TRIBUNALE DI NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott. EN Ardituro considerato che la causa è stata chiamata all'udienza del 17 dicembre 2025 per la decisione ex art. 429 c.p.c.; considerato che, per il procedimento in esame si è fatto ricorso alla trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.; dato atto della regolare comunicazione del decreto alle parti costituite;

considerato che

le parti processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art.127 cpc;
pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 e 430 cpc, unitamente all'articolo
127 ter c.p.c.;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
EN Ardituro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 9765/2024 del R.G.A.C., avente ad oggetto: risoluzione del contratto per inadempimento di contratto di locazione ad uso diverso, pendente
TRA
rappresentato e difeso dagli avvocati Massimiliano Scognamiglio e Marco Parte_1
Scognamiglio, elettivamente domiciliato presso il loro studio in Ercolano alla via 4 orologi n. 19;
Ricorrente
E
, rappresentato e difeso dall'avv. Biagio Pizzo, elettivamente domiciliato Controparte_1
presso il suo studio in Cercola alla via Valente n. 20;
Resistente
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, – premesso di aver concesso in Parte_1 locazione il locale deposito sito in Ercolano alla via Generale Gennaro Niglio (ex via 4 orologi) n. 37, identificato nel NCEU del Comune di Ercolano al foglio 16, particella 304, sub 42, a CP_1
, con contratto del 15/11/2016, per il canone mensile di euro 200,00 – ha convenuto in
[...] giudizio il conduttore per ottenere la convalida dello sfratto per morosità, a fronte del mancato pagamento di numerosi canoni di locazione, a partire dal novembre 2021 all'attualità, per un totale di euro 5.800,00, oltre euro 476,00 per oneri condominiali, a decorrere da giugno 2021.
Si è costituito , opponendosi allo sfratto e affermando di aver sempre pagato il Controparte_1 canone fino al mese di ottobre 2023, riservandosi di documentarlo. Ha affermato che successivamente all'ottobre 2023 il proprietario ha inteso non richiedere più il canone in conseguenza delle proprie lamentele e della moglie per le condizioni del locale oggetto di locazione, del tutto infrequentabile e poco sicuro, sia per ragioni strutturali che igieniche.
Con ordinanza del 13/5/2024 è stata accolta la domanda di emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile locato e disposto il mutamento del rito da sommario a ordinario locatizio.
Nel giudizio di merito le parti hanno depositato memorie integrative ex art. 426 c.p.c. e l'intimante ha precisato la propria domanda, chiedendo anche la condanna del conduttore al pagamento di tutti i canoni scaduti e non corrisposti e dei ratei condominiali fino all'attualità e fino al rilascio, non ancora avvenuto.
La causa è stata rinviata all'udienza del 17 dicembre 2025 per la decisione, udienza sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c..
In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda avendo la parte onerata esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), come allegato e provato dall'attore (in atti verbale negativo del 9/9/2024).
Nel merito, va premesso che il locatore per ottenere la risoluzione contrattuale è onerato esclusivamente della prova della fonte legale o negoziale del suo diritto, potendosi limitare alla mera allegazione dell'inadempimento del conduttore, che a sua volta sarà onerato di provare l'adempimento integrante fatto estintivo dell'altrui pretesa (già Sezioni Unite 13533/2001).
Nel caso di specie il locatore ha debitamente allegato e prodotto il contratto di locazione ed ha allegato l'inadempimento del conduttore, per un importo complessivo, all'epoca della intimazione di sfratto, di euro 6.276,00 (di cui 376,00 euro per oneri condominiali). Con la memoria integrativa la domanda relativa all'inadempimento, con richiesta di condanna avversa al pagamento, è stata aggiornata, così come con le note conclusive.
Ebbene, il convenuto, dal suo canto, ha l'onere di provare il ricorrere di fatti estintivi della pretesa azionata dal locatore, mentre nella vicenda in esame nulla è stato allegato, dedotto e provato dall'intimato, che nella fase sommaria si è limitato a contestare l'avversa pretesa, affermando di aver sempre pagato il canone, almeno fino ad ottobre 2023, senza per nulla documentare, o richiedere di provare altrimenti, quanto affermato. Ad eccezione di una generica documentazione medica, nulla è stato prodotto sia con riguardo agli asseriti pagamenti eseguiti, sia con riguardo al presunto stato di impraticabilità del locale oggetto di locazione.
Al fine di valutare la gravità dell'inadempimento necessaria ex art. 1453 e 1455 c.c. alla risoluzione per inadempimento va tenuto presente che l'art. 5 legge n. 392/1978 anche in materia di locazione ad uso diverso può valere come parametro orientativo nella valutazione della gravità dell'inadempimento (cfr., ex multis, Cass. n. 30730/2019), per cui già soltanto il mancato pagamento di un canone decorsi venti giorni dalla scadenza convenuta, unitamente ad una valutazione del complessivo comportamento tenuto dalla conduttrice può essere sufficiente ad integrare un grave inadempimento di parte conduttrice che giustifica l'accoglimento della richiesta subordinata di risoluzione del contratto per cui è lite ai sensi degli artt. 1453 e 1455 cc.
Nel caso di specie, già solo la morosità intimata, per la complessiva somma di euro 6.276,00, non può che far ritenere raggiunta la prova della gravità dell'inadempimento, che giustifica una pronuncia di risoluzione del contratto e di condanna al pagamento delle somme ingiunte.
In conclusione, la domanda di risoluzione per grave inadempimento ex artt. 1453 – 1455 c.c. del contratto di locazione stipulato il 15/11/2016 deve essere accolta e, per l'effetto, Controparte_1 deve essere condannato al rilascio immediato dell'immobile, se non già avvenuto in forza dell'ordinanza provvisoria di rilascio, con cui è stata fissata la data del 30/9/2024 per l'esecuzione, nonché al pagamento della somma di euro 8.200,00 a titolo di canoni di locazione non corrisposti a decorrere dal mese di ottobre 2021, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Va rigettata, invece, la domanda di condanna al pagamento degli oneri condominiali, in quanto formulata in maniera del tutto generica e sprovvista di prova stante la mancata prova tanto del pagamento anticipato quanto della richiesta di pagamento degli stessi, della loro quantificazione, nonché in assenza tanto dei verbali di approvazione quanto del piano di riparto fondamentale per verificare l'effettiva spettanza degli stessi alla conduttrice piuttosto che alla locatrice, stante inderogabilità in peius per il conduttore della disciplina prevista dall'art. 9 della l. 392/78.
Le spese del giudizio seguono strettamente la soccombenza e si liquidano d'ufficio, come da dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, sulla domanda proposta da Parte_1 nei confronti di , così provvede: Controparte_1
1) dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato il 15/11/2016 per grave inadempimento del conduttore e, per l'effetto, condanna all'immediato Controparte_1 rilascio del locale deposito sito in Ercolano alla via Generale Gennaro Niglio (ex via 4 orologi)
n. 37, identificato nel NCEU del Comune di Ercolano al foglio 16, particella 304, sub 42, libero da persone e cose;

2) condanna al pagamento in favore di della somma di euro Controparte_1 Parte_1
8.200,00, a titolo di canoni di locazione scaduti e non pagati, oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo;

3) condanna a pagare le spese di giudizio in favore di , Controparte_1 Parte_1 liquidandole in euro 365,58 per spese ed euro 2.200,00 a titolo di compenso professionale, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% del compenso, IVA;
se dovuta, e CPA come per legge, con attribuzione ai difensori, dichiaratisi anticipatari.
Così deciso in Napoli il 18 dicembre 2025.
Il giudice
dott. EN Ardituro