N. R.G. 1525/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLZANO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona della Giudice dott.ssa Silvia Rosà, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1525/2022 promossa da:
C.F. ), nata a [...] il [...], Parte_1 C.F._1 residente in [...], rappresentata e difesa dall'Avv. Francesca Francavilla del foro di Milano, presso la quale ha eletto domicilio;

ATTRICE contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_1 C.F._2
Alessandra Carlin del foro di Trento, presso la quale ha eletto domicilio;

CONVENUTO
CONCLUSIONI
Precisate all'udienza del 30.1.2025
Di parte attrice:
Piaccia a questo Ill.mo Tribunale, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, così giudicare:
A) Nel merito e in via principale:
- accertare e dichiarare, per i fatti di cui all'atto di citazione, la responsabilità dell'Ing.
, ai sensi dell'art. 2043 c.c. e/o ai sensi dell'art. 64 c.p.c, e/o per quell'altra Controparte_1 diversa norma che il Tribunale riterrà applicabile al caso di specie, e, per l'effetto, condannare l'Ing. a corrispondere alla SI.ra a titolo di Controparte_1 Parte_1 risarcimento danni e per le ragioni di cui in narrativa, l'importo di € 149.139,66, oltre alla rivalutazione monetaria e agli interessi legali sulle somme liquidate, dal 21.03.2017 e sino al
pagina 1 di 9 saldo, o quell'altra somma maggiore o minore che risulterà in corso di causa o che il
Tribunale riterrà giusta e/o equa;

B) In via istruttoria:
a) L'attrice chiede, senza inversione alcuna dell'onere probatorio, di essere ammessa a prova per interrogatorio formale del convenuto e per testi sui seguenti capitoli di prova:
1) Vero che al punto 7.1 della perizia, a pag. 48, laddove dovrebbero essere indicate le pratiche edilizie che interessano il lotto n. 5 l'Ing. dichiarava: “Nessuna informazione CP_1 aggiuntiva”, come risulta dai docc. 3 e 4 che al teste si rammostrano;

2) Vero che a pagina 51 della perizia, al punto 9, il CTU, Ing. , dichiarava che “Le fonti CP_1
di informazione consultate (NDR per procedere alla stima dei beni staggiti) sono: catasto di
Bolzano, ufficio del registro di Bolzano, ufficio tecnico di Comune di Bolzano”, come risulta dai docc. 3 e 4 che al teste si rammostrano;

3) Vero che sul terreno oggetto di espropriazione (lotto n. 5 v. docc. 3 e 4), terrapieno della particella 812/1 P.M. 10, ubicato in Via Defregger, 6 a Bolzano, sussisteva una Concessione
Edilizia, n. CE n. 2016-91-0, che attribuiva al proprietario del terreno la facoltà di ricavare dei parcheggi/autorimesse con accesso diretto da Via Defregger, come risulta dai docc. 8, 9, 9 bis 18 e 19 che al teste si rammostrano;

4) Vero che nella perizia estimativa dell'Ing. non si fa minimamente cenno alla CP_1
concessione edilizia n. CE n. 2016-91-0, inerente al terrapieno (lotto n. 5 – doc. 8), benchè la predetta concessione edilizia fosse disponibile alla consultazione presso l'Ufficio Tecnico del
Comune di Bolzano al momento del conferimento del suo incarico e durante le operazioni di stima;

5) Vero che, in data 28.02.2017, rispetto alla concessione edilizia n. CE n. 2016-91-0 veniva protocollata una richiesta di variante al progetto originario per meglio ottimizzare la superficie del lotto, come risulta dai docc. 8, 9, 9 bis, 18 e 19 che al teste si rammostrano;

6) Vero che sul terrapieno espropriato al SI. lotto 5 della perizia dell'Ig. (v. Pt_2 CP_1
docc. 3 e 4) e oggetto dei progetti e delle varianti prodotte in atti (v. docc. 8, 9, 9 bis, 18 e 19) sono realizzabili i box posti auto come indicati nei documenti che al teste si rammostrano, v. doc. 6, 7, 8, 9, 9 bis, 18 e 19);
7) Vero che il valore del lotto 5, al momento della stima eseguita dall'Ing. , era di € CP_1
194.400,00, come risulta dalle perizie tecniche che al teste si rammostrano (docc. 6 e pag.10 del doc. 7);
pagina 2 di 9 8) Vero che sul terrapieno già di proprietà del SI. ubicato a Bolzano, Via Defregger, Pt_2
6, sono realizzabili le opere descritte nelle consulenze depositate (doc. 6 e 7 che si rammostrano al teste) e le opere indicate nei progetti e nelle varianti al progetto, presentante dall'Arch. che al teste si rammostrano 8, 9, 9 bis, 18 e 19. Persona_1
Si indicano a testimoni: 1) Arch. Via San Marco, 25, Bolzano;
2) Arch. Tes_1 Tes_2
con studio in via Daste e Spalenga, 16, Bergamo;

[...]
b) L'attrice chiede rimettersi la causa in istruttoria e, conformemente alle note scritte, ex art.
127 ter c.p.c. predisposte per le udienze del 13.07.2023, 09.11.2023, 22.02.2024. 16.05.2024,
26.09.204 e 30.01.2025, già depositate telematicamente, chiede, altresì:
- in via preliminare e per i motivi indicati nelle note citate, qui da intendersi per richiamati e trascritti, disporsi, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 196 c.p.c., la rinnovazione integrale della CTU, previa revoca dell'incarico al Geom. e conferimento di incarico ad un Pt_3 altro consulente scelto tra l'albo dei CTU che operano fuori dal Tribunale di Bolzano;

- in via subordinata e per i motivi indicati nelle note citate, qui da intendersi per richiamati e trascritti, che il Giudice voglia fissare udienza in presenza e convocare il CTU, nel contraddittorio con i CTP, a chiarimenti.
C) In ogni caso: con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, oltre al 15% rimborso forfet. e agli accessori di legge.
Di parte convenuta:
Voglia l'Adito Tribunale, contrariis reiectis,
- rigettare le domande svolte nel presente giudizio dalla signora in quanto Parte_1
inammissibili e comunque infondate in fatto ed in diritto e contestate nell'an e nel quantum.
Spese, competenze e onorari di causa rifusi
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE (ART. 132 C.P.C.)
1.1. Con atto di citazione dell'11.5.2022, ritualmente notificato, l'attrice evocava in giudizio il convenuto per sentirne accertare la responsabilità ai sensi dell'art. 2043 c.c./64 c.p.c. e pronunciarne la condanna al risarcimento dei danni patiti.
In sintesi l'attrice esponeva quanto segue:
1) che, nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare dinnanzi al Tribunale di Bolzano
(RGE 114/2017) iniziata dall'attrice contro il debitore esecutato , l'ing. CP_2
pagina 3 di 9 veniva nominato quale CTU dal Tribunale, con l'incarico di procedere alla Controparte_1
valutazione degli immobili sottoposti a pignoramento, costituiti da n. 5 lotti;

2) che sulla base della perizia estimativa prodotta dall'ing. per il lotto 5 (terrapieno CP_1
ubicato a Bolzano, Via Defregger 6, della superficie commerciale di 677,00 mq), che concludeva per un valore di € 19.872,00, il lotto era stato aggiudicato per € 15.050,00 nel corso della vendita giudiziale tenutasi il 6.9.2018;
3) che, tuttavia, a seguito di approfondimenti fatti eseguire dall'attrice, era emerso che il valore attribuito dal convenuto al lotto n. 5 era considerevolmente inferiore rispetto al valore di mercato/commerciale del bene stesso, e la perizia era gravemente carente;

4) in particolare, in data 24.11.2016 era stata rilasciata dal Comune di Bolzano a favore del debitore esecutato una concessione edilizia (CE n. 2016-91-0) inerente al CP_2
terrapieno, che attribuiva al proprietario la facoltà di ricavare dei parcheggi/autorimesse con accesso diretto da Via Defregger;

5) che della predetta concessione edilizia non si faceva cenno nella perizia estimativa dell'Ing.
, benché la stessa fosse disponibile alla consultazione presso l'Ufficio Tecnico del CP_1
Comune di Bolzano al momento del conferimento del suo incarico e durante le operazioni di stima, e che tale grave e colpevole omissione in cui era incorso il convenuto aveva determinato un grave danno all'attrice, atteso che il valore reale del lotto, al momento della stima, era di €
194.400,00;
6) che, a causa del grave errore commesso dall'ing. , l'attrice aveva subìto un danno di € CP_1
149.139,66, ovvero € 145.484,14, risultante dalla differenza tra il credito dell'attrice di €
269.915,03 e l'importo corrisposto assegnato all'attrice sul ricavato della vendita dei beni pignorati, ovvero € 124.430,89, oltre ad € 3.655,52 per i costi sostenuti dalla SI.ra Pt_1
per le perizie estimative di parte, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal marzo 2019
e sino al pagamento.
1.2. Si costituiva in giudizio il convenuto con comparsa dd. 5.9.2022, contestando la sussistenza dei presupposti di ammissibilità dell'azione avversaria, la sussistenza di colpa/errore in suo capo e comunque la sussistenza di un danno risarcibile a favore della convenuta. Concludeva quindi per il rigetto integrale delle domande avversarie.
1.3. Concessi alle parti i termini ex art. 183 co. 6 c.p.c., la causa veniva istruita con l'assunzione di CTU. All'udienza del 30.1.2025 la causa veniva trattenuta in decisione con pagina 4 di 9 assegnazione dei termini di legge ex art. 190 c.p.c. abbreviati (vecchio rito ante riforma d.lgs.
149/2022).
2. La domanda attorea è infondata per le seguenti ragioni.
Risulta pacifico in causa che il convenuto non abbia riportato nella perizia incaricata dal
Tribunale ex art. 173bis disp. att. c.p.c. nella procedura esecutiva immobiliare sub RG
114/2017, e depositata in data 24.1.2018, la circostanza della sussistenza di una concessione edilizia rilasciata il 24.11.2016 dal Comune di Bolzano a favore dell'allora proprietario delle pp.mm. 1 e 6 della p.ed. 812/1 in C.C. Gries sig. per la realizzazione di nuovi CP_2
garages interrati (v. domanda di concessione edilizia dd. 10.3.2016 sub doc.to 8 attore).
Ebbene, il Tribunale non ritiene che la detta omissione costituisca una negligenza idonea a fondare una colpa del convenuto ai sensi dell'art. 64 c.p.c. o della clausola generale di cui all'art. 2043 c.c.
La validità della concessione edilizia in parola risultava infatti già scaduta alla data del conferimento dell'incarico all'ing. , quale esperto del Tribunale ex art. 173bis disp. att. CP_1
c.p.c. (v. decreto G.E. dd. 11.12.2017 sub doc.to 2 convenuto), atteso che a pena di decadenza della concessione edilizia stessa i lavori dovevano essere iniziati entro la data del 24.11.2017
(decadenza poi certificata anche dal Comune di Bolzano, v. lettera Comune doc.to 9 convenuto), e che questi non erano invece mai stati iniziati dal debitore esecutato.
Inoltre, al momento della presentazione della domanda di concessione edilizia da parte del sig.
le pp.mm. 1 e 6 costituivano due unità immobiliari comprensive di giardino site nello Pt_2
stesso immobile ed aventi in comune lo stesso terrapieno, ed esse erano indicate come interessate dalla realizzazione dei lavori (v. domanda di concessione edilizia sub doc.to 8 attoreo).
Al momento della stima eseguita dal convenuto (fine 2017-inizio 2018), la consistenza e la proprietà delle pp.mm. 1 e 6 erano cambiate, avendo il debitore esecutato nel frattempo Pt_2
separato il terrapieno dalle pp.m. 1 e 6, con la creazione della nuova p.m. 10, ed alienato la proprietà delle pp.mm. 1 e 6, nella nuova consistenza, a terzi (si vedano gli estratti storici tavolari allegati alla relazione del CTU). Ne consegue che le premesse sulla cui base era stato ottenuto il titolo edilizio dal Comune di Bolzano (proprietà delle pp.mm. 1 e 6 comprensive del terrapieno in capo allo stesso proprietario) erano venute meno.
pagina 5 di 9 Nella specie, dunque, una siffatta concessione edilizia, per di più scaduta, non risultava fra i titoli che il consulente deve indicare a mente dell'art. 568 c.p.c. e/o dell'art. 173bis disp. att.
c.p.c.
In ogni caso, neppure può ritenersi, contrariamente a quanto sostenuto in causa dall'attrice, che, laddove l'esistenza di una precedente concessione edilizia fosse stata rilevata e considerata dall'esperto convenuto (e conseguentemente anche segnalata nel proprio elaborato peritale), ciò avrebbe necessariamente condotto ad un maggiore valore di stima del bene pignorato, in quanto dotato di un intrinseco valore “di trasformazione” in conseguenza della sua attitudine edificatoria, e ciò per le seguenti ragioni.
Al fine di stimare il valore di mercato della p.m. 10 della p.ed. 812/1 all'epoca dell'esecuzione della perizia di stima da parte del convenuto, è stata assunta nel presente giudizio una CTU affidata al geom. . Pt_3
Il CTU ha stimato, con conclusioni fondate su accertamenti aderenti ai documenti e agli atti di causa e basate su argomentazioni logiche condivise dal Tribunale, che il valore di mercato della p.m. 10 era pressoché identico a quello stimato dall'ing. nell'ambito della procedura di CP_1
espropriazione immobiliare.
Come già evidenziato, all'epoca della stima eseguita dal convenuto, la p.m. 10 costituiva un terrapieno (cf. anche estratto tavolare sub doc.to 6 allegato alla CTU) distinto dai giardini sovrastanti, facenti parte invece delle due differenti pp.mm. 1 e 6 in proprietà di terzi (cfr. anche planimetria sub doc.to to 3 allegata alla CTU).
Ne consegue che, come anche condivisibilmente affermato dal CTU, al fine di realizzare le autorimesse oggetto dell'istanza di concessione edilizia presentata nel marzo 2016 da CP_2
, occorreva quantomeno l'assenso dei due proprietari delle pp.mm. 1 e 6.
[...]
Infatti, al momento della presentazione della domanda di concessione edilizia da parte del
Comune di Bolzano per la realizzazione dei garages interrati, il sig. risultava Pt_2 proprietario sia della p.m. 10 che delle pp.mm. 1 e 6, per cui non occorreva l'autorizzazione altrui per compiere i lavori nel giardino compreso nelle pp.m. 1 e 6 riguardanti l'innalzamento del muro di contenimento frontale e del terrapieno di riporto soprastante, lavori necessari per realizzare l'opera e per ottemperare alle prescrizioni imposte dal Comune (v. anche relazione peritale CTU geom. pagg. 8-9). Pt_3
Poiché nelle more dell'esame della domanda da parte del Comune di Bolzano, il sig. Pt_2
aveva alienato la proprietà delle pp.mm. 1 e 6 a terzi, all'epoca della stima da parte del pagina 6 di 9 convenuto, la p.m. 10 non era (più) dotata di un'autonoma capacità edificatoria ai fini della realizzazione dei garages, se non dietro e previa autorizzazione concessa dai terzi proprietari delle due pp.mm. 1 e 6 a compiere interventi edilizi sulle loro proprietà.
L'attrice ha dedotto sul punto che i nuovi proprietari delle pp.mm. 1 e 6 avevano invero rilasciato autorizzazione scritta a favore del sig. alla realizzazione dei garage nella Pt_2
propria p.m. 10, come si evince dai documenti allegati dal CTU alla e-mail dd.

3.5.2023 inviata ai consulenti di parte e riportati per stralcio nelle note scritte di parte attrice dd. 12.7.2024 (nel caso del nuovo acquirente trattasi invero di una presa d'atto, v. stralcio contratto di Parte_4
compravendita a pg. 5 delle note scritte dd. 12.7.2023 di parte attrice).
Tale circostanza risulta tuttavia irrilevante, atteso che in ogni caso l'autorizzazione era stata rilasciata dai nuovi proprietari in termini di obbligazione personale a favore del solo sig.
mentre non era stata costituita alcuna servitù di edificare (diritto reale) a favore della Pt_2
p.m. 10 e a carico delle pp.mm. 1 e 6; pertanto di tale autorizzazione/presa d'atto non avrebbe comunque potuto avvantaggiarsi il terzo aggiudicatario del bene nell'ambito della procedura di espropriazione immobiliare.
Si osservi poi che il criterio di stima adottato dall'ing. (€ 120,00/mq * 184 mq) risulta del CP_1 tutto paragonabile a quello utilizzato dal CTU nel presente giudizio (ca. € 110,00/mq), che infatti ha stimato il valore complessivo della p.m. 10 all'epoca dei fatti in € 20.250,00 (v. pag.
14 relazione peritale), mentre l'ing. lo aveva stimato in € 22.080,00 (al lordo della CP_1
decurtazione del 10% determinata dalla circostanza della vendita coattiva).
Inoltre ed in ogni caso, al valore di € 20.250,00 il CTU giunge pure attraverso un calcolo sintetico-comparativo, che considera la p.m. 10 proprio quale area edificabile entro cui realizzare le autorimesse secondo le prescrizioni previste dalla concessione del Comune di
Bolzano dd. 24.11.2016: il valore delle autorimesse realizzabili viene stimato dal CTU in complessivi € 135.000,00 (pari a € 3.000,00/mq, utilizzando il valore unitario massimo previsto dall'OMI per l'area di Bolzano di riferimento, peraltro corrispondente al valore attribuito dal CT di parte attrice), quello dell'area edificabile (comprensivo anche delle pp.mm. 1 e 6, il cui giardino è ricompreso nei lavori necessari per la realizzazione dell'opera) è pari, secondo la stima del CTU i cui criteri sono condivisi dal Tribunale, al 30% dello stesso, e dunque a € 40.500,00, da cui occorre detrarre la metà del valore attribuibile alle pp.mm. 1 e 6 in conseguenza del loro necessario pagina 7 di 9 coinvolgimento nei lavori (v. relazione peritale punti 4.2., 4.3., 4.4. cui viene qui fatto integrale rinvio), ottenendosi così il valore della p.m. 10 pari a € 20.250,00.
Contrariamente a quanto sostenuto dall'attrice, la decurtazione del valore dell'attitudine edificatoria nella misura del 50%, in conseguenza dei lavori a carico delle pp.mm. 1 e 6, non risulta “abnorme”, ma anzi coerente rispetto al necessario coinvolgimento delle pp.mm. 1 e 6 nei lavori di realizzazione delle autorimesse, senza le quali, dunque, alcun lavoro potrebbe essere realizzato.
Il valore stimato dal CTU risulta così di poco inferiore a quello determinato dal convenuto in esecuzione dell'incarico conferito dal Tribunale in data 11.12.2017.
Ne consegue che, anche laddove volesse considerarsi l'omessa considerazione da parte del convenuto del previo rilascio di una concessione edilizia per la realizzazione di autorimesse come una negligente esecuzione dell'incarico di consulente del Tribunale, nessun danno è invero insorto in conseguenza di tale condotta in capo all'attrice.
Da ultimo, si appalesa come ingiustificata la richiesta di parte attrice di rinnovazione della CTU ex art. 196 c.p.c., essendo le censure mosse da parte attrice all'operato del CTU prive di pregio.
Quanto alla supposta avversione nei confronti dei consulenti di parte attrice, si osserva che le affermazioni del CTU segnalate da parte attrice (“Considerato che il tecnico opera a Bergamo, non vi sono elementi che indichino un suo intervento a Bolzano per visionare gli immobili e la zona di cui trattasi. È plausibile, dunque, che il tecnico abbia operato sui soli documenti cartacei o informatizzati reperibili, senza aver visto gli immobili, e soprattutto senza aver mai consultato e citato la documentazione tavolare di quegli immobili”; “In proposito pare doveroso informare la CTP che neanche a Bolzano nessuno è così sprovveduto da ritenersi
“compensato” per la “riqualificazione” di un giardino (costituito da un ripristino, nella migliore delle ipotesi) a fronte del permesso di un intervento edilizio nel sottosuolo del suo giardino”) non denotano alcuna preconcetta ostilità o disparità di trattamento nei confronti dell'attrice, essendosi il CTU sempre attenuto ad affermazioni e puntualizzazioni tecniche.
Inoltre, l'avere incluso il convenuto fra i destinatari della e-mail dd.

3.5.2023 non rappresenta, contrariamente a quanto dedotto dall'attrice, espressione di parzialità del CTU, atteso che l'e- mail era indirizzata ad entrambi i consulenti delle parti (ed è stata infatti ricevuta anche dal
CTP dell'attrice) e che l'attrice neppure ha rappresentato come e in quale modo il mero invio dell'e-mail in copia conoscenza anche al convenuto lo avrebbe potuto avvantaggiare.
In conclusione, la domanda attorea deve rigettarsi con onere delle spese ex art. 91 c.p.c.
pagina 8 di 9 3. La liquidazione delle spese di lite avviene sulla base dei parametri di cui al d.dm. 55/2014, come modificato dal d.m. 147/2022 (Tab. 2 – valore di lite da € 52.001,00 ad € 260.000,00).
Non vi sono ragioni per discostarsi dai compensi medi previsti per tutte le fasi, per cui si liquida l'importo di € 14.103,00 per onorari. Ai compensi così liquidati si aggiungono le spese vive e gli accessori di legge. Le spese di CTU sono a definitivo carico di parte attrice.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:


1. Rigetta tutte le domande attoree;



2. Condanna parte attrice a rimborsare alla parte convenuta le spese di lite, che si liquidano in
€ 14.103,00 per onorari, oltre i.v.a., c.p.a. e 15% per spese generali.


3. Pone le spese di CTU a definitivo carico dell'attrice.
Bolzano, 26 marzo 2025
La Giudice dott.ssa Silvia Rosa'
(firma digitale)
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