N. R.G. 3484/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Elisa Romagnoli ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 3484/2021 promossa da:
(C.F. C.F. ), e per esso, in qualità di erede, da Parte_1 CodiceFiscale_1 [...]
(C.F. ), con il patrocinio degli Avv.ti Gian Patrizio Parte_2 CodiceFiscale_2
Cremonini e Pasqualina Ianni
ATTRICE contro
(C.F. ), con il patrocinio degli Avv.ti Renato De Lorenzi e Controparte_1 P.IVA_1
Francesco Montanari
CONVENUTO
(C.F. , con il patrocinio degli Avv.ti Renato De Lorenzi e CP_2 C.F._3
Francesco Montanari
CONVENUTO
(C.F. , con il patrocinio degli Avv.ti Renato De Controparte_3 C.F._4
Lorenzi e Francesco Montanari
CONVENUTO
C.F. e P. IVA ), con il patrocinio dell'Avv. Paolo Savelli Controparte_4 P.IVA_2
CONVENUTO
(C.F. ), con il patrocinio degli Avv.ti Gian Patrizio CP_5 C.F._5
Cremonini e Pasqualina Ianni
INTERVENUTO
CP_6
CONVENUTA CONTUMACE
pagina 1 di 7 CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note depositate in data:
- 3.01.2025 e;
Controparte_1 CP_2 Controparte_3
- 8.01.2025 Controparte_4
- 27.01.2025 e Parte_2 CP_5
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO

1. Con atto di citazione ritualmente notificato ha convenuto in giudizio il Parte_1 CP_1
e i condomini e per far accertare e
[...] Controparte_4 CP_2 Controparte_3
dichiarare l'inesistenza e/o la nullità e/o l'annullabilità e/o invalidità della delibera condominiale del
30.12.2020, punto n. 4, e delle tabelle millesimali approvate dall'assemblea condominiale in pari data, con condanna del Condominio, nella persona dell'amministratore p.t., alla restituzione in favore dell'attore delle somme versate in eccedenza alla quota di competenza in ragione dell'illegittima adozione della delibera e delle tabelle millesimali, oltre interessi e spese legali.
L'attore ha dedotto che nel corso dell'assemblea condominiale del 20.07.2019 i condomini, preso atto che alcune unità immobiliari erano state interessate da lavori che ne avevano mutato la consistenza, avevano deliberato di provvedere alla revisione delle tabelle millesimali previa “verifica della corrispondenza urbanistica e catastale delle unità immobiliari agli elaborati grafici depositati presso gli uffici comunali e catasto con obbligo di eventuali sanatorie”, affidando l'incarico all'amministratore.
Senonché quest'ultimo – a dire dell'attore – non provvedeva alle verifiche di conformità di cui sopra, limitandosi a prendere atto delle dichiarazioni dei condomini in tal senso, anche a fronte delle contestazioni di (che segnalava irregolarità e non conformità in relazione alle unità immobiliari di CP_1
e . Veniva poi convocata l'assemblea per il giorno 29.12.2020 Controparte_4 Controparte_3
avente all'O.d.G. la disamina della relazione inerente alla “verifica della corretta corrispondenza urbanistica e catastale delle unità condominiali, e alla revisione delle tabelle millesimali con relativa discussione e delibere da adottare”. In data 30.12.2020 (riunita in seconda convocazione) l'assemblea approvava a maggioranza le tabelle millesimali revisionate e la relazione con il voto favorevole dei condomini Controparte_4
e ed il voto contrario dei condomini e Per quest'ultimo le nuove tabelle CP_3 CP_2 CP_1
prevedevano un aumento dei millesimi, da 184,43 a 219,721.
L'attore ha impugnato la delibera, previo esperimento del procedimento di mediazione, ritenendo le nuove tabelle illegittime perché non conformi sia ai criteri indicati nella delibera del 20.07.2019, sia ai criteri previsti in materia, richiamando sul punto la relazione del proprio tecnico di parte in virtù della quale i millesimi corretti risulterebbero 210,129.
L'attore ha dedotto altresì l'illegittimità della delibera perché approvata con il voto determinante di pagina 2 di 7 condomini in conflitto di interessi, ovvero di coloro ( e che avrebbero Controparte_4 CP_3
dovuto, in base a quanto deliberato in data 20.07.2019, regolarizzare e sanare le difformità delle loro unità immobiliari.

2. Con comparsa depositata in data 31.05.2022 si è costituita che in via Controparte_4
preliminare ha dedotto la parziale inammissibilità/improcedibilità dell'azione (per non aver l'attore esplicitato, durante la mediazione, la domanda di inesistenza e/o annullabilità e/o invalidità della delibera condominiale) e la propria carenza di legittimazione passiva essendo legittimato (solo)
l'amministratore p.t.
Nel merito ha contestato i rilievi attorei, evidenziando da un lato che l'attore non aveva chiesto la revisione delle tabelle ex art. 69 disp. att. c.c., dall'altro che risultavano carenti, in ogni caso, i presupposti di tale azione, ed infondato il conflitto di interessi ex adverso dedotto.

3. Con comparsa depositata in data 1.06.2022 si sono costituiti il Controparte_1 Controparte_3
e , contestando in via preliminare la propria legittimazione passiva (gli ultimi due), nel CP_2
merito i rilievi attorei, evidenziando anch'essi che l'attore non aveva chiesto la revisione delle tabelle ex art. 69 disp. att. c.c.

4. La prima udienza si è tenuta nelle forme dell'art. 127 ter c.p.c.
Lette le note scritte di parte attrice, nelle quali si è dato atto della morte di in data Parte_1
25.04.2022 ed è stata chiesta l'interruzione del processo, la stessa è stata dichiarata con ordinanza del
29.06.2023.
Il processo è stato riassunto tempestivamente dalla moglie dell'attore , erede Parte_2 universale e legataria per la quota di 1/3 dell'unità immobiliare sita nel Condominio con notifica CP_1 dell'atto di riassunzione e del decreto di fissazione dell'udienza per la prosecuzione alle parti e a CP_6
figlia dell'attore e di , nominata erede universale insieme alla madre.
[...] Parte_2
Con atto di intervento ex art. 111 c.p.c. co. 3, depositato in data 8.03.2024, si è costituito CP_5
legatario per la quota di 2/3 dell'immobile per cui è causa.
Concessi i termini ex art. 183 co. 6 c.p.c. e depositate le memorie autorizzate, la scrivente, giusta ordinanza del 7.08.2024, ritenuta la causa matura per la decisione, ha fissato per discussione ex art. 281 sexies c.p.c. l'udienza del 14.01.2025, tenutasi, dopo alcuni rinvii disposti d'ufficio, in data 11.09.2025, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., previo deposito di note conclusive.
***

5. Le eccezioni preliminari sollevate dai convenuti non appaiono fondate. Quanto alla pagina 3 di 7 inammissibilità/improcedibilità correlata alla parziale difformità di quanto chiesto nel giudizio di mediazione rispetto al presente giudizio, leggendo la relativa istanza (doc. 8 fascicolo attore) si riscontrano le medesime censure svolte, in fatto, nell'atto di citazione, sicché nessun pregiudizio al diritto di difesa può riscontrarsi nel caso in esame. L'eccezione inerente alla carenza di legittimazione passiva, poi, sarebbe fondata qualora l'azione esperita fosse stata la revisione ex art. 69 disp. att. c.c., ma così non è, come osservato anche dai convenuti.
La controversia può essere decisa nel merito, anche in virtù del principio processuale della ragione più liquida. E nel merito, la domanda è infondata.
Parte attrice si duole della non conformità delle tabelle millesimali adottate il 30.12.2020:
a) Ai criteri indicati nella delibera assembleare del 20.07.2019;
b) Ai criteri di riparto “ordinariamente previsti in materia”.

6. Sul punto a), è pacifico che i condomini, con delibera del 20.07.2019, decidevano di procedere alla revisione delle tabelle millesimali (redatte nel 2003) perché alcune unità immobiliari (fra cui quella di
) erano state interessate negli anni da lavori che ne avevano mutato la consistenza. Parte_1
Nella delibera si dava incarico all'amministratore geom. e si stabiliva che il predetto avrebbe CP_7
effettuato la revisione dei millesimi “solo dopo aver proceduto alla verifica della corretta corrispondenza urbanistica e catastale delle unità condominiali agli elaborati grafici depositati presso gli uffici comunali e catasto con obbligo di eventuali sanatorie” (doc. 3 fascicolo attore).
L'attore ha quindi lamentato il fatto che, pur avendo egli stesso evidenziato alcune irregolarità presenti nelle unità immobiliari di e l'amministratore, nella “Relazione di verifica alla corretta CP_4 CP_3 corrispondenza urbanistica-catastale delle unità condominiali” (doc. 6 fascicolo attore) allegata alla convocazione del 29.12.2020, non abbia debitamente riscontrato i rilievi trasmessi da CP_1
La Relazione, tuttavia, esamina le parti dell'immobile oggetto di tali rilievi:
- per la proprietà l'installazione di infissi a pacchetto: “l'ufficio tecnico comunale preposto CP_3
non ha riscontrato motivi ostativi alla suddetta installazione. Anche sotto il profilo catastale, la planimetria depositata, ed in atti presso l'Agenzia delle Entrate, risulta essere conforme alla situazione in atto”, così si legge nella Relazione.
- per la proprietà l'installazione di infissi a pacchetto (come per la proprietà ; CP_4 CP_3
l'assenza dell'infisso nell'apertura laterale del portico (qui l'amministratore indica che il tecnico di
“ha dichiarato (…) che a seguito della comunicazione di fine lavori e richiesta di Agibilità (…) è stato CP_4
effettuato nell'ottobre del 2019 un sopralluogo e che in fase di sopralluogo sono state visionate, valutate tutte le aperture con i loro infissi della zona veranda con esito positivo”); la presenza di una tettoia
(l'amministratore evidenzia che la struttura non può essere considerata pergolato e che andranno pagina 4 di 7 eseguite opportune modifiche;
infatti la tettoia fu poi rimossa, circostanza di cui dà atto lo stesso attore).
Sicché non si comprende quale sia l'errore/inadempimento commesso dall'amministratore, visto e considerato che le fattispecie indicate da – al di là del fatto che l'amministrare sia tenuto o meno a CP_1
riscontrare le segnalazioni provenienti dai condomini – vengono esaminate nella Relazione. Che da tali verifiche l'amministratore abbia tratto conclusioni diverse da quelle dell'attore, nulla ha a che fare con il perimetro dell'incarico ricevuto con la delibera del 20.07.2019.
Ancora: anche accedendo alla tesi secondo cui l'amministratore non avrebbe compiuto o avrebbe errato nell'effettuare la prescritta verifica catastale/urbanistica, l'illegittimità della delibera che ha approvato le nuove tabelle potrebbe apprezzarsi, al più, se una corretta verifica catastale/urbanistica avesse avuto come conseguenza quella di ampliare i millesimi in capo a e diminuendo quelli dell'attore. CP_4 CP_3
Ma leggendo l'atto introduttivo, e la relazione del CTP attoreo, ciò non emerge. La relazione della geom. non prende in esame le irregolarità di cui sopra, perché si limita ad attribuire coefficienti diversi CP_8
per la veranda e a censurare l'esclusione, dal calcolo dei millesimi, delle aree esterne.
In altri termini, anche qualora la verifica catastale/urbanistica sia stata carente o non corretta, l'attore non trae da ciò alcuna conseguenza in termini di aumento/diminuzione dei millesimi.
Pertanto, non può che riconfermarsi, anche in questa sede, la non ammissione delle prove orali e, in particolare della CTU, volta ad indagare la conformità urbanistica/catastale delle unità immobiliari, che in assenza di una puntuale allegazione (= la corretta verifica catastale/urbanistica avrebbe condotto ad un ampliamento dei millesimi in capo a e con conseguente diminuzione dei millesimi CP_4 CP_3
dell'attore) non solo è esplorativa, ma anche superflua.

7. Tanto premesso, i rilievi del CTPA, trasfusi nell'atto introduttivo a pag. 8 e ss., riguardano la censura di cui al punto b), ove l'attore si duole della non conformità delle tabelle millesimali ai criteri di riparto
“ordinariamente previsti in materia”.
Nello specifico, si critica l'utilizzo del coefficiente di utilizzabilità dei locali aventi originaria destinazione a “portico” pari a 0,40, essendo stati trasformati in veranda chiusa assimilabile ad un vano principale di abitazione, con coefficiente da attribuirsi pari a 1,00; l'esclusione dal calcolo dei millesimi delle aree esterne (conteggiate nelle tabelle previgenti); l'esclusione dal calcolo dei millesimi delle aree “a giardino”: con la conseguenza che l'adozione dei criteri proposti dall'attore determinerebbe la diminuzione dei suoi millesimi da 219,721 a 210,129.
Queste censure, anche laddove fossero assolutamente corrette e fondate, costituiscono (in astratto) i presupposti dell'azione di revisione ex art. 69 disp. att. c.c.
Infatti, per giurisprudenza pacifica, rimane estraneo al giudizio di impugnazione della deliberazione pagina 5 di 7 condominiale di approvazione delle tabelle millesimali ogni profilo non attinente alla validità dell'atto collegiale - per vizi relativi, ad esempio, alla regolare costituzione dell'assemblea, o al procedimento di convocazione o di informazione della stessa, o al rispetto dei quorum deliberativi -, quanto inerente agli errori o alle divergenze fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto, i quali sono piuttosto oggetto del giudizio di revisione o modifica delle tabelle millesimali approvate ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. (cfr. Cass. civ., sez. II, sent. n. 27159/2018).
Senonché tale azione – che ha quale obbiettivo la revisione della tabella – non è stata svolta, e nemmeno può la scrivente, nell'ambito del suo potere di riqualificazione giuridica, ritenere che l'attore abbia implicitamente chiesto di modificare le tabelle in base ai criteri tecnici dallo stesso forniti.
Infatti, quest'ultimo, pur deducendo che l'adozione dei parametri deliberati dall'assemblea e di legge avrebbe comportato la revisione dei millesimi in suo favore, ha chiesto espressamente di porre nel nulla le nuove tabelle e di applicare quelle antecedenti, elaborate nel 2003 (doc. 2 fascicolo attore).
Tuttavia, le condizioni che rendono possibile la modifica/rettifica delle tabelle millesimali non possono fondare una pronuncia di inesistenza e/o annullabilità e/o invalidità e/o nullità, così come genericamente domandata da parte attrice.

8. Val la pena evidenziare che l'attore, in atto di citazione, non ha dedotto la nullità per essere stata la delibera adottata dalla maggioranza prevista dall'articolo 1136 co. 2 c.c., mentre nella prima memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c. si afferma che “L'attore ha del resto dedotto che le nuove tabelle non erano state redatte secondo i criteri legali e, pertanto, necessitavano per la loro approvazione dell'unanimità dei consensi, circostanza che rende nulla la relativa deliberazione anche sotto tale profilo”. Questa deduzione è assente, in realtà, nell'atto introduttivo, dove ci si duole unicamente del fatto che la delibera sia stata approvata grazie al voto di e in “conflitto di interessi”. CP_4 CP_3
Siccome poi le conclusioni della prima memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c. hanno ad oggetto l'inesistenza e/o la nullità e/o annullabilità e/o invalidità della deliberazione “nei limiti e per le ragioni meglio precisati nella narrativa dell'atto di citazione introduttivo del giudizio”, la deduzione in prima memoria, nuova, di una nullità per mancata approvazione all'unanimità, a rigore non è collegata ad alcuna domanda, e quindi non può essere accolta.
In ogni caso, parte attrice non ha dedotto alcunché sulla natura contrattuale delle precedenti tabelle, mentre i convenuti hanno allegato e documentato il contrario (cfr. doc. 1 atto di compravendita
. CP_3

9. Infine, la censura riguardante l'illegittimità della delibera perché adottata con il voto favorevole di condomini in conflitto di interessi non ha alcun fondamento. La questione è malposta, perché il tema pagina 6 di 7 del conflitto di interessi nell'ambito del condominio non si pone fra i singoli condomini ma fra il
Condominio ed il singolo condomino: affinché possa discorrersi di conflitto è necessario che il condomino sia portatore, allo stesso tempo, di un duplice interesse: uno come condomino ed uno come estraneo al condominio (e che l'interesse sia estraneo al godimento delle parti comuni ed a quello delle unità abitative site nell'edificio) e che i due interessi non possano soddisfarsi contemporaneamente, ma che il soddisfacimento dell'uno comporti il sacrificio dell'altro. Nel caso in esame, il “conflitto” riguarda i singoli condomini ed è connaturato all'interesse, di ciascuno, di vedersi attribuiti meno millesimi e a sopportare minori spese per la gestione delle parti comuni.
10. In conclusione, per tutti i motivi sinora esposti, le domande svolte da parte attrice e intervenuta non possono trovare accoglimento.
Le spese seguono la soccombenza di parte attrice e di parte e di parte intervenuta, e si liquidano in dispositivo secondo i criteri stabiliti nel D.M. n. 55 del 2014, tenuto conto del valore indeterminabile della causa e dell'attività in concreto svolta. Considerata la medesima posizione processuale dei convenuti e , assistiti dai medesimi difensori, il compenso Controparte_1 CP_2 Controparte_3
liquidato in loro favore può essere unitario e va aumentato nella misura del 60%.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. Rigetta le domande di e Parte_2 CP_5

2. Condanna e in solido fra loro, a rimborsare Parte_2 CP_5
a e le spese di lite, che Controparte_1 CP_2 Controparte_3
si liquidano in € 11.523,20 per onorari, oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali;

3. Condanna e in solido fra loro, a rimborsare Parte_2 CP_5
a le spese di lite, che si liquidano in 7.202,00 per onorari, oltre Controparte_4
i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali.
Ravenna, 15 settembre 2025
Il Giudice
dott. Elisa Romagnoli
pagina 7 di 7