuto dalla l'importo complessivo di € 10.000,00. CP_1
Da ultimo, parte attrice non ha dimostrato l'esistenza dell'asserito accordo modificativo con cui i paciscenti avrebbero convenuto di eliminare dall'accordo iniziale le tre particelle vendute dal Pt_1
a terzi (v. quanto dichiarato dalla difesa di parte attrice all'udienza del 13.1.2023: “Precisa che le tre particelle vendute dal ricorrente a terzi erano già state espunte dall'accordo modificativo concluso tra le odierne parti in causa” e nella memoria ex art. 183, comma 6 c.p.c. n. 1: “Già dagli atti allegati da questa difesa è agile desumere che al momento della stipula del preliminare di vendita (3.5.2008) le parti avessero convenuto invero un “impegno” più ampio rispetto all'oggetto del presente giudizio (che riguardava altre ulteriori tre particelle). Anzi il preliminare originale fu modificato proprio per venire incontro alle richieste della la quale ha manifestato il proprio CP_1 disinteresse alle 3 particelle che non sono oggetto della domanda relativa al presente giudizio”).
Pertanto, essendo mutata, per fatto ascrivibile al solo promittente alienante, la consistenza dei beni da trasferire a controparte, legittimamente costei si è rifiutata di perfezionare il contratto definitivo alle condizioni pattuite in preliminare, anche tenuto conto dell'impatto che l'avvenuta vendita a terzi delle tre particelle in questione ha inevitabilmente prodotto sulla determinazione del corrispettivo di vendita;
non essendo, dunque, emerso alcun inadempimento imputabile alla parte convenuta, le domande avanzate dal devono essere per ciò solo rigettate. Pt_1

5. Non può, altresì, trovare accoglimento la domanda di pagamento della somma di € 1.772,87 dovuta al . Controparte_3
Il contributo di bonifica è, infatti, a carico del proprietario dell'immobile trattandosi di un onere reale che grava sulla proprietà stessa.
Quanto disposto nel preliminare di vendita (v. art. 5) ha efficacia solo nei rapporti interni.
In ogni caso, non solo non vi è prova dell'avvenuto pagamento da parte del promittente venditore, ma lo stesso in sede di interrogatorio formale ha riconosciuto di non aver pagato i contributi di bonifica. Ed infatti, interrogato sulla circostanza n. 3 della comparsa di costituzione: “Se è vero che il Tributo consortile relativo ai terreni siti in agro di CA, foglio 87 particella 36; foglio 87 particella 56; foglio 87 particella 57 sono stati saldati dal sig. ”, ha così Parte_1 risposto: “Non è vera la circostanza 3. Perché il tributo doveva essere pagato dalla perché CP_1 entrati in possesso del terreno dalla data del preliminare nel 2008”.

6. Venendo, quindi, all'esame della domanda riconvenzionale con la quale parte convenuta ha domandato l'emissione di una sentenza produttiva degli effetti dell'atto pubblico non concluso ai sensi dell'art. 2932 c.c, giova premettere che la pronuncia ex art. 2932 c.c. integra una “sentenza- contratto”, ovvero una sentenza costitutiva che tiene luogo del contratto non concluso, che postula un “sistema di interessi” non improntato alla convergenza (come fisiologicamente avviene per i contratti) quanto, piuttosto, all'incompatibilità (atteso che una parte vuole il contratto, mentre l'altra lo rifiuta), cui si applica la disciplina normativa di cui agli artt. 1353 c.c. e ss. in tema di condizione contrattuale.
Al riguardo, la Suprema Corte, in più occasioni (ex multis, Cassazione civile sez. II, 16/01/2013, n.
952; Cassazione civile sez. II, 15/09/2017, n. 21449) ha efficacemente chiarito che “l'oggetto di un contratto preliminare di vendita immobiliare può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, nella sola ipotesi in cui l'identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., caso nel quale occorre che l'esatta individuazione dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento;
trattandosi di contratto per il quale é imposta la forma scritta,
l'accertamento della presenza dei requisiti necessari per una sicura identificazione dell'oggetto del preliminare contratto è riservato al giudice di merito ed è soggetto al sindacato di legittimità solo sotto il profilo della logicità e congruità della motivazione”.
Atteso che tale strumento consente di superare il rifiuto di una parte a rendere una dichiarazione negoziale non voluta (ossia volta alla conclusione del contratto definitivo), la sentenza (di natura costitutiva) pronunciata ex art. 2932 c.c. deve corrispondere al contenuto del contratto preliminare, dovendo ritenersi illegittimo ogni intervento del giudice volto ad incidere, modificandolo, sull'assetto degli interessi voluto dalle parti, così come risultante dall'interpretazione del contratto preliminare e dall'accertamento dell'effettiva volontà delle parti.
Al riguardo, ritiene questo Giudice di condividere il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui “la sentenza costitutiva che - a norma dello art. 2932 cod. civ. - tiene luogo del contratto definitivo non concluso non può introdurre varianti al contenuto del contratto preliminare, ancorché riguardanti le sole modalità di esecuzione di una delle prestazioni, ma deve rispecchiare integralmente le previsioni negoziali quali risultano dall'interpretazione del contratto preliminare, con la conseguenza che è inammissibile la domanda di esecuzione specifica ex art.
2932 cod. civ. che importi una modalità della prestazione non prevista dal contratto preliminare.” (cfr. Cass. 7907/1990; Cass. 3486/1990: “La sentenza costitutiva che a norma dell'art. 2932 cod. civ. tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve recepire integralmente e fedelmente le previsioni negoziali delle parti quali risultano dall'interpretazione del contratto preliminare, alla quale il giudice deve provvedere, accertando come per qualunque altro contratto l'effettiva volontà delle parti, anche in ordine all'esatta identificazione dell'oggetto del contratto stesso, che se non individuato esattamente deve essere tuttavia individuabile, eventualmente anche con elementi acquisiti aliunde con riferimento ad altri e documenti collegati a quello oggetto di valutazione.”).
Ebbene, facendo applicazione dei sopra richiamati principi alla fattispecie per cui pende il presente giudizio, ritiene questo Tribunale che rilievo evidentemente dirimente ed assorbente - nella direzione della reiezione della domanda di emissione di una sentenza produttiva degli effetti dell'atto pubblico non concluso ai sensi dell'art. 2932 c.c. - assuma la già acclarata circostanza relativa alla diversità di prezzo e di beni per i quali parte convenuta spiega la domanda in esame rispetto a quelli originariamente individuati nel preliminare.
Pertanto, sulla scorta di tale complessivo ordine di ragioni, la domanda con cui parte convenuta ha invocato l'emissione di una sentenza produttiva degli effetti dell'atto pubblico non concluso ai sensi dell'art. 2932 c.c. non può che essere rigettata.

7. Non è, infine, meritevole di accoglimento la domanda di ripetizione del doppio della caparra avanzata da parte convenuta.
Al riguardo la giurisprudenza di legittimità ha, infatti, in più occasioni avuto modo di precisare che
“la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole ex lege, sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata;
qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'an e nel quantum” (da ultimo, vedasi Cassazione civile, sez. II, 27/04/2016, n. 8417).
Detto altrimenti, in tema di caparra confirmatoria la disposizione di cui al comma 2 dell'art. 1385
c.c. (relativa alla facoltà della parte non inadempiente di recedere dal contratto ritenendo la caparra ricevuta o esigendone il doppio rispetto a quella versata) non è applicabile tutte le volte in cui detta parte, anziché recedere dal contratto, si avvalga del rimedio ordinario dell'azione di risoluzione del negozio o agisca per l'esecuzione del contratto (come nel caso in esame). Tuttavia, avendo parte convenuta richiesto l'esecuzione del contratto preliminare, nella fattispecie per cui è causa trova applicazione la disposizione di cui al comma 3 dell'art. 1385 c.c., a tenore della quale “Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”. Ebbene, parte convenuta non ha adeguatamente allegato (e, tanto meno, provato) l'esistenza di specifici elementi di fatto dai quali poter desumere l'esistenza e la consistenza del pregiudizio asseritamente patito a causa della condotta contra legem tenuta da parte attrice, motivo per cui anche tale domanda va rigettata.

8. Quanto, infine, alla disciplina delle spese e competenze di lite, stante la reciproca soccombenza, si ritiene sussistano i presupposti per disporne l'integrale compensazione.


P.Q.M.


Il Tribunale di CA, Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa civile n. 929/2022 R.G. - ogni diversa istanza, domanda ed eccezione disattesa ed assorbita - così provvede:
1) Rigetta le domande formulate da parte attrice.
2) Rigetta la domanda riconvenzionale formulata da parte convenuta.
3) Compensa integralmente tra le parti le spese e competenze di lite.
Così deciso in CA, il 29 ottobre 2025.
Il Giudice
Dott. Matteo PRATO
Sentenza redatta in collaborazione con l'Addetto all'Ufficio per il Processo dott.ssa Alessandra
Minardi.