REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI VITERBO sezione civile, in persona del G.U. dott. IO IA CO, ha pronunciato nel corso dell'udienza fissata ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al R.G.N. 615/2025 avente ad oggetto: impugnazione di delibera condominiale e pendente TRA
(C.F. ) con l'Avv. Ester Parte_1 C.F._1
DEL CORTO del Foro di Viterbo – RICORRENTE –
NEI CONFRONTI DI

(C.F. ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore condominiale pro tempore, con l'Avv. Andrea GNIGNERA del Foro di Viterbo – RESISTENTE–
E
(C.F. ) con l'AVV. SANTILLI Controparte_2 C.F._2
Ludovica del Foro di Viterbo – INTERVENUTA VOLONTARIA –

CONCLUSIONI: all'udienza del 30.10.2025 fissata ex art. 281 sexies c.p.c. le parti hanno depositato note telematiche contenenti le seguenti conclusioni, parte ricorrente:
“dichiarare nulla, annullabile, invalida ed inefficace la delibera assembleare adottata il 29 ottobre 2024, con ogni conseguente effetto;
- Sempre nel merito, dichiarare altresì inesistente e comunque improduttiva di qualunque effetto giuridico la delibera 17 dicembre 2024, priva di contenuto volitivo;

- Vittoria di spese ed onorari di giudizio, tenuto conto della persistente posizione di opposizione del
e della mancata partecipazione al procedimento di mediazione attivato dall'attrice”; CP_1 parte resistente: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:- rigettare l'opposizione ex art. 1137 c.c., per i motivi di cui ai precedenti § 1 ed § 2;- condannare la parte ricorrente alla refusione delle spese del presente giudizio”; parte intervenuta:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, in accoglimento delle domande formulate e disattesa ogni diversa e contraria istanza, pretesa ed eccezione: - nel merito, ritenuta ed accertata la violazione dei quorum previsti all'art. 1136, 2 e 4 c.c., nonché la violazione dei criteri regolamentari (di cui agli articoli 2 e 29 del regolamento contrattuale vigente), dichiarare nulla, annullabile, invalida ed inefficace la delibera assembleare adottata il 29 ottobre 2024, con condanna del condominio alla restituzione degli importi versati senza alcuna causa giustificatrice;
- sempre nel merito, dichiarare invalida, nulla ed inesistente, nonché priva di qualunque effetto, la delibera 17 dicembre 2024, priva di contenuto volitivo. Condannare il convenuto alle spese, competenze ed onorari del CP_1 presente giudizio, oltre IVA e CAP come per legge, nonché alla refusione delle spese per l'attivazione del procedimento di mediazione 226/2024 pari ad € 98,00.”

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso conveniva in giudizio il in Parte_1 Controparte_3
Viterbo, Via Genova n. 29-39, al fine di far accertare, previa sospensione delle delibere assunte all'assemblea del 29.10.2024 e in data 17.12.2024, la nullità e/o l' annullabilità e/o l'invalidità e/o l'inefficacia di tali atti con vittoria di spese di giudizio. A fondamento del ricorso parte istante, proprietaria degli interni 2 e 11 facenti parte dell'indicato Condominio, rappresentava: – che il Condominio era dotato di due ingressi separati, distinti dai civici n. 29 e 39, ciascuno dei quali munito di una propria scala e di un proprio impianto di ascensore;
– che nel corso dell'assemblea del 29.10.2024 venivano approvati lavori di manutenzione straordinaria dell'ascensore nell'edificio al civico n. 29, nel quale risiedeva;
– che tale delibera veniva assunta in violazione delle regole di maggioranza ai sensi dell'art. 1136 II e IV comma c.c. oltre che in violazione delle regole legali e contrattuali di ripartizione delle spese straordinarie. Ciò premesso, concludeva chiedendo, in via preliminare la sospensione inaudita altera parte dell'efficacia della delibera impugnata e, nel merito, la dichiarazione di invalidità/inefficacia della stessa Costituendosi in giudizio il convenuto deduceva che: – i lavori di CP_1 manutenzione straordinaria dell'ascensore, approvato con la delibera del 29.10.2025, erano stati indicati come necessari dall'Ente preposto alla verifica degli impianti di ascensore, con lavori che erano stati poi interamente eseguiti;
- la delibera del 29.10.2024 era legittima in quanto resa in applicazione della tabella millesimale “scala e ascensore” contenuta nel regolamento condominiale in quanto richiamata espressamente all'art. 29 punto 4; - il verbale della riunione tenutasi il 17.12.2024 non conteneva alcuna deliberazione ai sensi dell'art. 1137 c.c. Alla luce di tanto chiedeva il rigetto della domanda con condanna alle spese. Con intervento volontario adesivo ai sensi dell'art. 105 c.p.c. si costituiva CP_2
, deducendo: - di essere proprietaria dell'appartamento sito al piano 5, int. 14,
[...] del con accesso dal civico 29 e dunque di avere Controparte_1 legittimazione all'intervento in giudizio;
- di aderire alle ragioni di parte ricorrente;
- di non aver prestato acquiescenza alla delibera del 29.10.2024 essendosi dissociata, nel corso della riunione del 17.12.2024, dall'esortazione espressa dagli altri condomini al pagamento delle somme come ripartite nella precedente delibera assembleare;
- di aver subito pregiudizi dalla gestione degli interventi di messa a norma dell'ascensore in quanto rimasto fermo per sette mesi. Nel corso del processo, rigettata l'istanza di sospensione della delibera assembleare, alla luce della documentazione depositata, la causa veniva rinviata all'udienza del 30.10.2025 ex art. 281 sexies c.p.c. per discussione. La domanda è parzialmente fondata. Preliminarmente, si osserva che, al fine dell'impugnazione di una delibera condominiale occorre valutare l'interesse a tale azione non in termini astratti, ma in relazione all'utilità concreta derivante dall'accoglimento dell'impugnazione, interesse che in relazione al verbale dell'assemblea condominiale del 17.12.2024 non può dirsi sussistente, considerando che, all'esito della riunione, difettando, il quorum, l'assemblea non assumeva alcuna delibera, valendo le dichiarazioni verbalizzate dei condomini come mere esortazioni inidonee a produrre effetti giuridici e a far sorgere obblighi a carico dei condomini. Non sussistendo, quindi l'interesse della istante all'impugnazione di tale verbale, tale domanda, comunque svolta su tale punto, non può essere accolta. Quanto alla delibera del 29.10.2024, i vizi denunciati riguardano il mancato rispetto dei quorum richiesti per la corretta formazione della volontà assembleare e la violazione dei criteri di ripartizione della spesa straordinaria per la riparazione dell'ascensore. In merito al primo aspetto, parte ricorrente ha lamentato l'invalidità della delibera in quanto assunta con il voto di 344, 466 millesimi in violazione dell'art. 1136 c.c., che prevede che le decisioni relative alle spese straordinarie debbano essere adottate con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, che rappresentino metà del valore dell'edificio. La prima censura deve essere disattesa. In particolare, le parti hanno rappresentato che il si Controparte_1 compone di due diverse palazzine, la A e la B, con accesso da due diversi civici (n. 29 e n. 39) e che il civico n. 29 era servito da impianto che collegava il piano seminterrato, ove si trovano i box auto, all'ultimo piano dell'edificio. I lavori di strutturazione dell'ascensore, oggetto della delibera impugnata dalla ricorrente, riguardavano l'edificio sito al numero civico 29. Giova premettere che secondo un principio consolidato, qualora un bene risulti, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e al godimento esclusivo di un edificio ricompreso nel complesso condominiale, la relativa gestione e le spese di manutenzione sono a carico dei condomini che ne godono. L'ascensore, al pari delle scale e dell'androne, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto, riveste parte comune dell'edificio non solo rispetto ai titolari delle unità immobiliari situate nell'edificio, ma anche relativamente ai condomini proprietari di locali terreni, nonché rispetto ai locali garages (Cass. n. 23222/2018). Ne deriva che anche questi ultimi sono tenuti a concorrere alle spese relative ai lavori di manutenzione, in assenza di titolo contrario. Inoltre, considerato che l'ascensore è destinato al godimento e all'utilizzo della sola palazzina A, con accesso al n. 29, del , sia il quorum Controparte_1 assembleare costitutivo che quello deliberativo devono essere calcolati con riferimento ai condomini e alle relative unità immobiliari interessate alla gestione e all'imputazione della spesa relativa all'impianto (Cass. n. 790/2021). Come risulta dalla ripartizione del bilancio preventivo depositato in atti da parte ricorrente (all. n. 3), le unità immobiliari comprese nel civico n. 29 del CP_1 sommano tra di loro 609,412 millesimi, comprensivi dei locali negozi siti
[...] al piano terra (negozio n. 1 e n. 2) e dei box posseduti dalle unità immobiliari ricomprese nel suddetto civico, quelle del civico n. 39 invece 390,588 millesimi, risultando così suddiviso il totale di 1000/1000 tra i due edifici componenti il
In applicazione dei principi sopra richiamati i quorum di Controparte_1 costituzione e di deliberazione per l'approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria dell'ascensore servente il civico n. 29 del deve essere CP_1 calcolato con riferimento alle unità immobiliari ivi ricomprese il cui valore risulta essere quello di 609,412 millesimi.
La delibera del 29.10.2024 era stata adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (344,466 su 609,412), che rappresentano più della metà del valore delle unità immobiliari comprese nell'edificio con accesso dal civico n. 29 (all. n. 9). Pertanto, l'adozione della delibera era conforme all'art. 1136 c.c, dovendo la domanda essere rigettata su tale punto. Merita, invece, accoglimento la seconda doglianza relativa alla violazione dei criteri di riparto della spesa di manutenzione straordinaria. Il criterio legale, secondo cui le spese relative alla manutenzione straordinaria dell'impianto ascensore devono essere ripartite ai sensi dell'art. 1124 c.c., concorrendo alla spesa anche i condomini dei locali ai piani terra e dei box, può essere derogato, ma la relativa convenzione modificatrice deve essere contenuta nel regolamento condominiale o in una deliberazione assembleare approvata all'unanimità. Nel caso di specie, il regolamento condominiale prodotto dalle parti individua all'art. 2 l'impianto di ascensore, al pari delle scale e dell'androne, quale parte comune dell'edificio, ponendo, all'art. 8, le spese inerenti alla gestione ordinaria delle scale e dell'ascensore a carico di tutti i condomini (all. n. 1). Si ritiene che il riferimento letterale “a tutti gli appartamenti” non costituisca deroga al criterio legale di ripartizione delle spese, non escludendo espressamente i locali posti a piano terra e i box, ma sia meramente indicativo della complessità delle unità immobiliari. Deve, invece, essere valorizzato l'avverbio “mensilmente” che indubbiamente allude ad una periodicità costante riferibile a quelle che sono le spese di ordinaria amministrazione (come quelle di pulizia). L'art. 29 del regolamento indica quelli che sono i criteri di riparto delle spese a cui sono tenuti a partecipare i condomini sulla base delle tabelle genericamente richiamate nella norma. Il punto n. 4 specifica i criteri da adottare in merito alle spese relative alle scale e all'ascensore. In merito a tale ultimo impianto la norma non distingue tra spese ordinarie e spese straordinarie, ma individua un doppio criterio secondo cui la spesa è ripartita “per una metà in proporzione ai millesimi attribuiti ad ogni unità immobiliare e l'altra metà in base all'altezza dei piani e per ogni piano proporzionalmente ai millesimi di ogni unità immobiliare”. Del resto, tale criterio è speculare alla regola posta dall'art. 1124 c.c. Ne deriva che mentre l'art. 8 del regolamento specifica la sola periodicità della contribuzione alle spese ordinarie, è l'art. 29 ad occuparsi dei criteri da adottare nell'individuazione concreta per la determinazione delle spese spettanti ad ogni unità facente parte del complesso. Del resto, non può costituire valido argomento a contrario la sola indicazione “vedi tabella in calce” contenuta nell'art. 29, punto 4, in quanto non è univoca nell'espressione della volontà di voler applicare esclusivamente la specifica tabella
“scala e ascensore”, escludendo dalla spesa i negozi e i garages. Infatti, il richiamo alla tabella in calce è presente in ogni sotto punto dell'art. 29 e deve essere letto quale richiamo generico alle tabelle allegate al regolamento e non quale deroga alla disciplina di matrice legale. Al contrario, in applicazione della regola di cui all'art. 1124 c.c., richiamata altresì dall'art. 29 punto n. 4, le spese relative alla manutenzione dell'ascensore dovranno essere, quindi, calcolate mediante una operazione che tenga conto sia dei millesimi attribuiti ad ogni unità sia, per l'altra metà, dell'altezza dei piani. In conclusione, dall'interpretazione complessiva del regolamento condominiale si ritiene che in esso non sia contenuta alcuna deroga ai criteri di legge inerenti alla ripartizione delle spese di manutenzione dell'ascensore e dunque quest'ultimi risultano essere stati violati dalla delibera impugnata, che di conseguenza deve essere annullata. Nel caso di specie, la violazione dei criteri di ripartizione delle spese relative alla gestione delle parti comuni dà luogo ad un'ipotesi di annullabilità della delibera e non di nullità, non trattandosi di una modifica dei criteri generali esulante dalle attribuzioni dell'assemblea, ma di un errore nell'applicazione concreta dei criteri contenuti nel regolamento condominiale (Cass. n. 8185/2022) Spese come da soccombenza da liquidare anche in favore dell'interventore adesivo (Cass. SSSUU n.27846/2019) in una somma che dovrà essere ridotta della metà in ragione dell'accoglimento soltanto parziale della domanda (calcolo delle spese: valore compreso nello scaglione tra euro 5.201,00 ed euro 26.000, tre fasi di legge valori prossimi ai medi, euro 3.000,00 importo ridotta della metà).



P.Q.M.



Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede: 1) Accoglie parzialmente il ricorso e per l'effetto annulla la delibera assembleare del 29.10.2024 per la parte indicata in motivazione;

2) Rigetta ogni altra domanda;

3) Condanna il convenuto al pagamento delle spese processuali in favore CP_1 di e di , spese che si liquidano in euro 1.500,00 Parte_1 Controparte_2 oltre IVA, C.P.A. e 15 % spese generali per ogni parte costituita, oltre euro 98,00 per spese di mediazione. Viterbo, 03.12.2025
Il Giudice
IO IA CO