TRIBUNALE DI LECCE
Prima Sezione Civile
Il Tribunale di Lecce, in persona del Giudice Onorario, all'udienza del 2 dicembre
2025, tenuta a trattazione scritta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1242/2023 R.G., avente ad oggetto “Usucapione” e vertente tra
e rappresentati e difesi Parte_1 Parte_2 dall'Avv. CA Fumarola,
- Attori - contro
e Controparte_1 Controparte_2 CP_3 rappresentate e difese dall'Avv. Fabio Tommasi,
- Convenute - nonchè
(difeso anche da sè stesso), Controparte_4 Controparte_5

Controparte_6 Controparte_7 [...]
, CP_8 Controparte_9 CP_10 CP_11
e rappresentati e difesi dall'Avv. Controparte_12 Controparte_13
CA SI,
- Altri convenuti - nonchè
e rappresentati e difesi Controparte_14 Controparte_15
dall'Avv. Controparte_14
- Altri convenuti - nonché
1 rappresentato e difeso dagli Avv.ti Edoardo e Caterina Rossi, CP_16
- Altro convenuto - nonché

CP_17 Controparte_18 Controparte_19

CP_20 CP_21 CP_22 CP_23
e Controparte_24 Controparte_25 CP_26
contumaci.
[...]
- Altri convenuti -

Fatto e Diritto
Con atto di citazione del 10.02.2023, ritualmente notificato, Parte_1
e evocavano in giudizio gli odierni convenuti, onde
[...] Parte_2
sentir accogliere le seguenti conclusioni: “dichiarare l'acquisto per usucapione da parte degli attori della piena proprietà del box di pertinenza del proprio appartamento censito in catasto al fg. 238, p.lla 1028 sub 5, intestato ai medesimi sigg. e in subordine e nella denegata ipotesi di non Parte_2 Parte_1
sussistenza dei requisiti per l'usucapione, voglia disporre la divisione giudiziale parziale della particella 1028, assegnando agli attori il sub 5. Dare atto della rinuncia da parte degli attori alla proprietà indivisa della p.lla 1028 con accrescimento per gli altri comproprietari limitatamente all'area occupata dai box degli altri condomini. Con vittoria di spese e compensi di lite.”.
Gli attori assumevano di essere proprietari di un appartamento nel condominio C80, ubicato in Lecce al Viale G. Grassi, n. 113.
L'abitazione in cui vivono era stata acquistata direttamente dal costruttore con atto rogato dal notaio il 15.12.1980. CP_27 Per_1
Deducevano che il condominio era originariamente composto da 16 appartamenti (in seguito uno di questi sarebbe stato frazionato) con un ampio spazio aperto di proprietà comune, usato fin dall'origine, come area a verde, parcheggio per le auto dei residenti e come spazio di manovra;
già nell'atto di compravendita vi era la previsione della redazione di un regolamento di condominio e l'individuazione dei singoli posti auto di pertinenza delle abitazioni
2 “perché ogni unità avrà il suo posto e del quale però è vietata la vendita separatamente dall'appartamento" (cfr. Nota di Trascrizione in atti).
L'assemblea di condominio, riunitasi il 5.11.1981, con voto unanime, deliberava l'assegnazione tramite sorteggio di un posto auto per ogni appartamento.
Con delibera condominiale del 30.10.1982, adottata anche in questo caso all'unanimità, si decideva che i posti auto avessero le medesime dimensioni e, in quella sede, il osservava quanto segue: “per quanto riguarda l'ipotesi Parte_2
per una migliore funzionalità e godibilità degli stessi, pregiudizialmente il sig. fa notare che trattandosi di spazi di proprietà esclusiva così come Parte_2
disposto dall'atto di acquisto, dal regolamento di condominio e dalla volontà unanime dei condomini espressa nelle precedenti assemblee, l'assemblea condominiale non può deliberare su spazi privati secondo le norme vigenti.
Chiarisco, altresì, che avendo i titoli posto un vincolo sull'utilizzazione di detto spazio privato non intendo disporne diversamente da quanto sancito dai titoli stessi".
Alcuni anni dopo, precisamente nel 1986, dodici proprietari, tra cui i coniugi edificavano il proprio box;
i dodici condomini Parte_3 agivano contemporaneamente avvalendosi della medesima impresa, ancorché in assenza di titoli edilizi.
Successivamente, i box venivano sanati urbanisticamente e accatastati;
in particolare, il box dei sigg. e veniva accatastato da un tecnico Parte_2 Parte_1
da loro incaricato direttamente a loro nome, al fg. 238, p.lla 1028, sub 5.
Pertanto, dopo l'assegnazione a ciascuno per delibera unanime dell'assemblea adottata nel 1981, gli odierni attori hanno subito affermato il loro diritto esclusivo sull'area loro assegnata e, al pari di altri condomini. hanno edificato il box, lo hanno regolarizzato urbanisticamente e lo hanno chiuso, col chiaro intento di escludere qualunque altro condomino e qualunque terzo dal godimento dell'immobile, esercitando, da allora, il possesso in modo pacifico, continuativo e pubblico.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 23.05.2023, si costituivano e Controparte_1 Controparte_2 CP_3
3 rassegnando le seguenti conclusioni: “1) disporre la divisione giudiziale parziale della declaranda particella in favore delle odierne convenute assegnando alle stesse il declarando subalterno di pertinenza esclusiva delle medesime, dando atto della rinuncia da parte delle convenute alla proprietà indivisa della particella di pertinenza del proprio box n. 13 con accrescimento per gli altri comproprietari limitatamente all'area occupata dai box degli altri condomini;
2) con vittoria di spese, diritti e onorari di causa.”.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 24.05.2023, si costituivano e , al fine di evidenziare la non Controparte_14 Controparte_15 opposizione a quanto richiesto dagli attori.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 20.06.2023 si costituiva chiedendo accogliersi le seguenti conclusioni: “1) CP_16
Disporre una consulenza tecnica per individuare in maniera precisa gli spazi comuni da assegnare a ciascun condomino come posto macchina e procedere alla divisione notarile di tutti gli stessi;
2) Assegnare al sig. , previa CP_16
divisione giudiziale parziale della particella 596, foglio 238, come da sorteggio in delibera assembleare, quella individuata con la lettera B del blocco n. 03, della particella 596; 3) con vittoria di spese e competenze legali.”.
Infine, con comparsa di costituzione e risposta depositata in data
23.06.2023, si costituivano, altresì, , , Controparte_4 Controparte_5
, , , Controparte_6 Controparte_7 CP_28 Controparte_9
, , e ,
[...] CP_10 CP_11 Controparte_12 Controparte_13
al fine di impugnare e contestare l'atto introduttivo del giudizio e chiedere il rigetto della domanda attorea.
All'udienza del 27.06.2023 veniva dichiarata la contumacia di
[...]
, CP_17 Controparte_18 Controparte_19 CP_20
CP_21 CP_22 Controparte_24 [...]
e CP_25 Controparte_26
Alla successiva udienza del 27.02.2024 veniva dichiarata anche la contumacia di CP_23
La causa veniva istruita mediante la produzione documentale e l'interrogatorio della convenuta contumace . CP_20
4 Quindi, all'odierna udienza, previa precisazione delle conclusioni e a seguito di trattazione scritta, si perveniva alla definizione del giudizio.
§§§§§§§§§§§
La domanda avanzata da e può Parte_1 Parte_2 essere accolta per i seguenti motivi.
In primis, si rileva che, in seno all'atto pubblico di compravendita stipulato tra gli odierni attori e in data 15.12.1980, si legge quanto segue: CP_27
“Sarà redatto da tutti i condomini, ivi compreso quelli del corpo
[...]
il regolamento di condominio per la ripartizione delle spese Persona_2 condominiali e nel quale saranno anche determinati i posti dei singoli posti macchina nel retro delle costruzioni, perché ogni unità avrà il suo posto macchina
e del quale però è vietata la vendita separatamente dall'appartamento.” (cfr. doc. in atti).
Ai sensi dell'art. 1117 c.c. “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: …
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune.”.
Le parti elencate al n. 2 sono suscettibili di utilizzazione individuale, poiché la destinazione all'uso collettivo è posta sul piano dell'utilità e non della necessità.
Nella fattispecie in esame è accaduto che, a seguito dell'assegnazione del posto auto avvenuta con le delibere condominiali del 5.11.1981 e 30.10.1982, adottate all'unanimità, gli odierni attori, unitamente ad altri condomini, hanno provveduto ad edificare il box auto e, successivamente, lo hanno regolarizzato urbanisticamente.
È fuor di dubbio che, ai fini dell'usucapione occorre la manifestazione del dominio esclusivo sulla "res communis" da parte dell'interessato, attraverso un'attività durevole, apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, con onere della relativa prova a suo carico.
Quando un condomino utilizza uno spazio comune come cortile o giardino per fini personali, recintandolo o destinandolo a parcheggio esclusivo, si potrebbe
5 configurare l'usucapione, a patto che questo utilizzo sia esclusivo, visibile, continuativo e non contestato per 20 anni (ex multis, Cass. Civ. ordin. n.
26024/2024).
Quando l'uso esclusivo da parte del singolo condomino della porzione di corte comune è accompagnato dall'esistenza di opere visibili e permanenti, che dimostrano la volontà del comproprietario di possedere la res come proprietà esclusiva oppure di esercitare una servitù di parcheggio, a seconda dei casi concreti, la condotta del soggetto appare idonea a fondare un possesso utile al maturare dell'usucapione della proprietà esclusiva oppure della servitù di parcheggio.
In queste fattispecie, secondo le indicazioni ricavabili dalla giurisprudenza, si realizza una situazione di possesso esclusivo, incompatibile con quello degli altri condomini, dell'area destinata a posto auto che sembra idoneo a fondare, con il decorso del tempo stabilito dalla legge, la domanda di usucapione della porzione immobiliare oppure della servitù di parcheggio, a seconda di come si atteggia in concreto il possesso del CP_29
Si osserva che, nel caso in esame, l'assemblea condominiale aveva legittimamente deliberato all'unanimità di destinare a parcheggio per le autovetture dei condomini una parte del cortile condominiale e delimitare, nell'ambito di quest'area, gli spazi riservati al posteggio dei singoli veicoli.
Inoltre, gli odierni attori, al pari degli altri condomini che hanno provveduto alla realizzazione del box auto, in assenza di specifica opposizione da parte di coloro che non hanno proceduto a tale realizzazione, hanno dimostrato di aver utilizzato il rispettivo box, come proprietari, provvedendo anche alla chiusura e successiva regolarizzazione urbanistica, impedendo, di fatto, l'uso di quella porzione di suolo, agli altri comproprietari.
Affinché l'attività di parcheggio di autovetture possa assumere rilevanza ai fini dell'usucapione del suolo, è necessario che tale condotta si configuri come esercizio effettivo, continuo e ininterrotto di un potere di fatto sulla cosa corrispondente al diritto di proprietà o ad altro diritto reale. Tale potere deve manifestarsi, per l'intero periodo previsto dalla legge, attraverso atti conformi alla natura e alla destinazione del bene, tali da esprimere, anche all'esterno, una
6 signoria piena e non contestata, idonea a porsi in contrapposizione all'inerzia del titolare del diritto dominicale.
La Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 3873 del 2017, ha evidenziato che l'operare dell'istituto dell'accessione non è affatto precluso dalla circostanza che, in presenza di una comunione del suolo, la costruzione sia realizzata da uno (o da alcuni) soltanto dei comproprietari.
L'art. 934 c.c. detta la “regola generale” dell'accessione, che costituisce norma immediatamente applicabile e destinata a regolare tutte quelle fattispecie in cui l'incorporazione di piantagioni o materiali al suolo non trovi specifica disciplina in diverse disposizioni di legge.
Tra tali fattispecie rientra certamente il caso in cui il suolo appartenga in comunione a più soggetti e uno (o alcuni) soltanto di essi abbia realizzato una costruzione sul suolo comune.
Orbene, in questa sede, pur condividendo il principio espresso dalla
Suprema Corte secondo cui “la costruzione eseguita sul suolo comune, pur senza il consenso degli altri comunisti, diviene per accessione, ai sensi dell'art. 934 c.c., di proprietà comune degli stessi”, la scrivente ritiene che, in ogni caso, al comproprietario del bene comune, non sia precluso di invocare l'istituto dell'usucapione in presenza dei requisiti previsti dalla legge, ossia ogniqualvolta in cui si configuri una situazione di possesso esclusivo, incompatibile con quello degli altri condomini, dell'area destinata a posto auto, con il decorso del tempo stabilito dalla legge, in presenza di possesso pacifico, pubblico, continuato e ultraventennale.
Pertanto, nel caso di specie, ritenendo provata la sussistenza dei suddetti requisiti, sia alla luce della documentazione prodotta dagli attori in allegato ai propri atti difensivi, sia in considerazione dell'assenza di sostanziale contestazione da parte dei convenuti, questo giudice ritiene di poter accogliere la domanda avanzata da e e, pertanto, dichiarare Parte_1 Parte_2 in favore degli stessi l'acquisto della piena proprietà del box censito in catasto al fg. 238, p.lla 1028, sub 5, intestato catastalmente ai medesimi e Parte_2
Parte_1
7 La scrivente ritiene non meritevole di accoglimento la domanda avanzata in questa sede dai convenuti , , CP_16 Controparte_1 Controparte_2
e , in assenza di idonei riscontri probatori, tra cui la prova dell'esatta CP_3
individuazione catastale del bene oggetto della relativa domanda.
Stante la peculiarità della materia trattata, appare opportuno compensare integralmente le spese di lite tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Lecce, in persona del Giudice Onorario, definitivamente pronunciando nel presente giudizio, ogni altra istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così dispone:

1. Accoglie la domanda attorea;

2. Per l'effetto, dichiara l'acquisto della proprietà in favore di Parte_1
e del box censito nel catasto del Comune di
[...] Parte_2
Lecce al fg. 238, p.lla 1028, sub 5;

3. Ordina alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lecce e, comunque,
a tutti i competenti Uffici di eseguire le trascrizioni, annotazioni e volture di legge, con esonero per essi da ogni responsabilità;

4. Respinge ogni altra domanda;

5. Compensa integralmente le spese di lite tra le parti;

6. Dichiara la presente sentenza esecutiva come per legge.
Lecce, 2 dicembre 2025
Il giudice onorario
Dr.ssa Elena Di Noi
8