N. R.G. 406/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di LANCIANO
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 406/2024 tra
RICORRENTE _1
e
e RE _1 Controparte_2
Controparte_3
TERZO CHIAMATO
Oggi 6 marzo 2025 ad ore 12.02 innanzi al dott. Chiara D'Alfonso, sono comparsi:
Per l'avv. Fulgenzio D'Annunzio _1
Per l'avv. GENOVESI SIMONA Controparte_3 per l'avv. Antonella Marchetti _1
I procuratori delle parti si riportano alle note conclusive in atti chiedendo la decisione del ricorso
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. esonerata dalla lettura per deposito in orario pomeridiano
Il Giudice
dott. Chiara D'Alfonso
pagina 1 di 10 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LANCIANO
Affari Civili Contenziosi CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Chiara D'Alfonso ha pronunciato ex art. 281 decies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 406 /2024 promossa da:
(Cod. Fisc. ), nata a [...] il 18 _1 CodiceFiscale_1 novembre 1967, residente ad Atessa (Ch), C.da Castelluccio n. 41, ed elettivamente domiciliata in NC, Via Umberto I n. 29, presso lo Studio dell'Avv. Fulgenzio d'Annunzio che la rappresenta e difende
RICORRENTE contro
IG.ra (Cod. Fisc. ), nata il [...] ad [...] _1 C.F._2 ed ivi residente alla C.da Castelluccio n 42, ed il IGnor (Cod. Fisc. Controparte_2
), nato il [...] ad [...] ed ivi residente alla C.da Castelluccio n C.F._3 42; entrambi elettivamente domiciliati in Atessa alla Via Colle Sant'Angelo n 4 a, presso lo studio dell'Avv. Antonella Marchetti, C.F. che li rappresenta e difende C.F._4
RE
, nato a [...] il [...] (codice fiscale Controparte_3 [...]
) e residente in Atessa (Ch), Contrada Castelluccio n. 40, rappresentato e difeso C.F._5 dall'Avv. Simona Genovesi del Foro di NC (codice fiscale C.F. ed CodiceFiscale_6 elettivamente domiciliato presso il suo Studio in NC, Via Umberto I n. 29
CHIAMATO IN CAUSA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come segue:
Parte ricorrente:
“- accertare e dichiarare che i IGg.ri e occupano senza titolo _1 Controparte_2 alcuno i seguenti beni immobili: fabbricato di civile abitazione, sito in Atessa, C.da Castelluccio n. 42, posto al piano terra, con annessi locale cantina al piano seminterrato e locali soffitta al piano primo, della consistenza di 7 vani catastali, con diritto alla corte comune distinta in catasto fabbricati al foglio 10, particella 4069, sub 5 (bene comune non censibile); confinante con strada, particella 91, particella 4063, altra proprietà parte venditrice, salvo altri. Individuato, nel N.C.E.U. del comune di Atessa, al foglio 10, particella 4069, sub 1, Cat. A/3, cl 2, vani 7, superficie catastale mq 230, R.C.
Euro 451,90; pagina 2 di 10 Per l'effetto, ordinare ai medesimi IGg.ri e l'immediato rilascio dei _1 Controparte_2 beni medesimi in potere della IG.ra che li ha legittimamente acquistati il 12 _1 gennaio 2024.
Con riserva di promuovere separato giudizio per il riconoscimento dell'indennità di occupazione senza titolo degli immobili dal dì del dovuto all'effettivo rilascio. Con vittoria di spese e competenze di giudizio, oltre accessori, come per legge.”

Parti resistenti:
“I resistenti precisano le loro domande, eccezioni e conclusioni come segue:

1. respingere la domanda avversaria perché infondata, in fatto e in diritto, e accertare la simulazione assoluta dell'atto di vendita del 12 gennaio 2024 intercorso tra i IGnori e _1
, avente ad oggetto l'immobile sito in Atessa alla c.da Castelluccio n 42, Controparte_3 Per_ identificato catastalmente al Fg 10, P.lla 4069 sub 1, cat A/3, a rogito del notaio Rep. n 8976,
Racc. 5747, registrato il 17 gennaio 2024 al n 150 serie 1T e trascritto a Chieti al n 1191 di R.g. e al n
896 di R.P. e dichiararne la nullità;

2. in via subordinata, accertati i presupposti di cui all'art 2901 c.c., disporre la revocatoria dell'atto di vendita del 12 gennaio 2024 intercorso tra i IGnori e , _1 Controparte_3 relativo all'immobile sito in Atessa alla C.da Castelluccio n 42, identificato catastalmente al Fg 10, Per_ P.lla 4069 sub 1, cat A/3, a rogito del notaio Rep n 8976, Racc. 5747, registrato il 17 gennaio
2024 al n 150 serie 1T e trascritto a Chieti al n 1191 di R.g. e al n 896 di R. P., posto in essere dal
IGnor in favore della IG.ra dichiarandolo inefficace nei Controparte_3 _1 confronti della IG.ra e;
_1 Controparte_2


3. in ulteriore subordine, nella denegata ipotesi di rigetto delle sopra avanzate conclusioni, accertare la non opponibilità della vendita nei confronti dei IGnori e , nel _1 Controparte_2 corso del novennio decorrente dalla data di emissione del provvedimento giudiziale di assegnazione della casa coniugale oggetto del contratto di compravendita del 12 gennaio 2024 intercorso tra i IGnori e , avente ad oggetto l'immobile sito in Atessa alla _1 Controparte_3
c.da Castelluccio n 42, identificato catastalmente al Fg 10, P.lla 4069 sub 1, cat A/3, a rogito del notaio n 8976, Racc. 5747, registrato il 17 gennaio 2024 al n 150 serie 1T e trascritto a Per_2
Chieti al n 1191 di R.g. e al n 896 di R P;



4. ordinare ai sensi dell'art 2655 c.c. al Conservatore dei Registri Immobiliari territorialmente competente, l'annotazione della emananda sentenza;



5. Il tutto con vittoria di spese e competenze di lite.”

Chiamato in causa:
“Per tutti i motivi sin qui esposti, il IG. , ut supra rappresentato e difeso, chiede Controparte_3 che l'On.le Tribunale di NC, contrariis reiectis: a) Voglia rigettare in ogni loro parte le argomentazioni, le conclusioni e le richieste, di merito e istruttorie, avanzate dai IGg.ri e nella comparsa di risposta datata _1 Controparte_2
12 settembre 2024, in quanto infondate in fatto e in diritto;
conseguentemente, Voglia ritenere la causa, basata su documenti inoppugnabili, matura per la decisione e fissare l'udienza di precisazione delle conclusioni e discussione;
b) (…) c) In ogni caso, condannare i IGg.ri e , con vincolo di solidarietà, al _1 Controparte_2 pagamento delle spese e competenze di lite, oltre accessori, come per legge.”

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
pagina 3 di 10 1) Con atto per Notaio del 12 gennaio 2024, Rep. n. 8976, Racc. n. 5747, registrato in Persona_3
NC il 17 gennaio 2024, al n. 150, serie 1T, e trascritto in pari data in Chieti al n. 1191 di R.G. e al n. 896 di R.P., la IG.ra acquistava dal IG. al prezzo _1 Controparte_3 complessivo di Euro 106.100,00, la piena e intera proprietà dei seguenti dei beni immobili:
a) fabbricato di civile abitazione, sito in Atessa, C.da Castelluccio n. 42, posto al piano terra, con annessi locale cantina al piano seminterrato e locali soffitta al piano primo, della consistenza di 7 vani catastali, con diritto alla corte comune distinta in catasto fabbricati al foglio 10, particella 4069, sub 5 (bene comune non censibile); confinante con strada, particella 91, particella 4063, altra proprietà parte venditrice, salvo altri. Individuato, nel N.C.E.U. del comune di Atessa, al foglio 10, particella 4069, sub 1, Cat. A/3, cl 2, vani 7, superficie catastale mq 230, R.C. Euro 451,90;
b) locale ad uso rimessa, sito in Atessa, C.da Castelluccio n. 42, posto al piano seminterrato, della consistenza catastale di mq 53, con diritto alla corte comune distinta in catasto fabbricati al foglio 10, particella 4069, sub 5 (bene comune non censibile); confinate con strada, particella 91, corte comune, salvo altri. Individuato, nel N.C.E.U. del comune di Atessa, al foglio 10, particella 4069, sub 2, Cat.
C/6, cl 1, consistenza mq 53, superficie catastale mq 64, R.C. Euro 158,76;
c) locale ad uso rimessa, sito in Atessa, C.da Castelluccio n. 42, posto al piano terra, della consistenza catastale di mq 59, con annessa tettoia e con diritto alla corte comune distinta in catasto fabbricati al foglio 10, particella 4069, sub 5 (bene comune non censibile); confinante con particella 91, corte comune, particella 4087, salvo altri. Individuato, nel N.C.E.U. del comune di Atessa, al foglio 10, particella 4069, sub 4, Cat C/6, cl 2, consistenza mq 59, superficie catastale mq 72, R.C. Euro 207,20;
d) terreno agricolo, sito in Atessa, C.da Castelluccio, esteso mq 7.280; confinante con particella 91, particella 4069, particella 4083, particella 4050, particella 4081, particella 4085, salvo altri.
Individuato, nel N.C.T. del comune di Atessa, al foglio 10, particella 4064 (ex 4040 - già 82), rel. acc. com., mq 70, senza classe e reddito;
al foglio 10, particella 4082 (già 86), uliveto, cl 2, mq 155, R.D.
Euro 0,32, R.A. Euro 0,40; al foglio 10, particella 4084 (già 84), uliveto, cl 2, mq 42, R.D. Euro 0,09,
R.A. Euro 0,11; al foglio 10, particella 4086 (ex 4044 - già 88), seminativo, cl 3, mq 143, R.D. Euro
0,59, R.A. Euro 0,48; al foglio 10, particella 4087), mq 6.870, R.D. Euro 25,30, R.A. Euro 21,90.
Terreno meglio individuato come segue: porzione AA, seminativo, cl 3, mq 5.375, R.D. Euro 22,21, R.A. Euro 18,04; porzione AB, uliveto, cl 2, mq 1.495, R.D. Euro 3,09, R.A. Euro 3,86.
Il fabbricato di cui fanno parte gli immobili descritti alle precedenti lettere a), b) e c) insiste su un suolo distinto nel N.C.T. del Comune di Atessa al foglio 10, particella 4069 (ex particella 264 - già 82), ente urbano di mq 1.053, che deriva dall'unione alla stessa particella della superficie della particella 4080 (ex particella 4063, 4040 - già 82), sempre del foglio 10.
2) L'abitazione descritta alla lettera a), un tempo concessa in comodato dal IG. Controparte_3 dante causa della deducente, al figlio , deceduto l'8 aprile 2024, è attualmente Parte_2 occupata dai IGg.ri e rispettivamente moglie e figlio del _1 Controparte_2 menzionato . Parte_2
In data 06 febbraio 2024 la IG.ra presentava istanza di mediazione nei confronti dei IGnori T_
, e , riferendo di aver acquistato dal IGnor Parte_2 _1 Controparte_2 la casa coniugale da loro occupata chiedendone la liberazione. All'incontro di Controparte_3 mediazione aderiva solo la IG.ra esitando in verbale negativo per mancanza di accordo _1 tra le parti.
Successivamente in data 08 aprile 2024, per sopraggiunti problemi di salute, il IGnor Parte_2
è deceduto.
[...]
pagina 4 di 10 In data 28 maggio 2024, parte attrice ha presentato un ricorso ex art. 281-undecies c.p.c. al fine di ottenere il rilascio dell'immobile indebitamente occupato, derivandone un pregiudizio avendo acquistato l'immobile dal de cuius con regolare contratto di compravendita..
In data 12 settembre 2024 si costituivano i sig.ri e contestando ed _1 Controparte_2 impugnando le avverse domande, deduzioni, eccezioni, produzioni e richieste istruttorie e chiedendo l'integrazione del contraddittorio chiamando in causa il sig. . In via preliminare Controparte_3 hanno eccepito l'improcedibilità della domanda per difformità tra l'oggetto, le ragioni dell'istanza di mediazione e la domanda giudiziale.
Inoltre, contestando nel merito l'infondatezza delle avverse pretese, procedevano ad una diversa ricostruzione dei fatti.
Nello specifico, riferivano che i IGnori e , nell'intenzione di _1 Parte_2 convolare a nozze dopo un lungo periodo di fidanzamento, avevano ottenuto in comodato d'uso verbale da parte del IGnor (padre del IGnor ), una struttura di immobile Controparte_3 Parte_2 grezzo sito in Atessa alla C.da Castelluccio n 42, identificato al Catasto al Fg 10, P.lla 4069 sub 1, cat
A/3. I comodatari, e , dopo aver ultimato il suddetto immobile _1 Parte_2 rendendolo abitabile, in data 10 maggio 1997 contraevano matrimonio e stabilivano ivi la loro residenza. Dalla loro unione nasceva il figlio (il 04.05.2001 ad Atessa) e la famiglia, formatasi, CP_2 continuava a vivere stabilmente nella casa coniugale.
Negli anni il rapporto coniugale è andato sempre più deteriorandosi e ciò, a detta dei resistenti, era ben noto a tutti i familiari, compreso il IGnor che abitava a pochi metri di distanza Controparte_3 dall'abitazione concessa in comodato al figlio ed alla RA. La situazione, essendo divenuta intollerabile, portava la IG.ra a richiedere la separazione giudiziale dal marito, con _1 richiesta di assegnazione della casa coniugale sita in Atessa alla C.da Castelluccio n 42, identificato al Catasto al Fg 10, P.lla 4069 sub 1, mediante ricorso iscritto a ruolo in data 18.10.2023 al n 789/2023
Rg Tribunale di NC e notificato in data 10 novembre 2023.
I resistenti hanno affermato che il suocero venuto a conoscenza della richiesta di Controparte_3 separazione con richiesta di assegnazione della casa coniugale alla RA , al fine di sottrarre la _1 casa coniugale alla richiesta di assegnazione ed in accordo con parte attrice, sua nipote _1 (moglie del nipote ) che risiede nell'abitazione adiacente a quella del
[...] Parte_3
IGnor in Via Castelluccio n 43, avrebbe simulato tempestivamente un atto di Controparte_3 vendita in data 12 gennaio 2024, registrato in data 17 gennaio 2024, a soli due giorni dall'udienza di comparizione dei coniugi (19 gennaio 2024), indicando un prezzo di vendita pari ad ¼ del valore reale
(immobile venduto per euro 56.939,50 a fronte del valore reale di euro 198.500,00 come da perizia). All'udienza di comparizione dei coniugi, in contumacia del sig. , il Giudice Parte_2 ha trattenuto la causa a decisione e in data 22 gennaio 2024 ha emesso la sentenza n 27/2024 con la quale, come richiesto dalla ricorrente, la casa coniugale, sita in Atessa alla C.da Castelluccio n 42, identificata al Catasto al Fg 10, P.lla 4069 sub , è stata assegnata alla IG.ra _1
Dunque, alla luce di quest'ultima ricostruzione fattuale, le parti resistenti hanno sostenuto la nullità dell'atto di vendita concluso tra la IG.ra e il IGnor tenuto _1 Controparte_3 conto della finalità elusiva rispetto al vincolo di assegnazione della casa coniugale, integrando gli estremi della simulazione assoluta.
Inoltre, in ossequio all'orientamento giurisprudenziale prevalente (ex multis: Cass . Civ. n
20106/2009), i resistenti hanno sostenuto come nel caso di specie ricorressero tutti gli elementi costitutivi dell'abuso di diritto.
In via gradata, hanno formulato domanda di inefficacia ex art. 2901 c.c. avverso l'atto di compravendita stipulato tra la IG.ra e il IGnor nell'interesse _1 Controparte_3 pagina 5 di 10 dei beneficiari dell'assegnazione della casa coniugale IG.ra ed il figlio _1 [...]
. CP_2
In via ulteriormente gradata, i resistenti hanno rilevato come, nonostante l'art 337 sexies c.c. – come introdotto dal d.lgs. n. 154/2013 - preveda la trascrivibilità e l'opponibilità del provvedimento di assegnazione della casa familiare ai sensi dell' art. 2643 c.c., ove esso non venga trascritto continuerà a farsi riferimento unicamente al comma 6 dell'art. 6 l. n. 898/1970, con l'annesso rinvio all' art. 1599 c.c. in tema di locazione ai sensi del quale, in caso di mancata trascrizione, il provvedimento di assegnazione non sarà più opponibile decorsi nove a anni a far data dal provvedimento giudiziale stesso. Tale mancanza di opponibilità decorsi nove anni dal provvedimento costituisce, per la Corte, la condizione pregiudizievole che legittima, ex art. 1415 c.c. comma 2, il terzo assegnatario ad agire in giudizio per la dichiarazione di simulazione dell'intervenuta vendita della casa familiare.
Autorizzata la chiamata del terzo IGnor , questi si è costituito impugnando e Controparte_3 contestando illimitatamente il contenuto della comparsa di costituzione e risposta avversa. In particolare ha sostenuto che i resistenti hanno introdotto nel procedimento di rilascio degli immobili compravenduti tematiche relative al procedimento di separazione tra la IG.ra e il _1 defunto IG. , figlio del sig. al solo scopo di dimostrare Parte_2 Controparte_3 infondate illazioni circa la lecita conclusione della compravendita stessa.
Infatti la narrazione avrebbe dimenticato che il sig. era ricoverato già dal 2 Parte_2 novembre 2023 in una RSA e da inizio aprile 2024 in ospedale poiché malato ed in critiche condizioni
(infatti, dopo qualche giorno, in data 8 aprile 2024 è deceduto), senza che potesse essere a conoscenza del ricorso avanzato dalla sig.ra per la separazione giudiziale (infatti, nel giudizio di _1 separazione è rimasto contumace date le condizioni di salute precarie). Dell'assegnazione ne avrebbe giovato soltanto la sig.ra dato che il figlio è 23enne e vive _1 Controparte_2 stabilmente a Roma. Inoltre, il sig. intenzionato ad alienare alcune delle sue Controparte_3 proprietà, già nell'estate del 2023 aveva fatto stimare i fabbricati sui quali si disserta ed altri terreni, avendo ricevuto una manifestazione di interesse dalla IG.ra che, proprio perché _1 residente nelle vicinanze, desiderava acquistare altra proprietà adiacente alla propria abitazione da riservare ai suoi figli.
E' stato, inoltre, precisato che il prezzo di vendita di € 106.100,00 deriva da una precedente stima effettuata dal proprio tecnico di fiducia, Ing. nell'agosto del 2023. Il terzo Persona_4 chiamato ha riferito di aver da ultimo ricontattato il perito che provvedeva ad evidenziare in maniera dettagliata le caratteristiche strutturali, intrinseche e estrinseche, degli immobili de quibus (dei quali il
CT dei resistenti aveva soltanto fatto una descrizione superficiale, omettendo tutte le criticità che invece rendono gli immobili medesimi difficilmente commerciabili al più elevato costo da egli indicato).
In data 10 dicembre 2024 il Giudice, dietro richiesta delle parti, ha concesso un termine perentorio di venti giorni per precisare e modificare le domande, le eccezioni e le conclusioni, per indicare i mezzi di prova e produrre documenti, e un altro termine di dieci giorni per replicare e dedurre prova contraria, riservandosi all'esito di provvedere su tutte le istanze e le richieste.
In data 6 marzo 2025 le parti procedevano alla discussione.
***
1) SULL'ECCEZIONE DI IMPROCEDIBILITÀ DELLA DOMANDA PER DIFFORMITÀ TRA L'OGGETTO E LE RAGIONI DELL'ISTANZA DI MEDIAZIONE E LA DOMANDA GIUDIZIALE
pagina 6 di 10 I resistenti IGg.ri e hanno eccepito l'improcedibilità della domanda _1 Controparte_2 per “difformità tra l'oggetto e le ragioni dell'istanza di mediazione e la domanda giudiziale”. Più precisamente, hanno sostenuto che il fatto storico del decesso del IG. e il Parte_2 riferimento al contratto di comodato del IG. sarebbero stati rilevati per la prima Controparte_3 volta nel ricorso introduttivo del presente giudizio.
Orbene, occorre sottolineare che il procedimento di mediazione è stato avviato il 6 febbraio 2024 e il verbale negativo è stato redatto il 28 febbraio 2024, epoca in cui il IG. era Parte_2 ancora vivo (è infatti deceduto l'8 aprile 2024). Poiché, dunque, il decesso si è verificato nelle more tra la chiusura della mediazione e l'introduzione del presente giudizio, il IG. Parte_2 non poteva essere inserito tra le parti resistenti. Quanto al mancato riferimento al contratto di comodato nell'istanza di mediazione, si ritiene che esso non fosse necessario dato che la IG.ra _1 ha sempre agito quale nuova proprietaria dell'immobile e non come comodante.
Per tali motivazioni deve intendersi rigettata l'eccezione di improcedibilità potendosi affermare che l'oggetto della mediazione e quello della domanda giudiziale sono perfettamente coincidenti, attenendo entrambi alla richiesta di rilascio di un immobile detenuto sine titulo dagli attuali due occupanti
(essendo nel frattempo deceduto il IG. RO ). Parte_2
2) SULLA SIMULAZIONE ASSOLUTA DELL'ATTO DI COMPRAVENDITA DEL 12.01.2024 E SULL'AZIONE REVOCATORIA EX ART. 2901 C.C.
La IG.ra afferma di essere estranea alla questione della separazione coniugale tra la _1 resistente ed il marito e di non essere stata mai messa al _1 Parte_2 corrente della pendenza del relativo giudizio, avendone avuto informazione solo a seguito della lettura dell'avversa comparsa di costituzione.
A detta di parte ricorrente, ciò che, di contro, era noto a parenti e amici è il fatto che il sig.
[...]
fosse malato, tanto che la stessa moglie aveva deciso di ricoverarlo in una Parte_2 _1 struttura protetta il 2 novembre 2023 (prima del 10 novembre 2023, giorno in cui è stato notificato il ricorso per la separazione al sig. che, per tale ragione, non ha potuto Parte_2 partecipare attivamente al procedimento di separazione). Non può ritenersi provata la conoscenza della situazione familiare critica da parte della ricorrente e, anche a volerlo ammettere, non è di per sé sufficiente ad affermare che l'atto di vendita sia stato concluso tra la sig.ra in accordo con il T_ IG. al solo sottrarre alla l'immobile per cui è causa, del quale la stessa Controparte_3 _1 aveva chiesto l'assegnazione nella causa di separazione.
A ciò si aggiunga che l'interesse della ricorrente all'acquisto dei beni di cui al contratto di compravendita del 12 gennaio 2024 è sorto ben prima dei fatti narrati;
infatti essa si occupava da tempo assieme al marito della coltivazione dei terreni indicati nel suddetto contratto e desiderava acquistare anche l'appartamento e l'annesso magazzino, da destinare ad abitazione per uno dei figli. L'interesse si è poi concretizzato quando ha appreso che il IG. era intenzionato ad alienare dette Controparte_3 sue proprietà e ciò già nel 2023 quando si è rivolto ad un esperto per procedere alla loro valutazione.
In merito alle circostanze che le parti resistenti reputano sintomatiche della simulazione del contratto, esse si mostrano insufficienti a provare la simulazione contrattuale.
Il rapporto di parentela e la circostanza che i contraenti risiedano nello stesso stabile, lungi dall'essere ostativi alla vendita o indizi di “collusione”, dimostrano semmai il contrario. Infatti, la ricorrente ha acquistato immobili in ragione della vicinanza alla propria abitazione e per il fatto di essere già nel possesso materiale dei terreni. Anche il prezzo della compravendita, in realtà, non è sintomatico di una simulazione. Infatti, esso è stato concordato tra le parti sulla scorta della valutazione fornita dal perito pagina 7 di 10 incaricato nell'agosto 2023 dal IG. che ha tenuto conto della vetustà, del Controparte_3 deterioramento e della incompleta realizzazione di svariate parti dell'appartamento e del magazzino, nonché della vicinanza ai cavi dell'alta tensione, che rendono i beni medesimi poco appetibili sul mercato immobiliare. Ed ancora, la vendita è stata regolarmente realizzata con il pagamento del prezzo da parte della ricorrente di cui la stessa ha fornito una prova allegando i prelievi effettuati sui conti correnti a lei intestati presso (cfr. assegno circolare n. 0372235664- 08 dell'11 gennaio CP_4
2024 - doc. I) e presso la banca NT AN (cfr. assegno circolare n. 3306065031-09 del 12 gennaio 2024 – doc. II).
Per tutte queste ragioni, non essendo stata data prova da parte dei resistenti dell'accordo dissimulato né di qualsivoglia subdolo intento fraudolento da parte dei contraenti e _1 [...]
, deve affermarsi l'inesistenza di ogni presupposto dell'azione di nullità del contratto per CP_3 simulazione assoluta.
A voler essere più precisi, nel caso di specie non si può parlare né di simulazione assoluta né relativa.
Infatti, la simulazione assoluta si ha quando le parti non vollero porre in essere nessun negozio giuridico. Due soggetti stipulano un'apparente compravendita, ma né l'uno intende vendere né l'altro intende comprare, per cui il contratto è come non fosse stato mai concluso. La simulazione assoluta, se dimostrata, chiarisce l'inesistenza del contratto apparente dall'atto impugnato sicut corpus sine spiritu: nessun rapporto giuridico rimane in vita fra le parti e vanno revocate le eventuali modificazioni patrimoniali che fossero nel frattempo intervenute. Non soltanto il contratto è finto, ma anche i contraenti sono tali unicamente in apparenza.
La simulazione relativa, invece, si ha quando l'atto simulato ne nasconde un altro realmente voluto dalle parti. I contraenti concludono un atto giuridico ma questo rimane nascosto sotto una forma diversa, in modo da restare segreta la sua vera natura. L'accordo simulatorio impedisce che il contratto simulato e quello dissimulato si elidano tra di loro e costituisce il legame tra i due contratti, in modo che quello dissimulato o reale sostituisce o modifica il contratto simulato.
Nel caso di specie, per i motivi esposti, non vi è simulazione assoluta in quando non vi è prova di un accordo tra le parti di porre in essere la vendita al fine di danneggiare le parti resistenti sottraendo loro la disponibilità del bene assegnato con provvedimento del giudice in sede di separazione (emesso successivamente alla stipula del contratto di compravendita e non annotato nell'atto di matrimonio). Anche a voler ritenere provata la conoscenza della crisi coniugale, ciò non sarebbe sufficiente per ritenere esistente anche la volontà e l'intenzione fraudolenta di sottrarre il bene assegnato.
Non v'è neppure la simulazione relativa in cui il contratto simulato differisce da quello dissimulato per la sproporzione tra il prezzo versato e quello effettivo. Si tratta, infatti, di una circostanza non provata dai resistenti atteso che è stato correttamente corrisposto l'integrale prezzo pattuito nel contratto da parte della ricorrente.
Dunque, ferma la assenza di mala fede della ricorrente nell'acquisto e ferma la prova del pagamento del prezzo va rigettata la domanda di simulazione finalizzata alla dichiarazione di nullità del contratto di vendita.
Non può accogliersi neppure la domanda revocatoria ex art. 2901 c.c.
In particolare, l'art. 2901 c.c. prevede che il creditore può domandare che siano dichiarati inefficaci nei suoi confronti gli atti di disposizione del patrimonio con i quali il debitore rechi pregiudizio alle sue ragioni, quando concorrono due condizioni: 1) che il debitore conoscesse il pregiudizio che l'atto arrecava alle ragioni del creditore o, trattandosi di atto anteriore al sorgere del credito, l'atto fosse dolosamente preordinato al fine di pregiudicarne il soddisfacimento;
2) che, inoltre, trattandosi di atto a titolo oneroso, il terzo fosse consapevole del pregiudizio e, nel caso di atto anteriore al sorgere del credito, fosse partecipe della dolosa preordinazione. Ed inoltre la norma afferma che l'inefficacia pagina 8 di 10 dell'atto non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di revocazione.
Nel caso di specie, infatti, non può dirsi provata la consapevolezza del terzo che la vendita fosse dolosa o in spregio ad un altro diritto. A nulla rilevano le affermazioni dei resistenti circa la conoscenza della crisi da parte dell'alienante in quanto la norma richiede la prova di una vera e propria consapevolezza del terzo di agire per eliminare il bene dal patrimonio del creditore (nel caso di specie dei resistenti beneficiari dell'assegnazione).
Ne consegue che va rigettata anche la domanda revocatoria esperita dai resistenti.
3) SULL'OPPONIBILITÀ NEL NOVENNIO DELL'ASSEGNAZIONE DELLA CASA
CONIUGALE
In relazione alla asserita opponibilità nel novennio dell'assegnazione della casa coniugale, si sottolinea come il relativo diritto sia stato attribuito alla IG.ra solo a seguito della sentenza di _1 separazione, emessa e pubblicata il 22 gennaio 2024. Di contro, l'atto notarile di compravendita è stato stipulato il 12 gennaio 2024 e trascritto a Chieti il 17 gennaio 2024. Esso è, pertanto, antecedente al provvedimento di assegnazione e non può essere da questo scalfito in alcun modo.
Il caso che ci occupa, dunque, è disciplinato dalle regole ordinarie in materia di comodato, non opponibile all'acquirente del bene che abbia trascritto il proprio titolo in epoca antecedente al provvedimento di assegnazione e che ha il diritto di far cessare in qualsiasi momento il godimento del bene stesso da parte del comodatario, ottenendo la piena disponibilità della cosa.
Ciò è confermato da recente giurisprudenza che afferma che l'assegnazione della casa familiare, disposta in sede di separazione personale o divorzio è opponibile ai terzi solo se trascritta anteriormente alla trascrizione del titolo del diritto del terzo sull'immobile e non anche nei limiti del novennio, ove non trascritta (cfr., ex multis, Cass. Civ., n. 12387/2022).
4) SULL'OCCUPAZIONE SINE TITULO IN CASO DI VENDITA DI BENE DATO IN
COMODATO
Nel merito, occorre richiamare il rapporto tra il contratto di compravendita e il contratto di comodato. Orbene, è pacifico che il contratto di comodato, stipulato dall'alienante in epoca anteriore al trasferimento dell'immobile, non è opponibile all'acquirente dello stesso, il quale ha diritto di chiedere, in qualsiasi momento, la cessazione del godimento del bene da parte del comodatario, al fine di conseguire la piena disponibilità della cosa. Pertanto, l'acquirente può agire giudizialmente per dolersi della occupazione sine titulo nei confronti del comodatario ed ottenere il rilascio dell'immobile al fine di tutelare il proprio diritto di proprietà.
Inoltre, in merito ad una eventuale richiesta di risarcimento del danno, l'inizio dell'occupazione illegittima dell'immobile deve essere fatta risalire non alla data della compravendita, bensì a quella in cui il terzo acquirente, nuovo proprietario del bene, abbia manifestato al comodatario la propria volontà di disporne liberamente (Cass. Civ. 18/01/2016 n. 664).
Ferma la possibilità di disporre del bene oggetto di compravendita da parte dell'acquirente, occorre analizzare l'eventuale rilevanza che può riconoscersi al provvedimento giudiziale con il quale, in sede di separazione giudiziale, viene assegnato l'immobile ad una delle parti a costituire casa familiare.
In particolare, ciò che determina l'eventuale diritto all'assegnazione non è la proposizione del ricorso per separazione, ma il provvedimento giudiziale che tale assegnazione concede.
pagina 9 di 10 Nel caso di specie, sebbene il ricorso sia stato presentato anteriormente rispetto all'atto di compravendita, quest'ultimo è stato trascritto in data anteriore rispetto all'emanazione del provvedimento di assegnazione della casa familiare, facendo salvo il diritto dell'acquirente.
Dunque, sulla base del principio di temporaneità, e quindi della trascrizione anteriore dell'atto di vendita rispetto all'assegnazione della casa coniugale disposta con provvedimento giudiziale in sede di separazione, deve essere accolta la domanda di parte attrice accertando e dichiarando che i IGg.ri
[...]
e occupano senza titolo alcuno i beni immobili in questione. _1 Controparte_2
Per l'effetto, i IGg.ri e sono tenuti all'immediato rilascio dei beni _1 Controparte_2 medesimi in potere della IG.ra che li ha legittimamente acquistati in data 12 _1 gennaio 2024.
5) SULLE SPESE DI GIUDIZIO
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate, avuto riguardo al valore indeterminato della domanda, nei minimi di legge per il numero di questioni sollevate e la particolarità di esse, per tutte le fasi di giudizio in quanto effettivamente espletate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta in via preliminare l'eccezione di improcedibilità per le ragioni di cui in parte motiva;

- rigetta la domanda di simulazione;

- rigetta la domanda di revocatoria;

- rigetta la domanda di inopponibilità della vendita nei confronti dei IGnori e _1 [...]
, nel corso del novennio decorrente dalla data di emissione del provvedimento giudiziale di CP_2 assegnazione della casa coniugale oggetto del contratto di compravendita del 12 gennaio 2024 intercorso tra i IGnori e;
_1 Controparte_3
- accerta e dichiara che i IGg.ri e occupano, senza titolo alcuno, i _1 Controparte_2 beni immobili così individuati: fabbricato di civile abitazione, sito in Atessa, C.da Castelluccio n. 42, posto al piano terra, con annessi locale cantina al piano seminterrato e locali soffitta al piano primo, della consistenza di 7 vani catastali, con diritto alla corte comune distinta in catasto fabbricati al foglio 10, particella 4069, sub 5 (bene comune non censibile); confinante con strada, particella 91, particella 4063, altra proprietà parte venditrice, salvo altri. Individuato, nel N.C.E.U. del comune di Atessa, al foglio 10, particella 4069, sub 1, Cat. A/3, cl 2, vani 7, superficie catastale mq 230, R.C. Euro 451,90;
- per l'effetto, ordina ai IGg.ri e l'immediato rilascio dei beni _1 Controparte_2 medesimi in potere della IG.ra che li ha legittimamente acquistati in data 12 _1 gennaio 2024.
Condanna altresì le parti resistenti in solido a rimborsare alla parte ricorrente e al terzo chiamato le spese di lite, che si liquidano per ciascuna parte in € 3.809,00, oltre rimborso forfettario al 15%, i.v.a.,
c.p.a. come per legge, e rimborso del contributo unificato e spese di iscrizione a ruolo.
NC, 06/03/2025
Il Giudice dott. Chiara D'Alfonso
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