TRIBUNALE ORDINARIO DI LECCE
Nel processo civile, iscritto al n. R.G. 6612/2024, il Giudice, lette le note scritte depositate dalle parti, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., e visti gli atti di causa, decide la lite come da sentenza che segue, procedendo al contestuale deposito della stessa, che tiene luogo della lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

RE P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LECCE
in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott. Massimiliano
Sacchi, ai sensi degli art. 281 terdecies, 281 sexies c.p.c., ha pronunziato la seguente:
SENTENZA
nel processo civile iscritto al n. 6612/2024 R.G.A.C., pendente tra:
(C.F.: , in qualità di titolare Parte_1 C.F._1
dell'omonima ditta artigiana (p.i. ), rappresentato e P.IVA_1
difeso, come da procura in atti, dall'Avv. Marcello Cavalera (C.F.:
); C.F._2
RICORRENTE
E (CF: ), rappresentato e difeso, Controparte_1 C.F._3
come da procura in atti, dall'Avv. Stefano Chetta (C.F.:
); C.F._4
RESISTENTE
Oggetto: risoluzione preliminare di vendita;
restituzione somme.
Conclusioni:
per il ricorrente: “.. Accertare e dichiarare che, nella specie, le parti hanno effettuato una risoluzione consensuale del contratto preliminare in deroga all'art. 7 del contratto e, per l'effetto, che il sig. Controparte_1
non aveva diritto ad effettuare il recesso ed a ritenere la caparra versata..
Subordinatamente, in applicazione degli artt. 2 e 3, co. 2 Cost., dichiarare la nullità ex art. 1418 c.c. dell'art. 3 del preliminare nella parte in cui prevede una caparra confirmatoria eccessiva e non commisurata al valore dell'affare .. In via ancora più subordinata ed in applicazione analogica dell'art. 1384 c.c., si chiede che il Tribunale disponga la riduzione ad equità del contratto .. In ogni caso, rigettando l'eccezione di prescrizione, condannare parte resistente alla restituzione (quale ripetizione di indebito) di tutto o parte delle somme versate dal sig. a titolo di Pt_1
caparra confirmatoria per come indicate in narrativa poiché indebitamente trattenute e/o non dovute ad alcun titolo negoziale oltre interessi maturati dalle date dei versamenti al soddisfo .. Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, cpa e spese generali come per legge ”.
Pag. 2 di 22 Per il resistente: “.. 1) Rigettare la domanda di restituzione totale o parziale della caparra in virtù di risoluzione consensuale del preliminare in deroga all'art. 7 e che per lo effetto il non aveva il diritto di CP_1
recedere e trattenere la caparra, sulla scorta della inutilizzabilità del documento dichiarazione congiunta allegato da parte attrice;
in caso di ritenuta utilizzabilità dello stesso documento, interpretarlo secondo la prospettazione della scrivente difesa e rigettare comunque la domanda;

2) rigettare la domanda subordinata di condanna alla restituzione della caparra o di parte di essa, in favore del sig. , in virtù della Parte_1
insussistente nullità dell'art. 3 del contratto preliminare 04.10.2013 in relazione all'art. 1418 c.c.; 3) rigettare la domanda di condanna alla restituzione della caparra o di parte di essa, in favore del sig. Parte_1
, in virtù di una riduzione ad equità e/o in virtù dell'illegittima
[...]
applicazione analogica dell'art. 1384 c.c.; 4) rigettare la domanda di ripetizione di indebito per carenza dei presupposti ed insussistenza di causa petendi;
in subordine accertare e dichiarare alla data di notifica del ricorso, l'avvenuta prescrizione estintiva decorrente dai singoli pagamenti, dei seguenti versamenti: euro 50.000 del 04.10.2013; di euro
50.000 del 15.11.2013; di euro 50.000 dell'11.04.2014 e di euro 46.000 del
06.10.2014. 5) In ogni caso con vittoria di spese e competenze professionali”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1.
Con ricorso, proposto ai sensi dell'art. 281 decies c.p.c., depositato in data 03.10.2024, notificato il 13.11.2024, adiva Parte_1
Pag. 3 di 22 l'intestato Tribunale, deducendo che: con contratto preliminare sottoscritto in data 04.10.2013, si obbligava ad acquistare, da CP_1
che si obbligava a vendere, la proprieta del fabbricato
[...]
plurifamiliare adibito a civile abitazione, unitamente a garage e deposito, costituito da tre livelli, sito in Matino (LE), al Viale Panorama, al prezzo di euro 420.000, a corpo e non a misura;
nel preliminare si conveniva che il prezzo avrebbe dovuto essere versato a) quanto ad euro
50.000 a titolo di caparra confirmatoria contestualmente alla sottoscrizione del preliminare;
b) quanto ad euro 100.000 entro 6 mesi
(04.04.204) dalla sottoscrizione e sempre a titolo di caparra confirmatoria;
c) quanto ad euro 150.000 entro diciotto mesi
(04.04.2015) sempre decorrenti dalla stipula del preliminare ed a titolo di caparra confirmatoria;
d) il saldo di euro 120.000 alla stipula del definitivo da effettuarsi entro il 04.10.2015, termine essenziale, la cui violazione poteva causare la risoluzione del contratto con le conseguenze di legge in ordine alle somme gia corrisposte ed accettate a titolo di caparra confirmatoria;
in esecuzione dell'accordo versava le seguenti somme: in data 04.10.2013 euro 50.000; in data 15.11.2013 euro 50.000; in data 11.04.2014 euro 50.000; in data 06.10.2014 euro
46.000; in data 15.01.2015 euro 45.000; in data 06.07.2015 euro
30.000; in data 15.07.2015 euro 21.000, in totale euro 292.000; il
30.12.2015 le parti sottoscrivevano un documento, col quale pattuivano che “di comune accordo risolvono di fatto e di diritto il presente preliminare di vendita sottoscritto in data 04.12.2013, per inadempimento degli obblighi previsti dall'art. 7 da parte del promissario acquirente”; in forza di tale pattuizione si determinava la risoluzione del contratto per
Pag. 4 di 22 comune accordo delle parti e, dunque, in deroga all'art. 7 del preliminare che invece prevedeva la risoluzione di diritto.
Poste tali premesse, quindi, il ricorrente formulava le conclusioni dinanzi trascritte.
Instauratosi il contraddittorio, con comparsa depositata in data
30.1.2025, tempestivamente rispetto alla scadenza del termine, ad esso accordato dal Giudice con il decreto di fissazione di udienza reso a norma dell'art. 281 undecies c.p.c., si costituiva , il Controparte_1
quale, nel resistere alle avverse domande, disconosceva il documento, prodotto dalla controparte, concernente la dedotta risoluzione consensuale del preliminare e negava, comunque, che lo stesso fosse riferibile al preliminare de quo.
In subordine, osservava che, anche a voler ammettere la riferibilita dello scritto al preliminare, comunque, con esso le parti non avevano inteso operare una risoluzione ai sensi dell'art. 1385 u.c. c.c., ma consentire al il recesso dal contratto con contestuale ritenzione della CP_1
caparra.
Quindi, secondo il resistente, con l'accordo sottoscritto in data
30.12.2015, riprendendo e richiamando proprio l'art. 7 del preliminare, le parti avevano inteso operare il recesso contrattuale (ex art. 1385,
2^co. C.C.) ivi estendendone le conseguenze richiamate per la caparra.
In tal senso, a detta del resistente, militava pure la condotta delle parti, che, nei circa dieci anni successivi al 30.12.2015, non avevano azionato
Pag. 5 di 22 alcuna pretesa in relazione al rapporto in questione, compatibilmente con la qualificazione del suddetto accordo in termini di recesso.
Il resistente contestava, poi, la fondatezza delle ulteriori domande proposte dalla controparte e, comunque, in relazione all'avversa domanda di restituzione, eccepiva la prescrizione decennale dei pagamenti di euro 50.000 del 04.10.2013; di euro 50.000 del
15.11.2013; di euro 50.000 dell'11.04.2014 e di euro 46.000 del
06.10.2014, sicche , in ogni caso, la domanda del ricorrente avrebbe potuto accogliersi nei limiti dell'importo non prescritto di 96.000 (euro
292.000 di caparra in totale versata meno euro 196.000 di pagamenti prescritti e non piu ripetibili).
Quindi, il resistente rassegnava le conclusioni in epigrafe trascritte.
§ 2.
Alla prima udienza del 10.2.2025, il Giudice, su richiesta delle parti, concedeva i termini, di cui all'art. 281 duodecies c.p.c., per precisazione e modificazione delle domande, eccezioni e conclusioni, nonche per indicazione dei mezzi istruttori e produzioni di documenti.
Depositate dalle parti le rispettive memorie, ai sensi del suddetto articolo, il G.I., con ordinanza del 18.6.2025, constatato il fallimento delle trattative di bonario componimento, fissava per la discussione della causa l'udienza del 10/12/2025, con trattazione scritta.
Con provvedimento del 16.10.2025, il fascicolo veniva rimesso allo scrivente quale Magistrato applicato a distanza ai sensi dell'art. 3 D.L. n.
117/2025.
Pag. 6 di 22 Con proprio provvedimento del 4.12.2025, lo scrivente confermava la sostituzione dell'udienza di discussione mediante concessione alle parti dei termini per deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c..
Depositate, da ultimo, dalle parti le note scritte in sostituzione dell'udienza, la causa era decisa.
§ 3.
La prima domanda, proposta dal ricorrente, ha, come detto, ad oggetto la condanna del promittente venditore, alla restituzione di CP_1
quanto pagato dall a titolo di caparra confirmatoria. Pt_1
La pretesa è infondata.
In effetti, l'art. 7 del contratto preliminare prevedeva che il termine per la stipula del definitivo, fissato per il 4.10.2015, doveva considerarsi essenziale e che la sua mancata osservanza determinava la risoluzione del contratto per inadempimento, con il prodursi delle “conseguenze di legge in ordine alle somme già corrisposte ed accettate a titolo di caparra confirmatoria”.
Ciò posto, la clausola in esame, nel prevedere che il termine per la stipula del definitivo fosse essenziale, ha determinato, di diritto, ai sensi dell'art. 1457 c.c., il prodursi dell'effetto risolutivo del contratto al maturare della relativa scadenza, in difetto della dichiarazione, da parte del da comunicare alla controparte entro il termine di tre CP_1
giorni dalla scadenza, di voler comunque esigere l'esecuzione del contratto.
Pag. 7 di 22 La clausola in esame, poi, nel contemplare, quale effetto della scadenza del termine essenziale e della risoluzione, il prodursi delle “conseguenze di legge in ordine alle somme già corrisposte ed accettate a titolo di caparra confirmatoria”, deve intendersi, conformemente al suo tenore letterale, nel senso che, con essa, le parti abbiano voluto regolare la sorte della caparra secondo le previsioni di legge. Tale riferimento va inteso, quindi, come rinvio alla disciplina, dettata dall'art. 1385 co. 2 c.c., che autorizza alla ritenzione della caparra confirmatoria la parte non inadempiente che l'abbia ricevuta.
Occorre, a questo punto, stabilire se tale disciplina sia stata in qualche misura incisa, in termini derogatori rispetto a quanto sin qui detto, dalla scrittura, datata 30.12.2015, con la quale le parti consensualmente dichiaravano di voler risolvere il contratto preliminare, per inadempimento del promissario acquirente all'obbligo di rispettare il termine essenziale previsto per la conclusione del definitivo.
§ 4.
Preliminarmente, occorre esaminare l'eccezione di disconoscimento, formulata dal resistente, in relazione al documento appena richiamato,
e quella, alla prima connessa, tesa a negare la riferibilità dello scritto al contratto preliminare di compravendita intercorso tra le parti.
Per quanto riguarda il disconoscimento, deve rilevarsi che, nella specie, il non ha negato la paternità della sottoscrizione da esso CP_1
apposta in calce al documento.
Pag. 8 di 22 Riguardo, poi, al rilievo per cui si tratterebbe di una copia fotografica parziale, che consente la visione di solo circa metà facciata, lasciando occulto ed ignoto il resto del foglio, deve replicarsi che, come noto, per consolidata giurisprudenza, “in tema di prova documentale, il disconoscimento, ai sensi dell'art. 2719 c.c., della conformità tra una scrittura privata e la copia fotostatica, prodotta in giudizio non ha gli stessi effetti di quello della scrittura privata, previsto dall'art. 215, comma
1, n. 2, c.p.c., in quanto, mentre quest'ultimo, in mancanza di verificazione, preclude l'utilizzabilità della scrittura, la contestazione di cui all'art. 2719
c.c. non impedisce al giudice di accertare la conformità della copia all'originale anche mediante altri mezzi di prova, comprese le presunzioni” (cfr. Cass. civ. Sez. 5 - , Sentenza n. 1324 del 18/01/2022).
Nella specie, la copia in esame, pur essendo, effettivamente, la riproduzione fotografica di un documento, non reca segni grafici (quali abrasioni, cancellature) o altre anomalie che possano fondatamente indurre a dubitare della sua genuinità o a sospettare che si tratti di un'alterazione dello scritto originale difforme dal contenuto dello stesso.
Tra l'altro, non va sottaciuto che, con la memoria istruttoria depositata in data 3.3.2025, il ricorrente abbia depositato altra copia della scrittura in questione, allegata al contratto preliminare ed all'ulteriore documentazione ad esso relativa, (perizia tecnico estimativa, visura catastale e planimetrie catastali;
accordo di risoluzione del 30.12.2015; assegni di pagamento), così permettendo anche di superare la
Pag. 9 di 22 contestazione del resistente in merito al fatto che, quella inizialmente depositata, era una riproduzione fotografica solo parziale.
Né, inoltre, è decisivo che le parti, con la scrittura de qua, nell'indicare il contratto preliminare che intendevano di comune accordo risolvere, abbiano erroneamente riferito che esso fosse quello concluso in data
4.12.2013, laddove il preliminare, posto dall' a fondamento Pt_1
della domanda, risultava concluso il 4.10.2013.
Infatti, ad onta dell'errata indicazione del solo mese (dicembre in luogo di ottobre), non sussistono ulteriori elementi che permettano di ricollegare la scrittura in questione ad un preliminare diverso da quello prodotto in giudizio dal ricorrente.
Assorbente, invero, appare la considerazione per la quale il CP_1
pur potendo, non abbia indicato, né prodotto, il diverso contratto preliminare, datato in ipotesi 4.12.2013, che esso avrebbe concluso con l' Pt_1
Se, quindi, la sottoscrizione apposta in calce alla scrittura del 30.12.2015 appartiene al – che, come detto, non la disconosceva – e se deve CP_1
escludersi che le parti abbiano concluso altro preliminare di vendita, oltre a quello del 4.10.2013, occorre, logicamente, concludere che il documento oggetto di contestazione sia riferito proprio al suddetto contratto.
Tra l'altro, ad ulteriore conferma di ciò, milita pure il riferimento che, nella scrittura del 30.12.2015, le parti operavano all'art. 7 del preliminare, il quale, come dinanzi detto, era proprio quello che
Pag. 10 di 22 disciplinava, nella convenzione originaria, le conseguenze della mancata osservanza del termine essenziale.
§ 5.
Superata, quindi, la contestazione del convenuto e venendo ad esaminare il contenuto della scrittura del 30.12.2015, si deve rilevare come, con la stessa, le parti convenivano quanto segue: “.. di comune accordo risolvono di fatto e di diritto il presente preliminare di vendita, sottoscritto in data 4.12.2013, per inadempimento agli obblighi previsti dall'art. 7 da parte del promissario acquirente”.
Ciò premesso, se si considera che, al 30.12.2015, data nella quale la scrittura de qua interveniva, il contratto si era già risolto di diritto, ai sensi dell'art. 1457 c.c., per effetto dello spirare del termine essenziale convenuto per la stipula dello stesso (termine che, come dinanzi detto, era fissato per il 4.10.2015), l'avere, nonostante ciò, le parti deciso, di comune accordo, di risolvere consensualmente il contratto, non può essere interpretato quale manifestazione tacita della volontà del di rinunciare alla risoluzione di diritto. CP_1
Se è vero, infatti, che, secondo la giurisprudenza, “la previsione di un termine essenziale per l'adempimento del contratto, essendo posta nell'interesse di uno o di entrambi i contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare, seppur tacitamente, ad avvalersene, anche dopo la scadenza del termine, così rinunciando altresì alla dichiarazione di risoluzione contrattuale” (cfr. Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 25703 del
04/09/2023), nella specie, tale rinuncia tacita non è ravvisabile, per
Pag. 11 di 22 l'assorbente ragione che, con la scrittura del 30.12.2015, le parti non convenivano di dare, comunque, esecuzione al rapporto, ma, al contrario, ne sancivano, in maniera definitiva, la risoluzione, per mutuo consenso.
Peraltro, siccome, per quanto detto, la risoluzione già si era prodotta ope legis ai sensi dell'art. 1457 c.c., la scrittura del 30.12.2015, essendo intervenuta su di un negozio già risolto di diritto, non ha determinato, in concreto, alcun reale effetto, se non, al limite, quello di mero accertamento tra le parti, inerente, appunto, alla definitiva caducazione del contratto.
Da quanto premesso discende che la pretesa del ricorrente di ottenere la ripetizione della caparra, da esso versata, si infranga contro l'insormontabile ostacolo dell'art. 1385 co. 2 c.c., che abilita la parte non inadempiente a trattenere la caparra ricevuta.
In contrario non è dirimente che, nella specie, il non abbia CP_1
esercitato il recesso ex art. 1385 c.c., in quanto, prodottasi la risoluzione di diritto, ex art. 1457 c.c., comunque, sussisteva il diritto dello stesso a ritenere la caparra ricevuta.
Peraltro, con la scrittura del 30.12.2025, le parti, nel convenire la risoluzione consensuale del contratto preliminare, per dichiarato inadempimento del promissario acquirente all'obbligazione prevista dall'art. 7, nulla pattuivano in ordine alla sorte delle somme versate dall' a titolo di caparra. Pt_1
Pag. 12 di 22 La mancata inclusione, in sede di risoluzione consensuale, di apposita previsione al riguardo, consente di ritenere che le stesse abbiano inteso mantenere fermo quanto già previsto dall'art. 7 della scrittura originaria, che, come visto, intendeva regolare la sorte della caparra a norma dell'art. 1385 co. 2 c.c..
Inconferente è, poi, il riferimento, operato dal ricorrente, al fine di escludere il diritto del alla ritenzione della caparra, alla CP_1
previsione dettata dall'art. 1385 co. 3 c.c., posto che tale norma riguarda l'ipotesi, affatto diversa, in cui la parte non inadempiente agisca giudizialmente per ottenere la risoluzione del contratto.
Nella specie, giova ribadirlo, si verte nel caso, affatto differente, in cui il contratto si era già risolto di diritto, ai sensi dell'art. 1457 c.c., per l'inadempimento del promissario acquirente a concludere il definitivo entro la scadenza del termine essenziale, e, dopo il verificarsi di tale effetto, le parti hanno, di comune accordo, dichiarato di voler risolvere il contratto, senza, peraltro, avere cura di regolare la sorte dei pagamenti eseguiti dall' a titolo di caparra in termini diversi da Pt_1
come stabilito all'art. 7 del preliminare.
Neppure soccorre il riferimento, operato dal ricorrente, al precedente di cui alla sentenza della S.C. n.17477/2020, posto che lo stesso riguarda un caso nel quale, dopo che le parti avevano risolto consensualmente il preliminare e la parte non inadempiente aveva anche restituito la caparra, la medesima parte aveva, poi, agito per fare accertare la legittimità del recesso ed ottenere la condanna della controparte al pagamento dell'importo residuo dovuto a titolo di caparra.
Pag. 13 di 22 La fattispecie in esame, come detto, differisce radicalmente, da quella sulla quale si è pronunciata la Cassazione, essendo connotata dal particolare che la risoluzione consensuale è sopravvenuta ad una già prodottasi risoluzione di diritto, senza espressa deroga pattizia alla disciplina contenuta nel preliminare, che richiamava, quanto agli effetti della risoluzione di diritto, la disciplina di legge, vale a dire l'art. 1385 co. 2 c.c..
In definitiva, quindi, la prima delle domande proposte dal ricorrente deve essere rigettata.
§ 6.
Con la seconda domanda, proposta in via subordinata rispetto alla prima, il ricorrente ha chiesto che il Tribunale voglia dichiarare la nullità ex art. 1418 c.c. della clausola negoziale, di cui all'art 3 del preliminare, per essere l'ammontare della caparra confirmatoria, di euro 300.000,00, in essa contemplata, manifestamente eccessivo in rapporto al valore del bene ed a quello complessivo dell'operazione economica.
Secondo l'istante, consentendo al promittente venditore di trattenere la somma di euro 290 mila, da esso ricorrente versata a titolo di caparra, si finirebbe con il riconoscere un importo esorbitante rispetto al valore complessivo del contratto, fissato in euro 420.000,00. In tal modo, invero, esso ricorrente avrebbe versato i 2/3 del prezzo di acquisto senza beneficiare di alcuna controprestazione. La caparra versata, quindi, risulterebbe manifestamente eccessiva, essendo di poco inferiore al valore della prestazione dovuta.
Pag. 14 di 22 Dopo avere rammentato che il codice non prevede, a differenza di quanto stabilito dall'art. 1384 c.c. per la penale, la riduzione ad equità della caparra confirmatoria, il ricorrente richiamava due precedenti della Corte Costituzionale (n. 248/2013 e 77/2014), nei quali era stato, in via di obiter dicta, ritenuto che è consentita al Giudice la rilevabilità
d'ufficio della nullità totale o parziale, ai sensi dell'art. 1418 c.c., della clausola per contrasto con l'art. 2 Cost..
§ 7.
Anche tale domanda è infondata.
Il riferimento, operato dal ricorrente, ai precedenti della Corte
Costituzionali dinanzi indicati non appare dirimente, atteso che si tratta di due pronunce con le quali era stata dichiarata la manifesta inammissibilità della questione di legittimità costituzionale dell'art. 1385, secondo comma, del codice civile, sollevata per assunto contrasto con l'art. 3 Cost., prospettato dal remittente sul rilievo per cui la norma non dispone “che - nelle ipotesi in cui la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra e nella ipotesi in cui, se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta,
l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra - il giudice possa equamente ridurre la somma da ritenere o il doppio da restituire, in ipotesi di manifesta sproporzione o ove sussistano giustificati motivi», tenendo conto della natura dell'affare e delle prassi commerciali”.
Nel motivare le proprie decisioni, la Consulta ha chiarito che “nel presupporre un oggettivo ed insuperabile automatismo tra
Pag. 15 di 22 l'inadempimento dell'accipiens o del tradens, e, rispettivamente, la restituzione del doppio, ovvero la ritenzione, della caparra confirmatoria
- il rimettente aveva omesso di considerare, al fine del decidere, che ciò che viene in rilievo, anche nel contesto della disciplina del recesso recata dall'art. 1385 del codice civile, è comunque un inadempimento
«"gravemente colpevole [...], cioè imputabile (ex artt. 1218 e 1256 c.c.) e di non scarsa importanza (ex art. 1456 c.c.)" come ben posto in evidenza nella sentenza delle Sezioni unite della Corte di cassazione n. 533 del
2009”.
Orbene, nel caso in esame, alcun dubbio residua circa il fatto che il contratto si sia risolto per un inadempimento di non scarsa importanza dell' Pt_1
Sul punto, a prescindere dal dato, invero, dirimente per cui le stesse parti, nella scrittura del 30.12.2015, dichiaravano che la risoluzione era dovuta all'inadempimento del promissario acquirente agli obblighi previsti dall'art. 7 del preliminare, deve rimarcarsi che il promissario acquirente non ha rispettato le scadenze concordate nell'art. 3 del preliminare per il versamento della caparra confirmatoria, di complessivi 300.000,00 euro, della quale era stato convenuto il versamento entro 18 mesi dal 4.10.2013. Infatti, alla scadenza pattuita, il promissario acquirente aveva versato, rispetto all'ultima rata di euro
150 mila, la minore somma di euro 141.000,00. Inoltre, l non Pt_1
aveva chiesto una proroga del termine di stipula, come detto, essenziale, né domandato di voler comunque acquistare il cespite, né esercitato il
Pag. 16 di 22 rimedio di cui all'art. 2932 c.c., lasciando intercorrere quasi dieci anni prima di instaurare il giudizio in esame.
Riguardo, poi, ai “margini di intervento riconoscibili al giudice a fronte di una clausola negoziale che rifletta (come da sua prospettazione) un regolamento degli opposti interessi non equo e gravemente sbilanciato in danno di una parte”, la Consulta, nei citati precedenti, aveva ritenuto la” rilevabilità ex officio della nullità (totale o parziale), ex art. 1418 cod. civ., della clausola stessa, per contrasto con il precetto dell'art. 2 Cost. (per il profilo dell'adempimento dei doveri inderogabili di solidarietà), che entra direttamente nel contratto, in combinato contesto con il canone della buona fede, cui attribuisce vis normativa, «"funzionalizzando così il rapporto obbligatorio alla tutela anche dell'interesse del partner negoziale nella misura in cui non collida con l'interesse proprio dell'obbligato".
Quindi, alla luce di tale indicazione, questo Giudice, sollecitato sul punto dal ricorrente, deve operare la verifica tesa ad accertare se, effettivamente, ricorrano i presupposti per una dichiarazione di quanto meno parziale nullità della clausola negoziale de qua.
Orbene, l'articolo 3 del contratto, del quale appunto il ricorrente si duole, complessivamente valutato, non presenta affatto quei caratteri di iniquità e grave sbilanciamento in danno di una parte, che soli consentirebbero al Giudice di intervenire, nei sensi indicati dalla
Consulta.
Pag. 17 di 22 Si consideri, infatti, che il contratto de quo era chiaramente il frutto dell'accordo liberamente intercorso tra due parti che operavano in condizioni di perfetto equilibrio, non essendo stata nemmeno dedotta l'esistenza di situazioni di difficoltà finanziaria di una delle due che potesse, in qualche misura, averne condizionato o coartato la libertà negoziale.
Tra l'altro si è al cospetto di una compravendita tra privati e, quindi, deve anche escludersi l'esistenza di una posizione di maggiore forza contrattuale di uno dei contraenti rispetto all'altro.
Riguardo, poi, allo specifico contenuto della clausola, premesso che il contratto preliminare, stipulato in data 4.10.2013, prevedeva, come detto, il termine essenziale di due anni per la stipula del definitivo, l'art. 3 contemplava, a fronte di un prezzo di euro 420.000,00, il versamento, scaglionato in un lasso temporale di complessivi 18 mesi, di una caparra confirmatoria di euro 250.000,00, in aggiunta agli euro 50.000,00 già versati al momento della sottoscrizione dello stesso preliminare.
Orbene, per quanto l'ammontare di tale caparra sia, oggettivamente, inusuale, rispetto a quanto accade normalmente nella pratica degli affari, nondimeno la pattuizione de qua ha una sua intrinseca ratio, che ne fa apprezzare anche l'equilibrio, in quanto è legata alla previsione di un termine oggettivamente lungo (di due anni) pattuito, appunto, per la conclusione del definitivo.
Ne segue che il promissario acquirente, pur avendo assunto il rischio, in caso di inadempimento, di perdere la consistente somma versata a titolo
Pag. 18 di 22 di caparra, beneficiava del vantaggio rappresentato da una più che congrua dilazione dei termini per il pagamento, e, nel contempo, bloccava a proprio favore l'immobile, impedendo che, nelle more, il proprietario potesse cederlo a terzi.
Del resto, non va sottaciuto come, per converso, il contratto, all'art. 8, prevedeva anche l'obbligo, per il promittente venditore, in caso di suo inadempimento, di restituzione in un'unica soluzione, entro trenta giorni, del doppio della caparra ricevuta.
In definitiva, quindi, la clausola negoziale di cui all'art. 3 del contratto non appare iniqua, né tale da determinare, a sfavore dell' uno Pt_1
squilibrio significativo, dovendosi essa considerare, piuttosto, come la conseguenza di un accordo liberamente intervenuto tra le parti e del quale le stesse, nell'esercizio della loro autonomia, avevano valutato ab origine la convenienza.
§ 8.
Con la terza domanda, anch'essa proposta in via subordinata, il ricorrente sollecitava il Tribunale ad operare un'applicazione analogica dell'art. 1384 c.c. dettato in tema di clausola penale.
§ 9.
Anche tale domanda è infondata, essendo assolutamente consolidato in giurisprudenza l'orientamento secondo cui “Il potere del giudice di ridurre la penale, previsto dall'art. 1384 c.c., non può essere esercitato per la caparra confirmatoria, sia a cagione del carattere eccezionale della norma in questione, che ne preclude l'applicazione analogica, sia per le
Pag. 19 di 22 differenze strutturali intercorrenti tra i due istituti, in quanto la caparra pur assolvendo, come la clausola penale, alla funzione di liquidare preventivamente il danno da inadempimento, svolge l'ulteriore funzione di anticipato parziale pagamento per l'ipotesi di adempimento” (cfr. Cass. civ. Sez. 2, Sentenza n. 17715 del 25/08/2020; Sez. 3, Sentenza n. 14776 del 30/06/2014).
§ 10.
Al rigetto delle domande sin qui esaminare segue, ovviamente, anche quello della richiesta di restituzione della somma versata dall' a Pt_1
titolo di caparra o, quantomeno, di parte di essa, difettando il presupposto di una simile istanza, costituito dal venire meno della clausola contrattuale che legittima, ai sensi di legge, il promittente venditore a trattenere quanto ricevuto.
Resta, di conseguenza, assorbito l'esame dell'eccezione di prescrizione sollevata dal resistente.
§ 11.
Venendo, infine, alle spese processuali, al rigetto delle domande segue, in applicazione del principio della soccombenza, la condanna dell' alla relativa rifusione. Pt_1
La liquidazione delle spese viene operata, come in dispositivo, a norma del D.M. 55/14, come aggiornato, da ultimo, con D.M. n. 147 del
13/08/2022 pubblicato sulla G.U. n. 236 del 08/10/2022 e in vigore dal
23 ottobre 2022, applicabile ratione temporis, secondo lo scaglione relativo alle cause di valore da euro 260.001,00 ad euro 520.000,00, nel
Pag. 20 di 22 quale rientra il disputatum, con riconoscimento dei compensi tabellari medi, per le fasi di studio ed introduttiva, e minimi per le fasi di trattazione e decisoria, avuto riguardo, rispetto alle seconde, alla ridotta attività difensiva in concreto espletata.


P.Q.M.


definitivamente pronunciando, ogni altra istanza e deduzione disattesa, così provvede:
a) rigetta le domande proposte da nei confronti di Parte_1
; Controparte_1
b) condanna il ricorrente alla rifusione, in favore di
[...]
, delle spese processuali, che liquida in euro 14.170,00 CP_1
per compenso, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% del compenso, IVA e CPA come per legge.
Così deciso, in data 10.12.2025.
Il Giudice
dott. Massimiliano Sacchi
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