REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di CE

Il Tribunale Ordinario di CE , SEZIONE PRIMA in composizione monocratica in persona del magistrato dott. Eloisa Pesenti ha pronunciato la seguente
SENTENZA

definitivamente provvedendo nella causa n.1278/2023 promossa con atto di citazione e iscritta a ruolo il 27.2.2023 da:
Parte_1
(C.F.: ) P.IVA_1 con sede in Montecchio Maggiore, Via Molinetto n. 40, P.IVA , difesa P.IVA_1
e rappresentata dall'Avv EDDA GRASSELLI, con studio in Santorso (VI), Via Maglio n. 6/A C.F. C.F._1
attrice opponente
CONTRO
(C.F. ), Controparte_1 P.IVA_2 rappresentato e difeso dall'avv.DE PONTI LETIZIA (C.F. ) e C.F._2 con domicilio eletto presso lo studio dello stesso in CONTRA' PORTI N. 13 36100 VICENZA, come da procura a margine della comparsa di costituzione convenuto
In punto : opposizione a decreto ingiuntivo conclusioni delle parti:

1 CONCLUSIONI PER Parte_1
Nel merito: 1) accertato l'inadempimento di e accertato quindi, che nulla deve a Controparte_1 Parte_1
revocare, annullare o dichiarare nullo e/o di nessun effetto il decreto ingiuntivo Controparte_1 opposto, per tutti quanti i motivi esposti in narrativa, ordinando la restituzione della somma eventualmente pagata;

2) accertati i vizi occulti degli immobili compravenduti e accertato l'inadempimento di CP_1 all'obbligazione di provvedere alla bonifica dei luoghi e alla rimessione in pristino per garantire la salubrità e la sicurezza degli stessi, obbligazione solo parzialmente adempiuta e in ritardo rispetto al termine, condannare a risarcire a somma totale di € 255.650,00 come sopra Controparte_1 Pt_1 esattamente quantificata, oltre interessi dalla domanda al saldo ex art. 1284 comma 4 c.c.;
in via subordinata: 3) qualora il Giudice accertasse l'esistenza del credito di , operare la compensazione dello CP_1 stesso con quanto fosse tenuta a risarcire a per i fatti di cui in narrativa e CP_1 Parte_1 di cui ai punti precedenti, con condanna di a pagare la differenza;
CP_1
4) in ogni caso, con vittoria di spese e compensi di lite.

CONCLUSIONI PER CP_1 nel merito, confermarsi la sussistenza del credito portato dalla fattura n. 1/22 e, per l'effetto, confermarsi il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo quivi opposto n. 344/2023 del 09/02/2023 emesso in data 08/02/2023 dal Giudice Dott. Antonio Picardi del Tribunale di CE (R.G. n. 586/2023 Repert. n. 434/2023 del 09.02.2023); in subordine, nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Giudice adito dovesse ravvisare la sussistenza di vizio occulto, limitare il ristoro dovuto dalla convenuta opposta nella misura di
€ 30.000,00 (ovvero pari alla somma del mero costo della estrazione della terza vasca + costo del trasporto e smaltimento della terza vasca + IVA calcolata sull'importo di 50.000,00 €), previa compensazione per differenza rispetto alla somma di euro 59.800,00 di cui al decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo quivi opposto n. 344/2023 del 09/02/2023 emesso in data 08/02/2023 dal Giudice Dott. Antonio Picardi del Tribunale di CE;
in via istruttoria si insiste per l'accoglimento della prova per testi in relazione ai seguenti capitoli di prova:

1. Vero che in data 02.09.2021 le società e Controparte_1 Parte_1 sottoscrivevano un contratto di compravendita avente ad oggetto l'immobile sito in Isola Vicentina (VI), Via Chiodo n. 48, convenendo all'art. 11 del predetto atto che
“(…) la società venditrice si impegna a porre in essere tutto quanto necessario per ottenere la Firmato Da completa bonifica e liberazione del sottosuolo” (…) “entro la data del 30.11.2021” (…) “e sarà tenuta al pagamento di tutti gli oneri relativi fino alla somma massima di euro 50.000,00 (cinquantamila virgola zero zero)”.

2. Vero che il Signor era il mediatore della compravendita tra Testimone_1 [...] e nte ad oggetto l'immobile sito in Isola V Parte_1 CP_1
(VI), Via Chiodo n. 48. 3. Vero che prima della sottoscrizione del rogito succitato in data 27.08.2021,
[...] commissionava il Geologo Dott. di redigere una Parte_1 Persona_1 avente ad oggetto l'indagine ambi e del sottosuolo oggetto della compravendita.

4. Vero che nel mese di settembre 2021 indicava a CP_1 Parte_1
[... il nominativo della società quale ditta qualificata per lo svolgimento delle Parte_2 vità di liberazione e bonifi suolo indicate nella compravendita
2 immobiliare del 02.09.2021. 5. Vero che il nominativo della ditta veniva segnalato a ed a Parte_2 CP_1 dal Signor mediatore della compravendita del Parte_1 Testimone_1 getto l'im la Vicentina (VI), Via Chiodo n. 48. 6. Vero che aveva da obbiettare in merito alla scelta della ditta Parte_1
(capitolo formulato al fine di ottenere risposta negativa). Parte_2 e tutte le riunioni di aggiornamento dello stato di avanzamento dei lavori di smaltimento si tenevano presso la sede della agenzia immobiliare AR sita in Montecchio Maggiore alla presenza di , , Persona_2 Testimone_2 Tes_3
e
[...] Testimone_1
o , socio di era colui che Testimone_2 Parte_1 presenziava personalmente agli incontri con e per il CP_1 Parte_2 coordinamento e la gestione dello smaltime q incaricata la ditta Parte_2

9. V nel mese di marzo 2022, in occasione dell'avvio dei lavori Controparte_1 di scavo, informava della sopravvenuta esistenza del terzo Parte_1 serbatoio.
10. Vero che inviava agli Enti preposti la comunicazione di “bonifica Controparte_1 semplificata”
11. Vero che prestava il suo consenso in ordine alla scelta del Parte_1 nominativo . Parte_3
12. Vero che Boom IM S.r.l. e Castelnovo S.r.l. di comune accordo incaricavano la società a svolgere i lavori di bonifica e Parte_3 liberazione del sottosuolo.
13. Vero che veniva aggiornata da dello stato di Parte_1 Controparte_1 avanzamento dei lavori anche con periodiche riunioni presso la sede di
[...] a Montecchio Maggiore (VI) - sia dalla Convenuta O sia Parte_1 dalla società , effettuando altresì diversi sopralluoghi presso Parte_3 il cantiere all .
14. Vero che durante l'incontro avvenuto in data 08.06.2022, la società Parte_2 presentava a ed a la “contabil Controparte_1 Parte_1 che evidenziava un costo delle opere per € 98.867,00 oltre IVA, cui successivamente veniva applicato lo sconto sul totale complessivo ad € 90.000,00 oltre IVA.
15. Vero che come attestato dalle fatture n. 71/21, 36/22 e 94/22, Controparte_1 corrispondeva alla società il dovuto di sua spettanza pe Parte_2
16. Vero che per evitare i rischi ambientali, civili, penali ed amministrativi tutti connessi al mancato completamento della bonifica, si vedeva costretta a Controparte_1 corrispondere alla società il pagamento di ulteriori € 59.8000,00, Parte_2 nonostante il costo fosse petenza di Parte_1
17. Vero che onorava tutte le disposizioni contrattuali ponendo in Controparte_1 essere tutto q per ottenere la completa bonifica e liberazione del sottosuolo dal materiale inquinante. Si indicano quali testi i Signori agente immobiliare AR IM e Testimone_1
, legale rappresentante della , affinché Tes_3 Parte_4 i su tutti i capitoli di prova f In ogni caso: Con vittoria di spese di lite, competenze, diritti ed onorari del presente giudizio e successive occorrende (oltre spese generali 15%, IVA e CPA).

3 CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
DELLA DECISIONE (ART.132 C.P.C.) Con l'atto di citazione in epigrafe indicato parte attrice Parte_1 proponeva opposizione al decreto ingiuntivo n. 586/2023 provvisoriamente esecutivo che le ingiungeva il pagamento di euro 59.800,00 in favore di Controparte_1
Quest'ultima nel ricorso per decreto ingiuntivo aveva esposto: di avere venduto un immobile sito in Isola Vicentina a , la quale prima Parte_1 dell'acquisto aveva fatto eseguire una perizia geologica;
che, vista la presenza di materiale inquinante nel sottosuolo, essa venditrice si era impegnata alla bonifica fino alla spesa massima di euro 50.000,00, e aveva incaricato la ditta la quale Parte_2 aveva chiesto un compenso di euro 90.000,00 oltre IVA;
essendosi la compratrice rifiutata di pagare il rimanente, la venditrice lo aveva anticipato e ora ne chiedeva il rimborso alla compratrice.
L'attrice opponente chiedeva la revoca del decreto Parte_1 ingiuntivo, previa sospensione della provvisoria esecutività, affermando che la venditrice era inadempiente in quanto:
- aveva dichiarato esserci due vasche contenenti materiale inquinato da smaltire mentre, una volta iniziati gli scavi da parte della ditta , era emerso esserci tre Pt_2 vasche, con una portata di materiale inquinato di molto maggiore a quanto indicato da;
CP_1
- aveva provveduto allo svuotamento del materiale delle tre vasche ma CP_1 aveva abbandonato tutto il materiale inquinato nel cantiere, senza provvedere al suo smaltimento , cui aveva dovuto provvedere con una spesa di euro Parte_1
94.950,20;
- aveva incaricato la ditta senza prima ottenere l'approvazione di CP_1 Pt_2
cui era espressamente tenuta in base al rogito;
Parte_1
- aveva adempiuto al solo scavo del materiale, e non allo smaltimento, CP_1 con un anno di ritardo sulla data contrattualmente prevista del 30.11.2021;
- aveva stornato a € 50.000 invece che € 50.000 oltre CP_1 Parte_1 ad IVA, come per legge. aveva quindi dovuto adoperarsi in autonomia per smaltire i rifiuti Parte_1 che controparte aveva abbandonato in cantiere e sostenere dei costi non preventivati a causa sia dell'affidamento dei lavori alla ditta per un costo doppio del Pt_2 normale e senza mai condividere la scelta, sia a causa della presenza di una terza vasca mai segnalata. All'atto della vendita nulla era stato manifestato in ordine alla esistenza di una terza vasca, quindi la presenza della terza vasca costituiva vizio occulto in quanto le vasche erano interrate e mai era stata portata a conoscenza Pt_1 della sua esistenza, né poteva accorgersene . La scoperta della terza vasca aveva comportato un notevole aumento dei costi, in quanto essa vasca, più grande delle altre due, conteneva ben 50 mc di materiale inquinato. Quindi da un lato, un terzo di
4 quanto pagato a per la bonifica e riferito alla terza vasca doveva essere Pt_2 sopportato esclusivamente da , dall'altro, aveva diritto
CP_1 Parte_1 al pagamento da parte di del costo dello smaltimento del materiale
CP_1 contenuto nella terza vasca e che si quantifica in € 31.650,01 (un terzo del totale di € 94.950,20 – doc. 6). Quindi, la somma quantificata da doveva essere per un Pt_2 terzo a totale carico di , quindi, per € 30.000 (su € 90.000), cui andavano
CP_1 aggiunti € 31.650,01 per lo smaltimento. L'attrice riteneva inoltre che l'impegno di al “ripristino dei luoghi in
CP_1 totale sicurezza e salubrità” dovesse comprendere anche lo smaltimento dei rifiuti, non potendo essere completata un'opera di bonifica con la sola estrazione dal sottosuolo dei materiali inquinanti, ma dovendo altresì provvedere anche all'asportazione del sito. Circa l'individuazione della ditta cui affidare i lavori, la venditrice si era
CP_1 impegnata ad ottenere la previa autorizzazione di ma, secondo Parte_1 quest'ultima, nessuna comunicazione era stata effettuata da a
CP_1 [...]
Parte_1
Inoltre l'attrice lamentava il mancato rispetto del termine del 30.11.2021, a suo dire fondamentale per in quanto sul suolo in questione doveva essere Parte_1 costruito un capannone da concedere in locazione a la quale Controparte_2 esercitava la propria attività in un capannone sito a Pianezze dal quale aveva dato disdetta, prevedendo di entrare in quello di Isola Vicentina già dal gennaio 2022.
Invece il contratto era stato sottoscritto solo dal gennaio 2023 , stante il ritardo con cui aveva provveduto alla bonifica del suolo, e quindi CP_1 Parte_1 aveva perso 12 mesi di canoni, pari ad € 150.000,00. Infine l'attrice lamentava che , pur impegnatasi a concorrere nelle spese CP_1 per € 50.000, aveva contribuito con soli € 40.983,60, in quanto nella somma indicata in contratto aveva calcolato anche l'IVA, quindi avrebbe dovuto stornare CP_1
€ 61.000 cioè € 50.000 + iva, non € 50.000 totali, somma peraltro calcolata sulla base della bonifica di due vasche, non di tre. In conclusione secondo l'attrice la somma dovuta da a CP_1 [...] ammontava ad € 255.650,00 e l'attrice sarebbe creditrice di € Parte_1
195.850,00, operandosi la compensazione tra i crediti.
Parte convenuta , costituitasi, replicava: CP_1
- che il testo contrattuale era stato frutto di specifica negoziazione e contrattazione tra le Parti, basata sulla perizia geologica svolta su commissione dell'odierna attrice opponente;

- che l'odierna attrice opponente era ben informata ed a conoscenza della presenza delle vasche, mentre non erano a conoscenza della terza vasca né la parte venditrice e né la parte acquirente;

-che tale asserito vizio non era conosciuto e non poteva neppure essere in alcun modo conoscibile sulla base di tutte le indagini svolte;

5 - che la presenza di una terza vasca veniva rinvenuta solo in occasione degli scavi di marzo 2022 ad opera della società incaricata , e ne veniva data immediata comunicazione;

- che prima di dare l'incarico alla società addetta a svolgere i lavori di bonifica veniva previamente data comunicazione all'attrice opponente a mezzo e-mail in data 20.09.2021 ed in data 12.11.2021 e l'attrice non aveva mai contestato né verbalmente e né per iscritto il nominativo dell'operatore individuato da , né si Controparte_1 era mai interessata di proporre ed indicare ulteriori nominativi e preventivi differenti , benchè la convenuta opposta, gliene avesse fatto esplicitamente richiesta;

-che effettuava vari incontri e sopralluoghi presso il cantiere Parte_1 con la società incaricata di svolgere i lavori di bonifica, a Parte_3 dimostrazione che quindi ben approvasse il nominativo dell'operatore, peraltro individuato da su segnalazione del mediatore della compravendita Controparte_1 oggetto di controversia.
-che a seguito della compravendita dell'immobile, non era stata più Controparte_1 nella disponibilità di poter accedere ai luoghi di causa e, pertanto, la società Pt_2 si è dovuta necessariamente coordinare con l'attrice opponente per le operazioni
[...] cantieristiche;

-che le parti avevano previamente concordato che la società venditrice si sarebbe impegnata limitatamente a porre in essere gli interventi di bonifica e liberazione del sottosuolo da qualsiasi oggetto o sostanza, ex art. 11 del contratto di compravendita summenzionato e non comprendendo, dunque, anche le attività di trasporto e di smaltimento di rifiuti;

- che correttamente aveva stornato a euro Controparte_1 Parte_1
50.000,00 invece di euro 50.000,00 oltre ad IVA, perché nell'atto di compravendita era indicato “tutti gli oneri inclusi”, comprendendo dunque l'onere accessorio dell'IVA;
- che con riguardo al termine di cui al contratto , aveva reso Controparte_1 Pt_5
con mail di data 12.11.2021, che la società incaricata ad Parte_1 effettuare i lavori di bonifica aveva riscontrato, a seguito di sopralluogo e verifiche, che l'intervento commissionatole si sarebbe rivelato alquanto complesso e riteneva pertanto opportuno prorogare il termine di cui sopra, e nulla la controparte aveva obiettato;

- che l'asserita perdita di euro 150.000,00 + IVA per mancanza di canoni di locazione non sussisteva perché in ogni caso per la realizzazione dei lavori di demolizione e ricostruzione dell'immobile non vi era il tempo tecnico per far sì che lo stesso venisse messo subito in locazione;
inoltre, dal contratto di locazione non emergeva che la decorrenza del contratto fosse stata differita dal 1.1.2023 invece di iniziare dal 1.1.2022. Tutto ciò premesso, la convenuta opposta chiedeva rigettarsi l'opposizione, o
“in subordine, nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Giudice adito dovesse ravvisare la sussistenza di vizio occulto, condannare la convenuta opposta al ristoro della somma onnicomprensiva (al lordo di oneri e imposte) di € 30.000,00 (pari alla
6 somma di: costo della estrazione della terza vasca + costo del trasporto e smaltimento della terza vasca + IVA calcolata sull'importo di 50.000,00 €), previa compensazione per differenza rispetto alla somma di euro 59.800,00 di cui al decreto ingiuntivo qui opposto n. 344/2023 , con la conseguenza che
[...] sarà tenuta in ogni caso a pagare a favore di la Parte_1 Controparte_1 somma pari a 59.800,00 - 34.705,58 = euro 25.094,42.”
All'esito della prima udienza il precedente giudice istruttore con ordinanza del 30 marzo 2023 sospendeva la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto.
Dopo lo scambio delle memorie istruttorie la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 4.12.2024. Vanno preliminarmente rigettate le istanze istruttorie riproposte in sede di precisazione delle conclusioni in quanto irrilevanti e superflue essendo la causa documentalmente istruita. Così riassunte le posizioni delle parti e lo svolgimento del processo, si osserva che nell'atto notarile di compravendita in data 2.9.2021 a rogito notar Persona_3 all'art. 1 l'oggetto della compravendita viene indicato come “complesso industriale” e al al punto 11) viene pattuito: “La società venditrice presta inoltre la garanzia per vizi ai sensi degli art. 1490 e 1491 C.C.; a tal riguardo la società acquirente dichiara di aver visitato e visionato i beni oggetto dell'odierna compravendita;
restano ferme,
a carico della società venditrice, le garanzie di legge per il caso di vizi occulti. Con riferimento invece a vizi nel sottosuolo, quali ad esempio fenomeni di inquinamento, abbandono rifiuti, interramento o sversamento di sostanze tossiche e/o nocive, o comunque ogni e qualsiasi condizione che determini contaminazione dei suoli, anche ai sensi e per gli effetti delle disposizioni relative ai terreni contenute nel D.Lgs. 3 aprile 2006 n. 152 e del D.Lgs. 16 gennaio 2008 n. 4 e successive modificazioni, la società venditrice si impegna a porre in essere tutto quanto necessario per ottenere la completa bonifica e liberazione del sottosuolo da qualsiasi oggetto o sostanza che determini tale condizione, col ripristino dei luoghi in totale sicurezza e salubrità. Tali lavori dovranno essere effettuati a cura della parte venditrice, tramite operatore/i beneviso/i alla parte acquirente, entro la data del 30
(trenta) novembre 2021 (duemilaventuno). Con riguardo infine ai costi di tali interventi le parti convengono che la parte venditrice sarà tenuta al pagamento di tutti gli oneri relativi fino alla somma massima di euro 50.000,00 (cinquantamila virgola zero zero).”. Trattandosi di un complesso industriale, era nota la possibilità che il sottosuolo contenesse inquinanti, e infatti l'odierna attrice aveva fatto esperire una perizia geologica, che ha riguardato la composizione del terreno e la presenza di sostanze inquinanti(doc. 24 attoreo perizia geologica dott. e le cui Persona_1 conclusioni sono le seguenti “ Per quanto riguarda la matrice suolo e sottosuolo, i test effettuati sui materiali prelevati hanno verificato che i parametri analizzati sono inferiori ai minimi previsti dalla Tabella 1 colonna A e B, allegato 5 parte IV Titolo
7 V del D.Lgs 152/2006, ad eccezione del campione C2-T4 (prelevato in corrispondenza delle cisterne interrate, il quale registra superamenti in termini di idrocarburi pesanti (6070 mg/kg) e idrocarburi leggeri (642 mg/kg). Per quanto riguarda la matrice acque sotterranee, i test effettuati sui materiali prelevati hanno verificato che i parametri analizzati sono inferiori ai minimi previsti dalla Tabella 2, allegato 5 parte IV Titolo V del D.Lgs 152/2006. Si segnala l'impossibilità di accedere all'edificio a Sud-Est della zona in esame in cui non è stato possibile eseguire la caratterizzazione.” Dalle allegazioni delle parti risulta che prima del contratto era nota l'esistenza di sole 2 vasche interrate, e in relazione a tale consapevolezza le parti avevano pattuito nel contratto del 2.9.2021 un concorso di soli euro 50.000,00 alle spese di bonifica da parte della venditrice.
Risulta poi che con mail del 20.9.2021 la venditrice avesse prospettato alla compratrice l'intenzione di affidare i lavori alla , invitando la Parte_6 compratrice a proporre eventuali ditte alternative (doc. 4 allegato alla seconda comparsa di parte convenuta) e ciò entro il 30.9.2021. Parte attrice ha affermato che tale mail diretta a luca. non avrebbe costituito una comunicazione Persona_4 sufficiente in quanto non era il legale rappresentante di Testimone_2 [...]
Tuttavia va considerato che anche le altre comunicazioni prodotte in Parte_1 causa sono dirette al e che, secondo le allegazioni delle parti, proprio il Tes_2
Consigliere del Consiglio di Amministrazione di Tes_2 Parte_1 si era presentato alla mediazione volontaria intrapresa tra le parti, dimostrando con ciò di svolgere un ruolo notevole nella compagine societaria. Pertanto le doglianze attoree circa la scelta della ditta sono infondate. In data 25.10.2021 comunicava al Comune di Isola Vicentina, alla CP_1
Provincia di CE, all'ARPAV e alla Prefettura di CE che “Nel corso delle attivita e delle indagini, messe in atto per la riqualjficazione urbanistica del sito, a stata rinvenuta la presenza di due cisterne interrate, presumibilmente destinate al contenimento di idrocarburi, quali combustibili per le necessita produttive e per il riscaldamento dei locali. (doc.22 attoreo) In data 12.11.2021 a seguito di comunicazione della ditta BA , la venditrice comunicava alla compratrice che i lavori sarebbero stati più lunghi del CP_1 previsto e che non sarebbe stato possibile rispettare il termine del 30.11.2021 stabilito nel contratto (doc. 3 allegato alla seconda memoria istruttoria di parte convenuta). Peraltro la data del 30.11.2021 per la fine dei lavori non era indicata in contratto come termine essenziale, e in ogni caso sarebbe stata individuata sul presupposto della presenza di sole due vasche da bonificare. Sono pertanto infondate le doglianze di parte attrice relative al mancato rispetto del termine del 30.11.2021, e la domanda attorea di risarcimento dei danni per ritardo di un anno nella locazione a EC. Scrive parte attrice che “ il contratto di locazione, che doveva decorrere da gennaio 2022 è stato spostato a gennaio 2023. Infatti, la futura locataria Bibetech s.p.s., visto il ritardo di e , ha CP_1 Pt_2
8 dovuto attendere per l'invio della disdetta, che ha comunque dato ad aprile 2022, confidando che in poco tempo lo smaltimento sarebbe stato completato (si vedano i doc. 32, 33 e 34).” ( II memoria attorea ) Posto che il già sopra nominato , come visto persona con ampi poteri Testimone_2 in risulta anche Amministratore Delegato di EC (cfr. Parte_1 visura doc. 5 di parte convenuta), egli era perfettamente al corrente, già dal 12.11.2021 , che non sarebbe stato possibile completare la bonifica e iniziare la locazione dal gennaio 2022, quindi l'avere dato, nell'aprile 2022, disdetta anticipata alla precedente locazione costituisce comportamento non prudente, le cui conseguenze non possono essere addossate alla venditrice. Pertanto non possono essere riconosciuti alla compratrice i danni relativi alla ritardata locazione, e neppure il rimborso di tutte le spese relative allo smaltimento del materiale estratto, visto che il contratto, pur menzionando la “bonifica” , che astrattamente potrebbe comprendere tutte le operazioni necessarie a ripristinare la completa salubrità dell'ambiente, circoscrive l'ambito di intervento al solo
“sottosuolo”. In ordine alle restanti doglianze di parte attrice opponente va osservato che, per costante giurisprudenza in tema di azione di risarcimento dei danni proposta dall'acquirente ex art. 1494 c.c., nel caso di vizi non facilmente riconoscibili grava sul venditore una presunzione di loro conoscenza, per superare la quale non è sufficiente provare di non averli conosciuti, occorrendo invece la dimostrazione di averli ignorati senza colpa (Cass. Sez.III ord.4300/2024; Sez. 2, Sentenza n. 14665 del 03/06/2008; Sez. 2, Sentenza n. 4464 del 20/05/1997 ) Osserva infatti la Corte che “per agevolare il compratore il codificatore ha interamente spostato l'onere probatorio sull'alienante, al quale non basta per vincere la presunzione dimostrare di non aver conosciuto i vizi, occorrendo che egli dimostri di avere ignorato senza colpa i vizi del bene alienato” (Cass.4300/ 2024). Nel caso di specie la venditrice, ex proprietaria dell'immobile e quindi verosimilmente a piena conoscenza delle attività che vi erano state svolte, non ha fornito alcuna prova in tal senso, quindi non può invocare la limitazione di responsabilità contenuta nel contratto a soli euro 50.000,00, che era stata pattuita nell'ignoranza dell'esistenza anche della terza vasca, e addossare alla compratrice tutta la restante spesa sostenuta per l'intervento della ditta BA, pari ad euro 59.800,00, nonché le spese di smaltimento relative alla terza vasca. Al contrario, la venditrice, non avendo fornito la prova liberatoria, dovrà sostenere i costi imputabili a tale terza vasca, che, non essendo indicati in modo analitico nelle fatture delle ditte che hanno eseguito i lavori, devono essere individuati dividendo per tre, numero delle vasche, la somma totale. Quindi per l'attività della ditta BA il totale di euro 90.000,00 diviso tre porta ad euro 30.000 + Iva, e per l'attività di smaltimento della ditta IA (doc. 6 attoreo) il totale di euro 94.050,20 diviso tre dà euro 31.318,73 + Iva, per il totale di euro 61.318,73 + IVA.
9 Operando la compensazione, come chiesto da entrambe le parti, risulta a favore dell'attrice opponente un credito di euro 1518,73, per cui il decreto opposto va revocato e la convenuta opposta condannata a pagare all'attrice euro 1518,73 oltre IVA , e oltre agli interessi di legge dalla domanda. Il regolamento delle spese di lite segue la soccombenza, e la liquidazione viene effettuata come da dispositivo sulla base del D.M. n. 55/2014, DM 37/2018 e DM 147/2022, ai valori minimi in base alle attività espletate e alla semplicità della lite.


PER QUESTI MOTIVI



definitivamente decidendo, disattesa ogni diversa domanda, eccezione o deduzione, il giudice così provvede:
1)revoca il decreto ingiuntivo opposto e condanna la convenuta opposta a pagare all'attrice opponente euro 1518,73 oltre IVA e agli CP_1 interessi di legge dalla domanda giudiziale;

2) condanna la convenuta opposta a rifondere all'attrice opponente le spese di lite, liquidate in euro 406,50 per anticipazioni ed euro 8563,50 per compensi professionali, oltre al rimborso forfettario, CPA e IVA come per legge.
Così deciso in CE il 6.3.2025 Il giudice
Dr. Eloisa Pesenti
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