R.G. N. 819/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI
XII SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Angelo
RU ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa di primo grado, introdotta da:
COD. FISC. , NELLA SUA QUALITÀ DI TITOLARE Parte_1 C.F._1
DELLA DITTA INDIVIDUALE COSTRUZIONI SIRIO DEL GEOM. ANGELO CASTALDO,
RAPPRESENTATO E DIFESO DAGLI AVV.TI NICOMEDE E MICHELE DI MICHELE, CON
DOMICILIO ELETTO IN FRATTAMAGGIORE (NA) ALLA VIA G. LEOPARDI 12., CHE LO
RAPPRESENTANO E DIFENDONO IN FORZA DI PROCURA IN ATTI;

ATTORE
CONTRO

, COD. FISC. , IN PERSONA Controparte_1 P.IVA_1
DEL SUO AMMINISTRATORE PRO TEMPORE AVV. GENNARO DI NATALE, SITO IN NAPOLI,
ALLA , C.F. , ELETTIVAMENTE DOMICILIATO IN Controparte_1 P.IVA_1
NAPOLI AL CENTRO DIREZIONALE ISOLA G/8, PRESSO LO STUDIO DELL'AVV. MASSIMO
MANZI, PEC FAX N. 081.7879332, C.F. Email_1
, CHE LO RAPPRESENTA E DIFENDE IN VIRTÙ DI PROCURA IN ATTI;
CodiceFiscale_2
p. 1 CONVENUTO
CON DOMANDA RICONVENZIONALE

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
DELLA DECISIONE (artt. 132 c.p.c. – 118 disp. att. c.p.c.)
Con atto di citazione notificato il 3 gennaio 2023, la Costruzioni Sirio del Geom.
[...]
ha convenuto in giudizio il Pt_1 Controparte_2
Napoli, deducendo di avere eseguito, nell'ambito del contratto di appalto stipulato in data 10 aprile 2019, oltre alle lavorazioni originariamente pattuite, ulteriori opere qualificabili come extra contratto, chiedendo la condanna del convenuto al pagamento di euro 34.486,54 oltre IVA, interessi, rivalutazione e spese.
La domanda è stata prospettata facendo leva sulla contabilità finale predisposta dal
Direttore dei Lavori, ing. costituita dal verbale di ultimazione in data CP_3
16 luglio 2021, dal conto finale del 14 ottobre 2021 e dal certificato di collaudo del 30 ottobre 2021, documenti trasmessi all'amministratore condominiale a distanza di alcuni mesi e, secondo parte convenuta, in assenza del necessario contraddittorio.
Si è costituito il il quale ha dedotto la natura a corpo dell'appalto pattuita CP_1 con ribasso del 10% sul computo metrico redatto dall'ing. e la previsione CP_3
contrattuale di esclusione della revisione prezzi, come recita l'art. 4: “In deroga al disposto dell'articolo 1664 del CC le parti pattuiscono che resta esclusa ogni revisione dei prezzi che pertanto rimarranno incondizionatamente invariati ed invariabili”.
Il convenuto ha inoltre richiamato l'art. 7, che impone all'appaltatore l'esecuzione “a perfetta regola d'arte”, e l'art. 9, “Obblighi ed Oneri Generali”, secondo cui
“L'appaltatore si obbliga a rifare a perfetta regola d'arte tutti quei lavori che il committente, e per esso il direttore dei lavori, riterrà a proprio insindacabile giudizio tecnicamente non accettabili”. In tema di sopravvenienze, l'art. 10 ha conferito al
Direttore dei Lavori una facoltà discrezionale entro il tetto massimo del 10% per le lavorazioni urgenti e complementari, rimettendo all'assemblea ogni ulteriore decisione. Il Capitolato Speciale d'Appalto, all'art. 3.11 (“Imprevisti”), ha poi sancito che “qualunque anomalia, imprevisto, o circostanza deve essere immediatamente p. 2 comunicata al Direttore dei Lavori… In tali casi, se la D.L. lo ritenesse necessario, prima di procedere a nuove lavorazioni, si produrrà apposito verbale previo concordamento di nuovi prezzi. In assenza dello stesso, nessun maggior onere o pagamento potrà essere avanzato dalla Ditta Appaltatrice. Le nuove lavorazioni che si rendessero necessarie saranno computate secondo il prezzario vigente… ai quali sarà applicato lo sconto definito nel Contratto d'Appalto”.
Il Condominio ha contestato la contabilità finale predisposta dal D.L., richiamando la deliberazione assembleare del 22 novembre 2021, in cui “l'assemblea uditi i chiarimenti forniti dal Direttore dei Lavori all'unanimità non approva il conto finale delle opere così come presentato, contestando voce per voce gli importi del conto finale”, ed ha allegato vizi e difetti d'opera accertati dal tecnico ing. Testimone_1
con sopralluogo svolto in contraddittorio, evidenziando infiltrazioni ai
[...]
cornicioni e ai carenze nella posa delle guaine e criticità nell'impianto di Parte_2 scarico della condensa dei condizionatori, per la cui riparazione è stato necessario incaricare terzi (Mirabella s.r.l.) al costo di euro 1.200,00.
Il convenuto ha altresì richiesto in via riconvenzionale l'accertamento CP_1 dell'inadempimento contrattuale dell'impresa e la condanna al pagamento di euro
4.592,35 quali differenziali contabili, oltre euro 15.000,00 a titolo di risarcimento dei danni da vizi d'opera.
Nel corso dell'istruttoria è stata disposta consulenza tecnica d'ufficio, affidata all'ing.
con quesiti sulla quantificazione e congruità dei prezzi delle Persona_1 lavorazioni extra, sulla stima dei lavori non eseguiti e sul riscontro dei vizi e dei difetti d'opera.
Il C.T., all'esito di sopralluoghi e analisi, ha stimato i lavori extra in euro 32.118,64 al netto del ribasso, i lavori non eseguiti in euro 13.918,50 e le opere non a regola d'arte in euro 3.215,64, determinando un saldo per l'impresa pari ad euro 14.984,50.
Il Condominio, sul punto, ha evidenziato ulteriori detrazioni da apportare a tale saldo per euro 1.810,00 già corrisposti in acconto, per euro 411,44 relativi alla tinteggiatura delle ringhiere di natura privatistica, per euro 443,26 per il risanamento di pensilina privata, nonché per euro 9.630,00 riferiti alla ricostruzione degli intradossi sfondellati,
p. 3 ritenuta non riconoscibile nell'ambito dell'appalto a corpo, prospettando un residuo di euro 2.689,80 e ribadendo, comunque, la non debenza dello stesso.
La parte attrice ha contestato la CTU, lamentando una sottostima dei metraggi, un arbitrario abbattimento di prezzi unitari, una indebita duplicazione del ribasso del
10% e la mancata considerazione del costo reale dei materiali impiegati (pannelli isolanti Stiferite), oltre a criticare la qualificazione come difetto della facciata cieca est attribuendo le discromie a fattori esterni.
Ebbene, secondo il Tribunale, la domanda attorea è parzialmente fondata e merita accoglimento al pari della domanda riconvenzionale del convenuto.
In via preliminare, occorre rilevare che il presente giudizio non rientra nell'ambito di applicazione della procedura di negoziazione assistita, atteso che esso concerne obbligazioni scaturenti da un contratto stipulato tra professionista e consumatore ex art. 3, D.L. n. 132/2014. Va in proposito precisato che il , pur non CP_1 configurandosi quale persona giuridica in senso stretto, è tuttavia qualificabile come centro di imputazione autonomo di situazioni giuridiche soggettive, con la conseguenza che, allorché stipuli un contratto con un'impresa, trova applicazione la normativa di tutela del consumatore (cfr. Corte d'Appello di Milano, sentenza n. 231 del 25 gennaio 2022).
L'appalto stipulato è a corpo, con ribasso del 10% e con clausola espressa di non revisione dei prezzi. Tale assetto negoziale, integrato dall'art.

3.11 del Capitolato
Speciale d'Appalto, consente il riconoscimento di maggiori oneri solo per lavorazioni urgenti e complementari rientranti nel margine discrezionale del Direttore dei Lavori entro la soglia convenuta;
per ogni altra lavorazione non urgente, impone la formazione di un verbale di nuovi prezzi e la decisione assembleare. Le risultanze istruttorie non consentono di ritenere che l'intero pacchetto di extra rivendicato sia sorretto dai presupposti formali e sostanziali, né che siano stati redatti i necessari verbali con concordamento dei nuovi prezzi e approvazione assembleare, laddove non ricorra l'urgenza o la complementarità nei limiti pattuiti.
La CTU ha operato una ricognizione analitica delle voci. In relazione all'impermeabilizzazione e rifinitura del cornicione perimetrale, ha ritenuto congruo p. 4 l'importo riconosciuto dalla Direzione Lavori, muovendo da simulazioni di cantieri analoghi che prevedono spicconature, trattamenti delle armature, ripristini e impermeabilizzazioni, senza rilevare in atto criticità esecutive tali da escludere la debenza originaria del corrispettivo;
ha tuttavia considerato una riduzione del 5% per limitati spellicolamenti delle finiture maturati nel tempo, inserendo tale componente nel capitolo dei difetti. Quanto all'isolamento degli spigoli mediante schiuma poliuretanica sulla facciata “v”, l'ausiliare ha qualificato l'intervento come integrazione compensativa di una carenza progettuale e, pur riconoscendone l'esecuzione, ha ricondotto la stima a parametri di costo unitario coerenti con il prezzario e con cantieri similari, determinando il prezzo in euro 140,00/ml e riducendo l'importo rispetto a quello indicato dalla DL.
Le critiche attoree, che invocano l'assenza di parametri oggettivi e la natura già ribassata dei prezzi di contabilità, non superano la considerazione generale che, nella stima dei nuovi prezzi, è il prezzo di listino – e non il prezzo scontato all'impresa – a costituire base dell'analisi, con l'aggiunta di oneri generali e utile d'impresa per giungere a valori unitari congrui.
In ordine alla impermeabilizzazione del torrino scala e alla ricostruzione di porzioni di parete cieca, la CTU ha ricondotto le voci alla tariffa regionale e alle analisi prezzo per fasi, rideterminando gli importi in misura inferiore rispetto alle richieste originarie, con argomentazione lineare e coerente con la metrica dei lavori effettivamente riscontrati.
Sulla rete di scarico della condensa dei condizionatori su due fronti, l'ausiliare ha assunto uno sviluppo complessivo di 80 ml e ha prezzato il costo unitario in euro
35,00/ml, per euro 2.800,00 complessivi, replicando alle osservazioni attoree sul presunto sviluppo di 180 ml che, ove anche accreditate, condurrebbero a un costo unitario finale sovrapponibile a quello stimato, poiché la richiesta originaria, rapportata al maggiore sviluppo, si tradurrebbe in un prezzo per ml comunque coincidente con il range riconosciuto.
p. 5 La consulenza ha altresì evidenziato la carenza di documentazione fotografica e di rilievi che comprovino l'esistenza dei tratti orizzontali invocati, così giustificando l'adozione di una metrica prudenziale fondata su quanto verificato in situ.
La voce dei maggiori tempi per difficoltà di accesso alle facciate è stata trattata con particolare cautela.
La CTU ha condiviso il principio per cui, nella presentazione dell'offerta, l'impresa ha piena contezza delle condizioni di accantieramento e, dunque, può rifletterle nel prezzo;
ha osservato che la Direzione Lavori aveva già drasticamente ridotto la richiesta originaria dell'impresa, riconoscendo un onere aggiuntivo correlato a comprovati intralci operativi di taluni condomini nella fase di montaggio dei ponteggi,
e ha ritenuto equo ricondurre l'importo a una frazione ulteriore di quanto stimato dal
D.L., determinando una voce residuale pari a euro 1.651,43.
Le argomentazioni attoree, incentrate sulla “riduzione della riduzione” e sulla mancata collaborazione dei condomini, difettano di tracce documentali tempestive in corso d'opera, sicché il riconoscimento equitativo residuale, nei limiti in cui è stato ammesso dall'ausiliare, appare il massimo consentito dalle risultanze.
La tinteggiatura delle ringhiere è stata qualificata in CTU come intervento privato, con conferma del relativo importo di euro 411,44 secondo il prezzario dell'epoca; nel quadro giuridico, la natura privatistica della pertinenza esclude l'imputazione del costo al condominio, onde l'eventuale inclusione nel saldo attivo dell'impresa comporta, sul piano della decisione, la necessità di una decurtazione corrispondente.
La pensilina privata è stata parimenti trattata con riconoscimento tecnico Parte_3
di un costo congruo in termini di ricostruzione del calcestruzzo, ripristini e tinteggiature, ma la sua riconducibilità al patrimonio privato ne impedisce l'addebito al CP_1
La voce dei ripristini degli intradossi soggetti a sfondellamento è stata stimata dalla
CTU in euro 9.630,00, sulla base di una superficie ragguagliata di 64,20 mq e di un prezzo medio di euro 150,00/mq per operazioni di spicconatura, ripristino dei ferri e del calcestruzzo, posa di rete antisfondellamento e rifacimento intonaci.
p. 6 La difesa condominiale ne ha contestato la riconoscibilità nel perimetro dell'appalto a corpo, richiamando la previsione computistica di quote standard di risanamento già ricomprese nel contratto;
tale rilievo, in chiave giuridica, ha valore decisivo sul titolo del corrispettivo, giacché l'appalto a corpo non consente, se non nei casi espressamente contrattualizzati o urgentemente complementari, la monetizzazione separata di lavorazioni che integrano prestazioni già previste in offerta, salvo diversa prova.
Ne deriva che, al di là della congruità tecnica della cifra stimata dal CTU, la riconducibilità della voce al novero delle attività già ricomprese nell'appalto impone di non ascriverne il costo al Condominio.
Con riguardo alle opere contrattuali non eseguite, la consulenza ha riscontrato la mancata realizzazione del cappotto termico sulle facciate “e” ed “r”, confermando una decurtazione di euro 15.465,00 lordi (euro 13.918,50 netti post ribasso).
Le obiezioni attoree, basate su ipotetici prezzi di mercato di pannelli isolanti specifici e su scontistiche di fornitura, non scalfiscono il criterio metodologico dell'ausiliare che ha dovuto rifarsi a voci analoghe del prezzario dell'epoca, in assenza di computi prezzati depositati e di schede tecniche in atti, con analisi congrua e prudente.
Quanto ai vizi e difetti di esecuzione, la CTU ha registrato, con rilievi fotografici e termografici, cornici e marcapiani con spillicolamenti delle finiture, ringhiere con protezioni inferiori non perfettamente integrate rispetto al cornicione e discromie della facciata cieca est.
La causalità di alcuni fenomeni infiltrativi è stata riconnessa a impianti privati e a elementi estranei all'appalto (quali motocondensanti, passaggi di cavi, scarichi di docce e assenza di sigillature nei tagli dei parapetti), escludendone l'ascrivibilità all'impresa.
Per le porzioni dove è stata ravvisata la non piena conformità alla regola dell'arte, la consulenza ha quantificato una decurtazione complessiva di euro 3.215,64 al netto del ribasso, parametrando la misura al valore delle finiture e dei ripristini.
Le note del CTP condominiale hanno sollecitato l'inclusione dei costi accessori per opere provvisionali;
trattandosi di una decurtazione contabile che riflette il valore di lavorazioni mal eseguite e non già un budget per rifare i lavori, la scelta del CTU di p. 7 tradurre il vizio in una riduzione proporzionata del corrispettivo appare coerente, fermo il principio contrattuale per cui l'appaltatore “si obbliga a rifare a perfetta regola d'arte” i lavori non accettabili.
In definitiva, le risultanze tecniche conducono a un saldo attivo per l'impresa di euro
14.984,50 al netto del ribasso, sensibilmente inferiore alla somma richiesta in citazione.
La difesa condominiale ha tuttavia evidenziato ulteriori elementi di riduzione del saldo, tra cui l'acconto di euro 1.810,00 versato e riconosciuto dalla stessa impresa.
Tali elementi, in chiave giuridica, confermano l'impossibilità di accogliere la domanda nei termini richiesti e, orientano comunque verso un rigetto sostanziale o verso una fortissima compressione del petitum sulla base del titolo contrattuale e delle condizioni di capitolato.
Pertanto, la somma dovuta in favore dell'attore è quantizzata in totali euro 13.174,50, determinata decurtando la somma di euro 1.810,00 dal saldo attivo dell'impresa pari ad euro 14.984,50.
Quanto alla riconvenzionale, l'inadempimento dell'impresa ai sensi dell'art. 7 del contratto risulta accertato per i profili di difettosa esecuzione riconducibili alla regola dell'arte, nei limiti quantificati dalla CTU e con esclusione dei fenomeni imputabili a cause estranee all'appalto.
La quantificazione del danno in una somma fissa di euro 15.000,00, prospettata dal
è correttamente giustificata come stima correlata alla necessità di CP_1
predisporre opere provvisionali e interventi complessi per il ripristino delle lavorazioni difettose.
Il ha infatti correttamente evidenziato che la semplice decurtazione CP_1
contabile operata dal CTU non consente di riportare l'opera alla regola dell'arte, poiché occorre rifare le lavorazioni mal eseguite e ciò implica costi ulteriori per ponteggi, bilance, eventuali bracci meccanici, manodopera e materiali, che non sono stati inclusi nella CTU.
La stima di euro 15.000,00 è correttamente formulata, tenendo conto della necessità di raggiungere le zone ammalorate e di eseguire interventi di impermeabilizzazione e ripristino, in conformità all'art. 9 del contratto, secondo cui “l'appaltatore si obbliga a p. 8 rifare a perfetta regola d'arte tutti quei lavori che il committente, e per esso il direttore dei lavori, riterrà a proprio insindacabile giudizio tecnicamente non accettabili”.
Tale quantificazione trova pertanto giustificazione nella complessità delle operazioni e nella natura delle opere provvisionali indispensabili, che incidono in misura rilevante sul costo complessivo.
Trattandosi di somme di crediti, certi, liquidi ed esigibili, relativi a somme di denaro, se ne dispone la compensazione, residuando euro 1.825,50 in favore della convenuta.
A fronte del parziale accoglimento reciproco delle pretese delle parti, il Tribunale dispone la compensazione delle spese di causa.

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, in persona del Giudice dott. Angelo RU, definitivamente pronunciando nel procedimento in epigrafe indicato, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita:
- accoglie in parte la domanda attorea condannando il convenuto al pagamento di euro
13.174,50;
- in accoglimento della domanda riconvenzionale condanna la parte attrice al pagamento in favore del convenuto della somma di euro 15.000,00;
- dispone la compensazione delle stesse somme tra le parti, condannando la parte attrice in favore della convenuta al pagamento della somma di euro 1.825,50.
- dispone la compensazione delle spese di causa.
Napoli, 28 dicembre 2025.
IL GIUDICE dott. Angelo RU
p. 9