REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TERMINI IMERESE
Il Tribunale di Termini Imerese, in persona del giudice dott.ssa
AN Musumeci, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n° 367 del Registro
Generale Affari Contenziosi dell'anno 2021
TRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'Avv. Minutella Pietro per mandato in atti;
attore
E
(C.F. ), Controparte_1 C.F._2 rappresentato e difeso dagli Avv.ti D'Asaro Giacomo e Sabatino Melina
IE IR per mandato in atti;
convenuto
CONCLUSIONI delle PARTI: come da note di trattazione scritta in sostituzione dell'udienza del 9 giugno 2025, comparse conclusionali e memorie di replica ritualmente depositate.
Motivi della decisione


1. I fatti oggetto del giudizio.
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha Parte_1 convenuto in giudizio , esponendo di essere Controparte_1 comproprietario, unitamente alla di lui madre, , e ai germani CP_2
e , di un appezzamento di Controparte_3 Controparte_4 terreno sito nel Comune di Blufi, in contrada Alleri, censito in Catasto al
1 foglio 64, particelle 39, 48, 49, 50, 345, 346 (ex 26), 27, 28 e 34, sul quale esercita l'attività di coltivatore diretto.
Ha aggiunto che il suddetto terreno confina con altro fondo rustico, censito in Catasto al foglio 64, particelle 1, 10, 11, 12, 18, 19, 25, 30, 154,
155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164 e 165, il quale, essendo attraversato da una regia trazzera larga circa 40 mt., risulta di fatto separato in due distinte porzioni: la prima, confinante con il fondo di esso attore, censita in Catasto al foglio 64, particelle 1, 10, 11, 12, 25, 30,
160, 161, 162, 163, 164, 165; la seconda, non confinante, censita in
Catasto al foglio 64, particelle 18, 19, 154, 155, 156, 157, 158, 159.
Infine, ha rappresentato che entrambe le suddette porzioni di terreno, già di proprietà di sono state da questi alienate a Parte_2
con atto in Notar del 5 febbraio 2020 Controparte_1 Persona_1
(trascritto in data 12 febbraio 2020 ai n.ri 6631 e 4102), al prezzo di €
215.000,00, e che tale trasferimento è stato posto in essere in violazione del diritto di prelazione a lui spettante, ai sensi della Legge n. 817/1971, non essendogli stata notificata la relativa proposta di vendita.
Sulla scorta di tali premesse, ha chiesto all'intestato Tribunale di dichiarare l'inefficacia dell'atto di vendita anzidetto e di essere sostituito nella posizione di acquirente a limitatamente alla Controparte_1 porzione di fondo confinante con il proprio terreno, censita in Catasto al foglio 64, particelle 18, 19, 154, 155, 156, 157, 158, 159, previo pagamento da parte dello stesso dell'importo di € 98.200,00.
Costituitosi in giudizio, ha eccepito l'inammissibilità Controparte_1 della domanda attorea per difetto di legittimazione attiva, nonché per avere parte attrice esperito l'azione di retratto limitatamente ad una sola porzione del fondo oggetto di trasferimento.
Ha, inoltre, dedotto la carenza dei presupposti oggettivi per l'esercizio della prelazione agraria, evidenziando che, alla data di stipula dell'atto di compravendita, egli conduceva in affitto il fondo per cui è causa,
2 circostanza questa che escluderebbe il sorgere del diritto di prelazione in capo all'attore.
Ha concluso, pertanto, chiedendo il rigetto della domanda, con vittoria delle spese.
Instauratosi il contraddittorio, l'attore, con la memoria ex art. 183, 6° comma, n. 1, c.p.c., ha modificato le conclusioni rassegnate nell'atto introduttivo del giudizio, chiedendo, in via subordinata, che venisse accertato il proprio diritto di prelazione sull'intero fondo oggetto di vendita.
La causa è stata istruita, oltre che con la produzione di documenti, mediante l'escussione dei testi delle parti.
Infine, all'udienza cartolare del 9 giungo 2025, la causa è stata posta in decisione, con l'assegnazione alle parti dei termini di rito per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.


2. Merito della lite.
Va, in primo luogo, esaminata l'eccezione di difetto di legittimazione attiva sollevata da parte convenuta, sul rilievo che il singolo comproprietario del fondo confinante con quello posto in vendita non sarebbe legittimato ad esperire l'azione di retratto.
Tale eccezione appare priva di fondamento.
Invero, come rilevato dalla giurisprudenza di legittimità, nel caso in cui il fondo confinante con quello posto in vendita appartenga in comproprietà a più persone, il diritto di prelazione e, quindi, quello di riscatto non spettano alla collettività dei comproprietari impersonalmente, ma a ciascun comproprietario che sia coltivatore diretto, con la conseguenza che il mancato esercizio del diritto congiuntamente da parte di tutti i comproprietari non incide negativamente sulla posizione del singolo che lo abbia esercitato, configurandosi nell'inazione degli altri comproprietari una rinuncia al diritto stesso (ex multis, Cass. Civ., Sez. III, 29 gennaio 2010, n. 2049;
3 Cass. Civ., Sez. III, 17 gennaio 2001, n. 590).
Va, inoltre, presa in esame l'eccezione sollevata da parte convenuta con la comparsa conclusionale depositata in data 29 luglio 2025, con la quale è stata eccepita la decadenza dell'attore dall'azione promossa, avendo quest'ultimo promosso la domanda di riscatto oltre il termine di un anno dalla trascrizione dell'atto di compravendita.
Tale eccezione di rito deve essere disattesa.
Ed invero, ai sensi dell'art. 167, 2° comma, c.p.c., il convenuto deve proporre nella comparsa di risposta, a pena di decadenza, le domande riconvenzionali e le eccezioni processuali e di merito, che non siano rilevabili d'ufficio.
Nel caso in esame, la suddetta eccezione è stata sollevata per la prima volta con la comparsa conclusionale e quindi ben oltre il termine stabilito dal citato art. 167 c.p.c.
Parte convenuta ha, inoltre, eccepito l'inammissibilità della domanda attorea, per avere esperito l'azione di retratto Parte_1 limitatamente ad una sola porzione del fondo alienato.
In effetti, parte attrice, con l'atto introduttivo del giudizio, ha chiesto che venisse accertato il proprio diritto di prelazione soltanto in relazione alle particelle 1, 10, 11, 12, 25, 30, 160, 161, 162, 163, 164, 165 del foglio
64, in quanto confinanti con il proprio terreno.
Soltanto, con la memoria ex art. 183, 6° comma, n. 1, c.p.c., l'attore ha modificato le conclusioni rassegnate nell'atto di citazione, chiedendo, in via subordinata, che venisse accertato il proprio diritto di prelazione sull'intero fondo per cui è causa.
Quest'ultima domanda va tuttavia dichiarata inammissibile.
È, infatti, principio pacifico in giurisprudenza quello secondo cui “una volta esercitato, con l'atto introduttivo del giudizio, il diritto di riscatto, questo non è più suscettibile, in prosieguo, di variazioni di sorta, né con riguardo all'estensione del terreno, né con riferimento al prezzo offerto, essendo preclusa alla parte non soltanto
4 una vera e propria mutatio libelli, ma anche la mera emendatio, poiché le nozioni di mutatio ed emendatio libelli, proprie del processo, non sono trasferibili alle dichiarazioni negoziali” (Cass. Civ., Sez. II, 25 agosto 2023, n. 25285; Cass.
Civ., Sez. III, 28 luglio 2015, n. 15865).
Ne consegue che, ai fini della decisione, potrà essere esaminata esclusivamente la domanda di retratto parziale proposta in seno all'atto di citazione.
A questo proposito, giova ricordare che la giurisprudenza di legittimità ha riconosciuto al retraente la facoltà di esercitare il riscatto parziale, limitandolo alla sola porzione del fondo confinante con il proprio terreno, a condizione che detta porzione sia dotata di autonomia colturale e produttiva.
È stato infatti affermato che “nel caso di vendita di un complesso di terreni attigui tra loro e confinanti solo in parte con un fondo appartenente al coltivatore diretto, per stabilire se il diritto di prelazione debba essere esercitato in relazione a tutti i terreni oggetto della vendita, ovvero soltanto a quelli a confine con la proprietà dell'avente diritto alla prelazione, si deve accertare se tutti i detti terreni costituiscono un'unità poderale (nell'ambito della quale ogni terreno sia priva di propria autonomia coltivatrice), oppure un insieme di porzioni distinte e indipendenti l'una dall'altra per caratteristiche ed esigenze colturali e produttive, in quanto, in questa seconda ipotesi, la prelazione può esercitarsi con esclusivo riferimento a quelle porzioni confinanti con il fondo del coltivatore diretto” (Cass. Civ., Sez. II, 23 novembre 2022, n. 34516;
Cass., Sez. III, 21 febbraio 2020, n. 4685).
Ai fini dell'esercizio del retratto parziale occorre, quindi, avere riguardo alla situazione oggettiva del fondo, non potendo assumere rilevanza la qualificazione del fondo operata dalle parti nel contratto di vendita.
In particolare, è necessario accertare, da un lato, se il fondo risulti effettivamente suddiviso in appezzamenti distinti per caratteristiche colturali e destinazioni produttive e, dall'altro, se, nonostante tale
5 frazionamento, esso debba comunque essere considerato un compendio unitario, per effetto del coordinamento funzionale tra le diverse porzioni, tali da integrare un'unica gestione agricola.
Ne deriva che, allorquando il proprietario di più fondi agricoli, tutti funzionali all'esercizio di un'azienda agricola unitaria, decida di alienarli congiuntamente, il proprietario coltivatore diretto, confinante con alcuni soltanto dei fondi messi in vendita, non può esercitare su essi alcun diritto di prelazione parziale, qualora ciò sia da ostacolo alla cessione dell'intero compendio, ovvero determini che la cessione stessa avvenga ad un prezzo globale inferiore a quello pattuito tra il cedente ed il terzo
(Cass. Civ., Sez. III, 10 novembre 2009, n. 23745).
Ciò posto, non può dubitarsi che l'onere di dimostrare la sussistenza delle condizioni che legittimano l'esercizio del retratto parziale grava sull'attore, ai sensi dell'art. 2967 c.c.
Ora, nel caso in ispecie, non risulta che parte attrice abbia ottemperato all'onere probatorio su di essa incombente.
Invero, la mera allegazione dell'esistenza di una strada interpoderale sul fondo oggetto di causa non è di per sé sufficiente, in mancanza di ulteriori riscontri probatori, a comprovare l'autonomia colturale e produttiva della porzione di fondo di cui parte attrice ha chiesto il riscatto.
La mancanza di prova sul punto consentirebbe già di definire la controversia con una pronuncia di rigetto.
Deve tuttavia aggiungersi che la domanda attorea si rivela infondata anche sotto altro profilo.
Giova, anzitutto, ricordare che la prelazione agraria consiste nel diritto (potestativo) riconosciuto a taluni soggetti specificamente individuati dalla legge di poter acquistare un fondo agrario alle stesse condizioni offerte da un terzo al proprietario che intende trasferire a titolo oneroso il proprio bene immobile.
6 Tale diritto trova riconoscimento all'art. 8 della Legge n. 590/1965, il quale dispone che in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché: a) coltivi il fondo stesso da almeno due anni;
b) non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria;
c) il fondo per il quale intende esercitare la prelazione, in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.
La citata disposizione attribuisce al prelazionario pretermesso (non notiziato dell'offerta o notiziato erroneamente sul prezzo) il diritto potestativo di riscattare, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, il fondo dall'acquirente, esercitando il cd. retratto agrario.
L'art. 7 della Legge n. 817/1971 ha esteso tale disciplina anche al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con i fondi offerti in vendita, a condizione che sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti.
In altri termini, il diritto di prelazione agraria è attribuito al proprietario - coltivatore diretto del fondo confinante soltanto in assenza dei prelazionari di cui all'art. 8, comma 1, Legge n. 590/1965.
È, peraltro, onere del retraente, ai sensi dell'art. 2967 c.c., provare la sussistenza di tutti i requisiti soggettivi e oggetti richiesti dalla legge per l'esercizio del diritto di riscatto, ivi compresa l'insussistenza di mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti sul fondo (sul punto, Cass.
Civ., Sez. III, 11 marzo 2020, n. 7023).
Ciò posto, nel caso in ispecie, non solo l'attore non ha fornito alcuna prova al riguardo, ma dall'attività istruttoria espletata nel corso del
7 giudizio è emerso che , sin dall'anno 2015, ha condotto in Controparte_1 affitto il fondo per cui è causa da potere di Parte_2 esercitandovi l'attività di coltivatore diretto, circostanza questa che esclude il sorgere di qualsiasi diritto di prelazione in capo all'attore.
Il teste , escusso all'udienza del 13 marzo 2023, Testimone_1 ha infatti riferito di avere assistito, nell'anno 2015, alla conclusione di un accordo verbale tra e , in virtù del Parte_2 Controparte_1 quale quest'ultimo si obbligava a coltivare il terreno di proprietà
[...]
trattenendone i profitti, salvo una quota del 10% da versare al Pt_2 proprietario del fondo.
Tali circostanze sono state, altresì, confermate dal teste
[...]
il quale, escusso all'udienza del 13 marzo 2023, ha Testimone_2 dichiarato che l'accordo verbale tra e Parte_2 Controparte_1
è stato formalizzato presso la sua azienda nell'anno 2015. Lo stesso ha, inoltre, affermato che si è sempre occupato, con l'ausilio Controparte_1 dei suoi genitori, della coltivazione dei terreni di sua proprietà o condotti in affitto, traendo da tale attività l'unica fonte di reddito.
Infine, i testi e , escussi Testimone_3 Testimone_4 all'udienza del 13 marzo 2023, hanno riferito che , sin dal Controparte_1
2015, ha provveduto, con l'ausilio dei suoi genitori, ad arare, seminare, diserbare e proteggere da incendi il fondo per cui è causa, sostenendone i relativi costi (cfr. dichiarazioni rese dai testi escussi all'udienza del 13 marzo 2023).
Dal tenore delle suddette deposizioni testimoniali, della cui attendibilità non vi è ragione di dubitare, appare quindi evidente che
, a partire dall'anno 2015, ha condotto in affitto il fondo Controparte_1 per cui è causa, esercitandovi l'attività di coltivatore diretto in modo stabile, con l'ausilio dei propri familiari.
A questo proposito, giova ricordare che il contratto di affitto di fondo rustico è disciplinato dalla Legge n. 203/1982, che, all'art. 41, sancisce
8 che “I contratti ultranovennali, compresi quelli in corso, anche se verbali o non trascritti, sono validi ed hanno effetto anche riguardo ai terzi”.
Ne deriva che, in mancanza della forma scritta, l'accordo negoziale deve ritenersi validamente concluso, potendo la relativa prova essere fornita anche per testimoni o per presunzioni.
D'altra parte, non appaiono idonee a confutare tale ricostruzione le dichiarazioni rese dai testi di parte attrice, e Controparte_4 [...]
. Testimone_5
Quanto alla deposizione resa dal teste , va detto Controparte_4 che essa non può essere presa in considerazione ai fini della decisione.
Come è stato, infatti, tempestivamente eccepito dal convenuto all'udienza del 13 marzo 2023, il suddetto teste, essendo comproprietario, unitamente all'attore, del fondo confinante con quello oggetto di causa, è incapace a testimoniare, avendo un interesse all'esito del giudizio.
Anche la deposizione resa dal teste (nipote Testimone_5 dell'attore) non appare idonea a confutare le allegazioni di parte convenuta.
Quest'ultimo, infatti, si è limitato a riferire che l'attore, per diversi anni e comunque fino all'anno 2019, ha utilizzato, durante il periodo estivo, il fondo oggetto di causa per l'attività di pascolo e di non avere mai visto su detto terreno (cfr. dichiarazioni rese dal teste Controparte_1
all'udienza del 13 marzo 2023). Testimone_5
Tale dichiarazione, oltre che generica, risulta smentita dalle deposizioni rese dai testi di parte convenuta, i quali hanno fornito una ricostruzione dei fatti che appare logica, completa e circostanziata.
Alla luce delle superiori considerazioni, deve quindi ritenersi che alla data di stipula dell'atto di compravendita conduceva in Controparte_1 affitto il fondo per cui è causa in qualità di coltivatore diretto, circostanza che porta ad escludere il sorgere di qualsiasi diritto di prelazione in capo
9 all'attore.
Alla stregua dei motivi sopra esposti, la domanda attorea non può trovare accoglimento e deve, pertanto, essere rigettato.


3. Spese di lite.
Le spese seguono la soccombenza e vanno poste a carico dell'attore e, calcolate ai sensi del D.M. 55/2014, così come aggiornato dal D.M. n. 147 del 13/08/2022, tenendo conto del valore della causa, applicati parametri minimi a tutte le fasi, sono liquidate nella misura di € 7.000,00 oltre spese generali, iva e c.p.a come per legge.


Per Questi Motivi


Il Tribunale, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, conclusione e deduzione disattesa, così provvede:
• rigetta la domanda proposta da Parte_1
• condanna a pagare in favore le Parte_1 Controparte_1 spese di lite, liquidate in complessivi € 7.000,00, oltre iva, cpa e rimborso spese generali come per legge.
Così deciso in Termini Imerese, 30 ottobre 2025
Il Giudice
AN Musumeci
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