N. R.G. 1671/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Antonio Converti – g.o.t.c. -
All'udienza del 21/10/2025, sostituita dallo scambio di note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1671/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Gramenzi Parte_1 C.F._1
Filomena, elettivamente domiciliato in Teramo, via Trento e Trieste n. 30 64100, presso lo studio del difensore
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Del Principe Mattia, Controparte_1 C.F._2 elettivamente domiciliata in Pineto, via G. D'Annunzio n. 207, presso lo studio del difensore
CONVENUTA
OGGETTO: Comodato di immobile urbano.
CONCLUSIONI: Le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta ex art .127 ter c.p.c. in atti.
MOTIVAZIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. ritualmente notificato unitamente al pedissequo decreto di fissazione udienza, il sig. ha evocato in giudizio la sig.ra deducendo: Parte_1 Controparte_1
- di essere locatario di un immobile sito in Colonnella (TE), c.da San Martino 50/C, composto al piano terra da soggiorno cucina, due camere, bagno, ripostiglio e al piano interrato da box auto, il tutto distinto al catasto al foglio 10 part. 774 sub. 37 e 43, giusto contratto di locazione stipulato in data 1/12/2012 e successivamente rinnovato;

- al n. 4 del predetto contratto di locazione le parti convenivano che il locatario sig. Parte_1 potesse “sublocare o dare in comodato o consentire a terzi l'uso sotto qualsiasi forma contrattuale l'immobile locato”; - con contratto di comodato in data 2/12/2019, in pari data registrato, il sig. concedeva Parte_1 in comodato detto immobile alla sig.ra Controparte_1
- contestualmente, in data 2/12/2019, veniva stipulata scrittura privata tra il sig. e la Parte_1 sig.ra , ove le parti concordavano di voler trasformare detto rapporto di comodato in un rapporto CP_1 di locazione con durata 3+2 al canone mensile di € 400,00 oltre spese condominiali e utenze;

- in tale scrittura privata si conveniva che, in mancanza della formale stipula del contratto locazione da parte della comodataria entro 60 gg dalla richiesta, l'immobile sarebbe stato immediatamente CP_1 restituito;

- con raccomandata in data 23/06/2021, regolarmente ricevuta dalla sig.ra in data 9/07/2021, il CP_1 invitava formalmente la stessa a stipulare il contratto di locazione, così come convenuto nella Parte_1 ridetta scrittura privata, pena la risoluzione di diritto del comodato;

- la sig.ra non adempiva al predetto invito, sicché il sig. intentava il presente giudizio CP_1 Parte_1 formulando le seguenti conclusioni: - dichiarare la conclusione del contratto di comodato e/o l'inadempimento contrattuale della sig. e pertanto dichiarare che l'immobile di cui in Controparte_1 narrativa è occupato “sine titulo” dalla sig. conseguentemente, ordinare alla sig.ra Controparte_1 [...]
l'immediato rilascio dell'immobile di cui in narrativa libero da persone e cose nella piena CP_1 disponibilità del ricorrente;
- condannare la sig.ra a risarcire tutti i danni subiti e subendi Controparte_1 per l'illegittimo protrarsi dell'occupazione senza titolo e/o per l'inadempimento contrattuale, nella misura di € 400,00 mensile pari al canone dovuto a decorrere dal 9/07/2021 e fino all'effettivo rilascio.
costituitasi in giudizio, ha dedotto: Controparte_1
- di aver concluso, in data 2/12/2019, con il un contratto di comodato e Parte_1 contestuale atto di trasformazione del predetto contratto in locazione relativamente all'appartamento sito in
Colonnella (TE), c.da San Martino n. 50/C, pattuendo inizialmente un canone di locazione di € 400,00 mensili, oltre oneri e utenze;

- da quello stesso momento, iniziava a versare regolarmente i canoni di locazione in € Controparte_1
500,00 mensili, a seguito di accordo da subito intercorso con il sig. in base al quale in detta Parte_1 maggiore somma avrebbero dovuto ricomprendersi anche le spese per oneri vari e utenze;

- veniva altresì versata dalla ricorrente la caparra di € 1.000,00.
- contrariamente a quanto asserito nel ricorso, i canoni di locazione venivano corrisposti sino al maggio
2023, ivi compresi quelli indebitamente richiesti dal ricorrente e relativi al periodo decorrente dal luglio
2021, come si ricava dalle ricevute di pagamento postagiro Poste Italiane allegate agli atti;
tali somme, per espressa indicazione del venivano versate su c.c. intestato ad una non meglio conosciuta società Parte_1
con sede in Colonnella(TE), c.da San Martino n. 50; Controparte_2 - dopo aver corrisposto il canone di maggio 2023, bloccava i pagamenti, a fronte di diverse problematiche avute in più di un'occasione con le utenze (calo di potenza energia elettrica nello specifico, distacco utenze), a causa di insoluti della società per come riferito dalla (società Controparte_2 CP_3 fornitrice di luce e gas) a seguito di contatto telefonico teso ad ottenere i dovuti chiarimenti;

- precisava di vivere nell'immobile de quo con il compagno e tre figli (di cui l'ultimo dell'età di sei mesi nel maggio 2023) e, pertanto, si vedeva costretta ad eseguire il cambio di intestazione delle utenze, come si evince dalle fatture Vivi Energia, intestate al compagno e convivente;
Controparte_4
- finanche la sig.ra res. in Colonnella (TE) alla Via Paolo Borsellino n. 15, condomina e Parte_2 vicina di appartamento della resistente, metteva a disposizione le proprie utenze (luce e gas) per consentire alla lo svolgimento delle attività casalinghe e, soprattutto, di poter accudire la prole;
CP_1
- di quanto verificatosi metteva prontamente al corrente il sig. come si evince dal messaggio Parte_1
Whatsapp del 9/05/2023; inoltre e con specifico riferimento alle utenze (le quali sarebbero dovute rientrare nella somma di € 500,00 corrisposta), il del tutto sorprendentemente, iniziava a pretendere Parte_1 ulteriori somme, inoltrando bollette intestate alla società e poi anche ad una tale sig.ra Controparte_2
, del tutto sconosciuta;
Persona_1
- infine, veniva a conoscenza della circostanza che l'immobile locato risultava essere di proprietà di società terza, denominata Sviluppo Immobiliare s.r.l., con sede in San Benedetto (AP).
Tanto premesso, la di chiedeva il rigetto del ricorso e, in via riconvenzionale, accertarsi e dichiararsi CP_1 la natura di contratto di locazione del simulato contratto di comodato e contestuale atto di trasformazione del predetto contratto in locazione del 2/12/2019, riqualificando il rapporto intercorso tra le parti in locazione per il canone mensile di € 400,00, limitando altresì le somme dovute da a Controparte_1
a titolo di canoni alle sole mensilità maturate a far data dal mese di giugno 2023 nella Parte_1 misura di € 400,00 mensili, esclusi i costi per le utenze già a carico della resistente.
La causa, istruita per tabulas e mediante escussione di testimoni, perveniva, per la discussione con termine per note, all'udienza del 21/10/2025, sostituita dallo scambio di note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.
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La domanda di parte ricorrente è risultata infondata, essendo risultata ampiamente provata l'esistenza tra le parti di un rapporto locatizio, da cui la fondatezza dell'avversa domanda di simulazione.
Come la giurisprudenza ha chiarito (Cass. Civ., sez. III, Sentenza n. 1330 del 24/01/2006) "In tema di locazione, l'attore in restituzione che produca un contratto avente, in quanto gratuito, le caratteristiche proprie del rapporto di comodato, per dimostrare la sussistenza di un contratto di locazione, che è essenzialmente oneroso, ha l'onere di provare la simulazione della clausola relativa alla gratuità, dovendo altrimenti il giudice, nell'esercizio del potere-dovere di qualificare il contratto, negare la sussistenza del rapporto di locazione". Così anche Cass. sent. n. 13340/2015: "… in tema di comodato, addotta, da parte dell'attore in restituzione, l'esistenza di un rapporto di comodato precario, ed eccepita, da parte del convenuto, la sussistenza di un rapporto di locazione, la mancata prova di tale ultimo rapporto implica l'accoglimento della domanda attorea, poiché l'eccezione del convenuto postula il riconoscimento dell'intervenuta consegna della cosa per uso determinato e, dunque, in difetto di diverse allegazioni, l'esistenza del comodato, dal quale discende l'obbligo della restituzione su richiesta del comodante, essendo onere del comodatario invocare l'esistenza di un termine, ovvero la mancata scadenza dello stesso" (e Cass. n. 8482/2001).
Ebbene, il sig. ha azionato un contratto di comodato d'uso datato 2/12/2019 e Parte_1 registrato in pari data, con il quale il predetto (che deteneva l'immobile in virtù di contratto di Parte_1 locazione in data 1/12/2016), almeno in apparenza, concedeva alla sig.ra l'immobile di Controparte_1 causa in comodato d'uso a tempo indeterminato, senza previsione di corrispettivo alcuno.
La riconvenzionale della resistente in ordine alla natura simulata del comodato celante un rapporto locativo decorrente dal 2/12/2019 al canone mensile di euro 400,00 inclusi oneri e utenze è risultata ampiamente provata. Il teste sig. , convivente della , infatti, ha confermato che la resistente sin Controparte_4 CP_1 dall'inizio del rapporto ha pagato mensilmente l'importo variabile tra 450,00 e 500,00 euro, comprensivo di spese e utenze;
circostanza, questa, dimostrata anche dalle ricevute di pagamento mensili con causa le
“pagamento affitto mese di …” allegate agli atti. Non rileva, in senso contrario, che i beneficiari dei bonifici siano una persona terza e una persona giuridica, che, comunque, recano il medesimo indirizzo dell'immobile locato.
Va, pertanto, accolta la riconvenzionale della resistente con la precisazione che la disdetta ricevuta dal locatore in data 23/06/2021 (tale dovendosi qualificare l'invito alla stipula del contratto di locazione), al più varrà per la seconda scadenza contrattuale del 2/12/2027.
La , pertanto, dovrà pagare al i canoni mensili maturati a far data dal mese di giugno CP_1 Parte_1
2023 (stante l'interruzione dei pagamenti a causa degli asseriti e non dimostrati danni subiti a causa del mancato pagamento delle utenze da parte del locatore, anch'esso indimostrato), nella misura di euro 400,00 mensili, esclusi i costi per le utenze già a carico della resistente, fino all'attualità, non essendo provato che l'interruzione dell'energia elettrica sia imputabile a inadempimento del locatore, anche in considerazione del fatto che il contratto di comodato (punto 4.1) prevedeva che le utenze sarebbero state a carico della comodataria – conduttrice.
L'accertamento predetto in ordine alla esistenza di un contratto di locazione tra il sig. e la sig.ra Parte_1
con decorrenza 2/12/2019 al canone mensile di euro 400,00 corrisposto almeno sino al mese di CP_1 maggio 2023 fa emergere la realizzata evasione dell'imposizione fiscale da parte del che non ha Parte_1 registrato il contratto annualmente né dichiarato i redditi percepiti. Per tale ragione la presente sentenza va trasmessa all'Agenzia delle Entrate per il recupero e gli accertamenti conseguenziali.
Le spese di lite vanno compensate stante l'andamento complessivo del giudizio.

P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di così decide: Parte_1 Controparte_1
- rigetta il ricorso;

- accoglie la domanda riconvenzionale della per quanto di ragione e, per l'effetto, dichiara Controparte_5 esistente tra le parti un contratto di locazione avente decorrenza dal 2/12/2019 al canone mensile di euro
400,00;
- condanna parte resistente a pagare a i canoni mensili maturati a far data dal mese di Parte_1 giugno 2023, nella misura di euro 400,00 mensili, esclusi i costi per le utenze già a carico della resistente, fino all'attualità;
- compensa le spese di lite;

- manda alla Agenzia delle Entrate per il recupero e gli accertamenti di competenza in ordine agli inadempimenti fiscali e tributari in questa sede emersi.
Così deciso in Teramo il 21/10/2025
IL GIUDICE dott. Antonio Converti
(firma digitale)