REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ASCOLI PICENO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Roberto Ricci ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1119 2021 promossa da:
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) C.F._2
Avv. Fabrizio Cipollini e Davide Sciamanna
ricorrenti contro
(P.Iva ), con l'Avv. Maria Controparte_1 P.IVA_1
Grazia Castelli;

resistente
Svolgimento del processo
- Con ricorso ex art. 702 bis cpc i signori e Parte_1 Parte_2
convenivano in giudizio l' per sentire accogliere le Controparte_1
seguenti conclusioni: Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza,
eccezione e deduzione, provvedere come appresso:
1) In via principale, accertare e dichiarare l'illegittimità dell'importo di € 12.566,00
corrisposto dai sigg.ri e in favore di Parte_1 Parte_2 Controparte_1
pagina 1 di 9 per i motivi esposti in narrativa e, se del caso, anche previa declaratoria Controparte_1
di nullità della clausola 6 di cui alla lettera di conferimento di incarico a vendere del
13.5.2019 ex art. 33, co. II lett. f) d.lgs n. 206/2005;
2) per l'effetto condannare quindi l' , in persona del Controparte_1
suo Titolare e legale rappresentante pro tempore, alla rifusione in favore dei sigg.ri e della somma di € 9.125,60 per tutti i motivi esposti Parte_1 Parte_2
in narrativa;

3) in via subordinata accertare e dichiarare l'illegittimità dell'importo di € 12.566,00
corrisposto dai sigg.ri e in favore di Parte_1 Parte_2 [...]
per l'effetto condannare l' in Controparte_1 Controparte_1
persona del suo Titolare e legale rappresentante pro tempore, alla rifusione in favore dei sigg.ri e della somma di € 7.405,40 o di quella Parte_1 Parte_2
diversa maggiore o minore che parrà di Giustizia;

4) in via ulteriore condannare l' , in persona del suo Controparte_1
Titolare e legale rappresentante pro tempore, a corrispondere in favore dei sigg.ri Parte_1
e la somma di € 500,00 ex art. 96 co. III cpc per tutte le
[...] Parte_3
ragioni spiegate in narrativa;

5) in via ulteriore condannare l' , in persona del suo Controparte_1
Titolare e legale rappresentante pro tempore, a rifondere in favore in favore dei sigg.ri e la somma di € 420,00 oltre accessori di legge per Parte_1 Parte_2
le spese di assistenza stragiudiziale (negoziazione assistita);
6) in via ulteriore condannare l' , in persona del suo Controparte_1
Titolare e legale rappresentante pro tempore, alla rifusione delle spese e dei compensi di lite calcolati ex DM 55/2014 così come modificato dal DM 37/2018.
pagina 2 di 9 Deducevano i ricorrenti di aver conferito incarico alla convenuta in data 13.5.2019 di vendere un immobile sito nel Comune di Ascoli Piceno, loc. San Savino, ad un prezzo non inferiore ad € 40.000,00, pattuendo un compenso di € 1.200,00 oltre iva consegnando all'intermediario documentazione urbanistica ed edilizia.
Narravano, ancora, i ricorrenti che in data 12.8.2019 veniva stipulato un compromesso fra i sigg.ri e il sig. indicato dalla Parte_4 Controparte_2 [...]
concordando il prezzo di € 47.000,00, contratto poi annullato dalle Controparte_1
parti contraenti.
Proseguono i ricorrenti deducendo che in data 9.10.2019 veniva sottoscritta altra proposta irrevocabile di acquisto del suindicato immobile da parte del sig. al prezzo di Parte_5
€ 47.000,00 a cui seguiva in data 3.6.2020 nuovo compromesso tra i venditori ed il Pt_5
che si concludeva, poi, con il trasferimento della proprietà. Nelle more i ricorrenti provvedevano al pagamento delle competenze richieste dalla resistente pari ad euro
12.566,00.
Seguiva procedimento di mediazione tra le parti, ritenendo i ricorrenti la somma pretesa dalla resistente eccessiva, ma senza esito.
- Si costituiva in giudizio la convenuta l' così Controparte_1
concludendo: chiede il rigetto del ricorso proposto dai sig.ri in quanto Parte_4
totalmente infondato e per l'effetto la condanna alle spese legali del presente giudizio.
Chiede, inoltre, che i ricorrenti siano condannati al risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c.
per lite temeraria a favore della qui resistente sussistendone i presupposti, risarcimento che il giudice vorrà equitativamente quantificare.
- Nel corso del processo, disposto il mutamento del rito da speciale ad ordinario, venivano ammesse ed espletate prova per testi e c.t.u. grafologica.
pagina 3 di 9 Precisate le conclusioni, la causa veniva trattenuta in decisione con scambio delle comparse conclusionali.
Motivi della decisione a) Preliminarmente vanno evidenziati alcuni elementi acquisiti al processo che appaiono,
dalle risultanze istruttorie e dalle asserzioni difensive delle parti, pacifici.
Si fa riferimento ai fatti relativi: al conferimento dell'incarico di vendita del loro immobile da parte dei ricorrenti alla ditta resistente (13.5.19); alla stipula di due ulteriori scritture private tra le stesse parti (10.8.19 e 11.10.19); alla vendita dell'immobile in questione attraverso l'intermediazione della parte resistente per l'importo di euro
47.000,00; che la parte ricorrente ha pagato in favore della parte resistente la somma di euro 12.566,00; che il preliminare di vendita del 12.8.19 venne risolto consensualmente tra i ricorrenti e la parte acquirente con apposito scritto in calce al pr4eliminare stesso.
Premesso ciò, parte ricorrente lamenta l'eccessività della somma pagata a titolo di provvigione per la compravendita del proprio bene.
L'art.1755 del Codice Civile prevede che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento;
il diritto alla provvigione è anche sancito dall'art.6 della legge 3 febbraio 1989 n.39 che ha disciplinato l'attività del mediatore inquadrandola come una vera e propria professione, prevedendo particolari requisiti per l'iscrizione ed istituendo appositi ruoli presso le Camere di
Commercio.
Nel caso di specie, nessun dubbio può sussistere sul diritto del mediatore di ricevere il compenso per l'opera prestata, atteso che l'affare deve ritenersi integralmente concluso per effetto della avvenuta cessione del bene da compravendere.
pagina 4 di 9 Occorre, quindi, soffermarsi ad esaminare sotto il profilo contrattuale i patti negoziali conclusi tra le parti.
Originariamente con scrittura del 13.5.19, le parti stabilirono che la provvigione per la compravendita del bene sarebbe stata pari ad euro 1.200,00 oltre iva.
Nelle more dell'incarico, le parti in causa il 10.8.19 stipulavano atto con cui si stabiliva che l'immobiliare avrebbe garantito la vendita del bene per la somma di euro 42.000,00
senza oneri e spese a carico dei venditori ed in tale ipotesi avrebbe percepito una provvigione pari alla somma eccedente garantita.
Tale scrittura deve intendersi integralmente novativa di quella del 13.5.19.
Dopo due giorni, il 12.8.19, i venditori concludevano un contratto preliminare di vendita del bene in questione, poi risolto consensualmente dalle parti il 27.8.19.
Le parti in causa l'11.10.19 sottoscrivevano con i venditori altra scrittura privata del medesimo tenore di quella del 10.8.19 dopo ave ricevuto dal proponente acquirente proposta di acquisto il 9.10.19. L'affare, questa volta si concludeva con la stipula del rogito notarile di compravendita.
Nel primo preliminare (ricorrenti/Iachini) tale contratto venne risolto consensualmente dalle parti.
Per quanto riguarda il secondo preliminare (ricorrenti/Cinti) è indubbio che l'affare si è
chiaramente concluso, essendo poi seguito l'effettivo trasferimento del bene al terzo acquirente.
E' altrettanto chiaro che tra le parti in causa vennero concluse ulteriori scritture con cui si stabilivano nuovi patti inerenti alla provvigione, novativi rispetto a quelli contenuti nella scrittura del 13.5.19.
pagina 5 di 9 E' stato acclarato che le scritture del 10.8.19 e 11.10.19 siano attribuibili alla parte ricorrente, come emerso dalla relazione di consulenza tecnica d'ufficio in atti, relazione che può essere fatta propria dal tribunale essendo stato rispettato il contraddittorio ed essendo stata fornita adeguata risposta ai quesiti.
In sostanza, le parti in questione stabilirono che la resistente avrebbe garantito la vendita del bene immobile all'importo di euro 42.000,00 e nello stesso tempo i ricorrenti garantivano alla resistente che l'importo di vendita superiore alla predetta somma sarebbe stato incamerato dalla resistente. Al verificarsi dei detti eventi i ricorrenti sarebbero stati esentati da ogni onere, spesa e provvigione.
Per quanto attiene la provvigione richiesta per il preliminare concluso dai ricorrenti con essa non è dovuta;
le parti nulla stabilirono in ordine al pagamento della CP_2
provvigione qualora l'affare non fosse poi effettivamente concluso tra le parti.
A prescindere dalla mancanza di regolamentazione dell'ipotesi di mancata conclusione effettiva dell'affare, i ricorrenti hanno allegato la loro qualità di consumatori, circostanza,
questa, non contestata dalla parte resistente, così da valutare l'applicabilità al caso di specie del D.Lgs. n. 206 del 2005, focalizzando l'attenzione sulle c.d. clausole vessatorie,
la cui disciplina, in forza del rinvio operato dall'art. 1469 bis c.c., è cristallizzata negli artt. 33 e ss. del Codice del Consumo, normative che definisce vessatorie le clausole che,
malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.
Indice univoco del carattere abusivo di una clausola, alla stregua della definizione poc'anzi enunciata, è, dunque, rappresentato dallo squilibrio avente ad oggetto non già il mero valore delle reciproche prestazioni delle parti, bensì il complesso dei diritti e degli obblighi derivanti dal regolamento contrattuale predisposto.
pagina 6 di 9 Secondo quanto stabilito da principi giurisprudenziali (Cass. 19565/2020) la clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche nel caso di mancata effettuazione dell'affare per fatto imputabile al venditore può presumersi vessatoria, e quindi inefficace a norma dell'art. 1469 bis c.c., se le parti non abbiano espressamente pattuito un meccanismo di adeguamento di tale importo all'attività sino a quel momento concretamente espletata dal mediatore. La ratio dell'introduzione di tale principiò di gradualità va ravvisata nell'esigenza di garantire, nei contratti a prestazioni corrispettive come il contratto di mediazione "atipica" il rispetto del sinallagma contrattuale, dovendo trovare la prestazione di una parte il proprio fondamento nella controprestazione, al fine di evitare il ricorrere di situazioni di indebito arricchimento ai danni del contraente debole del negozio perfezionato.
Nel caso di specie, il compenso del mediatore, in caso di mancata conclusione dell'affare,
trova giustificazione nello svolgimento di una concreta attività di ricerca di terzi interessati all'affare, attraverso la predisposizione dei propri mezzi e della propria organizzazione.
Si è precisato che per quanto riguarda il primo preliminare sottoscritto con a CP_2
seguito della sottoscrizione della scrittura del 10.8.19, veniva sottoscritto preliminare tra il venditore e l'acquirente ovvero soltanto due giorni dopo il patto negoziale CP_2
prevedente la mediazione (per quanto riguarda il secondo preliminare con l'acquirente addirittura prima intervenne la proposta di acquisto del 9.10.19 e poi i venditori Pt_5
sottoscrissero con il mediatore il patto negoziale per la mediazione in data 11.10.19, ma l'affare, in questo caso, si concluse effettivamente).
pagina 7 di 9 E' evidente, pertanto, che in ossequio al summenzionato principio giurisprudenziale,
quanto compiuto dal mediatore in un lasso di tempo così breve determina una clausola abusiva a norma del codice del consumo.
Né può obiettarsi al detto ragionamento che il mediatore avesse già da tempo intrapreso attività di ricerca di clienti per conto del venditore perché, in tal caso, risulterebbe un comportamento del mediatore stesso non improntato a buona fede, che si sarebbe attuato nel garantire un certo prezzo al venditore a fronte di una molto elevata provvigione a fronte di potenziali determinazioni di acquisto già oggetto di ricerca.
Deve concludersi, quindi, che spettava al mediatore la provvigione pari ad euro 5.000,00
oltre iva per complessivi euro 6.100,00, quale differenza di prezzo tra la somma garantita di euro 42.000,00 ed il prezzo di effettiva vendita pari ad euro 47.000,00 relativamente al solo secondo preliminare poi oggetto di rogito notarile di compravendita;
il patto negoziale relativo alla scrittura del 10.8.19 va dichiarato nullo.
Pertanto, parte convenuta dovrà pagare alla parte ricorrente la somma di euro 6.466,00.
c) Va respinta la domanda ex art. 96 cpc proposta dalla resistente in quanto, il parziale accoglimento della domanda di parte ricorrente esclude che possa esservi stato abuso del processo per la tutela del diritto invocato.
d) Per quanto attiene le spese di lite esse seguono la soccombenza e vanno determinate sul liquidato e, tenuto conto della relativa somma a ridosso del minimo dello scaglione di pertinenza, vanno indicate in euro 2.540,00, oltre spese forfettarie oltre accessori di legge.
Le spese di c.t.u. vengono definitivamente poste a carico della parte ricorrente.

PQM

pagina 8 di 9 Il Tribunale di Ascoli Piceno in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella controversia in questione, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione assorbita o disattesa, per le ragioni esposte in motivazione, così provvede:
accoglie parzialmente la domanda di parte attrice, dichiarando la nullità dei patti contenuti nella scrittura del 10.8.19.
Condanna l' a pagare in favore dei signori Controparte_1 Pt_1
e in solido tra lo ro, la somma di euro 6.466,00, oltre interessi
[...] Parte_2
legali dalla presente pronuncia.
Condanna l' a rifondere ai signori e Controparte_1 Parte_1
in solido tra loro, le spese di lite che si liquidano in complessivi euro Parte_2
2.540,00, oltre spese forfettarie oltre accessori di legge. Le spese di c.t.u. vengono definitivamente poste a carico della parte ricorrente.
Così è deciso in Ascoli Piceno,18/07/2025
Il Giudice
Roberto Ricci
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