N. R.G. 4864/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
RZ SEZIONE CIVILE
_______________
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Silvia Orani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ai sensi degli artt. 281-terdecies e 281-sexies c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al n.
r.g. 4864/2024 promossa da:
(C.F. e P.IVA , in persona del Parte_1 P.IVA_1
l.r.p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. ELISABETTA CIONI (C.F. ), C.F._1 elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. Francesca Gensini sito in Sesto Fiorentino
(FI), Via Donatello n. 23
ATTRICE
nei confronti di
(P.IVA ), in persona del l.r.p.t., rappresentata e difesa Controparte_1 P.IVA_2 dall'Avv. ETTORE NESI (C.F. , elettivamente domiciliata presso C.F._2
l'indirizzo digitale di quest'ultimo ( Email_1
CONVENUTA
e di
(C.F. ; P.I. Controparte_2 P.IVA_3
), in persona del l.r.p.t., rappresentata e difesa dagli Avv.ti ROBERTO AC P.IVA_3
(C.F. ) e IO AC (C.F. ), C.F._3 C.F._4 elettivamente domiciliata presso l'indirizzo digitale del primo difensore
( Email_2
1 RZ MA
OGGETTO: intermediazione immobiliare.
CONCLUSIONI DELL'ATTRICE: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito ogni diversa contraria istanza, deduzione ed eccezione respinta: Accertare e dichiarare che la società con sede legale in Calenzano 50041 – (FI), Via Dante Parte_1
Alighieri n. 14/A, codice fiscale e partita iva: in persona del legale rappresentante P.IVA_1 pro-tempore Sig. ha messo in relazione la parte convenuta società Parte_2 [...] in persona del legale rappresentante pro-tempore con sede legale in 50013 - CP_1
MP BI (FI), Via Pantano n. 23, codice fiscale e partita iva con la società P.IVA_2 con sede legale in 50013 - MP BI (FI) Via Albert Einstein n. 26/A, codice CP_3 fiscale e partita iva: , in persona del proprio legale rappresentante pro tempore e P.IVA_4 la società per la conclusione del contratto di locazione avente ad oggetto capannone industriale indicato al Catasto Fabbricati al Foglio 1 Particella 222 Categoria D/7 sito in Via Pantano n.
23 nel comune di MP BI (FI); Accertare e dichiarare che la conclusione della locazione è legata da nesso di causalità con l'attività svolta dal 2016 dalla società con sede legale in Calenzano 50041 – (FI), Via Dante Parte_1
Alighieri n. 14/A, codice fiscale e partita iva: in persona del legale rappresentante P.IVA_1 pro-tempore Sig. e definitivamente: Voglia l'Ill.mo Giudice adito condannare Parte_2 la convenuta società con sede legale in 50013 - MP BI (FI), Via Controparte_1
Pantano n. 23, codice fiscale e partita iva , in persona del proprio legale P.IVA_2 rappresentante pro tempore a corrispondere la somma di Euro 30.000,00 oltre IVA di legge a titolo di provvigione per la locazione di capannone industriale indicato al Catasto Fabbricati al
Foglio 1 Particella 222 Categoria D/7 sito in Via Pantano n. 23 nel comune di MP BI
(FI), in favore della società con sede legale in Parte_1
Calenzano 50041 – (FI), Via Dante Alighieri n. 14/A, codice fiscale e partita iva: P.IVA_1 in persona del legale rappresentante pro-tempore Sig. ovvero quella somma Parte_2 maggiore o minore ritenuta di giustizia che risulterà dalla espletanda istruttoria;
Con riserva di integrare e precisare il contenuto della domanda e delle istanze istruttorie nei termini concedenti. Con vittoria di spese e competenze di lite oltre Iva e CPA come per legge”.
CONCLUSIONI DELLA CONVENUTA: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Firenze, disatteso e reietto quanto ex adverso dedotto e allegato:

1. NEL MERITO 1) respingere la domanda di accertamento della messa in relazione, da parte dell' di Controparte_4 CP_5
[..
[...] [...]
e quali parti del contratto di locazione del 7 agosto 2020, avente ad oggetto
[...] Controparte_3
l'immobile sito in MP BI (FI), via Pantano n. 23, distinto al Foglio 1, part. 222, cat.
D/7 del Catasto Fabbricati, perché infondata in fatto e in diritto;
2) respingere la domanda di accertamento della sussistenza di un nesso causale tra l'attività dell' Controparte_4 svolta dal 2016 e la conclusione del contratto di locazione del 7 agosto 2020, perché infondata in fatto e in diritto;
3) respingere la domanda di condanna della alla Controparte_1 corresponsione di una somma di Euro 30.000,00 a titolo di provvigione per la locazione del ridetto immobile, perché infondata in fatto e in diritto;
4) nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande attoree, condannare la a rimborsare a Controparte_2 CP_1 le somme da essa pagate a titolo di provvigione in misura corrispondente all'importo che
[...]
l'Ecc.mo Tribunale liquiderà a favore dell' in accoglimento delle Controparte_4 domande ex adverso agitate, il tutto comprensivo di interessi e rivalutazione dal giorno del dovuto al dì del soddisfo. Con vittoria di compensi e spese di giudizio”.
CONCLUSIONI DELLA RZ MA: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione: 1) Rigettare integralmente le domande formulate dalla società nei Parte_1 confronti della società in quanto infondate in fatto e in diritto, per tutti i Controparte_1 motivi esposti in narrativa e nella comparsa di costituzione e risposta della convenuta;
2)
Rigettare comunque integralmente la domanda di manleva formulata dalla società
[...] nei confronti della società CP_1 Controparte_2
in quanto infondata in fatto e in diritto, per tutti i motivi esposti in narrativa;
Con vittoria
[...] di spese e compensi di giudizio, oltre a spese generali, I.V.A. e C.A.P. come per legge.”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c., nel prosieguo Parte_1
ha convenuto in giudizio (nel prosieguo ), Parte_1 Controparte_1 CP_1 chiedendone, previo accertamento dell'attività di intermediazione immobiliare eseguita ai fini della conclusione, tra quest'ultima e (nel prosieguo ), del contratto di CP_3 CP_3 locazione avente ad oggetto il capannone industriale sito in MP BI alla Via Pantano n.
23, la condanna al pagamento della somma di € 30.000,00, o del diverso importo ritenuto di giustizia, oltre IVA a titolo di provvigione, con vittoria di spese del giudizio.
A sostegno delle domande avanzate, l'attrice ha dedotto:

3 - che , già in precedenza servitasi della sua attività di intermediazione immobiliare, nel CP_3
settembre del 2016 le chiedeva di individuare clienti interessati alla locazione del capannone industriale di cui era proprietaria, sito in MP BI alla Via Pantano n. 23 (nel prosieguo il capannone) per un canone annuo di € 540.000,00 oltre IVA;

- che, sempre nel corso del 2016, la convenuta per il tramite del proprio Legale Rappresentante
le chiedeva di reperire immobili da acquistare o da condurre in locazione per poter CP_6 realizzare il proprio progetto di ampliamento produttivo;

- di aver proposto alla convenuta, tra fine novembre e inizio dicembre del 2016, la locazione del capannone industriale della , riscontrandone l'interesse, trattandosi di immobile situato CP_3 vicino alla sede della propria società;
- di aver comunicato al Legale Rappresentante della , tramite e-mail del Controparte_7
12.12.2016, il nominativo di quale Società interessata alla locazione del capannone CP_1
e quindi, innanzitutto, a visitarlo;

- di aver continuato a cercare potenziali conduttori dal marzo del 2017 – momento a partire dal quale la proprietà aveva autorizzato le visite all'immobile – proponendone la locazione anche alla convenuta, che tuttavia reputava il canone troppo alto, e fornendo alla stessa le planimetrie;

- di aver fatto presente a , alla fine di ottobre del 2017 allorquando venivano CP_3 momentaneamente sospese le visite all'immobile per ritardi nei lavori di ristrutturazione, che il canone annuale richiesto di € 540.000,00 oltre IVA doveva essere ridotto in quanto non in linea con i prezzi di mercato all'epoca praticati, suggerimento accolto con rideterminazione del canone nella minor somma di € 480.000,00 oltre IVA, reputata tuttavia ancora troppo elevata dalla convenuta, interpellata nuovamente nel novembre 2017;
- di aver fatto presente alla convenuta, in occasione della visita del 12.12.2017 ad un diverso immobile poi rivelatosi inadatto alle esigenze rappresentate, i pregi del capannone, quali la buona altezza utile, la posizione, il grande piazzale esclusivo, caratteristiche queste che senz'altro influivano sulla determinazione del canone proposto dalla proprietà;
- che in data 24.04.2018 inviava alla convenuta la planimetria dell'immobile in formato DWG, precisando che da quel momento era possibile visitare internamente l'edificio, ricevendo nuovamente una risposta negativa per via del canone reputato ancora troppo alto;

- di aver eseguito attività di intermediazione anche nei mesi successivi, quali la ricerca di altri potenziali interessati alla locazione, l'organizzazione di visite e l'invio delle planimetrie, cui
4 seguivano trattative avanzate con almeno tre società non andate a buon fine in ragione del canone eccessivo richiesto, cosa che veniva nuovamente fatta presente alla proprietaria del capannone nel mese di novembre del 2018;
- che, nel gennaio del 2019, veniva riproposto alla convenuta – la quale aveva ribadito l'interesse alla locazione di immobili di 4.000/5.000 mq funzionali alla realizzazione del proprio progetto di ampliamento – il capannone, reputato, tuttavia, ancora non valutabile per via del canone fissato;

- che, nel giugno del 2019 comunicava che il canone annuo richiesto era stato ridotto a € CP_3
432.000,00 oltre IVA, circostanza riferita in data 18.06.2019 alla convenuta, la quale a quel punto manifestava interesse alla trattativa, di cui veniva informata la proprietaria;

- di aver contestato le affermazioni fatte da nel corso di telefonata del 20.06.2019 in cui il CP_3
Legale Rappresentante di questa dichiarava che le era già stata presentata da Controparte_1 un'altra agenzia, precisando di averla da tempo segnalata quale potenziale conduttrice del capannone e di aver condotto la trattativa tra le parti, per poi apprendere, nello stesso giorno, che la convenuta lo aveva visitato tramite l'agenzia immobiliare di Calenzano;
CP_2
- che seguivano contatti di persona e telefonici con , la quale ribadiva che il canone di € CP_3
432.000,00 oltre IVA non era trattabile, e di aver più volte richiesto, nei mesi di settembre e ottobre del 2019, alla convenuta se era disponibile a intraprendere una trattativa per la conclusione del contratto di locazione, circostanza questa di cui veniva informata tramite messaggi whatsapp la proprietà;
- che da fine ottobre 2019 a gennaio 2020, la trattativa tra e la convenuta subiva dei CP_3 rallentamenti a causa del ritardo nel progetto di ampliamento di quest'ultima, e nel marzo del
2020 veniva interrotta a causa dell'emergenza sanitaria da Covid-19, e che nel prosieguo CP_3 dichiarava di non essere più interessata alla locazione dell'immobile, per il quale tuttavia si apprendeva essere stato concluso il contratto tra proprietaria e come da CP_1 comunicazione del 12.10.2020;
- di aver pertanto richiesto alle parti della locazione il pagamento della provvigione per l'attività di mediazione svolta, non corrisposta;

- di aver ottenuto nei confronti di la condanna al pagamento della provvigione di € CP_3
30.000,00 oltre IVA, con sentenza passata in giudicato (n. 3384/2023 del Tribunale di Firenze), il che non rende inammissibile la domanda verso l'odierna convenuta, tenuta al versamento di analogo importo per le attività di mediazione immobiliare eseguite – messa in relazione delle
5 parti dal 2016, individuazione dell'immobile, invio delle planimetrie, continui contatti con le parti per promuovere la conclusione dell'accordo, inoltro di informazioni sulle reciproche richieste, reperimento dei dati di mercato a fondamento della proposta di riduzione del canone– propedeutiche alla conclusione del contratto di locazione.
Costituitasi regolarmente in giudizio ha chiesto, in via preliminare, dichiararsi CP_1 inammissibile il ricorso ai sensi dell'art. 281 decies c.p.c. o comunque disporsi il mutamento del rito ex all'art. 281 duodecies c.p.c. e differirsi la prima udienza ai fini della chiamata in causa della terza (nel prosieguo;
e nel merito, in via Controparte_2 Controparte_2 principale, rigettarsi le domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto;
in subordine, condannarsi la terza chiamata a tenerla indenne dal pagamento delle somme eventualmente accertate come dovute a favore dell'attrice, con vittoria delle spese di lite, deducendo a sua volta:
- di aver avviato, negli anni 2016-2017, un processo di sviluppo commerciale, per la cui realizzazione era previsto il trasferimento delle proprie sedi legali e operative;

- di essersi rivolta, nel periodo considerato, a numerose agenzie immobiliari – tra cui l'attrice – al fine di verificare quali fossero le disponibilità del mercato immobiliare industriale nell'area a nord/nord-est di Firenze, facendo riferimento, tuttavia, in via continuativa, alla sola attività di mediazione dell' Controparte_2
- che, nel 2016 la terza chiamata le segnalava il capannone di , che non prendeva in CP_3 considerazione a causa di dimensioni eccessive e costi non sostenibili, di avere maturato interesse per l'affare solo nel prosieguo e che l'immobile le veniva riproposto dall CP_2 nel primo semestre del 2018;
[...]
- che, il 12.06.2018, tramite l'attività di mediazione dell' il proprio Legale Controparte_2
Rappresentante e quello di si incontravano per la prima volta nel corso di un sopralluogo CP_3 presso l'immobile e discutevano degli elementi essenziali di un possibile accordo, che tuttavia non veniva raggiunto per l'ammontare eccessivo del canone chiesto dalla proprietà;
- che dopo un ulteriore tentativo di addivenire alla conclusione dell'affare nel 2019, sempre per il tramite dell' all'inizio del 2020 venivano ripresi i contatti con e Controparte_2 CP_3 veniva organizzato un nuovo sopralluogo il 10.02.2020, cui facevano seguito la trasmissione a quest'ultima della propria visura camerale e un nuovo incontro in data 21.05.2020, ma che non accettava la proposta del proprio Legale Rappresentante di pagamento di un canone CP_3 di € 25.000,00 al mese;

6 - di aver deciso, grazie all'attività di mediazione e ai suggerimenti della terza chiamata, di formulare una proposta che prevedeva un canone mensile iniziale non superiore a € 30.000,00 mensili con progressivo aumento di € 1.000,00 (€ 12.000,00 annui) durante la durata del contratto, stabilita in 6 anni, prospettiva questa che aveva contribuito significativamente ad avvicinare le posizioni delle parti nonostante l'esistenza di trattative avanzate anche con altri interessati alla locazione dell'immobile;
- che seguivano l'invio, in data 23.07.2020, da parte di di una bozza di contratto di CP_3 locazione da sottoporre al proprio Legale Rappresentante, da quest'ultimo accettata;

- che, in particolare, nel corso delle trattative emergeva l'esigenza di eseguire alcuni interventi di adeguamento del capannone – riguardanti gli impianti antincendio e l'apertura di nuove finestre per migliorarne l'illuminazione e l'aerazione – le cui spese venivano divise tra le parti, le quali si accordavano, altresì, sull'inserimento, nel contratto definitivo, di clausola recante un vincolo di garanzia solidale per il cedente nel caso di cessione di azienda;

- che all'incontro del 7.08.2020 fissato per la stipula del contratto di locazione dell'immobile di via Pantano n. 23 le parti si erano trovate in disaccordo sulla data di decorrenza dell'obbligo di pagamento del canone, criticità risoltasi positivamente grazie all'intervento della terza chiamata a concludere l'affare all'esito di quell'unica trattativa che, nel corso degli anni, aveva raggiunto simile stadio di avanzamento;

- di aver stipulato il contratto di locazione e di aver corrisposto la somma di € 29.350,00 a titolo di provvigione in favore dell' Controparte_2
- di non avere, pertanto, mai conferito l'incarico di mediazione relativo alla conclusione del contratto di locazione del capannone all'attrice e che, che, in ogni caso, quest'ultima non aveva fattivamente concorso al perfezionamento dell'affare;
- la mancata prova di una trattativa riconducibile all'attrice anteriore a quella del 2020, nel cui contesto, in ogni caso, venivano discusse condizioni del tutto diverse da quelle originariamente prospettate;

- che, in particolare, la conclusione del contratto di locazione del 7 agosto 2020 era del tutto indipendente dai contatti originari tra le parti avvenuti negli anni 2016-2017 – e rispetto ai quali, pertanto, risultava comunque interrotto il collegamento causale – atteso che le trattative che l'avevano preceduta erano sorte ex novo per effetto del completamento dei lavori di
7 ristrutturazione che avevano reso l'immobile commerciabile, delle modifiche apportate al proprio progetto di ampliamento e delle iniziative intraprese dall' Controparte_2
- l'insussistenza, pertanto, dei presupposti per l'accoglimento della domanda attorea e di aver diritto, in subordine, ossia in caso di suo accoglimento, alla restituzione della quota dell'importo a titolo di provvigione versato all' di spettanza dell'attrice ai sensi dell'art. Controparte_2
1758 c.c.
All'esito della prima udienza, rigettata la richiesta di mutamento del rito da semplificato a ordinario di cognizione, il Giudice ha autorizzato la chiamata in causa della terza fissato nuova udienza per la prosecuzione. Controparte_2
Si è quindi costituita in giudizio anche la terza chiamata Controparte_2
chiedendo il rigetto delle domande proposte nei suoi confronti, con vittoria
[...] delle spese del giudizio, e allegando di aver direttamente e in via esclusiva curato – in esecuzione dell'incarico di mediazione relativo al reperimento di possibili conduttori del capannone ricevuto da – tutte le attività propedeutiche alla stipula del contratto Controparte_3 per cui è causa, tra cui l'effettiva messa in relazione delle parti, l'organizzazione di incontri e visite, l'invio di documentazione pertinente, l'elaborazione di proposte contrattuali utili.
Con ordinanza emessa a scioglimento della riserva assunta alla prima udienza successiva alla costituzione della terza chiamata, il Giudice, confermato il difetto dei presupposti di cui all'art. 281 duodecies comma 1 c.p.c. per la prosecuzione della causa nelle forme del rito ordinario ha concesso alle parti il termine perentorio di venti giorni per precisare e modificare le domande, le eccezioni e le conclusioni, per indicare i mezzi di prova e produrre documenti, e l'ulteriore termine, parimenti perentorio, di dieci giorni per replicare e dedurre prova contraria, fissando nuova udienza sostituita con trattazione scritta, all'esito della quale la causa è stata rinviata ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. al 19.11.2025 per la discussione orale, esaurita la quale il Giudice ha riservato il deposito della sentenza.
* * *


1. Sulla domanda attorea.
La pretesa attorea attiene al pagamento della provvigione per l'attività di intermediazione immobiliare eseguita dal 2016 al 2020, in quanto funzionale alla stipula del contratto di locazione per cui è causa, avente ad oggetto il capannone di proprietà di , meglio descritto in atti. CP_3
8 L'attrice, in particolare, sostiene di avere per prima messo in relazione la locatrice e l'odierna convenuta e di aver fattivamente contribuito al raggiungimento tra le stesse di un accordo, inviando planimetrie, promuovendo l'incontro tra i rispettivi legali rappresentanti e l'organizzazione di visite all'immobile e mantenendo i contatti tra le società mediante l'inoltro di e-mail e messaggi telefonici, attività queste di cui le contraenti si sono avvantaggiate e che pertanto, nella prospettiva attorea, meritano remunerazione.
Di contro, la convenuta nega il coinvolgimento dell'attrice nelle trattative che hanno condotto alla stipula, precisando che tutte le attività di mediazione propedeutiche alla conclusione dell'accordo, secondo il criterio di causalità cosiddetta adeguata, sono state eseguite in via esclusiva dalla terza chiamata come da quest'ultima affermato anche nel presente giudizio. Controparte_2
Ciò brevemente premesso in ordine alle rispettive posizioni delle parti, occorre richiamare in quanto applicabili al presente giudizio avente ad oggetto la verifica dei presupposti per il sorgere del diritto alla provvigione della società immobiliare attrice, gli artt. 1754 e 1755 c.c. in materia di mediazione, come interpretati dalla giurisprudenza consolidata, secondo cui il mediatore – definito come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza – ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
Invero, è unanimemente riconosciuto che, ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione non occorre l'esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, essendo sufficiente che una o entrambe le parti abbiano accettato l'attività eseguita dal mediatore avvantaggiandosene (Cass. n. 11656/2018).
È necessario, altresì, che l'affare – inteso quale operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti – sia stato effettivamente concluso per effetto dell'intervento del mediatore.
Sotto quest'ultimo profilo, in particolare, si è stabilito che, per poter maturare il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 c.c., è indispensabile accertare che il mediatore abbia effettivamente contribuito, con la propria opera, alla creazione di un contatto tra le parti, quale necessario antecedente logico della successiva conclusione di un accordo negoziale.
Orbene, secondo la Suprema Corte, tuttavia, l'aver indotto le parti a venire in contatto tra loro non può reputarsi sufficiente ai fini del riconoscimento della provvigione al mediatore, atteso che si tende a valorizzare un concetto qualificato di “messa in relazione” atto a ricomprendere attività che abbiano apportato non un qualsiasi apporto eziologico, bensì un contributo causale adeguato rispetto alla conclusione dell'affare. 9 Sul punto si è, infatti, da ultimo precisato che il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui è rinvenibile un rapporto causale tra l'attività intermediatrice e la conclusione dell'affare, che sussiste
“quando il mediatore abbia utilmente messo in relazione le parti intervenendo nelle varie fasi delle trattative, cosi da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, nel senso che quest'ultima possa ritenersi conseguenza dell'opera prestata dall'intermediario, tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso” (ex multis Cass. n. 538/2024).
Per poter verificare l'esistenza di detto nesso causale, secondo la giurisprudenza recente a cui si ritiene di aderire, è necessario optare per un'interpretazione congiunta degli artt. 1754 e 1755 c.c. che tenga nella giusta considerazione l'espresso riferimento di quest'ultima previsione al fatto che la conclusione dell'accordo deve costituire l'“effetto” dell'attività di mediazione.
Ne deriva che detto accertamento deve essere eseguito applicando, in luogo della teoria condizionalistica, il parametro sin qui richiamato della cosiddetta causalità “adeguata” secondo la quale – affinché possa ritenersi accertato un rapporto di causalità tra condotta ed evento – è necessario non solo che una determinata circostanza (ossia, l'attività di mediazione) sia condicio sine qua non dell'evento (ossia della conclusione dell'affare) ma anche che la stessa abbia adeguatamente concorso al verificarsi di quest'ultimo.
Pertanto, il mero fatto di aver messo in contatto due o più parti non è elemento sufficiente, di per sé,
a far ritenere che l'affare si sia concluso per effetto dell'intervento del mediatore, dovendo, l'attività svolta da quest'ultimo rivelarsi adeguata al perfezionamento dell'accordo alla luce di tutte le circostanze del caso concreto (Cass. n. 3165/2023).
Venendo alla fattispecie per cui è causa, occorre rilevare che l'attrice – in tal senso onerata ai sensi dell'art. 2697 c.c. – non ha dimostrato, mediante la formulazione di richieste istruttorie o la produzione di documentazione adeguata, l'esecuzione di attività di mediazione rivelatesi utili, secondo il paradigma della causalità adeguata, alla conclusione tra la convenuta e la società CP_3 del contratto di locazione avente ad oggetto il capannone di proprietà di quest'ultima rispetto alla quale, invece, è risultata determinante in via esclusiva l'opera della terza chiamata.
Segnatamente, dalle deduzioni delle parti – pacifiche con gli effetti di cui all'art. 115 c.p.c. – e dai documenti prodotti, si evince che:
- in un primo momento, ossia alla fine del 2016, l'attrice, per il tramite del proprio l.r.p.t. sig.
aveva segnalato a – proprietaria dell'immobile per cui è causa, al tempo Pt_2 CP_3 interessato da opere di ristrutturazione – il nominativo della convenuta come possibile intenzionata 10 alla locazione (fatto questo non specificamente contestato da quest'ultima e comunque risultante anche dall'e-mail del 12.12.2016 sub doc. n. 4 dell'attrice);
- successivamente, nel 2017, aveva sospeso le attività di ricerca di possibili contraenti per CP_3 via del ritardo nel completamento della ristrutturazione;

- l'attrice si era limitata, nel corso del 2017 e del 2018, ad inviare alla convenuta tramite e-mail le planimetrie relative all'immobile e consigliarle di valutarne la locazione nel corso della visita ad un diverso immobile, senza trovare positivo riscontro (doc. n. 6 e 8 dell'attrice; pag. 10 della comparsa della convenuta);
- il 23.05.2018, la terza chiamata aveva inviato a la visura camerale della convenuta (doc. n. CP_3
4 allegato n. 1 della convenuta);
- il primo vero incontro personale tra i legali rappresentanti di e della convenuta era CP_3 avvenuto il 18.06.2018 grazie all'intervento della terza chiamata che aveva organizzato un sopralluogo presso l'immobile, circostanza nella quale, all'esito di un confronto sui possibili elementi essenziali del contratto, continuava ad emergere la distanza tra le posizioni delle parti in ordine alla quantificazione del canone;

- è pacifico che la convenuta si era rifiutata, durante questo periodo, di prendere in considerazione la possibilità di concludere la locazione in ragione dell'eccessiva misura del canone di € 540.000,00 oltre IVA richiesto, non in linea con le proprie possibilità economico-finanziarie (come espressamente affermato dalla stessa attrice, si vedano pag. 5 e 6 del ricorso);
- detto rifiuto era stato confermato in più occasioni anche successivamente, nel corso del 2018 e del
2019 (vedi le affermazioni a pag. 11 e 12 della comparsa di costituzione della convenuta non specificamente contestate dall'attrice nella prima difesa utile costituita dalla memoria ex art. 281 duodecies c.p.c. del 22.07.2025);
- nel giugno del 2019 aveva deciso di ridurre il canone di locazione richiesto, CP_3 quantificandolo in € 432.000,00 oltre IVA, come affermato dalla stessa attrice sul punto non contraddetta dalle altre parti del giudizio (cfr. pag. 10 del ricorso introduttivo);
- molte delle e-mail inviate dall'attrice a nel corso nel 2019 non riguardano la CP_7 convenuta bensì società estranee al giudizio potenzialmente interessate alla locazione dell'immobile in questione (vedi le e-mail sub doc. n. 9, 11 e 12 con cui venivano segnalate come potenziali locatarie le società Chimar s.p.a., Novelis Italia s.p.a., Project 2000), mentre altre comunicazioni
11 inviate al sig. – l.r.p.t. della convenuta – hanno ad oggetto la proposta di immobili CP_6 differenti da quello per cui è causa (cfr. doc. n. 10 dell'attrice);
- con e-mail del 18.06.2019 la terza chiamata aveva inviato alla convenuta documentazione fotografica inerente all'immobile di via Pantano n. 23, come risultante a seguito del completamento dei lavori di ristrutturazione (doc. n. 5 della convenuta);
- la convenuta non aveva dato alcun concreto seguito o riscontro positivo rispetto ai successivi tentativi del sig. – l.r.p.t. della società attrice – di promuovere l'avvio di trattative tra le Pt_2 parti, attraverso l'invio di e-mail e messaggi whatsapp nel 2019 e nel 2020 (doc. n. 14, 16 e 17 dell'attrice);
- la terza chiamata, nel corso del 2020 aveva: organizzato un altro sopralluogo presso l'immobile in questione nel mese di febbraio;
trasmesso a le visure e i bilanci della convenuta nel mese di CP_3 maggio (doc. n. 4 allegati n. 6 e 7 della convenuta); presieduto all'incontro tra i legali rappresentanti delle società coinvolte nella trattativa;
comunicato alle parti le rispettive condizioni e proposte (si vedano i messaggi whatsapp sub doc. n. 24 della terza chiamata); suggerito di aumentare il canone offerto dai € 25.000,00 iniziali a € 30.000,00 con progressivo aumento mensile pari € 1.000,00; inoltrato alla convenuta la bozza di contratto di locazione ricevuta dalla proprietaria (doc. n. 4 allegato n. 11 della convenuta); favorito il raggiungimento di un accordo tra le parti sia sulla divisione delle spese relative ai lavori di adeguamento degli impianti anti incendio e di illuminazione da realizzare sia in ordine alla individuazione della data di decorrenza dell'obbligo di pagamento del canone alla stipula del contratto, avvenuta il 07.08.2020.
Da quanto detto, si desume che non sono state dimostrate attività dell'attrice che abbiano fattivamente contribuito alla conclusione del contratto di locazione, non potendosi considerare tali la mera segnalazione della società convenuta come potenziale conduttrice, l'invio a quest'ultima delle planimetrie relative all'immobile (che, peraltro, la convenuta nega di aver richiesto), le vaghe richieste di aggiornamento sulla disponibilità o meno a prendere parte a trattative per la conclusione dell'affare, ripetutamente rimaste prive di positivo riscontro da parte della convenuta, né l'invio di e-mail e messaggi whatsapp a che risultano, per tempi, contenuto e quantità, del tutto CP_3 inidonei ad avvalorare il contributo causale adeguato alla conclusione della locazione (si vedano i doc. da n. 12 a n. 15 dell'attrice in cui l'attrice si limita a comunicare a i dati della convenuta CP_3
e ad affermare che avrebbero potuto essere avviate trattative, nonostante quest'ultima avesse in più occasioni chiarito di non essere interessata alla locazione dell'immobile, come confermato anche con e-mail del 14.10.2019 sub doc. n. 16 dell'attrice).
12 E' evidente, infatti, che dette attività non sono valse a mettere in relazione le parti ai sensi dell'art. 1755 c.c. come interpretato dalla giurisprudenza della SC, atteso che l'attrice non ha organizzato un incontro tra i legali rappresentanti delle società in questione né una visita vera e propria dell'immobile né tantomeno ha concorso al raggiungimento tra le stesse di un accordo, favorendo in qualche modo il ravvicinamento delle distanti posizioni sulla quantificazione del canone.
Sotto questo profilo, occorre aggiungere che non vi è alcuna prova del fatto che sia stato il legale rappresentante dell'attrice a suggerire a di ridurre il canone richiesto in quanto CP_3 eccessivo rispetto a quello di mercato invalso in quel periodo, né detta circostanza può valutarsi come non contestata atteso che la stessa, riguardando soggetti terzi rispetto al presente giudizio, non rientra nella sfera di conoscibilità e di disponibilità della convenuta (si veda il consolidato principio della giurisprudenza della SC secondo cui “l'onere di contestazione - la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova - sussiste soltanto per i fatti noti alla parte, non anche per quelli ad essa ignoti (cfr. Sez. L, Ordinanza n. 87 del 04/01/2019, Rv. 652044 - 01; Sez. 3, Sentenza
n. 14652 del 18/07/2016, Rv. 640518 - 01; Sez. 3, Sentenza n. 3576 del 13/02/2013, Rv. 625006 -
01)” Cass. n. 27015/2020).
Peraltro, è ragionevole ritenere che, invece, a detta decisione la proprietaria dell'immobile sia addivenuta autonomamente, a seguito delle difficoltà riscontrate nell'individuazione di imprenditori interessati alla stipula del contratto di locazione alle condizioni originariamente prospettate, specialmente in seguito al mutamento delle condizioni di mercato notoriamente provocato dalla diffusione della pandemia da Covid-19 (come rilevato anche dalla convenuta a pag. 15 della comparsa di costituzione e risposta), sicché non è rinvenibile un diretto e concreto contributo causale dell'attrice al raggiungimento dell'accordo neppure sotto questo profilo.
Inoltre, concorrono ad escludere un utile e proficuo coinvolgimento dell'attrice ai fini del raggiungimento dell'affare, le stesse dichiarazioni del sig. – l.r.p.t. di – di cui CP_7 CP_3 alla e-mail sub doc. n. 23 prodotto dall'attrice, in cui veniva precisato che “ si è Parte_1 limitata a comunicare anni addietro alla il nominativo della , insieme ad altri, CP_3 CP_1 quale soggetto potenzialmente interessato a condurre in locazione l'immobile e quando la CP_3 non era ancora alla ricerca di un nuovo conduttore, senza che a ciò seguisse, per il suo tramite, alcun contatto, trattativa, nè perfezionamento di alcun affare. Successivamente, peraltro dopo che
aveva instaurato trattative con altri potenziali conduttori, anche giunte a uno stadio assai CP_3 avanzato, ma poi sfumate, per il tramite di sono intervenuti contatti concreti con Controparte_2
13 , ai quali è seguita trattativa che, infine, ha condotto alla sottoscrizione del contratto CP_1 di locazione”.
Nondimeno, anche a voler considerare le esigue attività realizzate dall'attrice come strumentali alla creazione di un contatto tra le parti, quest'ultimo, per le ragioni suesposte, non sarebbe comunque sufficiente a far sorgere il diritto alla provvigione di cui all'art. 1754 c.c.
Difetta la prova di attività ulteriori e più articolate – come, a titolo esemplificativo, l'effettuazione di visite all'immobile, la sottoscrizione di concrete proposte d'acquisto o di vendita, lo svolgimento di documentate trattative tra le parti sulle condizioni dell'affare ecc. – che avrebbero dovuto costituire il quid pluris idoneo a qualificare l'attività dei mediatori in termini di antecedente causale necessario della conclusione dell'affare.
Né per sopperire a dette lacune probatorie è utilmente invocabile il contenuto della sentenza del
Tribunale di Firenze n. 3384/2023 pubbl. il 16/11/2023 RG n. 6240/2021 con cui la terza estranea al presente giudizio è stata condannata al pagamento in favore dell'attrice della somma di € CP_3
30.000,00 a titolo di provvigione.
Invero, per un verso, detta pronuncia non ha efficacia di giudicato nel presente giudizio in quanto emessa in procedimento tra diverse parti e, per altro se è vero, secondo la giurisprudenza della SC, che le prove acquisite in un diverso procedimento possono essere legittimamente utilizzate dal giudice al fine di formare il proprio convincimento, tuttavia, ciò non può accadere nel caso di specie, ponendosi il contenuto della sentenza n. 3384/2023 in netto contrasto con le deduzioni delle parti e le prove documentali acquisite al presente giudizio, da cui è emerso che l'attrice non ha fattivamente e adeguatamente contribuito, con la propria attività, al raggiungimento tra e la CP_3 convenuta di un accordo in ordine alla locazione dell'immobile di proprietà della prima, conclusosi, invece, grazie al decisivo apporto dell'opera di mediazione della terza chiamata.
I numerosi e convergenti elementi di prova attestanti il significativo contributo fornito in via esclusiva dalla terza chiamata escludono, infatti, la possibilità di prendere in considerazione – ai fini dell'emissione di una decisione di segno opposto al rigetto della domanda attorea – le statuizioni contenute nella pronuncia richiamata dall'attrice, non corroborate da alcun ulteriore riscontro probatorio.
Ciò in applicazione dei principi costantemente affermati dalla SC secondo cui “è devoluta al giudice del merito l'individuazione delle fonti del proprio convincimento e, pertanto, lo sono anche la valutazione delle prove, il controllo della loro attendibilità e concludenza, la scelta, fra le risultanze istruttorie, di quelle ritenute idonee ad acclarare i fatti oggetto della controversia, 14 privilegiando in via logica taluni mezzi di prova e disattendendone altri, in ragione del loro diverso spessore probatorio, con l'unico limite dell'adeguata e congrua giustificazione del criterio adottato;
conseguentemente, ai fini d'una decisione conforme al disposto dell'art. 132 n. 4 c.p.c. il giudice non è tenuto a valutare analiticamente tutte le risultanze processuali, nè a confutare singolarmente le argomentazioni prospettategli dalle parti, essendo invece sufficiente che egli, dopo averle vagliate nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il proprio convincimento e l'iter seguito nella valutazione degli stessi onde pervenire alle assunte conclusioni, per implicito disattendendo quelli logicamente incompatibili con la decisione adottata” (Cass. n.
8948/2019).
Diversamente da quanto affermato dall'attrice, pertanto, è emerso nel presente giudizio che le uniche attività di intermediazione immobiliare che hanno concretamente messo in relazione CP_3
e la convenuta e contribuito alla conclusione tra queste della locazione avente ad oggetto l'immobile di MP BI sono state eseguite dalla terza chiamata Controparte_2
Segnatamente, è stata quest'ultima ad organizzare più incontri tra le parti e sopralluoghi presso l'immobile sia durante i lavori di ristrutturazione sia successivamente al loro completamento, ad aver costantemente mantenuto i contatti tra le società informandosi sulla persistente disponibilità del capannone, ad aver curato lo scambio di documentazione utile (isure camerali e bilanci della convenuta, fotografie dell'immobile, la prima bozza di contratto di locazione) e ad aver rivestito, mediante la formulazione di proposte e di suggerimenti utili, un ruolo determinante nell'avvicinamento delle rispettive posizioni delle parti sulla ripartizione delle spese per le ulteriori opere da eseguire nonché sulla quantificazione del canone e sull'individuazione del termine di decorrenza degli obblighi di pagamento derivanti dal contratto.
Sotto questo profilo, infatti, l'attrice, a fronte delle contestazioni specifiche della convenuta, non ha formulato richieste istruttorie o prodotto documenti utili a provare di avere per prima consigliato a e a la fissazione di un canone suscettibile di progressivo aumento nel tempo, CP_3 CP_1 proposta questa che, invece, risulta essere stata elaborata e avanzata dalla terza chiamata – come affermato sia da quest'ultima che dalla convenuta – che ha, altresì, curato tutta la fase delle trattative tra le parti sulle condizioni economico-negoziali della locazione (cfr. i messaggi whatsapp sub doc. n. 24 della terza chiamata).
Ad abundantiam si rileva che anche laddove si ritenesse riconducibile all'attrice l'esecuzione di attività idonee alla messa in relazione tra le parti tra il 2016 e il 2018, dovrebbe in ogni caso escludersi la sussistenza del diritto al pagamento della provvigione, atteso che le trattative
15 successivamente intercorse tra le parti nel corso del 2020 grazie al contributo della terza chiamata sono risultate, rispetto alle prime, del tutto nuove e autonome.
Sul punto, occorre sottolineare che – come affermato in più occasioni dalla giurisprudenza di legittimità – se l'intervento di un secondo mediatore non è elemento di per sé idoneo a recidere automaticamente il nesso causale avviato dal primo, tuttavia “non sussiste il diritto alla provvigione quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare in maniera indipendente da quell'originario intervento, per effetto d'iniziative nuove, non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate” (Cass. n. 538/2024).
Nel caso di specie, è pacifico che non è stato possibile l'avvio di trattative in senso proprio per il tramite dell'attrice in ragione della quantificazione eccessiva del canone di locazione originariamente richiesto dalla rispetto alle disponibilità economico-finanziarie della CP_3 convenuta, e che è stato soltanto in virtù dell'intervento della terza chiamata che, successivamente, nel corso del 2020, dette parti sono riuscite a dare luogo ad una negoziazione vera e propria – mediante la formulazione di proposte di condizioni negoziali e di bozze di contratto,
l'individuazione di aspetti tecnici non precedentemente contemplati, la ripartizione delle spese per lavori di adeguamento successivamente individuati, la previsione di un aumento graduale del canone – che ha poi condotto alla stipula del contratto di locazione del 07.08.2020.
In definitiva, per le motivazioni sin qui esposte, difetta la prova dell'esecuzione da parte dell'attrice di attività che abbiano concorso, anche solo in parte e secondo il paradigma della causalità adeguata Co fatto proprio dalla , alla conclusione del contratto di locazione per cui è causa.
Ne consegue il rigetto delle domande proposte dall'attrice, con consequenziale assorbimento di quella avanzata in via subordinata dalla convenuta nei confronti della terza chiamata.


2. Sulle spese di lite.
Vengono poste a carico dell'attrice, in applicazione del principio generale della soccombenza, a norma dell'art. 91 c.p.c., le spese di lite sostenute dalla convenuta, con distrazione a favore del suo
Legale dichiaratosi antistatario a norma dell'art. 93 cpc, ed altresì quelle sostenute dalla terza chiamata a titolo di garanzia impropria, per le quali trova applicazione il principio di causalità, secondo cui “Attesa la normale responsabilità dell'attore per aver dato luogo al giudizio con una pretesa infondata, una volta rigettata la domanda principale, le spese sostenute dal terzo, chiamato
a titolo di garanzia impropria, vanno poste a carico del soccombente che ha provocato e giustificato la chiamata in garanzia, salvo che l'iniziativa del chiamante si riveli palesemente 16 arbitraria” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 6514 del 02/04/2004; conformi ex multis: Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 17770 del 05/09/2005; Sez. 3, Sentenza n. 8363 del 08/04/2010, Sez. 2, Sentenza n.
23552 del 10/11/2011; Sez. 6 - 3, Sentenza n. 2492 del 08/02/2016).
La liquidazione ha luogo come da dispositivo in applicazione del DM 147/2022, nella cui vigenza si
è svolta l'attività difensiva, avuto riguardo ai parametri medi per lo scaglione determinato in base al valore della domanda per le fasi del giudizio di studio e introduttiva, ai minimi per quelle di trattazione, istruttoria e di decisione, tenuto conto dell'attività difensiva in concreto svolta, ovvero dell'istruttoria documentale e della decisione del procedimento in forma semplificata ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
La condanna è comprensiva del rimborso delle spese documentate e di quelle generali, nella misura del 15% dei compensi, IVA e CPA come per Legge.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) RIGETTA le domande di e dichiara assorbita quella Parte_1 di nei confronti di Controparte_1 Controparte_2 [...]
CP_2
2) CONDANNA rifondere a Parte_1 Controparte_1
e a le spese di lite che si liquidano per Controparte_2 ciascuna parte vittoriosa in € 5.077,00 per compensi di Avvocato, spese generali in misura pari al
15% dei compensi, oltre IVA e CPA come per Legge.
Firenze, 30.11.2025.
Il Giudice dott.ssa Silvia Orani
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