REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FROSINONE
Sezione civile
Il tribunale di Frosinone, in persona del giudice dott.ssa Maria Ciccolo, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 3236 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2022, pendente tra
, in persona del l.r.p.t., elettivamente domiciliata in Roma, via Parte_1
Appia Nuova n. 612, presso lo studio degli avv.ti Virginia Iannuzzi e Sara Polito, che la rappresentano e difendono giusta procura in calce all'atto di citazione attrice e
Controparte_1 convenuto contumace oggetto: vendita di bene immobile – azione ex art. 2932 c.c..
1. I fatti di causa.
La ha chiamato in giudizio il sig. deducendo che: Parte_2 Controparte_1
• il sig. è proprietario di un appezzamento di terreno, sito nel comune di Ferentino, CP_1 identificato al nuovo catasto terreni del comune di Ferentino al foglio n. 75, particella n.
134, qualità semin irrig di classe 2, superficie 7.430 mq, giusto atto di compravendita del
15.5.2016, notaio rogante dott.ssa ; Persona_1
• in data 5.5.2021 era stato sottoscritto tra le parti un compromesso di vendita di detto terreno;

• le parti avevano pattuito, quale prezzo di vendita, la somma di € 7.500,00, regolando i pagamenti nel modo seguente: € 500,00 a titolo di caparra confirmatoria e acconto sul prezzo, versati contestualmente alla sottoscrizione;
€ 7.000,00 a titolo di saldo prezzo, da versarsi alla sottoscrizione dell'atto notarile, da stipularsi entro e non oltre il 30.4.2022; 1 • il sig. prima della stipula del definitivo, aveva chiesto all'attrice il versamento di CP_1 ulteriori somme, per un importo complessivo di € 2.500,00, da intendersi – ai sensi dell'art. 6 del contratto preliminare – quale acconto sul prezzo e, in particolare:
• € 1.000,00, versamento del 18.5.2021;
• € 500,00, versamento dell'1.6.2021;
• € 500,00, versamento del 14.6.2021;
• € 500,00, versamento del 15.6.2021;
• tra le stesse parti è in essere un contratto di affitto agrario, avente a oggetto lo stesso terreno, rinnovato in data 5.5.2021 con scadenza al 31.12.2035 e registrato il 3.4.2022;
• aveva sollecitato più volte, invano, il sig. alla stipula del contratto definitivo e CP_1 aveva posticipato l'incontro per la stipula innanzi al notaio, originariamente fissato per il

7.4.2022 ore 17.00, alla data del 21.4.2022 ore 10.00;
• il promittente venditore, seppure regolarmente convocato, non si era presentato, né aveva fatto pervenire alcuna giustificazione circa la sua assenza;

• alla data del 30.4.2022, indicata nel contratto preliminare per la stipula del definitivo, aveva versato al sig. la somma complessiva di € 3.000,00 a titolo di acconto, a CP_1 fronte dell'importo totale pattuito di € 7.500,00;
• in data 14.6.2022, per il tramite dei difensori, aveva diffidato il convenuto all'adempimento del contratto preliminare di vendita, con invito a presentarsi, per la stipula dell'atto di vendita, presso lo studio del notaio dott.ssa in data Persona_2
11.7.2022 ore 16.00;
• il sig. non aveva ritirato la diffida inviata a mezzo raccomandata e non si era CP_1 presentato all'incontro fissato;

• in data 26.9.2022 aveva diffidato nuovamente il sig. ma, ancora una volta, CP_1 invano.
Ciò posto, la ha domandato: “in via preliminare, accertare e dichiarare il Parte_2 diritto della (P. IV , in persona del legale rappresentante p.t. Parte_2 P.IVA_1
, con sede legale in Ferentino in via Cartiera I trav. Dx n. 1, ad acquistare il terreno sito Controparte_2 nel Comune di Ferentino identificato al nuovo Catasto Terreni del Comune di Ferentino al foglio n. 75, particella n. 134, Reddito dominicale di € 97,85 e Reddito Agrario di € 55,64; Particella con qualità: Semin
Irrig di classe 2, Superficie 7.430 mq;
in via principale, accertare e dichiarare l'inadempimento del Sig.
all'obbligazione di stipulare il contratto definitivo secondo l'impegno assunto nel contratto Controparte_1 preliminare sottoscritto in data 5 maggio 2021; sempre in via principale, accertato l'inadempimento del
2 promittente venditore e fermo restante la disponibilità del promittente acquirente a corrispondere il residuo del prezzo pari ad € 4.500,00 nelle modalità che verranno stabilite dall'Ill.mo Tribunale adito, pronunciare sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. con cui viene disposto il trasferimento della proprietà in capo alla
(P. IV , in persona del legale rappresentante p.t., con sede legale in Parte_2 P.IVA_1
Ferentino in via Cartiera I trav. Dx n. 1 del terreno sito nel Comune di Ferentino, identificato al nuovo
Catasto Terreni del Comune di Ferentino al foglio n. 75, particella n. 134, Reddito dominicale di € 97,85 e
Reddito Agrario di € 55,64; Particella con qualità: di classe 2, Superficie 7.430 mq;
in CP_3 subordine, accertare e dichiarare il risarcimento del danno causato dall'inadempimento della parte venditrice, condannando il promittente acquirente al pagamento delle spese sostenute come conseguenza del ritardo nella stipula o a compensarle con quanto ritenuto di giustizia sul prezzo che il promittente acquirente deve ancora come residuo;
ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Frosinone di trascrivere la emananda sentenza, esonerando la stessa da qualsiasi responsabilità; con vittoria di spese”.
All'udienza del 14.4.2023, dichiarata la contumacia della parte convenuta, non costituitasi in giudizio nonostante la regolare notifica, la causa è stata rinviata per l'avvio del tentativo obbligatorio di mediazione, esperito con esito negativo per mancata partecipazione della parte chiamata.
La causa, di natura documentale, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 18.2.2025, di cui
è stata disposta la trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., sulle conclusioni precisate dalla parte attrice come da atto introduttivo.
La causa è stata, poi, rimessa sul ruolo per chiarimenti, in quanto nell'atto di citazione la parte attrice aveva dedotto che il terreno oggetto della domanda ex art. 2932 c.c. era pervenuto al promittente venditore per atto pubblico di compravendita notaio del 15.5.2006, rep. n. Per_1
203078, mentre in allegato alla comparsa conclusionale aveva depositato visura ipotecaria relativa all'immobile per cui è causa dalla quale risulta che in data 25.1.2013 è stato trascritto un decreto di trasferimento emesso nell'ambito di una procedura esecutiva immobiliare.
All'udienza del 16.12.2025 il difensore della parte attrice ha depositato copia del decreto di trasferimento dell'immobile per cui è causa in favore del sig. precisando che CP_1 effettivamente è quello il titolo di provenienza, e la causa è stata trattenuta nuovamente in decisione senza termini.
2. I motivi della decisione.
La fattispecie in esame riguarda il mancato adempimento del contratto preliminare di compravendita da parte del promissario venditore, motivo per cui l'odierna parte attrice ha agito,
3 ai sensi dell'art. 2932 c.c., al fine di ottenere una pronuncia di esecuzione in forma specifica che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso.
Vertendosi in materia di inadempimento contrattuale, quanto al riparto dell'onere probatorio la domanda deve essere vagliata alla luce dei principi espressi dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione nella nota sentenza n. 13533/2001, e cioè che “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”.
Nel caso in esame, la ha dedotto di aver stipulato con il sig. Parte_2 CP_1 il contratto preliminare del 5.5.2021, avente a oggetto la compravendita del terreno sito nel
[...] comune di Ferentino, distinto in catasto al foglio n. 75, particella n. 134, per il prezzo di € 7.500,00.
Sebbene per consolidato orientamento giurisprudenziale l'esperimento dell'azione ai sensi dell'art. 2932 c.c. non sia condizionato ad una preventiva costituzione in mora dell'obbligato a concludere il contratto, dovendosi l'interesse alla sua proposizione stabilire solo in base ad una situazione obiettiva di inadempimento, né l'accoglimento subordinato alla presentazione di un'offerta formale della controprestazione, ex artt. 1208 e 1209 c.c., essendo idonea anche la sola manifestazione di volontà del promissario acquirente, contenuta nell'atto di citazione, di corrispondere il residuo prezzo (cfr. Cass. n. 13789/2024; Cass. n. 9314/2017), nella fattispecie l'attore ha dimostrato di aver diffidato, più volte, il convenuto a adempiere il preliminare e a stipulare il contratto definitivo di compravendita, innanzi al notaio dott.ssa , nella Persona_2 data all'uopo fissata.
L'attrice ha esposto che, nonostante tali diffide, il convenuto si era reso inadempiente all'obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita, non prestando il proprio consenso alla stipula, entro il termine ultimo stabilito nel contratto preliminare, ossia 30.4.2022, né successivamente.
Orbene, come è noto, il promissario acquirente che, a norma dell'art. 2932 c.c., chieda l'esecuzione specifica di un contratto preliminare di vendita è tenuto a eseguire la prestazione a suo carico o a farne offerta nei modi di legge se tale prestazione sia già esigibile al momento della domanda giudiziale (o entro il termine eventualmente pattuito convenzionalmente), mentre non è tenuto a pagare il prezzo quando, in virtù delle obbligazioni nascenti dal preliminare, il pagamento dello stesso (o della parte residua) così come l'assolvimento delle altre eventuali condizioni cui si
4 sia obbligato lo stesso promissario acquirente risultino dovute all'atto della stipulazione del contratto definitivo (cfr. Cass. n. 22997/2018).
Nel caso di specie, dal preliminare di compravendita del 5.5.2021, depositato dall'attrice, è emerso che le parti avevano pattuito il prezzo di € 7.500,00, di cui € 500,00, a titolo di caparra confirmatoria e acconto sul prezzo, versati contestualmente alla stipula del compromesso e €
7.000,00, a titolo di saldo del prezzo, da versarsi alla stipula dell'atto notarile.
La società attrice ha esposto e documentato di aver eseguito, su richiesta del convenuto, ulteriori pagamenti per complessivi € 2.500,00, anche questi in acconto al prezzo pattuito, residuando così un saldo da versare alla stipula del contratto definitivo pari a € 4.500,00.
Inoltre, la , con l'atto di citazione, ha manifestato la volontà di eseguire Parte_2 la controprestazione, dichiarandosi disponibile a pagare il saldo del prezzo, manifestazione considerata una valida offerta della prestazione a suo carico.
Il convenuto non si è costituito in giudizio, e non ha soddisfatto l'onere probatorio a suo carico.
Ciò posto, sussistendo tutti i presupposti richiesti dalla legge, la domanda di esecuzione in forma specifica formulata dall'attore merita l'accoglimento.
La soccombenza regola le spese di lite, che si liquidano come in dispositivo, con riferimento ai valori medi di cui al d.m. 147/2022, ridotti in considerazione del valore dell'affare rispetto allo scaglione di riferimento.

P.Q.M.

Il tribunale di Frosinone, in persona del giudice dott.ssa Maria Ciccolo, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni diversa eccezione, deduzione o istanza, così provvede:

1. accoglie la domanda ex art. 2932 c.c. di parte attrice, e, per l'effetto, dispone il trasferimento in favore della del diritto di proprietà sul terreno sito Parte_2 nel comune di Ferentino, identificato al N.C.E.U. al foglio n. 75, particella n. 134, reddito dominicale di € 97,85 e reddito Agrario di € 55,64, particella con qualità: semin irrig di classe 2, superficie 7.430 mq;

2. subordina il trasferimento della proprietà del bene di cui al punto 1) al versamento integrale del prezzo residuo, pari ad € 4.500,00, da parte della in favore del Parte_2 sig. Controparte_1

3. condanna la parte convenuta al rimborso, in favore della parte attrice, delle spese di giudizio, liquidate in € 3.500,00 per compensi, oltre spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Così deciso in Frosinone il giorno 17.12.2025.
5 Il giudice
(dott.ssa Maria Ciccolo)
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