N.R.G.665/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CATANIA
III Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Raffaella Finocchiaro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile promossa da: sito in Catania (c.f. ), in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. SANTI M.A.
TERRANOVA in P.ZZA BEATO ANGELICO 2, CATANIA, che lo rappresenta e difende per procura in calce all'atto di citazione;

ATTORE
CONTRO
(c.f. ), elettivamente domiciliato presso lo studio Controparte_1 C.F._1 dell'avv. MASSIMILIANO RUSSO in VIA NUOVALUCELLO 256, CATANIA, che lo rappresenta e difende per procura in calce alla comparsa;

CONVENUTO
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Conclusioni come da verbale di udienza di discussione del 6.10.2025, in questa sede da intendersi integralmente richiamato.
Con atto di citazione ritualmente notificato, il , ha convenuto Parte_2 in giudizio , formulando le seguenti conclusioni: “in accoglimento della domanda Controparte_1 spiegata, dato atto della accertata occupazione abusiva della terrazza di copertura della palazzina
“D” del Condominio in Catania , adiacente all'appartamento di proprietà del Parte_1 sig. , da parte di quest'ultimo, disporre l'immediato rilascio dell'immobile libero e Controparte_1
1 sgombero di persone e cose intruse con il ripristino della porta di accesso originaria al piano, dato che l'ingresso alla terrazza era autonomo e raggiungibile direttamente dalla scala di accesso principale, giusta planimetria esistente e nessun atto di cessione è stato dal Condominio effettuato al sig. né ai suoi eredi. Stante la natura della controversia e la piena responsabilità del Controparte_2 convenuto, condannare lo stesso anche alla rifusione delle spese, compensi ed onorari del presente giudizio e di quelle di mediazione. Rigettare ogni e qualsiasi domanda, eccezione e difesa avversa perché infondata in fatto e diritto, vessatoria, speculativa o con qualsiasi formula”.
, costituitosi in giudizio, ha chiesto il rigetto di tutte le domande attoree eccependo il Controparte_1 difetto di legittimazione processuale attiva del in ordine alla domanda di rivendicazione Parte_1 anche per assenza di preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale in capo all'amministratore e l'intervenuta usucapione del diritto di proprietà della terrazza.
Con ordinanza del 30.9.2024, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 5.6.2024, la causa è stata rinviata per discussione e decisione ex art. 281 sexies c.p.c.
Ciò premesso, si osserva quanto segue.
Deve preliminarmente respingersi l'eccezione sollevata dal convenuto di inammissibilità dell'azione di rivendicazione su un bene di natura condominiale, per carenza di legittimazione attiva del Parte_1 stante la natura giuridica dello stesso quale ente di gestione privo di soggettività giuridica.
Ed invero, sebbene nelle controversie condominiali i singoli condomini ben possono agire individualmente, ciò non esclude il potere concorrente del Condominio. Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha ribadito “nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni, ciascun condomino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale - concorrente, in mancanza di personalità giuridica del condominio, con quello dell'amministratore - di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario "pro quota"
(Cass. S.U. n. 10934/2019; Cass. n. 26557/2017).
Con una seconda eccezione preliminare parte convenuta ha, poi, eccepito l'inammissibilità della domanda attorea per mancanza di legittimazione attiva dell'amministratore di condominio attesa l'assenza di preventiva autorizzazione assembleare.
Anche tale eccezione è priva di pregio sulla base delle risultanze documentali.
Ed invero, dal prodotto verbale assembleare del 28.04.2017 risulta che l'amministratore di condominio
è stato regolarmente autorizzato dall'assemblea a proporre azioni reali a difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni dell'edificio (nella specie azione di rivendica sulla terrazza per cui è causa):
“L'assemblea […] delibera di procedere giudiziariamente nei confronti degli eredi e degli CP_1
2 eventuali oggi aventi causa per la restituzione della terrazza a livello condominiale occupata – invita
l'amministratore ad attivarsi in tal senso anche con l'intervento presso le Competenti Autorità e
Agenzia del Territorio […] commette all'amministratore, anche con il patrocino di sé stesso, dopo gli ulteriori accertamenti, di procedere giudiziariamente nei confronti degli eredi per rientrare CP_1 nel possesso della terrazza a livello condominiale” (vedi doc. 11 atto di citazione). La suddetta autorizzazione veniva mantenuta e rinnovata anche nella successiva assemblea condominiale del
9.7.2021, ove i condomini prendevano atto di quanto relazionato dall'amministratore circa la necessità di insistere nella domanda giudiziaria (vedi doc. 13 atto di citazione).
Ciò chiarito, la domanda attorea è fondata e va accolta per le ragioni che si vanno ad esporre.
Come già rilevato, la domanda di parte attrice ha ad oggetto la richiesta di rilascio della terrazza condominiale di copertura posta al sesto piano della palazzina “D” del Condominio attoreo, occupata dal convenuto , proprietario dell'appartamento adiacente sin dal 2010 per averlo Controparte_1 ricevuto iure ereditatis dalla di lui madre e dal di lui padre , il quale CP_3 Controparte_2 aveva riscattato l'appartamento con atto di compravendita del 9.6.1978 a rogito Notar
[...]
rep. n. 139756 da potere dell'Istituto per l'Edilizia Economica e Popolare di Catania, Per_1 costruttore ed assegnatario dell'immobile.
In particolare, il ha contestato al convenuto di aver abusivamente occupato la terrazza Parte_1 condominiale sin dal settembre 2010 collegando la stessa al proprio appartamento mediante l'apertura di un accesso diretto alla stessa, con la trasformazione della finestra esistente nell'appartamento in porta e con il collegamento del ballatoio di pertinenza dello stesso appartamento alla terrazza, nonché con la chiusura della porta di accesso esistente per l'ingresso alla detta terrazza dal pianerottolo condominiale.
A fronte di tale prospettazione il convenuto ha contestato la natura condominiale della terrazza, affermando, inoltre, di non aver posto in essere alcuna opera e di aver ereditato l'immobile già nello stato di fatto descritto dal Condominio, rappresentando infine di aver esercitato un possesso continuo, pacifico, esclusivo, non interrotto, non equivoco, della citata terrazza dall'estate del 1999 a tutt'oggi e come la porta di accesso condominiale alla terrazza fosse chiusa tramite catenaccio e spranga di ferro sin dalla stessa epoca e che gli accessi dalla veranda e dalla porta-finestra dell'appartamento fossero già presenti da oltre trent'anni.
Le allegazioni del convenuto non sono sufficienti a condurre al rigetto della domanda attorea.
In riferimento ad azioni di rivendica di beni comuni sussiste una presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c., di talché l'amministratore che agisce per la rivendicazione di detti beni non deve farsi carico
3 di dimostrare che tali beni rientrino nella disponibilità del con la conseguenza che Parte_1 incombe sul condomino che rivendichi l'appartenenza esclusiva di un bene comune l'onere della prova del suo diritto di proprietà esclusiva (Cass. n. 40/2015).
Nella fattispecie concreta, la stessa presenza di una porta di accesso dal vano scala alla terrazza conferma la presunzione di condominialità.
La Suprema Corte ha al riguardo chiarito che “per tutelare la proprietà di un bene comune, ex art.
1117 cod. civ. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condòmini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova” (Cass. n. 3310/2019).
Nella fattispecie, non solo la presunzione di condominialità non è stata superata dal convenuto ma l'allegazione e ricostruzione fattuale prospettata dal , unitamente all'atto di compravendita Parte_1 dell'immobile , inducono a ritenere che la terrazza in contestazione non fosse strutturalmente e CP_1 ab origine destinata al servizio esclusivo dell'immobile del convenuto. Dalla lettura dell'art. 1 dell'atto originario di compravendita del 9.6.1978 dell'appartamento venduto dal costruttore dell'immobile ad recita testualmente: “L'Istituto per l'Edilizia Economica e Popolare di Catania, Controparte_2 rappresentato come sopra con il presente atto vende ad […] l'alloggio sito in Controparte_2
Catania, Via Orto dei Limoni n. 5 già n. 7, al piano 6° (piano attico) scala D, interno 20 composto di due camere utili, cucina, ingresso, e servizi confinante a Nord con terrazza comune sul giardino IEEP,
a Est e Sud con giardino IEEP, a Ovest con la scala e l'appartamento contiguo dello stesso piano”
(vedi doc. 1 atto di citazione). La terrazza viene ivi indicata e anche nella planimetria allegata all'atto quale bene comune confinante.
Il convenuto ha poi eccepito l'intervenuto acquisto per usucapione della terrazza oggetto di causa chiedendo il rigetto della domanda attorea.
Con riguardo a tale ultimo profilo, il convenuto ha proposto, non già una domanda riconvenzionale di accertamento dell'usucapione, bensì un'eccezione riconvenzionale di usucapione al fine limitato di resistere alla pretesa avversaria. Pertanto, “in assenza di coinvolgimento di posizioni proprietarie di altri soggetti, non vi è necessità di chiamate litisconsortili” (Cass. n. 19691/2025; Cass. 25497/2021;
Cass. 25454/2013).
Nel merito, tuttavia, l'eccezione del convenuto di intervenuta usucapione è infondata.
4 Ai sensi del disposto di cui all'art. 1158 c.c., colui che rivendica l'intervenuta usucapione è chiamato a fornire una prova certa e rigorosa che non può lasciare spazio a perplessità sulla concludenza e sufficienza delle circostanze volte a dimostrare il possesso che, pertanto, deve essere non equivoco.
Nel caso di specie, difettano gli elementi costitutivi dell'usucapione, ossia l'elemento oggettivo costituito dal possesso protratto per il ventennio e l'elemento soggettivo costituito dalla consapevolezza di possedere il bene quale proprietario.
Relativamente all'elemento oggettivo, il convenuto ha allegato genericamente di possedere l'immobile e la terrazza oggetto di contestazione sin dal 1999 senza, però, fornire alcuna rigorosa prova in atti. Ha formulato sul punto articolati di prova inammissibili aventi ad oggetto concetti giuridici e astratti quali il possesso (art.1 e 2).
In particolare, se può ritenersi incontestato e comprovato che nel 2009 siano stati realizzati dal convenuto dei lavori effettuati sulla veranda di pertinenza dell'appartamento , e che vi sia CP_1 stata la chiusura della porta, sia dall'interno che dall'esterno, una tale situazione di fatto utile ad usucapionem non risulta comprovata sin dal 1999.
In particolare, gli articolati di prova formulati a tal fine sono generici sul punto (l'art.4. “Vero o no che
l'accesso alla citata terrazza dal vano scala è impedito dalla presenza di un lucchetto applicato alla porta in ferro ivi esistente ?” non indica a partire da quale data sia così; l'art.5. “Vero o no che la porta
- attraverso cui si accede dall'appartamento di alla terrazza – raffigurata nella Controparte_1 foto n. 2, che si esibisce, riportata nella perizia del Geom. “esiste” dall'anno 2000 a Per_2 tutt'oggi ?” è irrilevante posto che l'eventuale uso più intenso della cosa comune, in presenza della porta di accesso dal vano scala comune alla terrazza comune non consentono di ritenere il possesso esclusivo della terrazza in capo al convenuto).
Tuttavia, anche a volere ritenere astrattamente, come sostenuto dal convenuto (e così non è), che la porta di accesso alla terrazza, sin dal 1999, sia stata chiusa tramite un catenaccio, visibile dal vano scala e che dall'interno la suddetta porta, dalla stessa epoca, sia stata chiusa tramite una spranga in ferro visibile dalla terrazza con conseguente costituzione di una situazione di fatto idonea a determinare un possesso esclusivo della terrazza in capo al convenuto, non risulta comprovato l'animus possidendi e il termine ventennale ininterrotto utile ad usucapire a decorrere dal 1999.
Ciò, in virtù del comportamento tenuto dal medesimo in diverse occasioni. In particolare, nel CP_1
2010 egli ha avanzato una proposta di acquisto della terrazza al . Come emerge dal verbale Parte_1 di assemblea del 11.11.2010, il convenuto ha avanzato al una proposta di acquisto della Parte_1 terrazza per un prezzo di €30.000,00. Analogamente nel verbale del 14.5.2013, i condomini hanno
5 manifestato la volontà di procedere al trasferimento della terrazza a titolo oneroso in favore del convenuto mediante compravendita.
Come affermato dalla Suprema Corte “Le trattative dirette all'acquisto di un bene, intervenute tra il proprietario dello stesso e chi materialmente lo possiede, comportano da parte di quest'ultimo un implicito riconoscimento dell'altruità del diritto, incompatibile con la volontà di ulteriore godimento uti dominus, con conseguente interruzione del possesso, valido a maturare l'usucapione del diritto”
(Cass.17858/2008; Cass. n. 14654/06; Cass.18207/04; Cass. 2590/97; Cass. 2520/93).
Ancora “In tema di usucapione,ai sensi del'art.1165 cod.civ. in relazione all'art. 2944 cod. civ.,il riconoscimento del diritto altrui da parte del possessore, quale atto incompatibile con la volontà di godere il bene "uti dominus" , interrompe il termine utile per l'usucapione.(Nella specie è stata confermata la sentenza impugnata che, nell'escludere l'"animus possidendi" da parte del possessore, aveva rilevato che il medesimo aveva trattato l'acquisto della proprietà del bene ,così manifestando non solo di essere a conoscenza dell'appartenenza del bene ad altri, ma anche di riconoscere l'altrui proprietà);” ( Cass. n. 25250/06; Cass.19706/14).
In particolare, la Suprema Corte ha ritenuto idonea ad interrompere il termine proprio l'avere avanzato il possessore una proposta di acquisto in quanto essa manifesta non solo la consapevolezza dell'altruità della cosa, di per sé sola compatibile anche con l'animus possidendi, ma un vero e proprio atto incompatibile con la qualità di possessore (Cass.2319/2010; Cass. n. 5920 del 06/03/2025).
In conclusione, stante l'infondatezza dell'eccezione di usucapione sollevata, la domanda attorea deve essere accolta con condanna del convenuto a rilasciare il bene comune e al ripristino dello stato dei luoghi con chiusura dell'accesso alla terrazza e apertura della originaria porta di collegamento del vano scala alla terrazza comune.
Le spese di lite e di mediazione seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo ai sensi del d.m. 55/2014 e succ. modif. ex d.m. 147/2022, avuto riguardo al valore ed alla complessità della causa, al tenore delle difese, all'attività difensiva e processuale in concreto svolta (ridotti ai minimi per le fasi istruttoria e decisoria).

P.Q.M.


Il Tribunale di Catania, III Sezione Civile, in persona del Giudice dott.ssa Raffaella Finocchiaro, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa: accoglie la domanda attorea e, per l'effetto, condanna a rilasciare in favore del Controparte_1
, la terrazza di copertura della palazzina “D” e al ripristino Parte_2 dello stato dei luoghi con chiusura dell'accesso alla terrazza e apertura della originaria porta di
6 collegamento del vano scala alla terrazza comune;
condanna al pagamento delle spese di lite, in favore del Controparte_1 Parte_2
, che si liquidano in €5.261,00 per compensi, oltre spese vive, per spese di mediazione, oltre
[...] spese generali al 15%, i.v.a. e c.p.a. se dovute per legge.
Così deciso in Catania dalla III Sezione Civile del Tribunale il giorno 10.10.2025.
Il Giudice dott.ssa Raffaella Finocchiaro
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