N. R.G. 365/2024
TRIBUNALE di ORISTANO
SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza del 19 dicembre 2025
Ad ore 11.30 è comparso l'Avv. Danilo Marras, nell'interesse dell'attrice intimante Parte_1
la quale si riporta al contenuto delle proprie note conclusionali evidenziando che ove in
[...]
esito all'istruttoria emergesse l'inesistenza e l'impossibilità dell'applicazione specialistica richiamata la fattispecie andrebbe quanto meno ricondotta alla tipologia locatizia ordinaria con conseguente possibilità di rinnovo tacito del contratto. E' comparso l'Avv. Riccardo Crovi, nell'interesse della convenuta intimata il quale insiste sulle proprie difese e si riporta alle proprie note Controparte_1
conclusionali. Contesta quanto odiernamente dedotto a verbale da parte attrice.
Il Giudice, dato atto di quanto sopra, pronuncia sentenza mediante lettura del dispositivo e della motivazione con contestuale deposito telematico.
Verbale chiuso ad ore 14.30
Il G.O.T.
Dott.ssa Carla Maria Brunzu
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL GIUDICE ONORARIO

DEL TRIBUNALE CIVILE DI ORISTANO

Dott.ssa Carla Maria Brunzu
sulle conclusioni assunte dalle parti all'udienza in data 19/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n.365 del Ruolo Generale dell'anno 2024
promossa da:
,(C.F. ) elettivamente domiciliata presso lo studio Parte_1 C.F._1 dell'Avv. Danilo Marras, in Oristano, Via G. Deledda n. 4 che la rappresenta e difende in virtù di procura speciale a margine dell'atto di intimazione di sfratto,
- attrice -

contro

:
(C.F. ) elettivamente domiciliata in Oristano, via Cagliari Controparte_1 C.F._2 n.165, presso lo studio dell'Avv. Riccardo Crovi, che la rappresenta e difende in virtù di procura speciale in atti,
- convenuta -
in punto a: Sfratto per morosità
************************
CONCLUSIONI Il Procuratore dell'attrice chiede e conclude:
“ Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: nel merito – in via principale: 1) accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione abitativa stipulato in data 19 ottobre 2013 tra e ( poi assegnato nell'uso a per grave Parte_1 CP_2 Controparte_1 inadempimento della convenuta conduttrice, consistito nella morosità nel pagamento del canone di locazione per il periodo da aprile 2023 in poi;
2) per l'effetto condannare la sig.ra a Controparte_1 rilasciare l'immobile sito in Oristano, Via Sant'Antioco n.12, piano 2° di proprietà dell'attrice immediatamente libero da persone o cose autorizzando la parte istante in caso di persistente inadempimento a procedere con l'esecuzione forzata per il rilascio;
3) condannare la convenuta al pagamento, in favore dell'attrice, di tutti i canoni locativi maturati e non corrisposti dal mese di aprile 2023 sino al momento del rilascio effettivo dell'immobile per un importo minimo ( alla data odierna) di euro 3.360,00 ovvero della maggiore somma risultante alla conclusione del giudizio o comunque accertata in corso di causa oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo;
In subordine (ovvero ove per ipotesi si ritenesse non più vigente il rapporto locativo oltre una certa data): 4) accertare e dichiarare la cessazione del contratto di locazione per intervenuta scadenza e la pagina 2 di 6 conseguente occupazione senza titolo dell'immobile da parte della convenuta con condanna della medesima al pagamento di una indennità di occupazione pari al canone concordato originario di euro 280,00 mensili (o a quella diversa misura ritenuta di giustizia) per il periodo di occupazione sine titulo dal momento della cessazione contrattuale fino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi e rivalutazione;
5)in ogni caso condannare infine la convenuta al rimborso delle spese e dei compensi del presente giudizio in favore dell'attrice oltre accessori di legge. Il Procuratore della convenuta chiede e conclude:
“ Voglia la S.V.Ill.ma contrariis reiectis: 1) rigettare ogni avversa domanda in quanto infondata in fatto e diritto per gli esposti motivi;
2) in subordine nella denegata ipotesi di accoglimento della avversa domanda ridurre il quantum dovuto alle sole indennità di occupazione maturate dopo il 23 11.2023 fino al definitivo rilascio;
3) in ogni caso con vittoria di spese e compensi del giudizio.
FATTO E DIRITTO

L'attrice nell'atto introduttivo ha esposto che: 1) con contratto stipulato in data 19 ottobre 2013 e registrato in data 18 novembre 2013 presso l'Agenzia delle Entrate di Oristano al n.3073 aveva concesso in locazione ad uso abitativo al sig. l'immobile sito in Oristano, via CP_2 Sant'Antioco n.12 piano 2°, per il canone mensile di euro 280,00; 2) la durata della locazione era stata stabilità in anni quattro con inizio il 01/11/2013 e termine 13/11/2017; 3) il contratto si era rinnovato tacitamente sino all'attualità; 4) a seguito della separazione intercorsa tra la convenuta Controparte_1 ed il coniuge della medesima, sig, la stessa era diventata assegnataria della casa CP_2 coniugale come comunicato con raccomandata datata 29/02/2024;5) nonostante i ripetuti solleciti di pagamento non erano stati corrisposti i canoni dal mese di aprile 2023 sino all'attualità pari a dodici mensilità per un totale di euro 3.360,00; Chiedeva la convalida dello sfratto e l'emissione del decreto ingiuntivo per i canoni scaduti. La convenuta nella comparsa di costituzione ha sostenuto che: 1) era subentrata, in virtù della separazione legale dal coniuge nell'esclusivo possesso dell'immobile per cui è causa a CP_2 decorrere dal provvedimento di omologa della separazione del 23/11/2023 (R.G.500/2023);2) il contratto era scaduto e privo di validità; 3) il contratto aveva una durata iniziale di quattro anni dal 01/11/2013 al 31/10/2017 e si era rinnovato tacitamente per ulteriori quattro anni sino al 31/10/2021 secondo il consueto meccanismo della l. n.431/1998. 4) il contratto non era mai stato rinnovato dopo la sua scadenza naturale per cui era definitivamente scaduto. Si opponeva alla convalida dello sfratto e chiedeva il rigetto delle domande attrici. Con le memorie integrative parte convenuta ha poi sostenuto che: 1) il contratto di locazione per cui è causa era stato stipulato ai sensi del D.L. n.240/2004 recante misure per favorire l'accesso alla locazione da parte di conduttori in condizioni di disagio abitativo ed integrazioni alla L.n.431/1998; 2) il contratto era definitivamente scaduto alla data del 31/10/2021 e non poteva essere rinnovato tacitamente in quanto prevedeva espressamente che la durata del contratto non era prorogabile. A seguito dell'opposizione, col mutamento del rito, l'intimazione di sfratto per morosità si converte in domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento ai sensi dell'art. 1453 c.c. e la richiesta di ingiunzione in domanda di condanna al pagamento dei canoni di locazione. Ciò premesso la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento della convenuta conduttrice è fondata e deve trovare accoglimento. E' circostanza pacifica che la convenuta è subentrata, ex art. 6 L.392/778 in data 23/11/2023, nel contratto di locazione a seguito del provvedimento di assegnazione della casa coniugale nel procedimento di separazione personale tra l'originario conduttore e la convenuta. Infatti CP_2
“ il provvedimento del giudice della separazione che assegna la casa coniugale al coniuge che non sia l'originario conduttore comporta un'ipotesi di cessione ex lege del contratto in favore del coniuge pagina 3 di 6 assegnatario con la conseguenza che il rapporto in capo al coniuge originario conduttore si estingue e non è più suscettibile di reviviscenza neppure nell'ipotesi in cui la casa locata venga abbandonata dal coniuge separato nuovo conduttore” (cfr. Cass. n.10890/1993).
Ora in forza dell'art.6 L.392/78 si attua una successione a titolo particolare, nel contratto di locazione, con la conseguenza che la convenuta diventa l'unica legittimata ad agire e contraddire nei confronti del locatore e pertanto responsabile per tutte le obbligazioni scaturenti dal contratto ancorché scadute prima del subentro. E' altresì circostanza pacifica che i canoni di locazione non risultano corrisposti a partire dal mese di aprile 2023. L'assunto difensivo della convenuta per contro non risulta dimostrato e non può trovare accoglimento. La convenuta ha sostenuto che la locatrice e l'originario conduttore avevano stipulato un contratto di locazione ai sensi del D.L. n.240/2004 recante misure per favorire l'accesso alla locazione da parte di conduttori in condizioni di disagio abitativo e che il contratto era cessato alla data del 31/10/2021 e non poteva essere rinnovato tacitamente in quanto prevedeva espressamente che la durata del contratto non era prorogabile. Ora il D.L. 240/2004, convertito in L. 269/2004, ha introdotto misure speciali per favorire l'accesso alla locazione di conduttori in condizioni di particolare disagio abitativo (come anziani o soggetti sottoposti a sfratto esecutivo sospeso). Tra tali misure vi erano contratti, con enti pubblici o con conduttori beneficiari di contributi, caratterizzati da durate prefissate ( ad es. 4 anni + 4 con accordo esplicito delle parti senza rinnovo automatico) e canoni calmierati. La documentazione in atti e l'istruttoria espletata hanno consentito di accertare che il contratto stipulato dalle parti benchè contenuto in un modulo prestampato per agevolazioni abitative ai sensi del D.L. 240/2004, è un contratto ordinario soggetto a rinnovo tacito ai sensi dell'art. 2 L.431/98. Non risulta dimostrato infatti che sussistano i presupposti previsti dal D.L. 240/2004 ovvero che il conduttore versasse in una condizione di disagio abitativo né che in relazione al contratto per cui è causa sia stata richiesta ed ottenuta alcuna agevolazione pubblica. Il teste , operatore del CAF che assistette materialmente la locatrice nella Testimone_1 registrazione del contratto, ha dichiarato che la locatrice intendeva stipulare un contratto a canone agevolato ed ha utilizzato un modulo in tal senso ma di non aver verificato se sussistessero i presupposti per la stipula del contratto agevolato ex D.L. 240/2004 (cfr. dichiarazioni rese dal teste all'udienza del 22 maggio 2025). Tes_1 Il contratto di locazione stipulato tra le parti, pertanto, deve ritenersi pienamente in vigore nel periodo in cui si è verificata la morosità contestata. Non vi è stata alcuna cessazione automatica del contratto al 31/10/2021 non essendovi stata né disdetta da parte del locatore né volontà di non rinnovare da parte del conduttore. Il comportamento delle parti che hanno proseguito nel rapporto senza variazioni (con il conduttore che ha continuato ad occupare l'immobile e, fino a marzo 2023 a corrispondere il canone) conferma la volontà implicita di continuare il contratto alle medesime condizioni. In definitiva il contratto di locazione, rinnovatosi tacitamente, è tuttora valido ed efficace e la morosità maturata alla data di notifica dell'intimazione, pari a dodici mensilità, per i canoni di locazione da marzo 2023 sino a marzo 2024, costituisce grave inadempimento contrattuale. All'esito di quanto sopra esposto, in accoglimento della domanda attrice dichiara risolto il contratto di locazione, stipulato in data 19 ottobre 2013 e registrato in data 18 novembre 2013 presso l'Agenzia delle Entrate di Oristano al n.3073, per grave inadempimento della convenuta conduttrice subentrata nel contratto ex art. 6 l. 392/78. Fissa per il rilascio dell'immobile, sito in Oristano via Sant'Antioco n. 12, piano 2°, ai sensi dell'art.56 L.392/78, la data del 20 gennaio 2026. Dichiara tenuta e condanna la convenuta al pagamento in favore dell'attrice della somma di pagina 4 di 6 euro 3.360,00 per i canoni scaduti da aprile 2023 sino a marzo 2024 oltre i canoni a scadere sino alla data del rilascio dell'immobile e gli interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.


Il Giudice Onorario definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione o deduzione disattesa, così decide:
- in accoglimento della domanda formulata da parte attrice dichiara risolto il contratto di locazione, stipulato in data 19 ottobre 2013 e registrato in data 18 novembre 2013 presso l'Agenzia delle Entrate di Oristano al n.3073, per grave inadempimento della convenuta conduttrice subentrata nel contratto ex art. 6 L. 392/78;
- per l'effetto fissa per il rilascio dell'immobile, sito in Oristano via Sant'Antioco n. 12, piano 2°, la data del 20/01/2026;
- condanna la convenuta al pagamento in favore dell'attrice della somma di euro 3.360,00 per i canoni scaduti da aprile 2023 sino a marzo 2024 oltre i canoni a scadere sino alla data del rilascio dell'immobile e gli interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

- dichiara tenuta e condanna la convenuta al pagamento in favore dell'attrice delle spese del presente giudizio, che si liquidano in complessivi Euro 76,00 per spese vive ed euro 2.300,00 per compensi professionali oltre rimborso forfetario (15%) IVA e CPA come per legge. Così deciso in Oristano il 19/12/2025
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Carla Maria Brunzu
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