REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE DI SIRACUSA
Seconda sezione civile
Il Tribunale di Siracusa, in composizione monocratica, in persona del Giudice
Onorario dott. Gianfranco Todaro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n° 1434/2025 R.G.
(C.F. ), nato a [...], il Parte_1 C.F._1
13.01.1951 e ivi residente in [...], snc;

(C.F. , nato a [...], il [...] Parte_2 C.F._2 ed ivi residente in [...];
(C.F. , nata a [...] il Parte_3 C.F._3
10.06.1953 ed ivi residente in [...], tutti elettivamente domiciliati presso lo studio dell'Avv. Massimiliano Lo Presti, in Catania, Via Genova n. 8, giusta procura in atti -ricorrenti-
CONTRO
(C.F. , nato a [...], il Controparte_1 C.F._4
02.09.1990 e residente a [...]
- resistente contumace-
OGGETTO: risoluzione contrattuale per inadempimento
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. e Parte_1 Parte_2 [...]
citavano in giudizio il sig. per sentire accertare Pt_3 Controparte_1
l'inadempimento delle obbligazioni assunte da quest'ultimo a seguito della stipula del contratto preliminare di vendita del 8.10.2020, e, per l'effetto sentire dichiarare la risoluzione del detto contratto ex art. 1453 c.c. con condanna di parte resistente alla restituzione del bene oggetto della compravendita, nonché, al risarcimento dei danni patrimoniali per un importo complessivo pari a euro
16.200,00.
A tal fine, i ricorrenti hanno esposto: di aver stipulato con parte resistente, in data
8.10.2020, il contratto preliminare di compravendita dell'immobile sito in
Francoforte, Via Venezia n. 12, piano terra, identificato al Catasto dei Fabbricati del
Comune di Francoforte al foglio n. 43, particella n. 44, sub. 5 e 6; di aver immesso nella detenzione dell'immobile dal giorno della stipula del Controparte_1
preliminare di vendita sino alla redazione del contratto definitivo, così come previsto da apposita clausola contrattuale;
di aver pattuito con il resistente un corrispettivo per l'acquisto dell'immobile pari a euro 35.000,00 di cui euro
1.000,00 da corrispondersi al momento della stipula del contratto preliminare di vendita, euro 200,00 da versarsi entro il 31.12.2020, euro 600,00 da corrispondersi con cadenza trimestrale nei mesi di marzo, giugno, settembre e dicembre di ogni anno fino al saldo ed euro 4.500,00 da corrispondersi ogni anno nel mese di luglio fino al saldo;
che parte resistente, stante le menzionate previsioni di pagamento, versava nel corso dell'anno 2021 euro 5.200,00 a fronte di un importo dovuto pari a euro 6.900,00, per l'anno 2022 euro 6.800,00 a fronte pag. 2/9 di un importo dovuto pari a euro 6.900,00 e nel corso dell'anno 2023 soli euro
200,00 a fronte di un importo dovuto pari a euro 6.900,00 + euro 4.500,00, non corrispondendo alcun importo per i successivi anni 2024 e 2025.
I resistenti esponevano, infine, di aver inoltrato al numerosi solleciti CP_1
di pagamento intimandogli, altresì, di procedere al rilascio dell'immobile e non avendo ricevuto riscontro alcuno, incardinavano, il presente giudizio per ottenere la risoluzione del contratto ex art. 1453 del Codice civile, chiedendo la condanna di parte resistente al rilascio dell'immobile e al risarcimento del danno patrimoniale.
Il resistente sebbene regolarmente citato non si è costituito e Controparte_1
veniva, pertanto, dichiarato la contumace.
Alla prima udienza svoltasi il 13.11.2025, la causa veniva posta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In ordine alle domande avanzate dai ricorrenti, volte ad ottenere una declaratoria di risoluzione del contratto, previo accertamento giudiziale di inadempimento ai sensi degli artt. 1453 c.c., è bene ricordare che, ai sensi dell'art. 1385 c.c. la parte non inadempiente può scegliere se esercitare il diritto di recesso o chiedere la risoluzione per inadempimento della controparte, in tal caso esperendo anche l'azione di risarcimento del danno, così come previsto dal terzo comma del medesimo articolo.
Nel caso che ci occupa, i ricorrenti hanno documentalmente provato di aver stipulato con il un contratto preliminare di compravendita CP_1
dell'immobile sito in FR, Via Venezia n. 12, piano terra, mq2 108,
identificato al Catasto dei Fabbricati del Comune di FR al fg. 43, p.lla. 44,
pag. 3/9 sub. 5 e 6, a fronte del quale il promittente acquirente si era impegnato a versare nelle modalità precisate in contratto, e sopra menzionate, euro 35.000,00 in favore dei promissari venditori, di cui euro 1.000,00 a titolo di caparra confirmatoria in costanza di stipula del preliminare di vendita, dovendosi, pertanto, ritenere accertata la sussistenza di un rapporto contrattuale tra le parti.
Circa la natura di tale rapporto contrattuale, considerando la presenza nel corpo del contratto della clausola relativa all'immediato trasferimento della detenzione materiale del bene dell'immobile al promittente acquirente sino alla stipula del contratto di compravendita definitivo, tale rapporto può pacificamente ricondursi nell'alveo dei contratti preliminari di compravendita con anticipazione degli effetti.
Ciò posto, è bene ricordare che la risoluzione di diritto del rapporto contrattuale è
subordinata al venire in essere di una fattispecie estranea all'evento processuale, le cui ipotesi tipiche sono da rintracciarsi nella presenza nel contratto di una clausola risolutiva espressa, nel decorso del termine essenziale oppure nella diffida a adempiere.
La quale ultima, è da intendersi quale esercizio ex lege del diritto potestativo del creditore di introdurre un termine di adempimento ai sensi dell'art. 1454 c.c., il quale stabilisce che alla parte inadempiente l'altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto si intenderà senz'altro risoluto. Il termine non può
essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che,
per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore.
pag. 4/9 Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto di diritto, inoltre, la risoluzione del contratto può intervenire allorquando scada il termine fissato per l'adempimento così come prescritto dal disposto di cui all'art. 1457 del Codice civile.
Quanto all'onere della prova della circostanza dell'inadempimento, deve richiamarsi quanto disposto dall'art 1218 c.c., il quale chiarisce che è sufficiente che chi agisca dimostri il patto che assume inadempiuto e ne alleghi l'inadempimento, spettando al contraente inadempiente dimostrare di avere adempiuto o di non avervi potuto adempiere per causa a lui non imputabile.
Sul punto, la giurisprudenza prevalente è concorde nell'affermare che ai fini dell'accoglimento di una domanda di risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive, ai sensi degli artt.1453 e 1455 c.c., debba accertarsi l'esistenza del rapporto obbligatorio, l'intervenuto inadempimento di una delle parti e tale inadempimento sia grave avuto riguardo all'interesse della controparte, dovendosi ritenere violazioni idonee a poter fondare un giudizio di gravità dell'inadempimento quelle riguardanti le obbligazioni contrattuali di carattere essenziale, non rilevando, ai sensi dell'art. 1455 c.c., le obbligazioni accessorie che non fanno parte del sinallagma contrattuale necessario.
Infine, deve precisarsi che in caso di inadempimento parziale, le disposizioni di cui agli artt. 1181 e 1455 c.p.c. sono da ricondursi a due ambiti applicativi differenti in quanto: la facoltà per il creditore di rifiutare un adempimento parziale ex art. 1811
c.p.c., fa si che lo stesso possa agire per il conseguimento dell'intero, mentre, il disposto di cui all'art. 1455 c.p.c. attiene al potere riservato al creditore di ottenere pag. 5/9 la risoluzione del rapporto contrattuale in costanza del grave inadempimento dell'altra parte. Ciò comportando la condanna del debitore inadempiente al risarcimento del danno anche quando, per la scarsa importanza dell'inadempimento, non possa farsi luogo alla risoluzione del contratto.
Tornando al caso che ci occupa, l'inadempimento dedotto dai ricorrenti si è
concretizzato nel mancato saldo dell'intero prezzo di vendita, pari a euro
35.000,00, da parte del promissario acquirente secondo le modalità
contrattualmente pattuite al fine di consentire la stipula del contratto definitivo entro la data fissata per la stipula ovvero il 31.07.2026.
I ricorrenti, difatti, come già anticipato, hanno allegato in atti: la lettera inoltrata nell'ottobre del 2023 a parte resistente, a mezzo della quale diffidavano quest'ultimo al pagamento dei ratei insoluti per un importo pari a euro 7.900,00;
nonché la lettera di disdetta del contratto di comodato ad uso gratuito dell'immobile sito in FR, in Via Venezia n. 12, inviata al resistente nel gennaio 2024, con la quale, altresì, sollecitavano allo stesso il rilascio del bene.
Più precisamente, con l'atto di citazione le parti ricorrenti hanno dedotto il perdurare dell'inadempimento di parte resistente oltre le somme (euro 7.900,00)
intimate con la diffida inoltrata nell'ottobre 2023, per ulteriore importo complessivo pari a 14.400,00 di cui euro 600,00 quale rateo insoluto del dicembre
2023, euro 13.800,00 totale dei ratei insoluti relativi agli anni 2024 e 2025.
In ordine a tali circostanze, stante la contumacia di parte resistente, non è stata fornita prova contraria nei termini liberatori di cui all'art. 1218 del codice di rito civile.
pag. 6/9 Le superiori circostanze, unitamente all'entità dell'inadempimento posto in essere dal ricorrente con un insoluto pari complessivamente a euro 22.300,00 a fronte dei
35.000,00 contrattualmente previsti quale prezzo della vendita, debbono ritenersi sufficienti a fondare la declaratoria di risoluzione del contratto oggetto di causa ai sensi dell'art. 1453 del Codice civile.
In merito alla domanda di condanna al risarcimento del danno patrimoniale subito dai ricorrenti, derivante dalla occupazione dell'immobile da parte del resistente per il periodo di vigenza del contratto preliminare fino all'effettivo rilascio, la domanda risulta ammissibile, per l'ipotetica possibilità di utilizzo del bene da parte dei ricorrenti nel periodo in oggetto, impedita dalla detenzione del bene da parte del promissario acquirente. Il godimento del bene da parte di quest'ultimo, alla luce dell'avvenuta risoluzione contrattuale diventa illecito. Non essendo possibile una esatta quantificazione di tale danno, pur nella raggiunta certezza dell'esistenza dello stesso, può applicarsi il principio stabilito dalla Corte Cass., Sez. 3, la quale con sentenza n. 1536 del 19/06/1962, ha affermato che: “la valutazione equitativa del
danno presuppone che questo, pur non potendo essere provato nel suo preciso
ammontare, sia certo nella sua esistenza ontologica (nello stesso senso, ex plurimis, Sez. 2, Sentenza n. 838 del 03/04/1963; Sez. 3, Sentenza n. 1327 del
22/05/1963; Sez. 2, Sentenza n. 2125 del 16/10/1965; Sez. 3, Sentenza n. 1964 del
25/07/1967; Sez. 2, Sentenza n. 181 del 22/01/1974; Sez. 1, Sentenza n. 3418 del
23/10/1968; Sez. 3, Sentenza n. 3977 del 03/07/1982; Sez. 1, Sentenza n. 7896 del
30/05/2002; Cass. Sez. 6, 17/11/2020, n. 26051). Pertanto, alla luce di tale principio parte resistente va condannata al risarcimento del danno patrimoniale pag. 7/9 subito dai ricorrenti per la detenzione dell'immobile nel periodo di vigenza del contratto preliminare (ovvero fino alla risoluzione dello stesso ed all'effettivo rilascio in favore dei ricorrenti), liquidato in via del tutto equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c nella complessiva somma di € 10.000, sulla quale vanno calcolati gli interessi legali dalla domanda al soddisfo.
A seguito della intervenuta declaratoria di risoluzione del contratto ex art. 1453
c.c. si ravvisano gli effetti restitutori ex lege previsti a carico di entrambe le parti
(attori e convenuto). Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate ai sensi del D.M. 147 del 13.08.2022 pubblicato sulla G.U. n. 236 del
08/10/2022 in favore dei ricorrenti come da dispositivo, sullo scaglione di valore del giudizio, con i valori medi per le fasi studio, introduttiva e decisionale


P.Q.M

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Il Giudice onorario del Tribunale di Siracusa, dott. Gianfranco Todaro, definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al n. 1434/2025 R.G., così provvede:
1) Dichiara risolto il contratto preliminare di vendita stipulato in data 8.10. 2020 tra le parti in causa;

2) Condanna al rilascio in favore dei ricorrenti dell'immobile Controparte_1 sito in FR, in Via Venezia n. 12;
3) in parziale accoglimento della domanda di risarcimento dei danni patrimoniali avanzata dai ricorrenti, condanna parte resistente al pagamento in favore degli attori della somma di € 10.000, oltre interessi dalla domanda, somma liquidata in via del tutto equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c.
pag. 8/9 4) Condanna parte resistente al pagamento in favore dei ricorrenti delle spese e compensi di giudizio, che si liquidano in complessivi € 3.397,00 per compensi, oltre 15% rimborso spese generali, iva e cpa come per legge, oltre € 280 per spese.
Così deciso, in Siracusa il 06.12.2025
Il Giudice
Dott. Gianfranco Todaro
pag. 9/9