REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SIRACUSA
Seconda sezione civile
Il Tribunale di Siracusa in composizione monocratica, in persona del Giudice
Onorario dott. Gianfranco Todaro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA PARZIALE
nella causa civile iscritta al n. 3491/2018 R.G.
promossa da c.f. e p iva con sede legale in Avola, via Parte_1 P.IVA_1
Papa Leone XIII, 2, in persona del legale rapp.te p.t., con la rappresentanza e la difesa dell' Avv. Giuseppe NASTASI e dell' avv.
Laura LA ROCCA TAVANA -attrice- contro
c.f. , nato ad [...] il Controparte_1 CodiceFiscale_1
21.06.1956 con la rappresentanza e la difesa dell'Avv. Pasqualino
RACIOPPO -convenuto –
e
, c.f. , nato ad [...] il Controparte_2 CodiceFiscale_2
27.01.1958 -convenuto, contumace – avente ad oggetto: “scioglimento comunione non ereditaria”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione introduttivo del presente giudizio, Parte_1
così concludeva:
- Disporre la divisione dell'immobile sopra descritto, sito in territorio del
Comune di Avola, c.da Chiusa di Carlo, costituito da un fabbricato non completato e da un terreno di pertinenza esteso circa mq, 2550, riportato in catasto al fg 45 p 717 (fabbricato) e terreno di pertinenza p.lla 716 di mq.
2471 e p.lla 717 di mq. 79, con ogni accessorio e pertinenza, in atto appartenentesi indivisamente in ragione di metà ciascuno alla società attrice
e al convenuto Controparte_1
- Ritenere e dichiarare, utilizzando la Consulenza tecnica d'Ufficio redatta dal
Geom. nel giudizio n. 6105/2014 di Codesto Tribunale definito Persona_1 con sentenza n 157/2018 del 22.01.2018, che il valore dell'immobile suddetto
è complessivamente pari ad € 120.000 (euro centoventimila/00) e non è comodamente divisibile in natura;

- Assegnare la proprietà dell'intero immobile (fabbricato e terreno sopra descritto, con ogni accessorio e pertinenza) alla attrice che Parte_1 ne chiede l'attribuzione con addebito a suo carico dell'eccedenza di € 60.000 da pagarsi in favore del convenuto Controparte_1
- In subordine, per l'ipotesi in cui il Giudice non intendesse utilizzare la
C.T.U. acquisita nel giudizio n 6105/2014, nominare C.T.U. con il mandato di stimare il cespite oggetto della domanda di divisione e valutare la comoda divisibilità o meno dello stesso, ferma restando da parte attrice, anche per tale ipotesi, ove dovesse essere confermata la non comoda divisibilità dell'immobile, la richiesta di assegnazione di quest'ultimo nella sua interezza, con addebito dell'eccedenza in misura pari alla metà dello stimando valore.
- Con spese e compensi a carico della massa od a intero carico del convenuto in caso di opposizione alla domanda. Controparte_1

Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva in giudizio
[...]
il quale così concludeva: CP_1
pag. 2/8 Con riserva di ogni altra controdeduzione e richiesta, anche istruttoria, non ci si oppone allo scioglimento della comunione;
si insiste però nel rigetto delle domande di assegnazione e di utilizzazione della CTU del giudizio precedente

Alla prima udienza del 3.12.18 preso atto della regolare notifica della citazione, questo Decidente dichiarava la contumacia del convenuto
. Controparte_2

Veniva quindi nominato CTU nella persona dell'arch. il Persona_2
quale con relazione depositata il 12.11.21 scriveva:

L'immobile in oggetto costituito da un fabbricato identificato al N.C.E.U. foglio 45 particella 717 sub ---, categoria in costruzione e da un terreno di pertinenza identificato al N.C.E.U. foglio 45 particella 716 di circa mq 2471.
Sito in contrada Chiusa di Carlo nel Comune di Avola (SR), confinante a Nord-
Ovest, Ovest e Sud-Ovest con terreno di proprietà del Signor a Controparte_1
Nord-Nord-Est con l'opificio di proprietà del Signor ad Est con Controparte_1 proprietà di altra ditta. Da tali indagini, il sottoscritto ha stimato un prezzo di mercato che considera congruo di € 85.000,00.Il sottoscritto dopo attenta e scrupolosa valutazione della tipologia e consistenza dell'immobile, nonché della documentazione di cui sopra reperita presso gli uffici, si è convinto della non comoda divisibilità del bene in oggetto.

A seguito di note delle parti, il CTU precisava le sue conclusioni, e quindi scriveva:
“il sottoscritto, con nuova più puntuale valutazione ha rielaborato con correttivi ed usando un nuovo procedimento e, sempre, con l'aiuto professionale di agenzie immobiliari operanti nel territorio ed attento ai valori attuali del mercato
pag. 3/8 immobiliare della zona in cui ricade il bene ha stimato una nuova cifra del valore del bene immobile, fabbricato e terreno di pertinenza, che il CTU ritiene il più congruo di € 50.000,00.
Con ulteriore relazione del 23.11.23, scriveva il CTU:
A ridosso del confine del lotto di terreno allo stato di fatto edificato che è indicato al Catasto dei Terreni del Comune di Avola al foglio 45 part. 765, viene individuata sul lotto di terreno, indicato al Catasto dei Terreni del Comune di
Avola al foglio 45 part. 716, una quota di terreno a partire dal suddetto confine, per una larghezza di circa ml 6,00, la dividente seguendo il lato più lungo del lotto scende per circa ml 51,00 e quindi la dividente devia ad angolo retto seguendo il lato corto del lotto, da nord-est verso sud-ovest, per circa ml
21,00. Si vengono così a creare due quote di terreno di forma più regolare, una quota di circa mq 1.134 sulla quale insiste il fabbricato ed una di circa di mq


1.338 sulla quale trovasi il pozzo trivellato. Tra le due quote, quindi, vi è una differenza di mq 204 differenza che tuttavia, secondo lo scrivente, è compensata dalla presenza del fabbricato sulla quota minore, che quandanche non ancora completato conferisce al terreno meno esteso un valore di gran lunga superiore rispetto a quello di maggiore estensione. Pertanto un eventuale conguaglio in denaro sarebbe dovuto dalla parte a cui verrebbe attribuito il terreno su cui ricade il fabbricato alla parte che pur avendo attribuita la parte di terreno più estesa, di fatto però, ha un bene di minor valore. Per stimare l'eventuale somma di conguaglio il sottoscritto ha considerato la stima fatta nel corso della perizia precedente, che ritiene ancora valida, di euro 50.000 comprendente sia il fabbricato sia il terreno, da questa cifra si sottrae il valore del terreno il quale non è edificabile in quanto già sfruttata la sua possibilità edificatoria con la realizzazione del fabbricato, considerando una stima per l'attuale valore del terreno di € 2,34 per mq si ha che il terreno è valutabile in € 5.784,00 e, quindi, si ottiene il valore del fabbricato di € 44.216,00 e valutando il valore dei due lotti in € 2.653,00 per la quota minore su cui insiste il suddetto fabbricato ed in €
pag. 4/8 3.238,00 per la quota di terreno di maggior estensione, il C.T.U. ritiene congrua la somma a conguaglio di € 20.000,00”.
Alla udienza del 04.11.2024 le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva posta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 cpc per il deposito di memorie e repliche.
Le parti, quindi, depositavano gli scritti conclusivi, illustrando le rispettive difese.

MOTIVAZIONI

1. Va in primo luogo dichiarata la contumacia del convenuto
[...]
. CP_2

2. Non ostanti i ripetuti tentativi di conciliazione da parte del CTU arch. le quali hanno prolungato considerevolmente i tempi di Per_2 definizione del presente giudizio, tra le parti continuano a sussistere contestazioni: donde esclusa è la definizione del giudizio mediante l'ordinanza di cui all' art. 789 comma 3 c.p.c..

3. Quanto al valore del compendio da dividere, per completezza va detto che esso fu valutato in complessivi euro 120.000 dal “primo” CTU, geom.
, nel corso del procedimento civile n. 6105/14 R.G., intervenuto Per_1
tra i due MA . E va pure detto che la metà del detto CP_1
compendio fu acquistata, con atto del 10.03.16, per euro 70.000, dalla società oggi attrice, che, in detto giudizio tra i MA , quindi CP_1
intervenne. Nell'odierno giudizio, è stato nominato un nuovo CTU nella persona dell'arch. il quale, premessi i due detti valori -per cui il Per_2 compendio in parola è stato valutato tra i 120.000 e i 140.000 euro- ha in prima battuta stimato il compendio da dividere in euro 85.000, stima poi ridotta a soli euro 50.000, a seguito delle osservazioni del CTP della parte pag. 5/8 convenuta. Di questi 50.000, secondo il CTU, € 44.216 sono relativi al fabbricato. Il resto al terreno. Donde il CTU propone, come detto sopra, di attribuire il fabbricato al convenuto, e dividere il terreno, con un conguaglio a favore della società attrice di 20.000 euro.

4. Va però considerato che, nel lotto di terreno da assegnarsi alla società attrice, esiste un pozzo trivellato, che però è anche di proprietà del convenuto, essendo posto a servizio anche del lotto di terreno da assegnarsi al convenuto: onde il terreno da assegnarsi alla società attrice
è gravato di questa servitù di acquedotto, e di passaggio per la manutenzione del pozzo. Si ritiene quindi che il valore della quota da assegnarsi alla società attrice vada diminuito per la presenza di queste servitù, per cui i due stacchi di terreno così formati vanno considerati equivalenti, non giustificandosi quindi le pur minime differenze di valore evidenziate dal CTU. Questo Decidente quindi ritiene che, attribuito un valore del compendio da dividere in euro 50.000 come da
CTU; un valore al fabbricato di euro 44.000, ed un valore al terreno di euro 6.000, le due quote siano di valore equivalente. Onde il convenuto, cui va attribuita, come da sua richiesta, la piena proprietà del fabbricato, debba corrispondere alla società attrice l'importo di euro 22.000, perché siano esattamente pareggiate le due quote.

5. Stante il fatto che dovrà il CTU, prima di potersi emettere una sentenza trascrivibile presso la competente Agenzia del Territorio, redigere ed annotare un tipo di frazionamento coerente al suo progetto di divisione, deve quindi emettere questo Giudice una sentenza parziale, che approvi il progetto di divisione del CTU del 23.11.23, salva la determinazione del conguaglio.

6. Quanto alle spese peritali, come liquidate in corso di giudizio, vanno poste a carico delle parti per metà ciascuna.
pag. 6/8 7. Quanto alle spese legali, esse vanno integralmente compensate, stante la natura della causa, e l'assenza di una soccombenza attribuibile ad alcuna delle parti.


P. Q. M.


Il Tribunale di Siracusa, non definitivamente decidendo nella causa civile iscritta al n. 3491/2018 R.G.;
disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa;

Accogliendo parzialmente le domande attoree, condividendo il progetto di divisione redatto dal CTU arch. atato 23.11.2, dichiara sciolta Per_2 la comunione tra le parti.
Assegna proprietà e possesso del fabbricato identificato al N.C.E.U. del
Comune di Avola foglio 45 particella 717 al convenuto
[...]
CP_1
Quanto al terreno indicato al Catasto dei Terreni del Comune di Avola al foglio 45 part. 765 e 716, ne assegna proprietà e possesso al convenuto per la quota di circa mq 1.134 sulla quale insiste il Controparte_1
fabbricato.
Assegna alla società attrice proprietà e possesso della quota di circa di mq 1.338 sulla quale trovasi il pozzo trivellato, comune alle due parti, con servitù di acquedotto e di passaggio per la manutenzione del pozzo in favore del convenuto.
Dichiara dovuti dal convenuto alla società attrice, quale conguaglio, euro
22.000, oltre interessi dal deposito della presente sentenza, pagamento sospensivamente condizionante l'acquisto, da parte del convenuto, della quota del compendio come sopra individuata.
Spese di CTU a carico delle due parti in ragione di metà per ciascuna, con il vincolo della solidarietà.
Spese di lite integralmente compensate.
pag. 7/8 Con separata ordinanza, rimettendo la causa sul ruolo si dispone il prosieguo del giudizio al fine di procedersi al frazionamento del terreno.
Così deciso in Siracusa, in data 9 luglio 2025
IL GIUDICE
dott. Gianfranco Todaro
pag. 8/8