N. R.G. 22395/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SESTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Viola Nobili, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 22395/2025 promossa da:
C.F. ), elettivamente domiciliata in Parte_1 P.IVA_1 Milano, via Corridoni n. 1, presso lo studio dell'Avv. BOTTAZZI LEONARDO
RICORRENTE contro
C.F. ) Controparte_1 P.IVA_2
RESISTENTE CONTUMACE
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente:
Voglia l'Ill.mo Giudice adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa:
Nel merito in via principale: accertare e dichiarare, per le causali esposte in narrativa, il grave inadempimento contrattuale posto in essere dalla società resistente alle obbligazioni Controparte_1 derivanti dal contratto di locazione finanziaria n. 01555682/001; accertare e dichiarare che il predetto contratto di locazione finanziaria si è risolto di diritto ai sensi dell'art. 1456 c.c. per effetto della clausola risolutiva espressa contenuta all'art. 11.a) delle Condizioni Generali di Contratto, e per l'effetto, condannare la società resistente in persona del legale rappresentante Controparte_1 pro tempore, a rilasciare immediatamente, in favore della ricorrente Parte_1
liberi e vuoti da persone e cose, e con efficacia del provvedimento nei confronti di
[...] eventuali ulteriori terzi occupanti, i seguenti immobili siti in Comune di Napoli (NA), Via Giovanni
Porzio n. 4 (catastalmente snc), facenti parte di un fabbricato condominiale denominato "Corpo di
Fabbrica B" Isola A7, edificato sul "Lotto 2B" all'interno del complesso immobiliare denominato
"Centro Direzionale"Comune di Napoli (NA) così descritti: “Unità immobiliare ad uso ufficio: posta al piano quarto (quinto piano catastale), distinto con i numeri interni 18 e 19 (Catastalmente solo interno
18), composto da ingresso/disimpegno/corridoio, un wc e quattro vani, confinante con pianerottolo e
pagina 1 di 5 vano scala comuni, bene di cui al sub.99, aria sovrastante corte interna ed aria sovrastante Via Taddeo da Sessa. Riportato all' Catasto Fabbricati del Comune di Napoli, con i Controparte_2 seguenti dati catastali: Sez. VIC, Foglio 9, Particella 119, Subalterno 239 (già subb. 100 e 101), Z.C. 8,
Cat. A/10, Cl. 5, vani 5,5, superficie catastale mq. 84, R.C. Euro 2.797,91; Indirizzo: Via Giovanni
Porzio n. snc, interno 18, piano 5. Posto auto pertinenziale: al piano secondo interrato, distinto con il numero interno 25, confinante con posti auto di cui ai nn. 24, 26 ed 8 ed area di manovra comune.
Riportato all'Ufficio di Napoli, Catasto Fabbricati del Comune di Napoli, con i seguenti CP_2 dati catastali: Sez. VIC, Foglio 9, Particella 119, Subalterno 138, Z.C. 8, Cat. C/6, Cl. 8, mq. 10, superficie catastale mq. 10, R.C. Euro 55,26; Indirizzo: Via Giovanni Porzio n. snc, interno 25, piano
S2” il tutto come meglio descritto nell'atto di compravendita allegato (doc. 2).
Riservato ogni diritto di agire in separata sede per ottenere il risarcimento di tutti i danni, subiti e subendi, per fatto e colpa della società utilizzatrice e per il pagamento di ogni credito derivante dal contratto di locazione finanziaria per cui è causa.
In ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, oltre rimborso forfettario spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Ragioni in fatto e in diritto della decisione
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., la società ha Parte_1 chiesto di accertare l'intervenuta risoluzione di diritto per operatività della clausola risolutiva espressa del contratto di locazione finanziaria immobiliare n. 01555682/001 concluso in data 04.02.2022, e conseguentemente condannare la società resistente al rilascio a favore della ricorrente degli immobili siti in Napoli, Via Giovanni Porzio n. 4.
A fondamento della propria pretesa restitutoria la ricorrente ha dedotto che:
- in data 04.02.2022 ha sottoscritto con la società il contratto di leasing n. Controparte_1
01555682/001, avente ad oggetto un'unita immobiliare ad uso ufficio e posto auto pertinenziale siti in Napoli, via Giovanni Porzio n. 4 (doc. 3);
- in esecuzione del contratto ed al fine di concedere i suddetti immobili in locazione finanziaria, ha stipulato in data 04.02.2022, per atto pubblico, atto di compravendita a rogito del Notaio Dott.ssa
(Repertorio n. 2354, Raccolta n. 1584), con cui ha acquistato la piena proprietà Persona_1 dei seguenti immobili, siti nel Comune di Napoli, Via Giovanni Porzio n. 4 (catastalmente snc), facenti parte di un fabbricato condominiale denominato "Corpo di Fabbrica B" Isola A7, edificato sul "Lotto 2B" all'interno del complesso immobiliare denominato "Centro Direzionale", e precisamente: “Unità immobiliare ad uso ufficio: posta al piano quarto (quinto piano catastale), distinto con i numeri interni 18 e 19 (Catastalmente solo interno 18), composto da ingresso/disimpegno/corridoio, un wc e quattro vani, confinante con pianerottolo e vano scala comuni, bene di cui al sub.99, aria sovrastante corte interna ed aria sovrastante Via Taddeo da
Sessa. Riportato all' Catasto Fabbricati del Comune di Napoli, con Controparte_2
i seguenti dati catastali: Sez. VIC, Foglio 9, Particella 119, Subalterno 239 (già subb. 100 e 101),
Z.C. 8, Cat. A/10, Cl. 5, vani 5,5, superficie catastale mq. 84, R.C. Euro 2.797,91; Indirizzo: Via
Giovanni Porzio n. snc, interno 18, piano 5. Posto auto pertinenziale: al piano secondo interrato, distinto con il numero interno 25, confinante con posti auto di cui ai nn. 24, 26 ed 8 ed area di
pagina 2 di 5 manovra comune. Riportato all'Ufficio di Napoli, Catasto Fabbricati del Comune di CP_2
Napoli, con i seguenti dati catastali: Sez. VIC, Foglio 9, Particella 119, Subalterno 138, Z.C. 8, Cat.
C/6, Cl. 8, mq. 10, superficie catastale mq. 10, R.C. Euro 55,26; Indirizzo: Via Giovanni Porzio n. snc, interno 25, piano S2” (doc. 2);
- gli immobili oggetto del contratto di leasing sono stati regolarmente consegnati all'utilizzatrice contestualmente alla stipula del contratto di compravendita (doc. 4);
- l'utilizzatrice si è resa inadempiente al pagamento di n. 7 canoni mensili relativi alle mensilità da luglio 2024 a gennaio 2025, oltre alle spese accessorie ed interessi di mora, e pertanto, con pec del
21.01.25, la ricorrente, dichiarando di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 11/a delle condizioni generali del contratto, ha comunicato l'intervenuta risoluzione del contratto ed intimato alla resistente il pagamento degli oneri scaduti e la restituzione dell'immobile
(doc. 6).
Parte ricorrente ha chiesto, quindi, l'immediata restituzione dell'immobile di sua proprietà libero da persone e cose.
La parte resistente non si è costituita in giudizio, nonostante la regolarità della notifica, ed è stata pertanto dichiarata contumace.
Tutto ciò premesso, si osserva quanto segue.
Il ricorso risulta ritualmente notificato in data 07.07.2025 unitamente al decreto di fissazione dell'udienza alla società con notifica a mezzo PEC inviata all'indirizzo pec corretto, estratto Controparte_1 dal registro INI-PEC, eseguita nel termine perentorio assegnato dal giudice.

Per questi motivi

, è stata dichiarata la contumacia del resistente.
La domanda formulata dalla società ricorrente è fondata e meritevole di accoglimento.
Nel caso di specie risulta provato il diritto fatto valere da per i Parte_2 seguenti motivi.
In data 04.02.2022, la stessa ha acquistato, da terzi, un'unita immobiliare ad uso ufficio con relativo posto auto pertinenziale, siti in Napoli, via Porzio n. 4 (doc. 2), al solo scopo di concederli in locazione finanziaria alla società infatti, sempre in data 04.02.2022, le suddette parti hanno Controparte_1 stipulato il contratto di leasing n. 01555682/001 (doc. 3), avente ad oggetto gli immobili sopra indicati, che contestualmente sono stati regolarmente consegnati all'utilizzatrice, come da dichiarazione di presa in consegna sottoscritta dall'amministratore della società (doc. 4). L'importo mensile Controparte_1 del canone di locazione è stato concordato dalle parti in € 1.005,36.
La ricorrente ha, altresì, allegato l'inadempimento della società rispetto al pagamento Controparte_1 dei canoni mensili di locazione, degli oneri accessori e degli interessi di mora, per un importo complessivo indicato al 29.05.2025 in € 31.720,23 (doc. 5).
Si rammenta in questa sede il principio sancito dalla Suprema Corte (SS.UU. n. 13533/2001) secondo cui è onere del creditore che agisce tanto per l'adempimento, quanto per il risarcimento o la risoluzione del contratto, provare l'esistenza del diritto fatto valere, mentre grava sul debitore l'onere di dimostrare l'esistenza del fatto estintivo, costituito dall'adempimento. pagina 3 di 5 L'utilizzatrice non si è costituita e non ha quindi provato di aver adempiuto all'obbligo di corresponsione dei canoni mensili.
La ricorrente ha documentato di aver risolto il contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c., con comunicazione a mezzo pec inviata il 21.01.2025 (doc. 6), allorquando l'utilizzatrice si era resa inadempiente al pagamento di n. 7 canoni di locazione mensile (da luglio 2024 a gennaio 2025), oltre alle spese accessorie e agli interessi di mora. Dalla documentazione contrattuale (doc. 3) risulta infatti che le parti abbiano previsto la facoltà per la concedente di considerare risolto di diritto il contratto e di intimare l'immediata restituzione degli immobili nel caso, tra l'altro, di inadempimento anche parziale da parte dell'utilizzatrice all'obbligazione di pagamento del corrispettivo della locazione. In particolare all'art. 11.a del contratto, con previsione che recepisce l'art. 1, comma 137, della L. n. 147/2017, le parti hanno previsto che: “…la Concedente e l'Utilizzatore si danno reciprocamente atto che la Concedente potrà risolvere il presente contratto, ai sensi e per gli effetti di quanto previsto dall'art. 1, comma 137, della legge 4 agosto 2017, n. 124, qualora l'Utilizzatore risulti inadempiente al pagamento di almeno 6 (sei) canoni mensili e 2 (due) canoni trimestrali anche non consecutivi o di un importo equivalente. La Concedente e l'Utilizzatore si danno reciprocamente atto che, ai sensi dell'art. 1, comma 137, della legge 4 agosto 2017, n. 124, costituisce grave inadempimento dell'Utilizzatore, a cui consegue la facoltà del Concedente di dichiarare risolto il presente contratto, il mancato pagamento delle somme a qualsiasi titolo dovute dall'Utilizzatore alla concedente ai sensi del presente contratto (…) per un importo equivalente ad almeno 6 (sei) canoni mensili e 2 (due) canoni trimestrali”.
La domanda del ricorrente merita dunque accoglimento e, accertata l'intervenuta risoluzione del contratto per cui è causa a far data dal 21.01.25, la resistente contumace deve essere condannata all'immediato rilascio, in favore della società ricorrente, degli immobili oggetto del contratto stipulato tra le parti.
Pur non potendo la pronuncia essere resa nei confronti di eventuali terzi occupanti che non sono parte del presente giudizio, si rileva che, nonostante l'intimazione di rilascio, i beni risultano ad oggi nella materiale disponibilità dell'utilizzatrice la quale, pur a seguito della risoluzione, continua ad occuparli sine titulo ed invece è obbligata a restituirli, nella libera disponibilità della concedente, anche in forza dell'art. 12.2, delle Condizioni generali del contratto di leasing, secondo cui “…nel caso di risoluzione per inadempimento dell'Utilizzatore di cui alla precedente lett. a) dell'art. 11 (…) l'Utilizzatore sarà obbligato alla immediata restituzione dello stesso immobile, a propria cura e spese, con ogni accessorio e pertinenza, in buono stato di conservazione e manutenzione, salvo il normale deterioramento per l'uso, libero da cose, persone, pesi, oneri e situazioni pregiudizievoli”.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano ex D.M. 55/2014, ritenendosi adeguato prendere a riferimento i valori minimi delle tabelle per i procedimenti di bassa complessità di valore indeterminabile, trattandosi di domanda per la risoluzione (cfr. Cass. civ. Sez. III, Ord., 27.07.2021, n. 21534), considerata l'attività effettivamente svolta sulla base della sola istruzione documentale.


P.Q.M.

il Tribunale di Milano, sezione sesta civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione o istanza disattesa, così provvede:
- accerta l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione finanziaria n. 01555682/001 pagina 4 di 5 stipulato in data 04.02.2022 e, per l'effetto, condanna al rilascio immediato, Controparte_1 in favore di ei seguenti immobili, liberi da cose e Parte_1 persone, siti nel Comune di Napoli, Via Giovanni Porzio n. 4 (catastalmente snc), facenti parte di un fabbricato condominiale denominato "Corpo di Fabbrica B" Isola A7, edificato sul "Lotto 2B" all'interno del complesso immobiliare denominato "Centro Direzionale", così descritti: “Unità immobiliare ad uso ufficio: posta al piano quarto (quinto piano catastale), distinto con i numeri interni 18 e 19 (Catastalmente solo interno 18), composto da ingresso/disimpegno/corridoio, un wc e quattro vani, confinante con pianerottolo e vano scala comuni, bene di cui al sub.99, aria sovrastante corte interna ed aria sovrastante Via Taddeo da Sessa. Riportato all Controparte_2
Catasto Fabbricati del Comune di Napoli, con i seguenti dati catastali: Sez. VIC, Foglio
[...]
9, Particella 119, Subalterno 239 (già subb. 100 e 101), Z.C. 8, Cat. A/10, Cl. 5, vani 5,5, superficie catastale mq. 84, R.C. Euro 2.797,91; Indirizzo: Via Giovanni Porzio n. snc, interno 18, piano 5. Posto auto pertinenziale: al piano secondo interrato, distinto con il numero interno 25, confinante con posti auto di cui ai nn. 24, 26 ed 8 ed area di manovra comune. Riportato all'Ufficio CP_2 di Napoli, Catasto Fabbricati del Comune di Napoli, con i seguenti dati catastali: Sez. VIC, Foglio 9, Particella 119, Subalterno 138, Z.C. 8, Cat. C/6, Cl. 8, mq. 10, superficie catastale mq. 10, R.C. Euro 55,26; Indirizzo: Via Giovanni Porzio n. snc, interno 25, piano S2”
- condanna rimborsare a e Controparte_1 Parte_1 spese di giudizio, che si liquidano nell'importo di euro 545,00 per esborsi, ed euro 3.800,00 per compenso, oltre al rimborso spese forfettarie 15%, iva e cpa come per legge.
Milano, venerdì 26 dicembre 2025
Il Giudice dott.ssa Viola Nobili
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