REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
V SEZIONE CIVILE
In persona del giudice monocratico Elena Fulgenzi riunito in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 13686/2024 Ruolo generale affari contenziosi
TRA
nato a [...] in data [...] (C.F. ), Parte_1 C.F._1 residente in [...], rappresentato e difeso dall'Avv. Alessandro Ardizzi, (C.F.
C.F._2
,

- Ricorrente -

E
, nata a [...] il [...], C.F.: , rappresentata Controparte_1 C.F._3
e difesa, sia congiuntamente che disgiuntamente, dagli Avv.ti Luciano D'Andrea e Stefano D'Andrea
-Resistente –
Controparte_2
-chiamata in causa contumace -
Oggetto: cessazione comodato e rilascio immobile
MOTIVI DELLA DECISIONE 1. ha adito il Tribunale esponendo di essere esclusivo Parte_1 usufruttuario, e, unitamente ai propri fratelli, IG e Per_1 Persona_2 anche nudo proprietario, dell'immobile, con le annesse pertinenze, sito in Roma alla Via Proust, 19 facente parte dell'Edificio n.4, Scala G, int. 10, giusto atto Notaio Per_3 el 18.05.2018 rep.n.45719 racc.n.9281, censito al Catasto Fabbricati di Roma
[...] al foglio 866, part.518 sub 31. Tale immobile è stato concesso in comodato gratuito e precario alla resistente
, in forza di contratto stipulato il 01.04.1994 e registrato al n. 629, serie Controparte_1
3 in data 15.04.1994. La resistente in data 16.04.1994 ha contratto matrimonio con il Signor e i CP_3 coniugi hanno fissato l'abitazione coniugale in Roma alla Via Proust, 19 nell'immobile pagina 1 di 6 indicato e loro concesso in comodato d'uso dalla proprietaria “Mantegna Soc Coop. Edilizia a r.l.”. Nel successivo giudizio di separazione il Tribunale con sentenza del 27.06.2008 ha assegnato la casa coniugale a che continua ad occuparla. Controparte_1
In data 23.05.2007 con scrittura privata autenticata dal Notaio – Rep.39.611- Per_4 registrata a Roma il 07.06.2007 la “Mantegna Soc Coop. Edilizia a r.l.” ha assegnato l'immobile al Signor Parte_2
Il 18 maggio 2018 vendeva l'immobile ad , e Parte_2 Parte_1 Per_1
divenendone usufruttuario Persona_2 Parte_1
Esso ricorrente è stato costretto al rilascio, dell'immobile già condotto in locazione alla Via di Casalotti n.1/B e, non essendo proprietario di altro immobile nonché privo di stabile attività lavorativa, richiedeva in data 04.01.2024 formalmente alla IG CP_1 ex art. 1809 e segg. Cod. civ. la restituzione dell'immobile in Roma alla Via Proust, 19 Ed.4, sc.G, int.10. (doc.4) ma la resistente non vi ha provveduto ai sensi dell'art. 1809 Cod. Civ., Il ricorrente, quindi, sostiene che il provvedimento di assegnazione della casa coniugale in favore della IG in sede di separazione è sottomesso Controparte_1 agli effetti restitutori tipici dell'art.1810 Cod. civ, nel caso in cui, come nella presente fattispecie, l'immobile appartenente ad un soggetto diverso, dal coniuge sia stato concesso in comodato senza predeterminazione di un termine. Il provvedimento di assegnazione della casa coniugale in favore della resistente non è opponibile a in quanto lo stesso è stato trascritto posteriormente, Parte_1 solo in data 02.11.2007, alla trascrizione dell'acquisto del proprio dante causa, Pt_2 avvenuta in data 08.06.2007.
[...]
In caso di rapporto di comodato precario, se l'immobile è destinato al soddisfacimento delle esigenze del nucleo familiare del comodatario, essendo riconducibile il rapporto alla fattispecie regolata dall'art. 1803 Cod. Civ., il comodante può chiederne la restituzione nell'ipotesi di sopravvenienza di un bisogno imprevedibile e urgente ai sensi dell'art. 1809, comma 2, Cod. Civ. . Le Sezioni Unite della Suprema Corte, con la sentenza 29 settembre 2014,n. 20448, ribadita da altre pronunce successive, hanno affermato, tra l'altro, che ai sensi dell'alt. 1809 c.c., comma 2, il bisogno che giustifica la richiesta del comodante di restituzione del bene non deve essere grave ma imprevisto (e, dunque, sopravvenuto rispetto al momento della stipula del contratto di comodato) ed urgente;
ne consegue che non solo la necessità di un uso diretto ma anche il sopravvenire d'un imprevisto deterioramento della condizione economica del comodante, che giustifichi la restituzione del bene, consente di porre fine al comodato, ancorché la sua destinazione sia quella di casa familiare. Pertanto, viene riconosciuta la possibilità di recedere dal rapporto al comodante nell'ipotesi di sopravvenienza di un bisogno, ai sensi dell'art.1809 comma 2, segnato dai requisiti dell'urgenza e della non previsione, come è avvenuto al Signor
di improvvisa perdita dell'abitazione ove dimorava. Parte_1
pagina 2 di 6 Ha concluso il ricorrente chiedendo “ 1.– accertare e dichiarare la cessazione dell'uso gratuito dell'immobile per cui è causa in favore del Signor con Parte_1 ordine di rilascio dello stesso in favore del ricorrente. 2.-Con condanna della IG , al pagamento dell'indennità di Controparte_1 occupazione, in favore del Signor a far data dalla presente domanda Parte_1 sino al rilascio e nella misura di € 1.350,00 mensile, come quotazione dell'Agenzia dell'Entrate, ovvero quella che verrà accertata in corso di causa, anche eventualmente con l'ausilio di un CTU, secondo il canone libero di mercato correntemente praticato. Con richiesta, se del caso, di una valutazione equitativa. Con vittoria delle spese, competenze ed onorari del procedimento.” 2. Si è costituita , replicando che con sentenza del 27.06.2008, trascritta Controparte_1 il 20.11.2008, il Tribunale le assegnava la casa familiare perché vi abitasse con i figli e . Per_5 Per_2
Successivamente subentrava come socio prenotatario il Sig. che con Parte_2 atto di citazione notificato in data 14.02.2008 la conveniva in giudizio perché il Tribunale accertasse l'occupazione sine titulo dell'immobile di Via Proust ovvero, in via subordinata, con titolo non opponibile e ordinasse il rilascio dell'appartamento Si costituiva chiedendo in via riconvenzionale di accertare la Controparte_1 simulazione dell'assegnazione dell'immobile al Sig. Pt_2
Con sentenza n. 18376 del 2011 il Tribunale di Roma, respingeva la domanda di occupazione senza titolo promossa dal riconoscendo alla Sig.ra un Pt_2 CP_1 legittimo titolo che le consente di godere dell'immobile per la sua particolare destinazione familiare. Appellata la sentenza da con sentenza n. 5507/2019 Rep.n. 6177 del Parte_2
2019 la Corte di Appello di Roma, dichiarava che il contratto di comodato stipulato fra la Mantegna e la non fosse mai venuto meno e, rigettava l'appello proposto dal CP_1
Sig. . Pt_2
Seguiva in data 18/05/2018, l'atto con il quale trasferiva il diritto di Parte_2 proprietà superficiaria dell'immobile in Via Proust ai figli del Sig. Controparte_4
, e “il primo quanto all'usufrutto totale e gli altri Parte_1 Per_1 Persona_2 due quanto alla nuda proprietà” Ciò posto secondo la resistente la nuova circostanza secondo cui il ricorrente afferma di essere stato costretto al rilascio, in data 14.12.2023, dell'immobile da esso condotto in locazione alla Via di Casalotti n.1/B, perché soggetto ad esecuzione per rilascio del 15.11.2023 presso il Tribunale di Roma promosso dalla società in virtù Controparte_2 di contratto di locazione con decorrenza dal 27.03.2023, non risponde al vero e tende soltanto a far apparire un inesistente stato di bisogno o di urgenza del ricorrente. Indizi della simulazione sono secondo la resistente il fatto che il contratto di locazione sia stato registrato solamente 6 mesi più tardi in data 06.10.2023, ovvero solo pochi giorni prima dell'intimazione di sfratto;
la circostanza che il legale che rappresentava la società locatrice nell'azione di sfratto avverso l'odierno resistente, ossia Controparte_2
pagina 3 di 6 l'Avv. Filippo Bigetti, esercita la professione nello stesso studio dell'attuale legale del ricorrente , Avv. Alessandro Ardizzi, costituito nel presente giudizio;
l'odierno ricorrente non ha mai trasferito la propria residenza in tale appartamento;
la società con sede in via di Casalotti 1/B nell'immobile asseritamente Controparte_2 locato dall'odierno ricorrente;
la sivi esercitante non è proprietaria Controparte_2 dell'immobile in via di Casalotti 1B (v. all. n. 11), come invece riportato nell'atto di intimazione di sfratto prodotto da controparte all'allegato 3 del proprio ricorso in quanto il proprietario di detto immobile è, in realtà, (all. n. 12 e all. n. Controparte_4
13), padre dell'odierno ricorrente, che ivi esercita la professione di medico dentista (all. n. 14) come risulta dalla visura storica catastale allegata (all. n. 12) da cui si evince che padre dell'odierno ricorrente, nel 2006 frazionò l'immobile allora Controparte_4 accatastato come A10 e dallo stesso utilizzato tutt'ora come studio medico, per ricavare la civile abitazione di cui al fg. 346, part. 136, sub 511, asseritamente locato da e oggetto del contestato sfratto;
dalla visura camerale storica della Parte_1 società (all. n. 10) risulta quale amministratore unico in data Controparte_2
30.04.2022. dante causa nell'atto di compravendita dell'immobile di Parte_2
Via Proust 19. In realtà padre dell'odierno ricorrente, è l'unico ad avere interessi Controparte_4 economici sulla proprietà oggetto del presente procedimento, tanto è vero che da sempre si comporta uti dominus sull'immobile, partecipando anche a tutte le assemblee condominiali su delega dei figli, Ciò premesso , secondo, la resistente il ricorrente non ha fornito alcuna prova certa di un sopravvenuto ed impreveduto bisogno ai sensi dell'art. 1809 co. 2 c.c. Il fatto che il Sig. abbia preso in locazione un immobile per un così breve Parte_1 periodo di tempo, senza corrisponderne poi alcun canone, non porta, certamente, nulla a dimostrazione di un presunto, urgente ed imprevisto stato di bisogno, potendo benissimo il Sig. possedere le risorse necessarie per locarne un altro. Parte_1
D'altra parte è la stessa giurisprudenza della Corte di Cassazione ad aver più volte precisato che la nozione di urgente e impreveduto bisogno, di cui al secondo comma dell'art. 1809 c.c., fa riferimento alla necessità del comodante – su cui gravano i relativi oneri probatori – di appagare impellenti esigenze personali, e non a quella di procurarsi un utile, tramite una diversa opportunità di impiego del bene. Il ricorrente nell'acquisire nel maggio del 2018 il diritto di usufrutto sull'immobile in oggetto, era ben consapevole che su tale bene gravava un diritto di abitazione a favore della Sig.ra come già riconosciuto nel giudizio intentato dal Sig. dante CP_1 Pt_2 causa del Sig. ed espressamente richiamato nell'atto di acquisto Parte_1 dell'appartamento oggetto di causa . L'assegnazione della casa coniugale non incide sulla validità dell'atto di vendita, ma l'acquirente è tenuto a rispettare il diritto dell'assegnatario di continuare ad abitarvi fino a quando ne sussisteranno i presupposti.
pagina 4 di 6 Tanto premesso, , ha concluso chiedendo poter chiamare in causa la Controparte_1
attesa la simulazione dell'azione di rilascio intrapresa nei confronti del Controparte_2
Sig. e chiedendo “IN VIA PRINCIPALE Parte_1
- Rigettare la domanda svolta dal Sig. nei confronti della Sig.ra Parte_1
in quanto infondata in fatto ed in diritto per essere il provvedimento di Controparte_1 assegnazione dell'immobile di Via Proust 19, scala G, int. 10 – Roma, opponibile al Sig.
in considerazione del fatto che non è intervenuto alcun bisogno Parte_1 imprevisto ed urgente ai sensi dell'art. 1809 comma 2 c.c.; IN VIA SUBORDINATA
- Nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, dichiarata non dovuta l'indennità di occupazione richiesta da parte avversa, concedere un congruo termine per il rilascio, di 12 mesi ovvero altro termine ritenuto di giustizia, per permettere alla Sig.ra
ed ai figli non autosufficienti della stessa di reperire altra abitazione;
Controparte_1
IN VIA RICONVENZIONALE
- Accertare la simulazione e dichiarare la nullità dell'azione di rilascio intrapresa dalla società nei confronti del Sig. e, per l'effetto, Controparte_2 Parte_1 condannare la e il Sig. al risarcimento in favore della Controparte_2 Parte_1
Sig.ra di tutti i danni patiti e patendi, da liquidarsi nel corso del giudizio, Controparte_1 anche in via equitativa”
3. La domanda proposta dal ricorrente non può essere accolta mentre deve ritenersi assorbita quella riconvenzionale . Il Tribunale di Roma con la sentenza 18376 del 2011 ha già ricordato che , secondo la giurisprudenza di legittimità che ha affrontato la questione della disciplina del comodato concesso per ragioni familiari, senza determinazione di un termine finale, quando un terzo abbia concesso in comodato un bene immobile di sua proprietà perché sia destinato a casa familiare, il successivo provvedimento - pronunciato nel giudizio di separazione o di divorzio - di assegnazione in favore del coniuge affidatario di figli minorenni o convivente con figli maggiorenni non autosufficienti, non modifica nè la natura ne' il contenuto del titolo di godimento sull'immobile, atteso che l'ordinamento non stabilisce una "funzionalizzazione assoluta" del diritto di proprietà del terzo a tutela di diritti che hanno radice nella solidarietà coniugale o postconiugale, con il conseguente ampliamento della posizione giuridica del coniuge assegnatario. Infatti, il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa, resta regolato dalla disciplina del comodato negli stessi limiti che segnavano il godimento da parte della comunità domestica nella fase fisiologica della vita matrimoniale. Di conseguenza, ove il comodato sia stato convenzionalmente stabilito a termine indeterminato (diversamente da quello nel quale sia stato espressamente ed univocamente stabilito un termine finale), il comodante è tenuto a consentire la continuazione del godimento per l'uso previsto nel contratto, salva l'ipotesi di sopravvenienza di un urgente ed impreveduto bisogno, ai sensi dell'art. 1809 c.c., comma 2, (Cass. S.U. 21.7.2004, n. 13603). In altre parole, in questo caso, per effetto della concorde volontà delle parti, si imprime all'immobile un vincolo di destinazione alle esigenze abitative familiari (e pagina 5 di 6 perciò non solo e non tanto a titolo personale del comodatario) idoneo a conferire all'uso - cui la cosa deve essere destinata - il carattere implicito della durata del rapporto, anche oltre la crisi coniugale e senza possibilità di far dipendere la cessazione del vincolo esclusivamente ad nutum del comodante. Ciò posto, unica circostanza nuova rispetto al giudizio indicato è che l'appartamento è stato acquistato dal ricorrente dal sig. in usufrutto e che si Pt_2 Parte_1 troverebbe in un urgente ed imprevisto bisogno di godere del bene , ferma, in tal caso, la necessità che il giudice eserciti con massima attenzione il controllo di proporzionalità e adeguatezza nel comparare le particolari esigenze di tutela della prole e il contrapposto bisogno del comodante ( cfr.da ultimo Cass. Sez. 1 - , Ordinanza n. 17095 del 25/06/2025 ) Nella specie , permanendo ancora le ragioni che hanno giustificato l'assegnazione della casa coniugale a , peraltro non valutabili in questa sede, il ricorrente Controparte_1 non ha in alcun modo dimostrato con la sola allegazione della cessazione del contratto di locazione dell'immobile di via di Casalotti 1B, in mancanza di altri elementi di prova, da cosa nascerebbe l'urgenza del rilascio . Se è vero , infatti, che non può essere correttamente qualificata come azione di simulazione la difesa della resistente tesa a contestare l'efficacia probatoria dei documenti prodotti da controparte, è vero anche che il ricorrente non ha specificatamente contestato le circostanze dedotte dalla resistente . Né, comunque, anche a fronte di una generica e formale contestazione , ha fornito elementi utili al giudizio comparativo indicato che possano dimostrare che il suo bisogno dell'appartamento sia tale da giustificare il venir meno del godimento del bene da parte della famiglia della signora . CP_1
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo ai sensi del D.m. 55/14 e successivi aggiornamenti.

p.q.m.

- rigetta la domanda proposta dal ricorrente dichiarando assorbita la domanda proposta in via riconvenzionale da;
Controparte_1
- condanna alla rifusione alla resistente delle spese del presente Parte_1 giudizio liquidate in complessivi euro 5.000,00 per compensi oltre Iva e c.p.a. Così deciso in Roma il 22 settembre 2025 Il Giudice
Elena Fulgenzi
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