N. R.G. 3783/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PADOVA
SECONDA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona della Giudice dott.ssa Caterina Zambotto ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 3783/2024 promossa da:
(C.F. e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. LORENZO SEGATO C.F._2
ATTORI
Contro
(C.F. ), contumace Controparte_1 P.IVA_1
CONVENUTO
CONCLUSIONI

e : Parte_1 Parte_2
1) accertare e dichiarare la presenza di gravi difetti dovuti a vizi di costruzione così come individuati nella CTU, nell'immobile oggetto di controversia e così individuato: porzione di fabbricato urbano
1 facente parte del condominio denominato “Condominio Vigo” sito in Comune di Saonara (PD), località
Villatora, Via Vigonovese n. 74 e così distinta nel Catasto de Fabbricati del Comune di Saonara: Foglio
n. 2, Mapp. n. 1542 sub. 9, Via Vigonovese n. SNC - p. T - Cat. A/2 - Cl.

2 - vani 6,5 s.c. 147 - RC Euro
604,25, Mapp. n. 1542 sub.

8 - Via Vigonovese n. SNC - p. T - Cat. C/6 - Cl.

1- mq 18 s.c. 22 - RC Euro
26,96;
2) per l'effetto accertare e dichiarare la responsabilità ex art. 1669 c.c. della in persona CP_1 dell'Amministratore e socio unico, legale rappresentante e attuale liquidatore Sig. ; Controparte_2
3) condannare parte convenuta al risarcimento in favore degli odierni ricorrenti di tutti i danni subiti che si quantificano in euro 13.500,00 quale risarcimento per la spesa da sostenere per il ripristino del buono stato dell'immobile ed euro 3.000,00, ovvero nella somma maggiore o minore che verrà stabilita dal
Giudice anche in via equitativa, quale danno morale per il disagio patito dagli attori, oltre interessi legali dal dovuto al saldo.
Spese di giudizio, ivi comprese quelle per la CTU, e compensi interamente rifusi.

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Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. e , premesso di aver acquistato in data 27.8.2021 da una Parte_1 Parte_2 CP_1 porzione di fabbricato facente parte del “Condominio Vigo” sito in Saonara, località Villatora, via
Vigonovese n. 74, di aver costatato, a partire dal settembre 2021 vistosi fenomeni di infiltrazione, allagamenti e segni di umidità, di aver incaricato un tecnico, l'ing. , che aveva accertato la CP_3 sussistenza di detti vizi e difetti, hanno convenuto in giudizio chiedendo Controparte_1
l'accertamento della responsabilità ex art. 1669 c.c. e la condanna della convenuta al risarcimento dei danni, quantificati in euro 40.000,00 o la diversa somma ritenuta di giustizia, per i costi di ripristino e il disagio patito.
1.1 Regolarmente notificata è stata dichiarata contumace. Controparte_1
1.2 La causa è stata istruita con ctu e giunge ora in decisione sulle conclusioni sopra precisate.
2. La domanda attorea è fondata e va accolta nei limiti e per le ragioni di seguito esposti.
Questi in sintesi i fatti.
Gli odierni attori hanno sottoscritto con la convenuta, in data 11.7.2019, un contratto preliminare di acquisto di edificio in costruzione (doc. 2) e poi, in data 27.8.2021, il definitivo di compravendita (doc.
3).
Nel preliminare, alla lettera a) delle premesse, aveva dichiarato di essere la società costruttrice CP_1 dell'edificio residenziale.
In data 14.6.2023, a seguito di sopralluogo eseguito il 27.4.2023, l'ing. , su incarico degli attori, CP_3 verificava una serie di vizi e difetti, in particolare diffusi fenomeni di umidità, allagamenti e infiltrazioni
(doc. 4).
Seguiva diffida del legale senza riscontro e quindi l'introduzione del presente giudizio.
3 2.1 Ciò premesso in fatto, in diritto si deve rilevare, in ordine all'ambito applicativo dell'art. 1669 c.c., che, come da tempo chiarito dalla Suprema Corte (cfr. fra le tante ord. 23470 del 2023) “L'art. 1669 c.c., benché collocato fra le norme disciplinanti il contratto di appalto, è diretto alla tutela dell'esigenza
(avente carattere generale) della conservazione e funzionalità degli edifici e di altri immobili destinati, per loro natura, a lunga durata, sicché l'azione di responsabilità ha natura extracontrattuale e, trascendendo il rapporto negoziale (appalto o vendita) in base al quale l'immobile è pervenuto nella sfera di un soggetto diverso dal costruttore, può essere esercitata nei confronti di quest'ultimo, quando abbia veste di venditore, anche da parte degli acquirenti”.
Quanto poi all'identificazione dei gravi difetti, la Suprema Corte, con l'ordinanza n. 24230 del 2018 ha precisato che “i gravi difetti che, ai sensi dell'art. 1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell'appaltatore nei confronti dei committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura. A tal fine, rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell'uso dell'immobile, come quelli relativi all'efficienza dell'impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità, ancorché incidenti soltanto su parti comuni dell'edificio e non sulle singole proprietà dei condomini”.
2.1 Considerato quanto sopra gli attori, nella loro veste di acquirenti, sono legittimati all'azione ex art. 1669 c.c. nei confronti del venditore-costruttore Ibiza.
La circostanza che sia stata anche realizzatrice del complesso risulta dalla premessa lett. a) del CP_1 preliminare.
Quanto ai vizi, la scrivente fa proprie le conclusioni della ctu dell'arch. , logiche e Persona_1 congruamente motivate e condivise anche dagli attori, che non hanno svolto alcun rilievo alla ctu e hanno formulato le loro conclusioni in conformità alle risultanze peritali.
Nella relazione depositata il 7.6.2025, l'arch. all'esito delle indagini esperite, ha rilevato la Per_1 presenza di macchie di umidità nelle stanze da letto, matrimoniale e singola, infiltrazioni di acqua nello stanzino adiacente al bagno, diffusi fenomeni di umidità alla base delle pareti nel disimpegno garage e nelle camere da letto, nonché l'ingresso di acqua meteorica in garage.
4 Quanto alle cause, sono state individuate in isolamenti termici non ottimali, difetti di impermeabilizzazione delle superfici orizzontali e verticali interne alla doccia e delle giunture fra le stesse, insufficiente profondità nella posa della guaina taglia muro nel disimpegno garage, insufficienti pendenze della pavimentazione del piazzale esterno e carenza di dislivello significativo fra le quote del piazzale e del garage.
Quanto alle opere necessarie all'eliminazione dei vizi e difetti, sono state così descritte e quantificate:
- eliminazione della formazione di condensa su intradosso solaio e su pareti perimetrali con costi imponibili pari ad euro 5.826,00;
- eliminazione dell'umidità di risalita su parete anti-garage e garage con costi imponibili pari ad euro
990,00;
- eliminazione delle infiltrazioni della doccia con costi imponibili pari ad euro 4.662,00;
- eliminazione dell'ingresso di acqua meteorica in garage con costi imponibili pari ad euro 2.070,00.
Per un totale complessivo di euro imponibili 13.500,00.
Detti vizi, considerata la loro diffusione, la loro presenza soprattutto nelle camere da letto e la pericolosità delle stesse per la stessa salute degli occupanti, sono da ritenersi gravi difetti, in quanto tali da ridurre in modo apprezzabile il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione.
2.2 Accertata, quindi, la responsabilità ex art. 1669 c.c. della convenuta, la stessa va condannata al pagamento di euro 13.500, oltre IVA, maggiorata di interessi al tasso legale dalla data della domanda al saldo, trattandosi di importi già espressi a valori attuali.
Non può invece essere accolta la domanda di condanna al pagamento di euro 3.000,00 per il disagio patito, considerata la genericità di allegazioni al riguardo, la mancanza di prova e comunque la non risarcibilità di un mero disagio.
3. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in base ai valori medi per le fasi di studio e introduttiva, minimi per istruttoria e decisionale, considerato il mancato deposito di atti ulteriori rispetto alla citazione e la contumacia della convenuta.
Vanno poste definitivamente a carico della convenuta anche le spese di ctu così come già liquidate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così
5 dispone: accertata e dichiarata la responsabilità ex art. 1669 c.c. di , condanna Controparte_1 CP_1
a pagare a e , a titolo di risarcimento danni, la somma di
[...] Parte_1 Parte_2 euro 13.500,00 oltre IVA e oltre interessi al tasso legale dalla data della domanda.
Condanna altresì a rimborsare a e le spese Controparte_1 Parte_1 Parte_2 di lite, che si liquidano in € 545,00 per spese, € 3.387,00 per onorari, oltre IVA, se dovuta, CPA e 15,00
% per rimborso spese generali.
Pone definitivamente a carico di le spese di ctu così come già liquidate. Controparte_1
Padova, 20 novembre 2025
La Giudice
dott.ssa Caterina Zambotto
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