REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
Il Tribunale di Taranto, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario Avv. Rosa I.
CAPONIO, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 1647/2022 di R.G. avente ad oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni
Tra le seguenti parti:
, in persona del suo legale Parte_1 rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. SERIO GIUSEPPE, in virtù di mandato in calce alla comparsa di costituzione e domanda riconvenzionale, ed elettivamente domiciliato in C.SO
UMBERTO I N.114, TARANTO;

INTIMATA OPPONENTE, ATTRICE IN RICONVENZIONALE
CONTRO
e in qualità di amministratore di sostegno di Controparte_1 CP_2 CP_3
, rappresentati e difesi dagli Avv.ti PUNZI MICHELE e PUNZZI MARIA, in virtù di mandato in calce
[...] alla citazione, elettivamente domiciliati in Indirizzo Telematico.
INTIMANTI OPPOSTI, CONVENUTI IN RICONVENZIONALE
CONCLUSIONI
Le parti precisavano le loro conclusioni come da verbale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione in data 28.01.2022 i sigg.ri e , nella sua Controparte_1 CP_2 qualità di amministratore di sostegno di , premettevano di aver stipulato in data Controparte_3
Controparte 30.11.2020 con la un contratto di locazione per un canone annuo di € 34.800,00 per il primo anno (da pagare in rate mensili di € 2.900,00) e di € 33.600,00 annui per le annualità successive. I proprietari assumevano il mancato pagamento delle mensilità da agosto 2021 a dicembre 2021, di gennaio 2022, oltre al 50% dell'imposta di registro.
Per quanto innanzi intimavano alla sfratto per morosità lamentando il mancato CP_4 pagamento della complessiva somma di € 18.093,65. Si costituiva parte intimata opponendosi e proponendo domanda riconvenzionale per il risarcimento dei danni subiti.
All'esito della prima udienza di intimazione di sfratto per morosità, il Giudice concedeva la ordinanza di rilascio, ordinava il mutamento del rito ed ordinava la mediazione obbligatoria.
La procedura di mediazione veniva puntualmente esperita sebbene, con esito negativo. Controparte Nelle more del giudizio, In data 25.08.2022, la rilasciava l'immobile de quo come da verbale di rilascio.
Istruita la causa a mezzo prove documentali, la causa veniva rinviata per la discussione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente va dichiarata la parziale cessazione della materia del contendere relativamente alla domanda di risoluzione del contratto di locazione, per essere stato eseguito il rilascio dell'immobile locato in data
25.08.2022.
Sempre in via preliminare va rigettata la eccezione di difetto di legittimazione attiva ed assenza di procura in capo all'amministratore di sostegno del sig. , comproprietario dell'immobile in questione, in Controparte_3 quanto nella fase contenziosa, conseguente a quella sommaria di sfratto, l'intimante assume il ruolo di convenuto, senza che abbia bisogno di autorizzazione preventiva da parte del Giudice Tutelare. Inoltre,
l'azione può essere avviata o portata avanti anche da uno solo dei comproprietari;
infine, l'amministratore di sostegno deve relazionare al Giudice Tutelare in ordine al mancato incasso di rilevanti somme nel patrimonio del beneficiario.
Nel merito, la domanda principale è risultata fondata, e pertanto va accolta con ogni conseguenza di legge.
Dall'istruttoria del giudizio è emerso che tra le parti del giudizio intercorreva contratto di locazione registrato, dell'immobile sito in Martina Franca alla C.da Cupa, per il canone mensile di € 2.900,00), e che la conduttrice a far data da agosto 2021, sino ad agosto 2022 epoca del rilascio, continuava a godere pienamente dell'immobile oggetto di locazione, pur omettendo di corrispondere il canone mensile e gli oneri accessori ( quota registrazione).
Le intimanti hanno rappresentato il mancato pagamento dei canoni di locazione per le mensilità da agosto
2021 a gennaio 2022 e della quota parte pari al 50% dell'imposta di registro relativa alle prime due annualità di contratto, per un totale, all'epoca, di € 18.093,65 (€ 2.900,00 x 4 mesi + € 2.800,00 x 2 mesi + € 893,65);
l'importo non pagato è, poi, aumentato fino all'effettivo rilascio ed ammonta ad € 37.693,65, così determinato:
€ 2.900,00 x 4 mensilità (da agosto a novembre 2021) + € 2.800,00 x 9 mensilità (da dicembre 2021 ad agosto
2022) + € 893,65 (quale 50% dell'imposta di registro per due annualità).
Costituendosi in giudizio, la sin dalla fase sommaria, non ha mai contestato la morosità, né nell'an né CP_4 nel quantum, limitandosi ad addurre il limitato il godimento del bene concesso in locazione. Orbene, l'omesso pagamento del canone, per i periodi dedotti e non contestati, costituisce inadempimento contrattuale dell'obbligazione primaria ed essenziale del rapporto locatizio, si è più volte espressa la unanime e concorde Giurisprudenza, tanto di legittimità quanto di merito, sancendo che “In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento, ex art. 5 della l. n. 392 del 1978, non trovi diretta applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza.”[2]. Tale verifica può/deve essere effettuata anche d'ufficio da parte del Giudice “trattandosi di elemento che attiene al fondamento stesso della domanda e non solo in relazione all'entità oggettiva dell'inadempimento, ma anche con riguardo all'interesse che l'altra parte intende realizzare e sulla base, dunque, di un criterio che consenta di coordinare il giudizio sull'elemento oggettivo della mancata prestazione, nel quadro dell'economia generale del contratto, con gli elementi soggettivi”.
Consegue la condanna della intimata al pagamento dei canoni scaduti e non corrisposti da agosto 2021 ad agosto 2022 (verbale di rilascio in atti), per un complessivo ammontare di € 37.693,65, come sopra specificato, oltre interessi legali maturati e maturandi sino al soddisfo.
In ordine alla domanda riconvenzionale, questa è risultata parzialmente fondata e, pertanto va accolta per quanto di ragione.
Parte opponente ha eccepito l'inadempimento dell'art. 9 del contratto di locazione “…i proprietari si impegnano
a far realizzare……un cancello di ingresso di circa mt. 9,00, e comunque di dimensioni idonee e sufficienti a far accedere i mezzi necessari allo svolgimento dell'attività produttiva e commerciale della conduttrice”
In effetti i locatori si impegnavano a realizzare il nuovo cancello, ma non portavano a termine l'opera.
Va dunque ravvisato l'inadempimento del locatore con riferimento alla clausola contrattuale n.9.
Orbene, in tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni.
Circa il danno derivante dal mancato guadagno dell'attività enoturistica, non è emerso che il contratto di locazione prevedesse tale attività, poiché riporta esclusivamente le attività di produzione e vendita di vino.
Ne consegue il rigetto di tale domanda.
Le spese vengono compensate in ragione del parziale accoglimento della domanda riconvenzionale.


P.Q.M.

il Tribunale di Taranto, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario Avv. Rosa I. Caponio, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da e in qualità di Controparte_1 CP_2 amministratore di sostegno di nei confronti di Controparte_3 [...] , in persona del legale rappresentante pro tempore, così Parte_1 dispone:
1) Dichiara la parziale cessazione della materia del contendere con riferimento alla domanda di risoluzione del contratto di locazione per essere stato eseguito il rilascio dell'immobile locato nelle more del giudizio;

2) Rigetta la eccezione di difetto di legittimazione attiva;

3) Accoglie la domanda di parte intimante, e condanna in persona del suo legale Controparte_4 rappresentante pro tempore, al pagamento in favore di e , in qualità di Controparte_1 CP_2 amministratore di sostegno di di € 37.693,65per canoni di locazione e quota Controparte_3 imposta di registro, oltre interessi legali maturati e maturandi sino al soddisfo;

4) Spese compensate.
Taranto, 12/05/2025
il G.O.P.
Avv. Rosa I. Caponio