N. R.G. 73541/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
nella persona del Giudice monocratico, dott.ssa IA SI, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 73541 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi Civili dell'anno 2022, vertente
TRA
, C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. Nadia Parte_1 C.F._1 Boni, giusta procura in atti
- attore
E
C.F. , con sede in Roma, Via Portuense n. 708, Controparte_1 P.IVA_1 in persona del legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso dall'avv. Paola Petri, giusta procura in atti
- convenuto
OGGETTO: danni ad immobile da infiltrazione;

CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta per l'udienza cartolare del 23.01.2025.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con atto di citazione ritualmente e tempestivamente notificato, parte attrice – sulla premessa di essere proprietaria dell'immobile sito in Roma, Via Affogalasino 158, locale ad uso commerciale, censito al NCEU al foglio 447, part. 1134, sub 6, facente parte del ”, Via Controparte_1 Portuense 708, Roma;
che l'immobile in questione, presso il quale l'attore esercita l'attività di parrucchiere, era da diverso tempo interessato da ingenti fenomeni infiltrativi provenienti dal lastrico solare, di copertura del locale e dove confluiscono le acque piovane e di scarico di due palazzine ubicate nel ”, unite proprio da tale copertura;
che nel 2018 il Condominio Controparte_1 pagina 1 di 9 aveva effettuato dei lavori ad un bocchettone, localizzato nel lastrico solare, ma le infiltrazioni si erano verificate anche successivamente, con notevoli danni per l'attore, costretto a rivolgersi -tuttavia, del tutto vanamente- all'amministratore di Condominio;
che tali interventi, risalenti ai mesi successivi al febbraio 2018, come evincibile dal verbale di assemblea condominiale, erano stati eseguiti d'urgenza anche sulla scorta di una perizia redatta da due tecnici incaricati dal medesimo, dalla quale CP_1 ben era emerso il nesso casuale tra le infiltrazioni di acqua nel negozio dell'attore e il mancato funzionamento dei bocchettoni;
che nel 2019, per le richieste di intervento rimaste inascoltate dal e i successivi aggravamenti dei danni esistenti nel locale, ai quali aveva contribuito la CP_1 pioggia che in quei periodi cadeva copiosa sulla città, era già stato promosso dall'odierno attore ricorso per ATP, il quale, tuttavia, espletata la CTU, non aveva sortito esito alcuno;
che, in particolare, dalla CTU era emerso che la causa delle infiltrazioni, provenienti dal lastrico solare e fonte di danni nell'immobile di parte attrice, era da ricondurre alla zona del bocchettone dove erano stati in precedenza eseguiti i lavori condominiali;
che, dunque, la consulenza tecnica di ufficio aveva confermato la precedente perizia degli architetti incaricati dal rimasta ignorata, così CP_1 lasciando che si aggravassero i danni nell'immobile di parte attrice, danni ai quali andavano aggiunte le spese legali;
che nemmeno dopo la conclusione dell'accertamento tecnico preventivo vi era stata un'azione del volta alla soluzione del problema, di talché l'attore era stato costretto -dato CP_1 l'aggravamento dei danni nel negozio, dovuti anche alle piogge cadute su Roma dopo il 10 novembre 2019, alle infiltrazioni di acqua, alla difficoltà nel condurre l'attività commerciale, con perdita della clientela, ai continui interventi di pulizia nel locale dopo ogni precipitazione- a rivolgersi nuovamente all'intestato Tribunale, depositando un ricorso per denuncia di danno temuto, all'esito del quale il era stato condannato, con ordinanza del gennaio 2021, ad eseguire i lavori di cui alla CTU CP_1 di ATP;
che, mentre i lavori per riparare i danni sul lastrico solare erano iniziati nei primi mesi del 2022, parte attrice non aveva ottenuto alcun risarcimento per i danni patiti, stimati in euro 42.800,00 più iva, come da preventivo;
che si era anche concretizzato il diritto al risarcimento del danno da perdita subita per il mancato godimento dell'immobile, da liquidare in via equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato;
che vani erano stati i tentativi di addivenire ad una soluzione concordata della vertenza – ha convenuto in giudizio il per Controparte_1 ivi sentirne accertare e dichiarare la responsabilità per tutti i danni subiti e subendi nell'immobile descritto in atti e, per l'effetto, condannarlo al risarcimento dei danni materiali per la somma di euro 42.800,00 più iva, nonché dei danni relativi al mancato guadagno, da valutare secondo equità, con vittoria di spese e onorari di giudizio.
Ha dedotto, in particolare: che la condotta tenuta dal che aveva iniziato i Controparte_1 lavori per il rifacimento del lastrico solare solo dopo quattro anni e due ricorsi al Tribunale, ha comportato danni alle strutture, ai mobili e agli impianti e ha procurato un mancato guadagno all'attività commerciale di parte attrice;
che, nel caso di specie, si erano verificate infiltrazioni di acqua, provenienti dal lastrico solare che copre il locale dell'attore ma serve due palazzine del Controparte_1 per lo smaltimento delle acque, soprattutto piovane;
che tale funzione era stata riconosciuta
[...] dallo stesso , il quale nel 2018 aveva effettuato dei lavori, poi risultati non eseguiti a regola CP_1 d'arte, e da due provvedimenti dell'intestato Tribunale, adito dal Capoluongo stante l'inerzia della controparte;
che la situazione si era protratta per circa quattro anni, durante i quali l'attore aveva dovuto lavorare con parte del negozio inutilizzabile, con pericolo anche per le persone;
che, a causa della condotta del non aveva potuto esercitare la propria attività nel locale di sua CP_1 proprietà, con presumibili notevoli costi per ripristinare lo stato preesistente, danni che non si sarebbero verificati ove vi fosse stato un tempestivo intervento del CP_1
Si è costituita in giudizio parte convenuta, la quale ha contestato quanto ex adverso dedotto e rappresentato, in particolare rimarcando la pretestuosità dell'azione proposta per le ragioni pagina 2 di 9 diffusamente esposte nella comparsa di costituzione, e ha chiesto di “rigettare la domanda attorea e condannare controparte al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. comma 1 e al pagamento dell'indennizzo ex art. 96 comma 3 c.p.c.. Con vittoria di spese e compensi, oltre spese generali e oneri di legge”.
Entrambe le parti hanno depositato le memorie ex art. 183, co. VI, c.p.c. e, all'esito, con ordinanza in data 18.10.2023, sono state rigettate le istanze di prova orale articolate dalla parte attrice e sono stati disposti accertamenti tecnici peritali con riguardo all'aggravamento dei danni lamentati dall'attore, avvalendosi del medesimo CTU dell'ATP.
Fissata l'udienza del 01.03.2024 per l'ulteriore corso del procedimento a seguito della CTU, con ordinanza in pari data la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 19.09.2024 (poi differita d'ufficio al 23.01.2025).
Con ordinanza del 31.01.2025, la causa è stata trattenuta in decisione con i termini ex art. 190 c.p.c., sulle conclusioni come precisate dalle parti con note di trattazione scritta.
2. Va confermata l'ordinanza del 18.10.2023 in punto di rigetto delle istanze istruttorie, in quanto le prove orali chieste dalla parte attrice nella memoria n. 2 (interrogatorio formale ed esame testimoniale) sono articolate su un capitolo relativo ad un fatto non contestato, mentre quella di cui alla memoria n. 3 (esame testimoniale) non è propriamente in controprova e comunque è articolata su un capitolo generico.
Quanto, poi, alle contestazioni mosse alla consulenza tecnica d'ufficio dalla parte attrice nelle note del 29.02.2024 ed oggetto di istanza, rigettata in data 01.03.2024, di riconvocazione del CTU per chiarimenti in contraddittorio con i CTP – contestazioni successivamente fatte oggetto di espressa eccezione di nullità con le note depositate dall'attore in data 21.01.2025, esitata in un'ulteriore istanza di chiarimenti, nonché di rinnovazione della consulenza tecnica (istanza rigettata in data 31.01.2025) – premesso che, secondo giurisprudenza consolidata, la nullità della consulenza tecnica d'ufficio è di carattere relativo e deve essere contestata nella prima memoria successiva al deposito della relazione (cfr. Cassazione civile sez. II, 09/01/2024, n. 707: “La nullità della consulenza tecnica d'ufficio è soggetta al regime di cui all'articolo 157 del Cpc, avendo carattere relativo, per cui deve essere fatta valere nella prima istanza o difesa successiva al deposito della relazione, restando altrimenti sanata”), nel caso di specie i profili lamentati dal Capoluongo nelle prime note successive al deposito della relazione peritale (ossia le note del febbraio 2024) non integrano motivi di nullità della CTU, essendo stati espressi, prevalentemente, meri dissensi rispetto ad alcune delle conclusioni della relazione peritale medesima, senza eccepire concrete violazioni di norme processuali, né del contraddittorio fra le parti ad opera del CTU (cfr. di recente Cassazione civile sez. I, 19/03/2025, (ud. 28/02/2025, dep. 19/03/2025), n. 7356: “Le contestazioni e i rilievi critici delle parti alla consulenza tecnica d'ufficio, ove non integrino eccezioni di nullità relative al suo procedimento, come tali disciplinate dagli artt. 156 e 157 c.p.c., costituiscono argomentazioni difensive, sebbene di carattere non tecnico-giuridico”); solo nelle successive note per l'udienza di precisazione delle conclusioni del gennaio 2025, e dunque tardivamente, è stata formalizzata l'istanza di rinnovazione della relazione tecnica anche in ragione della dedotta mancata risposta del CTU alle osservazioni del CTP della parte attrice. In ogni caso, si osserva – e ciò vale anche con riferimento alle doglianze del convenuto – che dalla lettura CP_1 dell'elaborato peritale emerge che il CTU ha risposto ai quesiti posti, anche riportando nell'interezza le osservazioni dei CTP, di fatto discostandosene non ritenendole condivisibili. Con particolare riguardo alle osservazioni del CTP della parte attrice (ricorrente in sede di ATP), si rileva che trattasi, in buona parte anche se non in via esclusiva, di osservazioni già proposte dal CTP durante l'ATP quanto all'ammontare dei danni – e alle quali il CTU aveva risposto in quella sede, parzialmente pagina 3 di 9 condividendone il contenuto – mentre quelle afferenti, da un lato, al mancato esame dei documenti non sono dirimenti, avendo il consulente adeguatamente descritto lo stato dei luoghi, provveduto ad un'analitica rappresentazione dei fatti di causa e dei documenti più rilevanti, sufficientemente e logicamente motivato le conclusioni alle quali è pervenuto, e quelle relative, da altro lato, all'omissione di alcuni fasi dei lavori di ripristino e alle superfici di intervento riguardano, per vero, aspetti tecnici del contenzioso diversamente valutati dal CTU. Quanto, invece, ai profili sollevati dalla parte convenuta (duplicazione delle voci di danno inserite e valutate dal CTU sia nella relazione attuale che in quella del 2019; sovrastima delle lavorazioni rispetto al prezzario della Regione Lazio;
stima sproporzionata del mobilio), si tratta di valutazioni non decisive, in ragione del fatto che il CTU ha provveduto ad aggiornare il computo metrico all'attualità e a verificare, in conformità al quesito posto, la sussistenza di maggiori danni, applicando la Tariffa dei Prezzi 2023.
3. Le domande proposte dalla parte attrice meritano accoglimento nei limiti e per i motivi di seguito esposti.
Il presente giudizio è stato preceduto da un ATP ex art. 696bis c.p.c. (rg. n. 82732/2018) e da un ricorso per danno temuto (rg. n. 78380/2019), avviati dal Capoluongo nei confronti del CP_1
La CTU in sede di ATP – la cui relazione, allegata all'atto di citazione, è stata ritualmente acquisita agli atti di causa – e la CTU svolta in questo procedimento hanno evidenziato quanto segue, in esito a puntuali accertamenti e secondo un condivisibile iter logico-argomentativo.
Nella CTU di ATP si legge, quanto alle conclusioni finali (p. 20), che “Nel locale commerciale sottostante il lastrico solare (oggetto di causa) e dagli elementi raccolti si sono riscontrati infiltrazioni di acque meteoriche, provenienti dal lastrico solare recando danni al locale commerciale di parte ricorrente (Sig. ) in particolare: - macchie superficiali sull'intonaco, danneggiamento Persona_1 del controsoffitto in cartongesso come dalle foto n. 1;2;3 (dell'all. h – Nuovo Computo metrico estimativo – lavori di ripristino nel locale commerciale del ricorrente ( ). Per Parte_1 quanto concerne i lavori da effettuarsi per il risanamento stimati a corpo, ammontano a € 3069.74, oltre IVA, se dovuta, come per legge;
- Le cause di tali vizi sono così rintracciabili da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, dovuti ai lavori non eseguiti secondo la regola dell'arte, come descritti nei paragrafi precedenti, e al rifacimento del lastrico solare. Gli interventi da adottare per il risanamento di tali infiltrazioni, consistono nel ripristino del lastrico solare, per via delle cause sopra riportate. Per quanto concerne i lavori da effettuarsi per il risanamento stimati ammontano a € 44.237.30, oltre IVA, se dovuta, come per legge. - Le cause di tali vizi sono così rintracciabili da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, dovuti ai lavori non eseguiti secondo a regola d'arte, come descritti nei paragrafi precedenti e al rifacimento del lastrico solare stesso. Come si può notare dalla foto n. 10 (dell'all. c – Documentazione fotografica dei luo-ghi), le acque meteoriche dei balconi del
“ ” confluiscono, sul lastrico solare sopra le attività commerciali, che a sua CP_1 CP_1 volta saranno eliminate dai bocchettoni”.
Nell'odierno procedimento, il CTU è stato incaricato di verificare se nell'immobile dell'attore siano riscontrabili danni più estesi e/o più consistenti rispetto a quelli rilevati in sede di ATP e, in caso affermativo, di accertare se questi danni nuovi/maggiori siano riconducibili sul piano tecnico causale all'avvenuta esecuzione dei lavori da parte del nell'anno 2022 invece che subito dopo CP_1 l'ATP o comunque anteriormente al 2022, nonché, in caso ulteriormente affermativo, di determinare le opere di ripristino occorrenti per questi nuovi/maggiori danni.
Sul punto, il CTU – nella relazione depositata nel febbraio 2024 – ha rilevato la presenza di danni più estesi rispetto a quelli di cui all'accertamento tecnico preventivo del giugno 2019, come confermato pagina 4 di 9 dall'estensione delle stesse macchie rilevate nell'ATP suddetto;
quanto alla riconducibilità causale, il CTU ha constatato che la situazione lamentata è accertata dalle infiltrazioni avvenute nel locale dell'attore e che l'infiltrazione si trova in corrispondenza della riparazione dell'impermeabilizzazione riferita al bocchettone di raccolta delle acque meteoriche situato sul lastrico solare. Ha, dunque, riscontrato “ulteriori infiltrazioni rispetto all'ATP del 2019” e ha ritenuto che gli ulteriori danni nel locale di parte attrice siano “riconducibili alle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà del avvenute prima della riparazione dello stesso nell'anno 2022 (successive all'ATP del CP_1 2019)”. Ha, pertanto, individuato le opere di ripristino occorrenti per i nuovi/maggiori danni. In particolare, nella CTU del 2024 si legge (p. 8 ss.) che “- Nel locale commerciale di proprietà di parte ricorrente (Sig. N. Capoluongo) sottostante il lastrico solare (oggetto di causa) si sono riscontrate infiltrazioni di acque meteoriche, provenienti dal suddetto lastrico solare recando danni al locale commerciale di parte ricorrente. Tali danni sono avvenuti anteriormente alla riparazione dello stesso (lastrico solare) nell'anno 2022 ma successivamente all'ATP del 07/06/2019, in particolare: - Ulteriori macchie superficiali sull'intonaco; - Ulteriore danneggiamento del controsoffitto in cartongesso come dalle foto n. 2;4; (dell'all. b – Documentazione fotografica dei luoghi); - danneggiamento dei n.3 mobili come dalle foto n. 5 (dell'all. b – Documentazione fotografica dei luoghi)”. Ha quantificato in euro 5.466,52, più iva se dovuta, l'importo dei lavori da effettuarsi per il ripristino, specificando che “Le cause di tali danni sono rintracciabili da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, dovuti ai lavori non eseguiti secondo la regola dell'arte, suddette infiltrazioni sono avvenute anteriormente alla riparazione dello stesso nell'anno 2022 ma successivamente all'ATP del 07/06/2019”.
Orbene, nel corso delle operazioni peritali il CTU ha documentato con foto la presenza di infiltrazioni nel locale commerciale di parte attrice, come evidenziato anche dai rigonfiamenti in prossimità di una porzione di soffitto e di parete, oltre che sui mobili;
dalla maggiore estensione delle macchie rispetto a quelle documentate all'epoca dell'ATP si ricava l'aggravamento dei danni patiti dall'attore (cfr. foto p. 14 ss. CTU). Tali danni, secondo gli accertamenti condotti dal CTU, sono riconducibili alle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà del avvenute prima della riparazione del lastrico CP_1 stesso nell'anno 2022 (dunque successive all'ATP del 07.06.2019), trattandosi di fenomeno infiltrativo posto in corrispondenza della riparazione dell'impermeabilizzazione riferita al bocchettone di raccolta delle acque meteoriche situato sul lastrico solare.
Tali ulteriori danni si sono, quindi, verificati anteriormente alla riparazione del lastrico solare nell'anno 2022, successivamente all'ATP del 2019. Ciò consente di imputare al una tardiva CP_1 esecuzione dei lavori individuati nella CTU di ATP, con conseguente peggioramento della situazione già pregiudizievole all'interno del locale di parte attrice, considerato in proposito che il si CP_1
è attivato per l'esecuzione delle opere necessarie indicate in CTU dopo ben quattro anni e, nella specie, solo successivamente alla condanna ex art. 1172 c.c..
Più in dettaglio:
- nel presente giudizio (così come nel precedente per danno temuto) non è contestato che il CP_1 nel febbraio 2018, per eliminare il problema delle infiltrazioni, aveva eseguito a propria lavori ad un bocchettone, presente nel lastrico solare, che tuttavia non avevano eliminato le infiltrazioni in occasione delle piogge e che erano poi risultati carenti. La CTU svolta in sede di ATP ha confermato sia gli inconvenienti lamentati dal Capoluongo, sia la responsabilità del : ed invero, il CP_1 consulente ha dato atto dell'esistenza di infiltrazioni di acque meteoriche provenienti dal lastrico solare (non contestate dal con danni al locale oggetto di causa;
ha riscontrato la presenza di CP_1 macchie sull'intonaco e il danneggiamento del cartongesso del controsoffitto;
ha altresì accertato la provenienza delle infiltrazioni dalla zona del bocchettone dove erano stati effettuati i precedenti lavori pagina 5 di 9 a cura del In particolare, il CTU in ATP ha verificato “l'errato innesto della guaina CP_1 liquida sul bocchettone” e che la riparazione sul lastrico era stata eseguita “non a regola d'arte” con
“posa in opera di una guaina liquida” sullo strato impermeabilizzante esistente, non idonea ad eliminare le infiltrazioni. Sulla scorta della responsabilità ex art. 2051 c.c., il – con CP_1 ordinanza del gennaio 2021 resa ex art. 1072 c.c. dall'intestato Tribunale – è stato, dunque, condannato ad eseguire i lavori indicati nella CTU e consistenti nel rifacimento del lastrico solare soprastante i locali del Capoluongo, nonché alla eliminazione dei danni agli intonaci e alle mura nei locali del medesimo;

- è pacifico che, in esito all'ordinanza di definizione del procedimento di danno temuto del 2021, sono stati eseguiti i lavori sul lastrico condominiale, ma non quelli nel locale dell'odierna parte attrice, e ciò pur avendo il offerto all'attore il risarcimento in forma specifica e, quindi, proponendo di CP_1 eseguire direttamente i lavori di ripristino all'interno del negozio concordandoli con il proprietario.
A tal ultimo riguardo, si evidenzia che il ha contestato non già la verificazione di eventi CP_1 dannosi nel locale di parte attrice, né la loro riconducibilità causale alla propria condotta, ma solamente l'ammontare del risarcimento richiesto dalla controparte, e ha rimarcato di aver più volte proposto al Capoluongo di effettuare il ripristino, incontrando, tuttavia, l'opposizione dell'attore.
Per vero, per quanto negli scritti difensivi del non sia stata messa in dubbio la circostanza Parte_1 che il abbia offerto di provvedere al ripristino, si rileva che della suddetta proposta non è CP_1 stata fornita adeguata prova documentale da parte del convenuto (il doc. 1 contenente l'offerta è menzionato nella comparsa di costituzione, ma non è stato prodotto in giudizio dal e si CP_1 rinviene negli allegati alla citazione;
lo stesso vale per il doc.

3 -risposta all'invito alla negoziazione assistita- menzionato dal nella comparsa di costituzione, ma anche questo non depositato) CP_1
– prova, invece, necessaria atteso che dall'esame degli atti di causa si evince che il risarcimento in forma specifica è stato subordinato dal al termine dei lavori sul lastrico CP_1 CP_2 nonché alla compensazione di partite dare/avere tra le parti in ragione della dedotta esposizione debitoria dell'attore nei confronti del per oneri condominiali non versati (per come si CP_1 ricava dalle difese di entrambe le parti, non essendo stato prodotto dal neppure il doc. 2 di CP_1 diffida al pagamento di oneri condominiali), circostanze che rendono l'offerta poco concreta ed escludono la configurabilità della responsabilità dell'attore per il rifiuto. E' poi del tutto irrilevante, ai fini del presente giudizio, l'eventuale esposizione debitoria del nei confronti del Parte_1
per oneri condominiali e/o altre questioni estranee all'odierno procedimento. CP_1
Non c'è, in altri termini, la prova che il si sia realmente attivato per eseguire i lavori nel CP_1 locale oggetto di causa, né che il ripristino sia stato ostacolato dalla condotta dell'attore; si consideri, poi, che la nota citata dal Condominio – ma, come detto, non versata in atti – dalla quale dovrebbe ricavarsi l'intento del convenuto di rispristinare è risalente al marzo 2022 e, quindi, è datata oltre un anno dopo rispetto alla condanna del Condominio ex art. 1172 c.c. e quasi tre anni dopo il deposito della CTU di ATP;
la stessa esecuzione dei lavori sul lastrico, dai quali pacificamente originano le infiltrazioni, risale al 2022 e, all'epoca della citata offerta, non vi era certezza che le opere fossero terminate.
L'inerzia della parte convenuta ha, pertanto, aggravato il fenomeno infiltrativo dalla stessa causato nell'immobile dell'attore, così determinando il peggioramento documentato dal CTU in questo giudizio.
Quanto al risarcimento dei danni materiali, il CTU – provvedendo, secondo i quesiti posti nell'odierno procedimento, all'attualizzazione delle conclusioni di cui alla precedente consulenza tecnica dell'ATP
– ha individuato le opere di ripristino necessarie (p. 7 e 8) dettagliando i singoli interventi nel computo pagina 6 di 9 metrico di cui all'allegato c della relazione peritale (p. 17, 18, 19) e specificando che, al fine di quantificare gli interventi necessari al risanamento e dunque all'eliminazione dei fenomeni di infiltrazione, ha fatto riferimento alla Tariffa dei Prezzi 2023, approvata con Deliberazione della Giunta Regionale del Lazio n. 101 del 14/04/2023, per un importo pari ad euro 5.466,52, più iva se dovuta.
Tale cifra si reputa congrua;
diversamente, la maggior richiesta economica della parte attrice non è adeguatamente supportata, non avendo alcun valore probatorio il preventivo di cui al doc. n. 6 allegato alla citazione (peraltro, non analitico e neanche sottoscritto) e considerato altresì che l'attore, nel corso del tempo, ha mutato l'entità del quantum risarcitorio (per come ricostruito dal e non CP_1 contestato: complessivi euro 19.500,00 in sede di ATP ed euro 90.000,00 in sede di negoziazione assistita;
nel presente giudizio: euro 42.800,00 più iva, oltre al risarcimento del danno da liquidarsi in via equitativa, importi, questi ultimi, ulteriormente aumentati nelle note di precisazione delle conclusioni dell'attore) – circostanza solo in parte giustificabile in ragione della diversità di fasi ed epoche in cui la pretesa stessa è stata articolata e che, comunque, non trova conferma in alcun elemento atto a provare tale significativa diversità. Nessun rilievo in punto di prova dell'aggravamento del danno assumono, poi, la relazione prodotta in allegato alla memoria di replica della parte attrice, trattandosi di documento risalente al 2019, e le foto, sempre risalenti al 2021.
Si precisa che l'importo individuato dal CTU comprende le fasi dei lavori edili ritenute necessarie (spicconatura intonaco esistente sulla parete interessata, demolizione del cartongesso del controsoffitto, rifacimento del controsoffitto, rasatura, stuccatura e scartavetratura sulla parete interessata e sul soffitto, tinteggiatura a tempera sulla parete interessata) e l'acquisto di nuovi mobili, mentre le fasi della cantierizzazione e del risanamento del solaio e delle murature – fasi che, a detta della parte attrice, il CTU avrebbe erroneamente omesso di considerare – devono ritenersi ricomprese in quelle espressamente individuate. Inoltre, già all'epoca della prima CTU il consulente aveva escluso danni al mobilio, agli impianti elettrici e da mal funzionamento delle lampade abbronzanti nei termini rappresentati dal , comunque non sufficientemente documentati nell'odierno giudizio anche Parte_1 considerato che dalle CTU non è emersa la necessità di provvedere al ripristino dell'intero locale commerciale dell'attore, ma solamente delle parti ammalorate in seguito alle infiltrazioni verificatesi al suo interno.
A tal riguardo, si evidenzia che nella CTU di ATP il consulente – nel rispondere al quesito volto a determinare il grado di incidenza degli inconvenienti riscontrati sulla possibilità di fruizione e normale utilizzo dei beni coinvolti in considerazione della loro attuale destinazione – ha dato atto di una
“particolare incidenza [delle infiltrazioni riscontrate] sulla fruibilità e il normale utilizzo del bene coinvolto, nello specifico in una zona dove i sono due postazioni di lavoro sul lato sinistro, interessata l'infiltrazione dalle acque meteoriche provenienti dal lastrico solare” e, dunque, con riferimento ad una parte del locale (quella, appunto, interessata dalle infiltrazioni); inoltre, nel descrivere le lavorazioni finalizzate all'eliminazione delle problematiche accertate, ha puntualizzato che queste si rendono necessarie “per la sola porzione di parete/soffitto interessata dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare”. Anche nella CTU espletata in questo giudizio non è emersa la necessità di provvedere ad opere di ripristino nell'intero locale commerciale, essendosi riscontrata una maggiore estensione delle macchie già esistenti, localizzate sulla medesima parete come già all'epoca dell'ATP (nella specie, il consulente ha riferito la presenza di “infiltrazioni, rigonfiamenti in prossimità di una porzione di soffitto e di parete, e sui mobili” e, più in dettaglio, di “ulteriori macchie superficiali sull'intonaco; ulteriore danneggiamento del controsoffitto in cartongesso;
danneggiamento di tre mobili”).
Sulla scorta di quanto fin qui esposto, il va condannato all'esecuzione delle opere CP_1 necessarie all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni verificatesi nel locale di parte attrice e al pagina 7 di 9 ripristino dello stato interno dei luoghi, secondo le risultanze della CTU del 06.02.2024 e, in particolare, del computo metrico di cui all'allegato c della CTU medesima.
Quanto, invece, al risarcimento delle altre voci di danno (danno da mancato godimento dell'immobile, danno da immagine e da mancato guadagno dall'attività commerciale esercitata nel locale), premesso che nessun riscontro è stato offerto circa la proposta di un più congruo risarcimento che, a dire dell'attore, gli sarebbe stato proposto dall'assemblea condominiale nel maggio 2023, la pretesa della parte attrice è sganciata da parametri economici certi (quali, ad esempio, la diminuzione di fatturato); si aggiunga che, non trattandosi di abitazione, il metodo del valore locativo evocato dall'attore risulta sostanzialmente improprio e, in ogni caso, non sono stati prodotti dalla parte i valori OMI, né altra documentazione a supporto.
Pertanto, a fronte dell'assenza di indicazioni e riferimenti specifici volti alla prova dei danni da limitato uso del negozio, con riflessi anche sull'andamento dell'attività commerciale, ma valutato che la verificazione di danni materiali nell'immobile di parte attrice in conseguenza di infiltrazioni è stata obiettivamente accertata dalle risultanze peritali in sede di ATP (dunque, sin dal 2019) e nel presente procedimento, all'esito del quale è emersa la sussistenza di maggiori danni nell'immobile dell'attore rispetto a quelli risalenti al procedimento di ATP ed è pacifica la responsabilità del CP_1 convenuto per il danno cagionato da cose in custodia ex art. 2051 c.c., tale situazione fattuale giustifica il risarcimento del danno da parziale e ridotto godimento dell'immobile, che si stima equo determinare, in via equitativa, in euro 2.500,00, considerato al riguardo che il danno ha riguardato una porzione del locale, all'interno del quale l'attore esercita un'attività commerciale, e che non è stato prospettato, né provato, dalla parte attrice di non aver potuto utilizzare per intero l'immobile, ma apparendo più che verosimile una intrinseca limitazione del normale utilizzo in ragione della perduranza e persistenza nel tempo delle infiltrazioni, della loro frequenza e localizzazione e degli inevitabile riflessi sulle condizioni estetiche dell'immobile.
Poiché si tratta di responsabilità extracontrattuale, spetta alla parte attrice la rivalutazione anche senza specifica domanda (cfr. Cass. n. 11899/2016) e l'applicazione degli interessi (legali), a decorrere dalla domanda.
4. Non sussistono i presupposti per la condanna della parte convenuta ex art. 89 c.p.c., atteso che non risulta essere stato superato dal il limite della correttezza e della convenienza processuale, CP_1 né essere stati violati i principi posti a tutela del rispetto e della dignità della persona umana e del decoro del procedimento.
5. Le spese di lite, liquidate in dispositivo per la parte relativa agli onorari professionali sulla base del D.M. n. 55/2014 e successive modifiche intervenute, tenuto conto del valore della causa e della domanda accolta, delle questioni trattate e dell'attività svolta, vanno poste a carico della parte convenuta soccombente, da calcolare al minimo in considerazione del parziale accoglimento della domanda della parte attrice e nei limiti del decisum.
Non possono essere liquidate “le spese legali dei procedimenti, che sono stati necessari per ottenere l'eliminazione delle cause delle importanti infiltrazioni subite”, atteso che la suddetta richiesta, peraltro del tutto generica, è stata tardivamente formulata dalla parte attrice solo nelle note di precisazione delle conclusioni.
Le spese di CTU espletata in questo giudizio, e già liquidate con separato procedimento, vanno poste definitivamente a carico della parte convenuta.
pagina 8 di 9 Non sussistono i presupposti per la condanna della parte attrice ex art. 96 c.p.c. richiesta dal
CP_1


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa e/o assorbita, così dispone:
- dichiara la responsabilità della parte convenuta in relazione ai danni subiti dalla parte attrice come in motivazione e, per l'effetto, condanna la parte convenuta al risarcimento dei danni materiali pari ai costi necessari per il ripristino del locale di parte attrice, quantificati in euro 5.466,52, più iva se dovuta, e analiticamente indicati nel computo metrico di cui all'allegato c della CTU depositata in data 06.02.2024 (p. 17, 18, 19 della CTU medesima), nonché al risarcimento del danno subito dalla parte attrice per il parziale e ridotto godimento dell'immobile, liquidato equitativamente in euro 2.500,00, oltre rivalutazione ed interessi come in motivazione;

- condanna la parte convenuta al pagamento delle spese di lite sostenute dalla parte attrice, liquidate in euro 3.600,00 per compensi professionali del presente giudizio, oltre oneri di legge se dovuti;

- pone definitivamente a carico della parte convenuta le spese di CTU espletata nel presente giudizio, già liquidate con separato decreto di liquidazione del 21.02.2024.
Si comunichi.
Roma, 21.08.2025
Il Giudice
IA SI
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