n. 701/2023 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI PRATO
SEZIONE CIVILE in persona del giudice unico, dott.ssa Federica Ferretti, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 701/2023 del R.G.A.C., pendente
TRA
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), elettivamente domiciliati a Seano (Prato), Via Don Lorenzo Milani n. C.F._2
7 presso lo studio dell'avv. che rappresenta e difende sé stessa ex art. 86 c.p.c. e Parte_1
giusta procura apposta in calce all'atto di citazione in opposizione ai sensi Parte_2 dell'art. 83, c. 3 c.p.c.
ATTORI
E
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro- Controparte_1 P.IVA_1 tempore elettivamente domiciliata a Prato, Via Fauli n. 3 presso lo studio dell'avv. CP_2
OB HI che la rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione ai sensi dell'art. 83, c. 3 c.p.c.
CONVENUTA
NONCHÉ
(C.F. ), elettivamente domiciliato a Prato, Via E. CP_3 C.F._3
Campolmi presso lo studio dell'avv. Elena Rondelli che lo rappresenta e difende giusta procura apposta in calce alla comparsa di costituzione ai sensi dell'art. 83, c. 3 c.p.c.
CONVENUTO
AVENTE AD OGGETTO
pagina 1 di 18 Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
Per e : come da atto di citazione, ovvero “Voglia L'Ecc.mo Parte_1 Parte_2
Tribunale di Prato adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, condivise le conclusioni cui è pervenuto il CTU nominato nel procedimento per accertamento tecnico preventivo iscritto al n. 3323/21 R.G. di questo Tribunale, in ordine alle cause delle lamentate infiltrazioni ed agli interventi indicati per ovviarvi, condannare i convenuti a risarcire a parte attrice tutti i danni subiti fino all'accertamento tecnico preventivo, nella misura determinata nella relazione di CTU (Euro 21.020,00), nonché, quelli ulteriori subiti e derivanti dal deprezzamento dell'immobile, viste le difformità descritte in premessa, per l'assenza degli scannafossi, della linea vita sulla copertura dell'edificio, del parapetto del terrazzo a tasca, ed, altresì, dalla non conformità alla normativa vigente, anche in materia ambientale, del muro di contenimento posto all'ingresso dell'abitazione, e pari ad Euro 49.094,56, e così per complessivi
Euro 70.114,56, o al pagamento di quella diversa maggiore o minore somma che verrà ritenuta di giustizia, oltre agli interessi legali dal fatto al saldo e rivalutazione monetaria della somma liquidata. Condannare i convenuti al rimborso delle spese di lite e competenze di lite comprese quelle del procedimento per accertamento tecnico preventivo iscritto al n. 3323/21 R.G. di questo
Tribunale comprensive delle spese di CTU e CTP, come spese giudiziali da porre a carico del soccombente, spese legali da liquidare in un unico contesto. Condannare, altresì, i convenuti ai sensi e per gi effetti dell'art. 96 c.p.c. (responsabilità aggravata per temerarietà della lite)”.
Per come da comparsa di costituzione, con vittoria di spese e compensi, Controparte_1 anche di CTU e CTP.
Nella comparsa di costituzione la convenuta ha chiesto “Voglia il Tribunale di Prato, nel merito in via principale, respingere le domande attrici essendo maturata la decadenza e la prescrizione dei diritti azionati e comunque in quanto le domande sono infondate in fatto e diritto;
in via subordinata, ridurre drasticamente le somme richieste da parte attrice per i motivi esposti in narrativa”.
Per come da comparsa di costituzione e vittoria di spese e compensi, anche di CTU. CP_3
Nella comparsa di costituzione il convenuto ha rassegnato le seguenti conclusioni: “ […] in via preliminare: accertare e dichiarare la nullità dell'atto di citazione notificato ex adverso, per la indeterminatezza della domanda, come specificato in atti;
- ancora in via preliminare: accertare
pagina 2 di 18 e dichiarare il difetto di legittimazione passiva del comparente, dichiarando inammissibile la domanda e per l'effetto disporre l'estromissione dal presente giudizio del comparente medesimo per le causali in atti;
- senza rinunciare alle sopra esposte dirimenti eccezioni ed in via subordinata al loro denegato mancato accoglimento, respingere tutte le domande avversarie, perché infondate per le causali in atti;
Con vittoria in ogni caso delle spese e compensi del presente procedimento”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
e hanno citato in giudizio e Parte_1 Parte_2 Controparte_1 CP_3 chiedendo “condivise le conclusioni cui è pervenuto il CTU nominato nel procedimento per accertamento tecnico preventivo iscritto al n. 3323/21 R.G. di questo Tribunale, in ordine alle cause delle lamentate infiltrazioni ed agli interventi indicati per ovviarvi, condannare i convenuti
a risarcire a parte attrice tutti i danni subiti fino all'accertamento tecnico preventivo, nella misura determinata nella relazione di CTU (Euro 21.020,00), nonché, quelli ulteriori subiti e derivanti dal deprezzamento dell'immobile, viste le difformità descritte in premessa, per
l'assenza degli scannafossi, della linea vita sulla copertura dell'edificio, del parapetto del terrazzo a tasca, ed, altresì, dalla non conformità alla normativa vigente, anche in materia ambientale, del muro di contenimento posto all'ingresso dell'abitazione, e pari ad Euro
49.094,56, e così per complessivi Euro 70.114,56, o al pagamento di quella diversa maggiore o minore somma che verrà ritenuta di giustizia, oltre agli interessi legali dal fatto al saldo e rivalutazione monetaria della somma liquidata. Condannare i convenuti al rimborso delle spese di lite e competenze di lite comprese quelle del procedimento per accertamento tecnico preventivo iscritto al n. 3323/21 R.G. di questo Tribunale comprensive delle spese di CTU e
CTP, come spese giudiziali da porre a carico del soccombente, spese legali da liquidare in un unico contesto. Condannare, altresì, i convenuti ai sensi e per gi effetti dell'art. 96 c.p.c.
(responsabilità aggravata per temerarietà della lite)”. A fondamento delle proprie domande gli attori hanno dedotto: di aver sottoscritto con un contratto preliminare di Controparte_1 compravendita di un terratetto ad uso civile abitazione sito a Carmignano, località Comeana, Via
Le Fonti n. 56 da ristrutturare;
che con il predetto contratto ha assunto l'obbligo Controparte_1 di effettuare i lavori di ristrutturazione;
che il 09/05/2018, ultimati i lavori di ristrutturazione, le parti hanno sottoscritto il contratto definitivo di compravendita;
che l'abitazione si articola su tre livelli, ovvero sul piano seminterrato, piano terreno e primo piano;
che il locale seminterrato è
pagina 3 di 18 soggetto, nel periodo autunnale ed invernale, a ripetuti e copiosi allagamenti;
di aver conferito incarico all'ing. di verificare lo stato del locale, il quale ha accertato che Controparte_4 detti fenomeni sono causati dall'inadeguatezza o non corretta posa in opera dei materiali utilizzati a protezione del substrato fondale e che, per via dell'aumento dell'umidità, le condizioni igienico-sanitarie dell'ambiente sono peggiorate, rendendo gli ambienti di difficile fruizione;
di aver inviato l'elaborato peritale alla e a ovvero il direttore dei lavori e CP_1 CP_3 tecnico di fiducia degli attori in sede di compravendita, nonché in data 19/03/2021 regolare denuncia a mezzo PEC;
di aver introdotto procedimento di accertamento tecnico preventivo ex art. 969 c.p.c. nei confronti della e di con ricorso depositato il CP_1 CP_3
27/12/2021; che all'esito delle operazioni peritali il consulente tecnico d'ufficio ha rilevato la mancanza degli scannafossi, causa dei problemi di infiltrazione della parete tergale, la presenza di segni di efflorescenza nelle fughe e macchie di umidità sulla superficie delle mattonelle dovuta al fatto che sotto la soletta del pavimento è presente uno strato di materiale isolante posato direttamente sul terreno, presenza di fessurazioni diffuse sul parapetto del lastrico posteriore e delle bocche di lupo, da correlarsi ai fenomeni di infiltrazione superficiale;
che il CTU ha inoltre accertato la presenza di evidenti segni di percolazione visibili sulla parete tergale e destra del piano seminterrato, la presenza di segni di efflorescenza e di umidità nelle fughe e sulle mattonelle del pavimento da cui si evince la presenza in passato di tale fenomeno;
che il CTU ha ricondotto eziologicamente le percolazioni a microcrettature presenti nella parete tergale e a crettature dell'impermeabilizzazione che, in assenza di scannafosso, si trova direttamente contro terra;
che la problematica delle efflorescenze è dovuta all'assenza di impermeabilizzazione sotto lo strato di isolamento termico e all'assenza di barriera al vapore al di sopra del medesimo;
che le problematiche inerenti al parapetto sono dovute alla mancanza di giunto tecnico;
che le problematiche inerenti alle percolazioni di acqua e ai fenomeni di efflorescenza rendono non utilizzabile il vano seminterrato quando i fenomeni si presenta e per gran parte del periodo successivo in conseguenza della continua uscita di cattivi odori legali all'umidità, cattivi odori che interessano anche il piano residenziale;
che il CTU ha quantificato in € 21.020,00 il costo dei lavori, dallo stesso meglio dettagliati, per la riduzione in pristino dei citati vizi;
che la mancanza degli scannafossi, oltre a diminuire il valore dell'edificio, lo rende del tutto difforme sotto il profilo urbanistico, in quanto nelle tavole di progetto depositate presso il Comune di Carmignano risulta la presenza di uno scannafosso della stessa profondità del livello seminterrato sui due lati pagina 4 di 18 longitudinali;
che il seminterrato era precedentemente un deposito per la raccolta delle acque piovane, in assenza di scannafosso;
che con la sanatoria n. 28 P.G. 13605 del CP_3
20/09/2017, ha sanato il deposito acque trasformandolo in piano seminterrato, ottenendo il cambio di destinazione d'uso del volume al piano seminterrato;
che quest'ultimo è stato infatti trasformato da volume tecnico a locale accessorio direttamente collegato al piano residenziale mediante una scala;
che pertanto agli attori sono state sottaciute circostanze che avrebbero inevitabilmente influito, in modo determinante, sul prezzo finale da questi offerto per l'acquisto dell'immobile; che la parte venditrice ha volutamente ingannato gli attori, affermando l'esistenza di qualcosa che in realtà non c'è; che i vizi gravissimi che affliggono l'immobile ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore e che ciò rimane nonostante la soluzione suggerita dal CTU in sede di accertamento tecnico preventivo;
di aver richiesto all'ing. di stimare la CP_4 diminuzione di valore dell'abitazione derivante dalla mancanza degli scannafossi e di quantificare gli oneri tecnici;
che l'immobile presenta ulteriori difformità, avendo gli attori rinvenuto nel muro di contenimento posto all'ingresso dell'abitazione materiale di risulta edile proveniente dal cantiere della ristrutturazione che avrebbe dovuto essere smaltito;
che sulla copertura dell'edificio non sono stati realizzati le linee vita e il parapetto del terrazzo a tasca, contrariamente a quanto risultante al progetto dell'elaborato tecnico della copertura, firmato da che i convenuti devono pertanto essere condannati a rifondere agli attori a risarcire CP_3 le somme per il ripristino del locale seminterrato nonché il danno conseguente alla mancanza degli scannafossi, delle linee vita in copertura dell'edificio, del parapetto e alla presenza dei materiali edili nel muro di contenimento.
Si è costituita deducendo: che contrariamente a quanto dedotto dalla parte attrice, a CP_1 settembre 2022 la società convenuta ha formulato un'offerta transattiva mettendo a disposizione dei sigg. e la somma di € 19.000,00 mediante assegno circolare;
che l'entità della Pt_2 Pt_1 somma, di poco inferiore a quella indicata dagli attori, è stata determinata tenendo conto delle eccezioni sollevate in sede di costituzione di ATP;
che gli attori sono decaduti dalla garanzia e il loro diritto si è prescritto;
che infatti controparte ha allegato, nel ricorso per ATP, che il tecnico di parte Di ha riscontrato i difetti in occasione del sopralluogo eseguito a luglio 2020; che la CP_4 natura e l'evidenza dei vizi e dei danni rappresentanti dagli attori necessitano che questi abbiano scoperto i vizi poco tempo dopo l'acquisto e quindi ben prima dell'accesso da parte del tecnico;
che pertanto la denuncia dei vizi è tardiva, anche ipotizzando che la piena conoscenza dei vizi sia pagina 5 di 18 avvenuta in occasione dell'accesso da parte del tecnico o con la consegna della perizia CP_4 dal tecnico agli attori il 30/12/2020; che la mancanza delle linee vita e del parapetto sul terrazzo a tasca, al pari della dedotta non conformità del muro del giardino, è stata denunciata per la prima volta nel presente giudizio di merito;
che nel caso di specie si deve escludere la sussistenza di una difformità urbanistica, non essendo stati realizzati volumi in più rispetto ai titoli edilizi abilitativi degli interventi eseguiti;
che nel caso di specie non vi è dolo, neanche nella forma del dolo incidente, fattispecie che non appare conferente al caso di specie in cui gli attori sembrano lamentarsi più di un inadempimento che di una patologia afferente la fase genetica del contratto;
che l'atto di citazione è nullo per indeterminatezza con riferimento alla domanda avente ad oggetto il risarcimento dei danni ulteriori a quelli da infiltrazioni oggetto dell'accertamento tecnico preventivo;
che con detta domanda appare contestarsi la mancanza di qualità promesse, ovvero lo scannafosso, le linee vita e il parapetto;
che anche con riferimento a tale domanda sono decorsi i termini di prescrizione di un anno dalla vendita e di decadenza di otto giorni dalla scoperta;
che la mancanza di linee vita e del parapetto sono ben visibili e conoscibili sin dal momento della consegna;
che le linee vita non dovevano essere installate, in quanto l'immobile venduto non è stato realizzato ex novo; che il terrazzo a tasca in realtà è una copertura piana, accessibile solo per svolgere interventi manutentivi o di riparazione e, dunque, non è struttura fruibile come terrazzo;
che gli interventi indicati dal CTU in sede di accertamento tecnico preventivo sono risolutivi e, pertanto, la mancanza dello scannafosso non comporta ulteriori danni;
che una eventuale quantificazione del danno derivante dalla mancanza dello scannafosso non potrebbe basarsi sui costi necessari per la realizzazione dell'opera; che sia lo che Parte_3
i lavori indicati dal CTU servono per eliminare le infiltrazioni, non potendosi i due sommarsi;
che la mancanza dello scannafosso è un inadempimento di scarsa importanza;
che l'inadempimento posto alla base della domanda di risarcimento per mancanza di qualità presuppone la colpa della controparte e la non scarsa importanza dell'inadempimento; di non aver promesso la presenza dello scannafosso, non avendo assunto alcuna obbligazione in tal senso nel contratto di compravendita;
che la stima effettuata dall'ing. è manifestamente eccessiva, CP_5 basandosi su dati apodittici ed esposti senza alcun criterio che giustifichi la quantificazione operata. La società convenuta ha quindi richiesto il rigetto delle domande attoree.
Medesime conclusioni sono state rassegnate da il quale si è costituito deducendo: la CP_3 nullità dell'atto di citazione in ragione dell'indeterminatezza della domanda avversaria formulata pagina 6 di 18 nei suoi confronti, non riportando la stessa specifica indicazione delle somme a cui il convenuto dovrebbe essere condannato al risarcimento e il titolo su cui detta condanna si dovrebbe fondare;
di essere privo di legittimazione passiva, in quanto nessun rapporto contrattuale è intercorso tra lui stesso e gli attori;
che le sue prestazioni sono state fornite nei confronti della società CP_1
di non essere stato il tecnico di fiducia degli attori in sede di stipula del contratto di
[...] compravendita;
che non sussiste alcun titolo che giustifica la condanna del convenuto all'accertamento del minor valore dell'immobile per la asserita e presunta mancanza delle qualità promesse sull'immobile compravenduto;
che gli attori sono comunque decaduti dall'azione promossa ex art. 1495 e 1497 c.c.; che la denuncia dei vizi è tardiva;
che la non ha CP_1 effettuato un intervento di ristrutturazione dell'immobile, ma ha solo effettuato degli interventi specifici ad alcune parti dello stesso;
di essersi basato, con riferimento alla questione dello scannafosso, sulle planimetrie preesistenti, non essendo previsto alcun intervento sullo stesso;
che pertanto non vi è alcuna difformità urbanistica, né volontà di Parte_3 occultamento;
che la linea vita non è necessaria, non essendo stato effettuato alcun intervento sulla copertura;
che il parapetto non risulta necessario, trattandosi di copertura piana e non di terrazzo a tasca;
di essere estraneo agli addebiti inerenti al materiale di risulta;
che la parte attrice non può richiedere la somma necessaria per la riduzione in pristino delle infiltrazioni e quella necessaria per la costruzione dello scannafosso, in quanto quest'ultimo è funzionale all'eliminazione delle infiltrazioni;
che i locali in cui si sono manifestate le infiltrazioni sono destinati ad uso cantina, circostanza che si deve tenere in conto ai fini nella valutazione dell'eventuale deprezzamento.
Con provvedimento del Presidente dell'intestato Tribunale n. 87/2023 la causa è stata assegnata ad un differente giudice ed istruita con l'acquisizione dei documenti prodotti dalle parti e l'esperimento di un'ulteriore CTU. Prima del giuramento del CTU la causa è stata assegnata allo scrivente giudice con provvedimento del Presidente del Tribunale f.f. n. 1590/2024.
All'udienza del 16/04/2025 la causa è stata quindi trattenuta in decisione, con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. IN VIA PRELIMINARE – SULL'ECCEZIONE DI NULLITÀ DELL'ATTO DI CITAZIONE
Entrambi i convenuti hanno eccepito la nullità dell'atto di citazione.
pagina 7 di 18 L'eccezione non è fondata e deve essere rigettata.
La nullità dell'atto di citazione comminata dall' art. 164, c. 4 c.p.c. si produce solo quando
“l'esposizione dei fatti costituenti le ragioni della domanda" prescritta dal n. 3 dell'art. 163 cod. proc. civ. "costituenti le ragioni della domanda" sia stata del tutto omessa o sia assolutamente incerta, con valutazione da compiersi caso per caso, nel rispetto di alcuni criteri di ordine generale, occorrendo, da un canto, tener conto che l'identificazione della causa petendi della domanda va operata avendo riguardo all'insieme delle indicazioni contenute nell'atto di citazione e dei documenti ad esso allegati;
dall'altro, che la nullità della citazione deriva dall' assoluta incertezza delle ragioni della domanda” (cfr. Cass. 15/05/2013 n. 11751).
Nel caso di specie le ragioni delle istanze risarcitorie formulate dagli attori nei confronti sia della che di sono sufficientemente determinate sia nella causa petendi, che nel CP_1 CP_3 petitum tanto da permettere ad entrambi i convenuti di articolare le proprie difese.

2. SULL'ECCEZIONE DI DECADENZA E PRESCRIZIONE
Entrambi i convenuti hanno eccepito l'intervenuta decadenza degli attori dell'azione di risarcimento del danno derivante dal deprezzamento dell'immobile in conseguenza della presenza delle difformità urbanistiche sussistenti nell'asserita assenza dello scannafosso, delle linee vita e del parapetto del terrazzo a tasca. La ha inoltre eccepito la prescrizione della CP_1 medesima azione essendo le difformità state denunciate oltre un anno dalla consegna dell'immobile nonché la decadenza degli attori dall'azione di risarcimento del danno inerenti alle infiltrazioni.
Entrambe le eccezioni devono essere rigettate.
Quanto alla domanda avente ad oggetto l'azione di risarcimento dei danni conseguenti alle lamentate difformità urbanistiche, in via del tutto preliminare occorre evidenziare che la domanda di parte attrice appare qualificabile più al pari di un'azione di risarcimento del danno che di riduzione del prezzo, avendo la stessa od oggetto le somme necessarie per la riduzione in pristino delle lamentante difformità urbanistiche (come emerge chiaramente comparando la somma di €
49.094,56 richiesta con la “perizia estimativa” depositata dagli attori sub doc. 11 che descrive le opere da realizzare per l'eliminazione delle predette problematiche quantificandone il costo).
Ciò precisato, la giurisprudenza di legittimità ha più volte evidenziato che nell'ipotesi della compravendita di costruzione (asseritamente) realizzata in difformità della licenza edilizia non sia ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma un pagina 8 di 18 vincolo o un peso (sia di natura privatistica sia di natura pubblicistica) oggettivamente gravante sul bene, in grado di limitarne il libero godimento, con conseguente applicazione dell'art. 1489
c.c. (cfr. Cass. 28/09/2023, n. 27599) che consente all'acquirente di agire, oltre che per la risoluzione del contratto e la riduzione del prezzo, anche per il risarcimento del danno in base ai principi generali. La giurisprudenza di legittimità, in particolare, ha ritenuto che ove il bene sia condonabile e regolarizzabile solo a condizione di dover sostenere determinate spese tale circostanza integra un onere reale non apparente.
È proprio questo il caso prospettato dalla parte attrice, che nel lamentare le predette mancanze, contesta la difformità tra lo stato di fatto del bene immobile rispetto alla SCIA pg. 4287 del
23/03/2018 e l'elaborato tecnico della copertura dell'edificio.
Tale opera di qualificazione risulta permessa allo scrivente giudice in applicazione del c.d. principio “iura novit curia” previsto dall'art. 113, c. 1 c.p.c. che attribuisce al giudice “di assegnare una diversa qualificazione giuridica ai fatti ed ai rapporti dedotti in lite, nonché all'azione esercitata in causa, ricercando le norme giuridiche applicabili alla concreta fattispecie sottoposta al suo esame, potendo porre a fondamento della sua decisione principi di diritto diversi da quelli erroneamente richiamati dalle parti” e tenuto conto che una simile riqualificazione non comporta alcuna violazione del divieto di ultra o extra-petizione di cui all'art. 112 c.p.c., rimanendo immutati sia il petitum (ovvero l'ammontare delle spese richieste per la riduzione in pristino delle difformità) che i fatti costitutivi della domanda (ovvero la difformità del bene immobile da quanto previsto nei richiamati titoli abilitativi) (cfr. Cass.
08/05/2024, n. 12534).
Tanto determina il rigetto sia dell'eccezione di decadenza che di quella di prescrizione. La decadenza prevista dall'art. 1495 c.c. non trova infatti applicazione alla fattispecie disciplinata dall'art. 1489 c.c. La prescrizione è poi quella decennale, che – alla data di notificazione dell'atto di citazione ai convenuti – non era ancora decorso, essendo l'acquisto dell'immobile risalente a poco più di un anno prima al 09/05/2018 (v. doc. 2 fascicolo di parte attrice).
Quanto alla domanda inerente alle infiltrazioni nel locale seminterrato, deve evidenziarsi che con il contratto del 27/02/2017 la società si è assunta l'obbligo di effettuare i lavori di CP_1 ristrutturazione dell'immobile necessari per la trasformazione dell'unità immobiliare in abitazione. È incontestato tra le parti che detti lavori abbiano interessato anche il locale afflitto dalle lamentate infiltrazioni e il parapetto.
pagina 9 di 18 Si deve quindi rilavare che la parte attrice denuncia, in conseguenza della presenza delle dedotte infiltrazioni, l'impossibilità di “utilizzare il vano seminterrato ad uso cantina nel momento in cui il fenomeno avviene e per gran parte del periodo successivo in seguito alla continua uscita di cattivi odori legati all'umidità”.
Appare allora allo scrivente giudice che l'azione di risarcimento del danno proposta dagli attori nei confronti della e di quale appaltatore dei lavori di ristrutturazione CP_1 CP_3 dell'immobile e successivo venditore (l'uno) e quale direttore dei lavori (l'altro), debba essere ricondotta alla fattispecie prevista dall'art. 1669 c.c.
La giurisprudenza di legittimità (aderendo nel suo ultimo arresto interpretativo ad una interpretazione meno restrittiva della norma in esame) ha precisato come rientranti nell'ambito oggettivo di applicazione dell'art. 1669 c.c. non solo le opere di realizzazione iniziale dell'edificio, ma anche opere più limitate, aventi ad oggetto riparazioni straordinarie, ristrutturazioni, restauri o altri interventi di natura immobiliare (cfr. Cass. 18/06/2020, n. 11840;
Cass. SS. UU. 27/03/2017, n. 7756). Sempre la Corte di Cassazione ha inoltre ritenuto la riconducibilità a tale nozione non solo dei difetti che incidono in misura sensibile sugli elementi essenziali delle strutture dell'opera, ma anche di quelli che riguardano elementi secondari ed accessori (quali impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti), purché tali da compromettere la funzionalità dell'opera e il godimento dell'immobile. In via esemplificativa sono stati inquadrati nell'ambito della norma in oggetto i gravi difetti “riguardanti la pavimentazione interna ed esterna di una rampa di scala e di un muro di recinzione (sentenza n.
2238/12); opere di pavimentazione e di impiantistica (n. 1608/00); infiltrazioni d'acqua, umidità nelle murature e in generale problemi rilevanti d'impermeabilizzazione (nn. 84/13, 21351/05,
117/00, 4692/99, 2260/98, 2775/97, 3301/96, 10218/94, 13112/92, 9081/92, 9082/91, 2431/86,
1427/84, 6741/83, 2858/83, 3971/81, 3482/81, 6298/80, 4356/80, 206/79, 2321/77, 1606/76
e1622/72); un ascensore panoramico esterno ad un edificio (n. 20307/11); l'inefficienza di un impianto idrico (n. 3752/07); l'inadeguatezza recettiva d'una fossa biologica (n. 13106/95);
l'impianto centralizzato di riscaldamento (nn. 5002/94, 7924/92, 5252/86 e 2763/84); il crollo o il disfacimento degli intonaci esterni dell'edificio (nn. 6585/86, 4369/82 e 3002/81, 1426/76); il collegamento diretto degli scarichi di acque bianche e dei pluviali discendenti con la condotta fognaria (n. 5147/87); infiltrazioni di acque luride (n. 2070/78)” (cfr. citata Cass. 18/06/2020, n.
11840).
pagina 10 di 18 Ciò precisato, l'art. 1669 c.c. – differentemente dall'art. 1495 c.c. invocato dai convenuti – prevede un termine di decadenza annuale dalla scoperta del vizio e un termine di prescrizione di un anno dalla denuncia. Come precisato dalla giurisprudenza di legittimità, il dies a quo della denuncia decorre “dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera (nella specie, dalla data del deposito della relazione del consulente, nominato in sede di accertamento tecnico preventivo), non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti” (Cass. 16/01/2020, n. 777).
Nel caso di specie, pertanto, la data della scoperta deve essere individuata nel 30/12/2020, ovvero la data della relazione del tecnico di parte, l'ing. , in cui questi riconduce la causa dei CP_4 fenomeni lamentati alla probabile “inadeguatezza o la scorretta posa in opera dei materiali utilizzata a protezione del substrato fondale”. Non è condivisibile la ricostruzione della società convenuta secondo cui la data della scoperta dovrebbe essere individuata a luglio 2020, ovvero il mese in cui il tecnico di parte riferisce di aver visitato per la prima volta i locali oggetto della perizia. La circostanza che il tecnico – sin dal primo accesso all'immobile – abbia rilevato la presenza delle infiltrazioni non permette di ritenere che gli attori abbia acquisito in quel momento contezza delle cause delle stesse.
Non è quindi contestato tra le parti che gli attori abbiano inviato detta perizia ai convenuti il
19/03/2021, tanto equivalendo ad una denuncia idonea ad interrompere il termine di decadenza e quello di prescrizione.
Risulta quindi che in data 27/12/2021 gli attori hanno introdotto il procedimento di ATP nei confronti dei convenuti, provvedendo a notificare il ricorso e il decreto di fissazione dell'udienza quanto meno prima del 21/02/2022, data delle comparse di costituzione dei conventi (v. docc. 4 e quelli denominati “ordinanza ATP RG 3323 2021”, “costituzione e “costituzione CP_3
fascicolo di parte attrice). Controparte_6
La notifica del ricorso di accertamento tecnico preventivo e del relativo decreto di fissazione dell'udienza, in quanto atto conservativo, costituisce atto interruttivo della prescrizione ai sensi dell'art. 2943, c. 1 c.c. e l'effetto interruttivo si protrae in attuazione dell'art. 2945, c. 2 c.c. fino al momento della definizione del relativo procedimento, che coincide con il deposito della relazione peritale. Nel caso di specie detto deposito è avvenuto non prima del 22/7/2022, data delle pagina 11 di 18 osservazioni rese del CTP della società in detto procedimento preventivo (v. doc. 4 CP_1 fascicolo di parte attrice).
Il termine di prescrizione è stato quindi nuovamente interrotto mediante la notificazione dell'atto di citazione ai convenuti, avvenuta il 24/02/2023 quanto alla società e in data CP_1
2/3/2023 nei confronti di in entrambi i casi ben prima dello spirare dell'anno dal CP_3 deposito della CTU nel procedimento di accertamento preventivo.

3. NEL MERITO DELLA DOMANDA AVENTE AD OGGETTO LE INFILTRAZIONI
Con riferimento alle problematiche inerenti al locale seminterrato dell'immobile di proprietà degli attori, è circostanza pacifica che la società convenuta abbia eseguito lavori di ristrutturazione dell'immobile necessari per adibirlo ad uso civile abitazione, intervenendo anche nel locale seminterrato. È documentalmente provato poi che abbia svolto il ruolo di CP_3 direttore dei lavori di ristrutturazione dell'immobile per cui è causa. È lo stesso convenuto che si qualifica infatti come tale nel sottoscrivere il “capitolato lavori per terra-tetto posto in
Carmignano via delle Fonti NCM”.
Ciò detto, il consulente tecnico d'ufficio nominato nel procedimento di accertamento preventivo ha quindi accertato che:
1) “lungo la parete tergale e laterale dx del vano cantina principale appaiono segni di piccole crettature e segni di percolazioni di acqua per un'altezza di circa 100 cm dal piano di calpestio del seminterrato. Le stesse appaiono anche nella parete dx entrando nella cantina piccola”;
2) “sulla superficie del pavimento appaiono lungo le fughe segni di efflorescenze e di umidità a testimonianza di risalite di acqua […]”;
3) “nel resede tergale appare una lesione di distaccamento del parapetto di contenimento del dislivello rispetto all'edificio”.
Quanto alla eziologia di tali problematiche, il CTU ha verificato che:
1) “le percolazioni sono dovute a microcrettature presenti nella parete tergale nonché a crettature dell'impermeabilizzazione che si trova direttamente controterra, precisando che
“dagli elaborati grafici della scia 4287 del 2018 e relativa integrazione risulta la presenza di uno scannafosso della stessa profondità del livello seminterrato solo sui due lati longitudinali;
tuttavia, i saggi effettuati hanno verificato che la parete tergale è controterra”;
pagina 12 di 18 2) “la risalita di acqua da pavimento è dovuta a: - assenza impermeabilizzazione del solaio di piano interrato sotto lo strato di isolamento termico;
- assenza di barriera vapore al di sopra dello strato di isolamento termico”;
3) la causa del distaccamento del parapetto tergale “da ricondursi alla mancanza di un giunto tra
i due elementi strutturali diversi”.
Sempre il CTU ha quindi quantificato in complessivi € 21.020,00 le opere necessarie per la riduzione in pristino delle predette problematiche. Si rileva che le parti convenute non hanno formulato nel giudizio di merito alcuna osservazione circa le conclusioni tecniche a cui il CTU è pervenuto nel giudizio di accertamento tecnico preventivo.
Dei predetti vizi la società convenuta deve essere chiamata a rispondere quale materiale esecutrice dei lavori, mentre il convenuto deve essere chiamato a risponderne quale direttore dei lavori. A tal riguardo non rileva l'allegazione del convenuto secondo cui lo stesso CP_3 non avrebbe intrattenuto alcun rapporto contrattuale tra gli attori. Come visto la domanda inerente alle infiltrazioni è da ricondurre all'ipotesi prevista dall'art. 1669 c.c., che è pacifico delinei un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale in cui possono incorrere, a titolo di concorso con l'appaltatore che abbia costruito un fabbricato minato da gravi difetti di costruzione, tutti quei soggetti che, prestando la loro opera, abbiano contribuito per colpa professionale all'insorgenza dei vizi (cfr. in tal senso Cass. 07/12/2022, n. 35931).
Sia la e che devono essere pertanto condannati a Controparte_1 CP_3 corrispondere, in solido fra di loro, nei confronti degli attori a titolo di risarcimento del danno la somma di € 21.020,00, oltre (in quanto obbligazione di valore) la rivalutazione monetaria e gli compensativi da liquidare con l'applicazione al capitale rivalutato anno per anno un degli interessi legali dalla data della compravendita, per un importo complessivo di € 27.823,75 ed interessi legali dalla sentenza al saldo.

4. NEL MERITO DELLA DOMANDA INERENTE ALLE Controparte_7
Passando alle difformità edilizie dedotte dagli attori e, in particolare, quello inerente all'assenza dello scannafosso, alle linee vita e al parapetto, il CTU ha appurato:
- che i lavori di realizzazione dello scannafosso, delle linee vita e del parapetto non sono elencati nel capitolato lavori allegato al contratto di compravendita;

- che nella tavola 1 di cui alla P.G. 22857 del 9/08/2018, sottoscritta da quale CP_3
“direttore dei lavori e progettista” e consegnata ad integrazione della SCIA 4287 del 23/03/2018
pagina 13 di 18 (ovvero il titolo abilitativo dei lavori di ristrutturazione effettuati dalla società convenuta), è riportata la presenza di uno scannafosso di profondità di altezza paritetica a quella del locale seminterrato;

- che in allegato alla SCIA 4287 è stato prodotto l'elaborato tecnico della copertura, sottoscritto sia dalla che da che prevede la realizzazione di un parapetto Controparte_1 CP_3 di un metro di altezza e delle linee vita;

- che nell'attestazione di agibilità sottoscritta da si dichiara “che l'intervento ha CP_3 comportato interventi su coperture esistenti e che tali opere sono state realizzate come da grafico presentato in stato finale nel mese di marzo 2018”;
- che lo scannafosso sulla parete tergale non è stato realizzato, al pari delle linee vita e del parapetto.
Risulta pertanto provato che l'immobile, al momento della vendita, non era conforme ai titoli abilitativi.
Poiché detta conformità è conseguente dell'erronea indicazione da parte di della CP_3 presenza dello scannafosso, delle linee vita e del parapetto nella tavola di integrazione grafica alla
SCIA e nell'elaborato tecnico di copertura, lo stesso è tenuto a rispondere nei confronti degli attori ai sensi dell'art. 2043 c.c. del danno conseguente a tale errore, da individuare nei costi necessari per la realizzazione delle opere mancanti e, dunque, in ultima analisi per adeguare lo stato di fatto a quello risultante dai titoli abilitativi.
Di tale pregiudizio deve inoltre essere chiamata a rispondere in solido anche la società CP_3
Come già detto nel paragrafo relativo all'eccezione di decadenza e prescrizione, nell'ipotesi
[...] della compravendita di costruzione realizzata in difformità dei titoli abilitativi la giurisprudenza rinviene un vincolo o un peso (sia di natura privatistica sia di natura pubblicistica) oggettivamente gravante sul bene, in grado di limitarne il libero godimento, con conseguente applicazione dell'art. 1489 c.c. che consente all'acquirente di agire per il risarcimento del danno in base ai principi generali in punto di responsabilità contrattuale.
Orbene nel caso di specie deve ritenersi provata oltra alla sussistenza della difformità urbanistica
(sulla base dei rilievi in fatto già richiamati) anche la colpa della società convenuta che ha dichiarato nel contratto di compravendita la conformità urbanistica dell'immobile e che ha sottoscritto la documentazione necessaria ad ottenere il titolo abilitativo attestante la presenza pagina 14 di 18 dello scannafosso, del parapetto e delle linee vita nonostante sapesse – nella sua contestuale qualità di appaltatrice – dell'assenza di tali opere.
Non può trovare accoglimento la deduzione della società convenuta secondo cui la mancanza dello costituirebbe un inadempimento non grave, tale certamente apparendo la Parte_3 difformità dell'immobile dal titolo abilitativo. Parimenti non merita accoglimento la censura dei conventi secondo cui il riconoscimento delle somme necessarie per la realizzazione dello e contemporaneamente quelle per la eliminazione delle infiltrazioni Parte_3 determinerebbero una ingiusta locupletazione degli attori, in quanto le due opere sono rispondenti a due diverse finalità: la prima opera è infatti volta a rendere i luoghi conformi al titolo abilitativo, mentre la seconda ad eliminare le infiltrazioni. È peraltro da evidenziare che i convenuti non hanno mai nemmeno allegato che la dedotta difformità fosse sanabile con modalità differenti dalla realizzazione delle opere mancanti. Quanto, poi, alla circostanza secondo cui l'ammontare delle opere necessarie per la riduzione in ripristino sarebbero superiori al valore del piano seminterrato, la stessa è stata tardivamente allegata e, comunque, non tiene conto della natura indivisibile del bene per cui è causa.
Passando alla quantificazione del danno, questo è liquidare nella somma di € 66.000,00 oltre
IVA, pari alla somma stimata dal CTU sulla base del Prezziario Opere Pubbliche Regione
Toscana per la realizzazione dello scannafosso e dei sistemi di sicurezza in copertura previsti dall'estratto tecnico di copertura presentato unitamente alla SCIA 22857 del 9/08/2018.
Tale importo non può tuttavia essere riconosciuto nella sua interezza. Gli attori, in sede di udienza di precisazione delle conclusioni, hanno precisato le conclusioni limitandosi a riportarsi a quelle rassegnate nell'atto di citazione, in cui il danno è quantificato in complessivi € 70.114,56
(al netto della rivalutazione monetaria e degli interessi). Poiché agli attori è stato già riconosciuto l'importo di € 20.020,00 a titolo di risarcimento del danno per infiltrazioni, la domanda di risarcimento del danno conseguente alle difformità urbanistiche deve essere limitato nella minore somma di € 49.094,56 (= 70.114,56 - 20.020,00).
Non permette di concludere in maniera differente la previsione, nelle richiamate conclusioni, della richiesta di condannare la controparte al pagamento della somma di “Euro 70.114,56, o [al pagamento] di quella diversa maggiore o minore somma che verrà accertata in corso di causa o comunque ritenuta di giustizia”. Come precisato dalla giurisprudenza di legittimità, tale clausola deve ritenersi meramente di stile “allorché l'ammontare dell'importo preteso sia risultato,
pagina 15 di 18 all'esito dell'istruttoria compiuta, maggiore di quello originariamente chiesto e la parte, nelle conclusioni rassegnate, si sia limitata a richiamare quelle originarie contenenti la menzionata formula”, esattamente come nel caso di specie (cfr. Cass. 05/03/2024, n.5854).
Sul predetto importo di € 49.094,56 (in quanto obbligazione di valore) deve essere calcolata la rivalutazione monetaria e gli interessi compensativi da liquidare con l'applicazione al capitale rivalutato anno per anno del tasso legali dalla data della compravendita, per un importo complessivo di € 64.985,53 a cui aggiungere interessi legali dalla sentenza al saldo.
Conclusivamente i convenuti, in accoglimento della domanda di parte attrice, devono essere condannati in solido tra di loro a corrispondere in favore degli attori a titolo di risarcimento del danno la somma di € 98.809,28, oltre interessi legali dalla pubblicazione della presente sentenza sino al saldo.

5. SULLA DOMANDA DI RISARCIMENTO DEL DANNO EX ART. 96 C.P.C.
Premesso gli attori non hanno specificato se la domanda proposta ai sensi dell'art. 96 sia stata intentata ai sensi del primo o del terzo comma della citata disposizione normativa, la stessa deve essere in ogni caso rigettata per i seguenti motivi.
Ove si riconduca la domanda di parte convenuta all'ipotesi di cui all'art. 96, c. 1 c.p.c., si rileva che secondo il pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità la stessa costituisce una forma speciale di responsabilità contrattuale, che dunque soggiace alla disciplina della ripartizione degli oneri probatori dettati per l'art. 2043 c.c. La parte che agisce per la condanna al risarcimento del danno c.d. da “lite temeraria” è quindi tenuto a provare (i) l'esistenza e la misura del pregiudizio che la stessa assume di aver subito, (ii) la circostanza che l'azione è stata esperita con mala fede o colpa grave e (iii) la sussistenza di un nesso eziologico tra il preteso danno e l'altrui comportamento colpevole. Orbene nel caso di specie la circostanza la parte attrice non ha assolto al predetto onere probatorio, non avendo invero nemmeno allegato quale pregiudizio la stessa avrebbe subito.
Ove poi si riconduca la richiesta di parte convenuta all'ipotesi sanzionatoria prevista dall'art. 96,
c. 3 c.p.c., la stessa non merita comunque accoglimento considerato che la semplice mera fondatezza dell'azione non è elemento di per sé sufficiente a giustificare l'accertamento della sua responsabilità aggravata dei convenuti.

6. SULLE SPESE DI LITE
Le spese di lite devono essere regolate in base al principio della soccombenza.
pagina 16 di 18 e devono essere condannati a rifondere nei confronti degli Controparte_1 CP_3 attori le spese di lite che si liquidano – in applicazione dei valori medi previsti dal D.M. 55/2014 per le cause di valore ricompreso tra € 52.000,00 ed € 260.000,00 e tenuto conto delle fasi in cui i procedimenti di accertamento tecnico preventivo e di merito si sono articolati – come segue:
- quanto all'accertamento tecnico preventivo, in € 3.827,00 per compensi professionali ed €
286,00 per esborsi, oltre rimborso spese generali nella misura forfettaria del 15%, IVA e CPA come per legge;

- quanto al giudizio di merito, in € 14.103,00 per compensi professionali ed € 805,43 per esborsi
(pari al contributo unificato, anticipazione forfettaria dei privati all'Erario e spese di notificazione dell'atto introduttivo), oltre rimborso spese generali nella misura forfettaria del 15%, IVA e CPA come per legge.
Le spese di CTU relative sia al procedimento di accertamento tecnico preventivo (come liquidate con decreto del 03/09/2022) che al giudizio di merito (liquidate con decreto del 31/10/2025), devono essere definitivamente poste a carico dei convenuti.
Nulla può essere riconosciuto agli attori per le spese dei consulenti di parte, nulla essendo stato documentato.


P.Q.M.


Il Tribunale di Prato, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa pendente tra e , da un lato, e nonché Parte_1 Parte_2 Controparte_1 CP_3 dall'altro, ogni altra istanza, difesa ed eccezione disattesa, così provvede:
[...]
1) accoglie le domande di parte attrice e, per l'effetto,
2) condanna e in solido fra di loro, a pagare ad e Controparte_1 CP_3 Parte_1
a titolo di risarcimento del danno la somma di € 98.809,28, oltre interessi legali Parte_2 dalla pubblicazione della presente sentenza sino al saldo;

3) rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. proposta dagli attori nei confronti dei convenuti;

4) condanna e a rifondere nei confronti di e Controparte_1 CP_3 Parte_1
le spese di lite del procedimento di accertamento tecnico preventivo e del Parte_2 presente giudizio, che liquida in complessivi € 17.930,00 per compensi professionali ed €
1.091,43 per esborsi, oltre rimborso spese generali nella misura forfettaria del 15%, IVA e CPA come per legge;

pagina 17 di 18 5) pone le spese di CTU liquidate nel giudizio di accertamento preventivo n. R.G. 3323/2021 e nel presente giudizio definitivamente a carico di e Controparte_1 CP_3
Prato, 31/10/2025
Il Giudice dott.ssa Federica Ferretti
pagina 18 di 18