REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA - QUINTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del dott. Fabio De Palo,
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 9259 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2019, vertente
ATTORI Parte_1 Parte_2
rappresentati e difesi dagli avv.ti BE De FA e Fabio De FA
e
C.R.M. S.R.L. CONVENUTA
rappresentata e difesa dall'avv. Salvatore Famiani
e
CLAUDIO COSTABILE CONVENUTO
rappresentato e difeso dall'avv. Massimo Giuliano
e CONVENUTO Controparte_1
rappresentato e difeso dall'avv. Paolo Dalla Grana
nonché
CHIAMATA IN CAUSA Controparte_2
rappresentata e difesa dall'avv. Giancarlo Paglietti
MOTIVI DELLA DECISIONE
e hanno convenuto avanti a questo Tribunale la Parte_1 Parte_2
C.R.M. s.r.l., UD AB ed il di via Gian Matteo Giberti n. 45 in CP_1
deducendo quanto segue: CP_1
- nel 2014 il ha deciso di eseguire lavori di manutenzione CP_1
straordinaria dei prospetti e delle coperture del fabbricato – su parti comuni e private – secondo il capitolato e computo metrico del 28.11.2014 (aggiornato il
14.2.2015) da realizzarsi mediante l'utilizzo di ponteggi fissi da installare sulla quasi totalità dei prospetti;

- nelle assemblee del 6.7.2015 e 8.4.2016 la compagine condominiale ha deliberato di affidare l'esecuzione dei lavori alla C.R.M. s.r.l. con cui veniva stipulato il relativo contratto d'appalto in data 26.9.2016 con contestuale nomina di UD AB quale direttore dei lavori;

- il contratto prevedeva che l'appaltatrice avrebbe consentito ai propri operai l'accesso ai ponteggi esterni esclusivamente mediante attraversamento della terrazza condominiale – allo scopo di preservare l'integrità delle parti private e la quiete dei rispettivi proprietari – e che l'area di cantiere fosse istituita alla base del fabbricato, lato strada;

- l'appaltatrice – tuttavia – ha realizzato i lavori con modalità esecutive totalmente difformi da quelle pattuite nel contratto e nel relativo capitolato, e in particolare:
a) in data 30.1.2017 gli operai dell'impresa appaltatrice – utilizzando un ponteggio mobile installato su strada – si introducevano senza preavviso nella terrazza degli attori rimuovendo alcuni metri di stangone e l'adiacente pavimentazione, e la terrazza veniva successivamente di fatto adibita dall'impresa ad area cantiere e stoccaggio materiali senza il dovuto rispetto della normativa di riferimento;

b) in data 19.3.2017 gli operai dell'appaltatrice rimuovevano – nonostante il divieto espresso dal direttore dei lavori con mail del 10.3.2017 – il tramezzo divisorio in vetro posto a separazione del terrazzo degli attori con la confinante proprietà , e tale operazione non autorizzata ha CP_3
comportato il danneggiamento dello stesso tramezzo, dell'impianto di irrigazione e di alcuni vasi di terracotta;

c) l'impresa appaltatrice – senza preavviso – in data 2.5.2017 ha installato sulla terrazza attorea una struttura per il sollevamento della piattaforma di lavoro e la movimentazione dall'alto dei materiali e degli operai (“navicella mobile”) necessaria all'esecuzione dei lavori sulla facciata laterale est del fabbricato;
d) tale installazione ha costituito una variazione alle previsioni contenute nel capitolato dei lavori assunta senza la previa autorizzazione dell'assemblea e degli attori stessi;

e) nonostante i lavori sulla terrazza degli attori siano durati soltanto due giorni,
l'impresa appaltatrice ha continuato ad utilizzare la stessa quale area cantiere fino alla conclusione dei lavori in data 20.1.2018.
Tali reiterate violazioni hanno cagionato – nell'assunto attoreo – i seguenti danni:
- danno da mancato godimento del terrazzo di proprietà esclusiva dal
30.1.2017 al 20.1.2018;
- danno morale derivante dalla violazione del proprio domicilio da parte degli operai dell'impresa appaltatrice e dal conseguente turbamento della c.d.
pace domestica stante la necessità per gli attori di rimanere chiusi all'interno dell'appartamento per ragioni di privacy e sicurezza;

- danni all'impianto di irrigazione, all'armadio metallico, ai vasi di terracotta ed alle vetrate divisorie a confine con le terrazze confinanti;

- danni per le lunga e complessa attività stragiudiziale consistita nelle procedure di negoziazione assistita e mediazione obbligatoria.
Hanno pertanto concluso – in via principale – per la condanna dei convenuti, in solido o secondo le rispettive responsabilità, al risarcimento del danno e – in subordine – per la loro condanna al pagamento dell'indennità ex art. 843 cod. civ..
La C.R.M. s.r.l. – nel costituirsi – ha contestato la fondatezza delle domande concludendo per il loro conseguente rigetto. UD AB – nel costituirsi – ha preliminarmente chiesto di essere autorizzato alla chiamata in causa della propria compagnia assicurativa e – nel merito – ha contestato la fondatezza delle domande chiedendone il conseguente rigetto o, in subordine, di essere eventualmente manlevato dalla compagnia.
Il – nel costituirsi – ha ugualmente contestato la fondatezza delle CP_1
domande chiedendone il conseguente rigetto.
Con ordinanza del 16.7.2019 è stata autorizzata la chiamata in causa della compagnia assicurativa e quest'ultima – nel costituirsi – ha eccepito in Controparte_2
via preliminare il proprio difetto di legittimazione passiva e – nel merito – ha chiesto il rigetto della domanda risarcitoria promossa nei confronti di UD AB e, in ogni caso, il rigetto della domanda di manleva.
Le parti hanno quindi depositato le memorie autorizzate ex art. 183, sesto comma,
c.p.c. e – all'esito – sono state espletate una prova testimoniale, l'interrogatorio formale del convenuto UD AB ed una consulenza tecnica d'ufficio.
La causa è stata infine rinviata per la precisazione delle conclusioni e definitivamente trattenuta in decisione all'udienza del 17.6.2025.
Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue.
E' fondata la domanda volta alla condanna del (solo) condominio al pagamento di un indennizzo ai sensi dell'art. 843 cod. civ. per il pregiudizio sofferto dagli attori per l'occupazione della terrazza di loro proprietà esclusiva protrattasi per l'intera durata dei lavori condominiali (dal gennaio 2017 al gennaio 2018). Deve premettersi che – ai sensi dell'art. 843 cod. civ. – “Il proprietario deve
permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta
la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino
oppure comune. Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità”:
l'ambito applicativo della norma – secondo costante giurisprudenza di legittimità – è
esteso anche ad ipotesi di condominio negli edifici come nella fattispecie (tra le altre,
Cass. 20555/2021).
Tale norma speciale “configura un'obbligazione propter rem, cui corrisponde
l'obbligo per il vicino di versare un'adeguata indennità, da liquidare in via
equitativa, quale conseguenza presunta della raggiunta prova del danno da
occupazione temporanea dell'area in cui è avvenuto l'accesso, anche per il solo fatto
della preclusione della potenziale facoltà di uso del fondo” (Cass. 32707/2024).
Deve in proposito recepirsi – sul quantum – il valore locativo calcolato dal perito nell'importo di euro 139,13 mensili, per un totale di euro 1.669,56.
L'indennizzo è infatti dovuto per l'intera durata dei lavori (dodici mesi) – e non solo per il periodo di nove mesi relativo al posizionamento sulla terrazza attorea della struttura per il sollevamento della piattaforma di lavoro sospesa (c.d. “navicella”) – in quanto dalle risultanze istruttorie è emersa l'occupazione della terrazza anche prima e dopo l'utilizzo di tale ponteggio mobile (cfr. interrogatorio formale del direttore dei lavori UD AB che – all'udienza del 20.4.2021 – ha riconosciuto che
“L'occupazione del terrazzo è durata all'incirca per tutto il tempo della durata
complessiva dei lavori…”). E' ugualmente fondata – sempre nei soli confronti del – la domanda CP_1
degli attori relativa al rimborso dei danni causati dagli operai dell'impresa appaltatrice a due vetri divisori del loro terrazzo.
Deve rilevarsi – in proposito – che tale danneggiamento è pacifico tra le parti e che lo stesso direttore dei lavori ha addebitato il relativo costo di sostituzione all'impresa appaltatrice (euro 350,00, oltre iva, per ciascun vetro) – decurtandolo dalla somma dovuta in corrispettivo dal – nella sua relazione di fine lavori (cfr. all. 7 CP_1
comparsa di costituzione del convenuto AB), e tale circostanza è stata confermata dallo stesso in sede di interrogatorio formale (cfr. verbale del 20.4.2021).
Ne discende che il è dunque tenuto a rimborsare agli attori l'ulteriore CP_1
importo di euro 700, oltre iva (mentre deve essere respinta l'ulteriore richiesta risarcitoria relativa all'assunto danneggiamento degli altri beni, stante l'assenza di adeguate allegazioni anche sul quantum).
Sono invece infondate le contestuali ed ulteriori pretese risarcitorie degli attori – a titolo di responsabilità contrattuale – nei confronti degli altri convenuti (direttore dei lavori e impresa appaltatrice).
Deve innanzitutto chiarirsi – in proposito – che la soluzione tecnica comportante l'installazione sulla terrazza attorea del ponteggio mobile in luogo dell'utilizzo dei ponteggi fissi originariamente previsti nel capitolato, atteneva al piano delle opere provvisionali e non costitutiva una variante in senso tecnico rispetto ai lavori previsti in tale capitolato (richiamato nel contratto d'appalto). Dall'attività istruttoria è emerso che l'adozione di tale opera provvisionale è stata imposta a causa del possibile rischio statico che avrebbe comportato l'installazione di ponteggi fissi (cfr. pag. 17/18 c.t.u.: “Il ponteggio mobile è un ponteggio auto
sollevante costituito da una piattaforma sollevata da due cremagliere poggiate a
terra e fissate alle strutture dell'edificio. Come detto, nei precedenti paragrafi questa
tipologia di ponteggio, in particolare il tipo Euroscaf, è stata istallata dall'impresa
per eseguire i lavori sul prospetto Nord e riproposta per i prospetti Sud ed Est. Per
un ponteggio adattabile alle dimensioni dei prospetti dell'edificio tipo Euroscaf di
altezza fino a circa 20 ml e larghezza fino a 16 ml il peso che ogni colonna esercita
sulla base di appoggio un carico pari a circa 2600 Kg che non è compatibile con la
tipologia del solaio di copertura dell'autorimessa salvo una eventuale verifica statica
del solaio e di un relativo progetto di ripartizione dei carichi”).
Deve ritenersi – sul punto – che la verifica statica dei solai (con la redazione di un ulteriore progetto di ripartizione dei carichi) avrebbe certamente comportato un consistente ritardo nell'inizio dei lavori ed il necessario puntellamento avrebbe comunque causato una limitazione nell'uso dei locali sottostanti.
La diversa opera provvisionale – d'altra parte – è stata autorizzata dallo stesso direttore dei lavori – responsabile anche della sicurezza – come riferito in sede di interrogatorio formale (cfr. verbale del 20.4.2021: “Inizialmente era previsto, dal
tecnico che aveva redatto il capitolato, un ponteggio fisso, che avrebbe comportato
l'esigenza di mettere puntelli al p. t. in locale di altro Condominio (box) via
EO Giberti 49, ed avrebbe impedito la fruibilità degli spazi di manovra del garage perché, per garantire la tenuta del solaio sovrastante, avrebbero dovuto
collocarsi dei puntelli. Per questo si sono dovute elaborare altre soluzioni;
(...). Non
vi è stata autorizzazione condominiale alla , perché si tratta di Parte_3
opera provvisionale, necessaria cioè all'esecuzione dei lavori, e non serve
autorizzazione per le opere provvisionali, se non comportano aggravio di spesa per il
Condominio. Confermo che la struttura che sosteneva la piattaforma sospesa era
costituita da grandi pilastri metallici, ancorati al pavimento del terrazzo degli attori
per mezzo di n. 56 contrappesi metallici del peso di 25 Kg ciascuno. La piattaforma
Sospesa è stata richiesta dalla ditta CRM S.r.l. e io ho accettato, perché era l'unica
soluzione praticabile. Non si tratta comunque di una Variante, perché, come ho
detto, è un'opera provvisionale”).
Deve ritenersi d'altra parte che l'amministratore – committente dei lavori in rappresentanza del – fosse costantemente aggiornato rispetto CP_1
all'andamento degli stessi e non risulta abbia mai sollevato alcuna obiezione –
all'impresa o al direttore dei lavori – relativamente alla modifica della predetta
opera provvisionale (cfr. verbale assembleare del 9.5.2017 da cui si trae conferma che l'amministratore era evidentemente a conoscenza di tale modifica e non aveva sollevato tempestive contestazioni).
Deve peraltro ritenersi – con riguardo agli ulteriori pregiudizi (rispetto a quelli derivanti dalla materiale occupazione del terrazzo e già posti a carico del condominio ex art. 843 cod. civ.) – che la prospettazione degli attori ed i riscontri probatori risultano alquanto generici e non circostanziati in ordine all'effettivo e costante turbamento della “pace domestica” per tutta la durata dell'appalto (tenuto anche conto del fatto che tale occupazione ha comunque riguardato solo uno spazio esterno).
Le spese processuali tra gli attori ed il condominio seguono la soccombenza di quest'ultimo, su cui devono anche gravare integralmente le spese di c.t.u. – nella misura già liquidata – e quelle di c.t.p. documentate in euro 380,00 (cfr. Cass.
26729/2024: “Le spese sostenute per la consulenza tecnica di parte, che ha natura di
allegazione difensiva tecnica, rientrano tra quelle che la parte vittoriosa ha diritto di
vedersi rimborsate, a meno che il giudice non si avvalga, ai sensi dell'art. 92, comma
1, c.p.c., della facoltà di escluderle dalla ripetizione, ritenendole eccessive o
superflue”).
Il condominio è anche tenuto a rimborsare le spese sostenute dagli attori per l'attivazione della procedura di mediazione obbligatoria (liquidate forfetariamente in
euro 300,00, mentre non sono rimborsabili anche quelle sostenute per la negoziazione assistita, stante la non obbligatorietà di tale procedura stragiudiziale nella fattispecie).
I compensi professionali e gli esborsi del presente giudizio devono essere distratti in favore dell'avv. BE De FA (che nell'atto introduttivo si è dichiarato in tal senso antistatario ex art. 93 c.p.c.).
Sussistono invece “gravi ed eccezionali ragioni” per compensare le spese fra gli attori e gli altri convenuti (ivi compresa la compagnia assicuratrice chiamata in causa dal AB in conseguenza della domanda risarcitoria promossa nei suoi confronti),
stante la peculiarità di una fattispecie che – con specifico riguardo alla protratta ed oggettiva occupazione della terrazza attorea – implicava in diritto valutazioni controvertibili sulle eventuali responsabilità concorrenti dei diversi soggetti coinvolti nell'esecuzione dei lavori.

P.Q.M.


condanna il al pagamento in favore degli attori di euro 1.669,56 a titolo CP_1
di indennizzo ex art. 843 cod. civ.;
condanna il condominio al pagamento in favore degli attori dell'ulteriore somma di
euro 700,00 – oltre iva – a titolo di rimborso per i vetri divisori danneggiati;

rigetta la domanda risarcitoria degli attori nei confronti degli altri convenuti;

condanna il condominio a rimborsare le spese processuali, liquidate d'ufficio in euro
264,00 per esborsi e in euro 3.800,00 per compensi – oltre rimborso forfetario del
15%, VA e AS come per legge – disponendone la distrazione in favore dell'avv.
BE De FA;

condanna il condominio a rimborsare agli attori le spese di c.t.u. (nella misura già
liquidata), le spese di c.t.p. nell'importo di euro 380,00, e le spese di mediazione nell'importo forfetario di euro 300,00;
compensa le spese processuali fra gli attori e le altre parti.

7.10.2025. IL GIUDICE