REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TEMPIO PAUSANIA
in composizione monocratica, in persona del dott. Alessandro Di Giacomo, all'esito dell'udienza del
26.2.2025, ha pronunciato in seguito alla discussione orale ex art. 281 sexies la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 1655 del 2023 R. Gen., promossa
DA
(p. iva , in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata Parte_1 P.IVA_1
e difesa dall'avv. Giacomo Stochino e dall'avv. Stefania Perra,
parte ricorrente
CONTRO
(c.f. ), rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Controparte_1 C.F._1
Mele ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Sassari, emiciclo Garibaldi 34,
parte resistente
MOTIVI DELLA DECISIONE

Va premesso che la presente sentenza, resa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., all'esito della camera di consiglio, viene depositata nel termine di cui al comma 3 della citata norma, applicabile, in virtù dell'art. 7, c. 3, d.lgs. 165 del 2024 (c.d. correttivo della riforma Cartabia, entrato in vigore il 26.11.2024), anche ai processi già pendenti alla data del 28.2.2023.
1 Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. depositato il 7.12.2023 e ritualmente notificato, la Parte_1 conveniva in giudizio ed esponeva che, con contratto preliminare di Controparte_1 compravendita del 22.1.2019, si era obbligata a trasferire alla resistente l'immobile sito in Arzachena, via Pastura s.n.c. (oggi via Pastura n. 29), per il prezzo di €. 250.000,00, oltre IVA, con la contestuale concessione dell'immobile alla promittente acquirente, in comodato precario gratuito, al fine di consentirle di realizzare alcune modifiche interne.
Riferiva che la , eseguiti i lavori pattuiti, aveva cominciato ad abitare l'immobile, senza CP_1 addivenire alla stipulazione del contratto né entro la data del 30.12.2021, né entro la successiva data del 10.12.2022, come convenuto tra le parti con l'accordo in data 28.4.2022.
Esponeva infine che il 6 febbraio 2023 le parti avevano concordato il nuovo termine ultimo ed essenziale per la stipulazione del contratto definitivo di compravendita al 30 giugno 2023, con l'espressa previsione che “Nel caso in cui non venisse rispettato dalla parte promissaria acquirente il termine finale essenziale per la stipula del definitivo, il contratto preliminare, così come integrato anche con la presente scrittura, s'intenderà risolto di diritto e la parte promittente venditrice avrà il diritto di trattenere tutte le somme fino a quel momento versate dalla promissaria acquirente”.
Dichiarava che anche tale ultimo termine essenziale era decorso senza che fosse stato stipulato il contratto definitivo, che la resistente aveva versato la somma di €. 48.150,00 a titolo di caparra confirmatoria e quella di €. 28.450,00 quale acconto sul prezzo, e chiedeva che il contratto fosse dichiarato risolto di diritto, con la conseguente condanna della resistente al rilascio del bene e con l'accoglimento delle ulteriori domande formulate come in atti.
si costituiva in giudizio ed eccepiva preliminarmente che la domanda, Controparte_1 avente ad oggetto, tra l'altro, il rilascio dell'immobile, avrebbe dovuto essere proposta con le forme del rito lavoristico – locatizio, stante la previsione dell'art. 447 bis c.p.c..
Nel merito, eccepiva il grave inadempimento della stante la presenza di vizi occulti Parte_1 manifestatisi già nel 2020 e denunciati alla ricorrente con comunicazione del 31.08.2023, rimasta tuttavia senza esito.
Contestava inoltre il minor valore dell'immobile rispetto al prezzo pattuito, atteso che non si trattava di una villetta bifamiliare, bensì di un bilocale con una sola camera da letto e non due, come indicato invece nel contratto preliminare, e chiedeva, in via riconvenzionale, che fosse dichiarata la risoluzione del contratto con la condanna della ricorrente alla restituzione del doppio della caparra versata.
Il giudice, ritenuto che, vertendosi in ipotesi di controversia discendente dall'esecuzione di un contratto preliminare ad effetti anticipati, idonea ad integrare un'ipotesi di cessione dell'immobile in comodato d'uso, dovesse applicarsi il rito locatizio di cui agli artt. 447 bis e ss., disponeva il mutamento del rito.
La causa, istruita con produzioni documentali, veniva discussa ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del
26.2.2025 sulle conclusioni di cui al relativo verbale.
La domanda della società ricorrente è fondata e va accolta.
Non vi è contestazione tra le parti circa l'intervenuta stipulazione di contratto preliminare di compravendita del 22.1.2019, in forza del quale la ricorrente si è obbligata a trasferire alla resistente l'immobile ubicato in Arzachena, via Pastura s.n.c. (oggi via Pastura n. 29), per il prezzo di €.
250.000,00, oltre IVA.
2 È altresì pacifico che la resistente abbia contestualmente ottenuto la disponibilità dell'immobile, a titolo di comodato precario, al fine di realizzarvi alcune modifiche interne.
È inoltre pacifico che abbia versato alla la complessiva Controparte_1 Parte_1 somma di €. 76.600,00, di cui €. 48.150,00 a titolo di caparra confirmatoria, ed €. 28.450,00 quale acconto sul prezzo.
Non è contestato, inoltre, che la resistente abbia omesso di procedere alla stipulazione del contratto definitivo e, senza corrispondere il saldo del prezzo pattuito, abbia occupato l'immobile per risiedervi.
Non può essere condivisa la prospettazione della circa l'esistenza di vizi occulti CP_1 nell'immobile, in considerazione del fatto che la resistente ha stipulato ben due patti aggiunti al contratto preliminare, rispettivamente in data 28.4.2022 e 6.2.2023, senza contestare alcunché al promittente venditore.
Deve rilevarsi, inoltre, che non vi è prova alcuna in atti della denuncia di tali vizi, con la conseguenza che la sarebbe in ogni caso decaduta dalle relative azioni ex artt. 1495 e 1497 c.c.. CP_1
Si rileva inoltre che la resistente, pur essendo stata senz'altro nelle condizioni di constatare la reale consistenza dell'immobile, avendone avuto la disponibilità sin dalla data della stipulazione del contratto preliminare, non ha mai mosso alcuna contestazione in proposito, cosicchè anche tale eccezione va disattesa, con il conseguente rigetto della domanda volta a ricondurre ad equità il contratto.
Tanto premesso, non vi è dubbio che la domanda di risoluzione del contratto sia fondata e debba essere accolta.
Con la stipulazione del 6.2.2023, infatti, le parti hanno ribadito ed aggiornato la clausola penale già presente nel primo contratto preliminare, prevedendo espressamente, all'art. 3, che “nel caso in cui non venisse rispettato dalla parte promissaria acquirente il termine finale essenziale per la stipula del definitivo, il contratto preliminare, così come integrato anche con la presente scrittura, s'intenderà risolto di diritto e la parte promittente venditrice avrà il diritto di trattenere tutte le somme fino a quel momento versate dalla promissaria acquirente”.
Posto che, come in precedenza esposto, la resistente è rimasta gravemente inadempiente agli obblighi assunti con la stipulazione del 22.1.2019, come integrata dalle successive scritture in data 28.4.2022
e 6.2.2023, e che la ricorrente ha manifestato la volontà di avvalersi della predetta clausola risolutiva con raccomandata A/R dell'1.8.2023, ricevuta il 7.8.2023, deve dichiararsi la risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita del 22.1.2019.
La resistente, per l'effetto, va condannata all'immediata restituzione dell'immobile in favore della parte ricorrente.
In applicazione della clausola di cui all'art. 3 della stipulazione del 6.2.2023, integrativa del contratto preliminare stipulato il 22.1.2019, deve dichiararsi, inoltre, il diritto della di trattenere Parte_1 la somma di €. 76.600,00 versata dalla . CP_1
Consegue alle ragioni in precedenza esposte, infine, anche il rigetto della domanda avanzata dalla ricorrente in via riconvenzionale.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.
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P.Q.M.



il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione respinta;

dichiara risolto di diritto il contratto preliminare di compravendita sottoscritto il 22.1.2019 per grave inadempimento della resistente e, per l'effetto, la condanna all'immediata restituzione, in favore della società ricorrente, dell'immobile sito in Arzachena, via Pastura s.n.c. (oggi via Pastura n. 29); dichiara il diritto della di trattenere la somma di €. 76.600,00 versata dalla ricorrente;
Parte_1
respinge le ulteriori domande proposte dalle parti;
condanna la pare resistente alla rifusione delle spese di lite in favore della ricorrente, liquidate in €. 759,00 per spese ed in €. 5.000,00 per compensi, oltre accessori di legge.
Tempio Pausania, 14.3.2025
Il giudice
Alessandro Di Giacomo
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