N. R.G. 1351/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1351/2024
Tra
Parte_1
Pt_1 Parte_2
[...] Pt_3
[...] [...]
Parte_4 ricorrenti e
Controparte_1
resistente
Oggi 23 gennaio 2025 alle ore 09,30 innanzi al dott. Bruno Capodaglio, sono comparsi:
l'avv.. Silvio Campidelli per i ricorrenti
L'avv. SPENILLO ARCANGELA per parte resistente
I procuratori delle parti si riportano ai rispettivi atti difensivi e chiedono che la causa venga decisa.
Il giudice si ritira per la stesura del provvedimento.
Il Giudice
Dott. Bruno Capodaglio
Alle ore 18,00 il Giudice chiude il verbale e procede al deposito telematico della sentenza unitamente al presente verbale che la contiene.
Il Giudice Dott. Bruno Capodaglio
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Bruno Capodaglio ha pronunciato ex art. 420 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1351/2024 promossa da:
(C.F. ) rappresentato e difeso dall'avv. GESSAROLI Parte_1 C.F._1
MASSIMILIANO.
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GESSAROLI Parte_4 C.F._2
MASSIMILIANO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GESSAROLI Parte_5 C.F._3
MASSIMILIANO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GESSAROLI Parte_3 C.F._4
MASSIMILIANO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GESSAROLI Parte_4 C.F._5
MASSIMILIANO ricorrenti contro
(C.F. ) rappresentato e difeso dall'avv. SPENILLO Controparte_1 C.F._6
ARCANGELA
resistente

La causa è iscritta ruolo in data 15.05.2024 proveniente da sfratto per morosità RG 930/2024 e trattenuta in decisione all'udienza di discussione del 23.01.2025. La natura delle questioni ha consentito la discussione orale e la pronuncia immediata dell'ordinanza con la lettura del dispositivo e della concisa enunciazione delle ragioni di fatto e diritto della decisione.
Sentita l'esposizione delle rispettive parti in giudizio in merito alla posizione di tutela ed alle difese delle dedotte allegazioni, il giudice così provvede.
pagina 2 di 7 ___________________________MOTIVI IN FATTO E DIRITTO___________________________

Con atto di citazione ritualmente notificato, i signori , e Parte_4 Pt_4 Pt_3 Pt_2
e , quali comproprietari dell'immobile sito in Rimini (RN), Via Lavatoio n.39, intimavano Parte_1
sfratto per morosità e finita locazione nei confronti della conduttrice non avendo Controparte_1
corrisposto i canoni di locazione dal mese di maggio 2023 alla data di cessazione del contratto di locazione, spirato in data 30.11.2023, come da disdetta inviata, nonché le successive indennità per complessivi euro 5.500,00 alla data di introduzione del procedimento.
All'udienza di convalida del 30.04.2024 compariva la conduttrice la quale si opponeva all'intimato sfratto essendosi costituita in giudizio con memoria contenente altresì domanda riconvenzionale, affermando però di voler restituire l'immobile a mezzo della consegna delle chiavi in mano al sig. presente all'udienza, precisando di non vivere più dal mese di dicembre Parte_1 dentro l'immobile, essendo iniziati i lavori di ristrutturazione.
Il giudice, su richiesta delle parti, rinviava la causa all'udienza del 14.05.2024 laddove –a fronte della richiesta di emissione del decreto ingiuntivo richiesta da parte ricorrente- parte resistente si opponeva riportandosi ai propri motivi contenuti nella memoria di costituzione ed insistendo per il mutamento di rito.
Il giudice si riservava e con ordinanza resa in data 14.05.2024 osservava: “Considerato che la domanda introdotta dagli intimanti deve essere qualificata come sfratto per finita locazione e non per morosità, in quanto il contratto di locazione è formalmente terminato in data 30.11.2023 e quindi in epoca antecedente alla proposizione della domanda giudiziale iscritta al ruolo in data 03.04.2024 a contratto già terminato, non essendo possibile in questa fase concedere il provvedimento monitorio richiesto anche alla luce della opposizione. Rilevato che l'immobile oggetto di opposizione è stato restituito in capo ai legittimi proprietari, esulando quindi qualsivoglia provvedimento restitutorio in tal senso.

Ritenuto che

l'opposizione spiegata debba necessariamente introdurre la fase di merito al fine di delegare al giudizio a cognizione piena ogni più approfondita istruttoria in tal senso”.
Per tale motivo veniva mutato il rito concedendo alle parti termine per il deposito delle memorie integrative e fissando la prima udienza di merito al 12.09.2024; in tale udienza le parti insistevano nei rispettivi atti ed eccezioni ed il giudice si riservava.
pagina 3 di 7 Con successiva ordinanza pronunciata in data 27.09.2024 il giudice cosi argomentava: “Circa la richiesta di interrogatorio formale e giuramento decisorio avanzata da parte resistente nella memoria integrativa questa deve essere respinta in quanto i capitoli di prova non sono stati formulati in accordo con quanto stabilito dall'art.244 c.p.c. ma genericamente indicati rimandando alla narrativa. Circa le istanze istruttorie orali (prova per testi) questo sono inammissibili in quanto vertono tutte su fatti che sono oggetto di domanda riconvenzionale, la quale non può essere ammessa stante la prescrizione di cui all'art.418 c.p.c., il quale prevede che il convenuto -a pena di decadenza della riconvenzionale- debba chiedere al giudice con istanza contenuta nella memoria stessa, la fissazione di nuova udienza.
Nel nostro caso la domanda riconvenzionale spiegata da parte resistente risulta sfornita di tale istanza ragion per cui per giurisprudenza consolidata è inammissibile, come inammissibili sono le relative istanze istruttorie ad essa ancorate”.
Veniva così rinviata la causa all'odierna udienza ai fini della discussione orale con termine per note conclusive.
Preliminarmente si prende atto dell'avvenuto espletamento del tentativo di mediazione, come da verbale negativo del 18.07.2024 depositato dai ricorrenti in pari data.
Ancora preliminarmente sulla la domanda riconvenzionale proposta da parte resistente, si osserva come l'inammissibilità può essere rilevata d'ufficio dal giudice e non solo su istanza di parte, ragione per cui il vaglio operato all'interno dell'ordinanza rimane valido. Circa il rilevo mosso dalla medesima parte per cui la domanda riconvenzionale era già contenuta nell'atto di costituzione della fase speciale, si precisa come con l'ordinanza che muta il rito si pone come una nuova fase processuale, nella quale le parti devono seguire le regole e norme dettate dal procedimento del lavoro. La memoria integrativa disposta dal giudice all'esito della fase speciale assume il carattere di novità, per cui le parti non possono richiamare i precedenti atti, in quanto il fascicolo dello sfratto si chiude per assumere un numero di ruolo diverso, con la conseguenza che ogni atto successivamente depositato nel fascicolo della fase speciale è irrimediabilmente nullo.
Nel caso in analisi, poi, la domanda riconvenzionale spiegata nella fase speciale non ha alcuna rilevanza in quel contesto, dovendosi discutere unicamente dell'analisi della morosità; le parti hanno l'onere di articolare i mezzi istruttori e tutte le eventuali domande nuove -in accordo con quanto stabilito degli articoli 416 e 418 c.p.c.- nella successiva fase di merito, eventualmente emendandole, ma non potendo far riferimento agli atti ivi depositati, in quanto il fascicolo dello sfratto cessa di esistere con il passaggio al rito locatizio.
pagina 4 di 7 Ciò nonostante, ed accertate tutte le preclusioni dovute alla inammissibilità della domanda riconvenzionale, va accolta la tesi residuale della parte resistente circa l'ammissibilità della richiesta di compensazione degli eventuali vizi riscontrati con i canoni di locazione non pagati e relativamente all'accertamento dei vizi (punti a - b della domanda). La compensazione impropria, infatti, non è una domanda riconvenzionale in senso tecnico ma una eccezione in quanto tende ad accertare un rapporto di dare ed avere e pertanto non richiede formule sacramentali per poter trovare introduzione nel giudizio a differenza della domanda riconvenzionale che introduce una domanda nuova ed autonoma rispetto al giudizio. Per tale motivo la richiesta ammissione della eccezione di compensazione può ritenersi ammissibile.
Nel merito il ricorso va accolto, seppur parzialmente.
Preliminarmente bisogna nuovamente affermare che il contratto di locazione è terminato alla sua scadenza contrattuale del 30.11.2023 sebbene la conduttrice abbia interrotto il pagamento dei canoni dal mese di maggio. In ragione di ciò la domanda introdotta nella fase speciale dai ricorrenti non può essere qualificata come sfratto per morosità ma come sfratto per finita locazione.
Alla data di iscrizione della causa al ruolo, avvenuta in data 03.04.2024 il contratto di locazione era già cessato, per cui la domanda deve essere correttamente qualificata come sfratto per finita locazione, dato che lo sfratto per morosità richiede che al momento della proposizione della domanda il contratto di locazione sia ancora in essere. Ciò comporta che nella fase speciale non è possibile concedere il decreto ingiuntivo contestualmente alla pronuncia della convalida per finita locazione, ciò in quanto il monitorio può essere concesso unicamente se lo sfratto è qualificato per morosità.
In caso di opposizione, come nel nostro caso, i ricorrenti nella propria memoria integrativa possono introdurre anche domande nuove che siano conseguenza di quelle richieste nella fase speciale, per cui è pienamente ammissibile chiedere la condanna al pagamento dei canoni non corrisposti dal conduttore in vigenza del contratto e fino al giorno in cui non abbia materialmente restituito l'immobile in capo al legittimo proprietario.
In questo ambito i ricorrenti sostengono che la resistente abbia omesso il pagamento dei canoni di locazione dal mese di maggio del 2023 accumulando alla data di sfratto una morosità di euro
5.500,00.
La conduttrice eccepisce come vi fossero problematiche nell'immobile locatole, originatesi dal lontano 2013 a causa della fuoriuscita di liquami dalla piletta di scarico fognario che otturavano anche lo scarico del wc a più riprese nel corso degli anni, obbligandola anche a dormire in albergo per evitare i miasmi emanati dagli scarichi e per poter utilizzare i servizi igienici.
pagina 5 di 7 La querelle con la proprietà andava avanti per anni, tra interventi e diffide di intervento alla proprietà , fuoriuscite di liquami più volte l'anno e ripristini mai risolutivi e che vedevano la stessa rivolgersi agli enti preposti dalla Hera all'AUSL di Rimini per verificare la situazione fognaria dell'immobile.
A fronte di ciò la conduttrice nel mese di novembre 2023 incominciò il trasloco dall'immobile condotto in locazione, con l'aiuto di uno dei comproprietari, accordandosi con gli stessi per rimanere dentro l'immobile il tempo necessario ed in vista dei lavori di ristrutturazione dell'immobile che all'epoca non erano ancora iniziati. Deterioratesi i rapporti con la proprietà la conduttrice rilasciò spontaneamente l'immobile a dicembre 2023.
In tema di locazioni vige il principio secondo cui: “non è consentito al conduttore di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nei casi in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” (per tutte Cass. Civ. 2099/13).
Nel nostro caso la parte resistente ha argomentato nel proprio atto introduttivo come i vizi riscontrati nell'immobile siano di antica data e non siano mai stati risolti dal locatore, perdurando fino alla data di rilascio dell'immobile.
La resistente ha offerto in giudizio una serie di documenti che dimostrano i problemi lamentati, quali la fattura del 28.03.2014 per saturazione del sifone di scarico, la fattura del 13.07.2015 sempre per il medesimo problema, la comunicazione del 10.07.2014 al sig. e del 10.07.2015 Parte_1
laddove si paventava anche la causa di tale problema, stante la contropendenza riscontrata dei tecnici intervenuti della condotta di scarico ed ancora la segnalazione dell'ASUR prot. 241169 del 12.09.2023 nella quale considera “non igienico” l'alloggio condotto in locazione della chiedendo al Comune CP_1
di Rimini di prescrivere ai proprietari di spostare la piletta fuori dall'alloggio (vedi documenti agli atti parte resistente).
Non si può quindi negare che tale problema esista e che non sia mai stato affrontato adeguatamente nel corso del rapporto locatizio dalla proprietà, demandando al conduttore l'onere di porvi rimedio e di sostituirsi al posto dei locatori.
Se è pur vero che la conduttrice ha continuato ad abitare l'immobile, va parimenti affermato che il suo diritto ad usufruire nell'interezza di esso è stata parzialmente compresso dai vizi e difetti conclamati lungo l'intero arco del rapporto contrattuale, anche se non continuativamente.
pagina 6 di 7 Il disagio che questa ha affrontato è documentalmente provato anche dal rapporto dell'Ausl di
Rimini del 2023 la quale ha ritenuto non igienico l'immobile, con ciò cristallizzando una situazione che era incominciata anni addietro.
In questo contesto, al di la di ogni ragionevole dubbio, il conduttore ha provato in giudizio di non aver potuto godere dell'immobile come contrattualmente previsto, ciò comportando un danno derivante dall'alterazione del rapporto sinallagmatico meritevole di tutela.
Oggi i ricorrenti chiedono che la conduttrice corrisponda i canoni di locazione omessi dal maggio 2023 fino al 30.04.2024 per euro 6.600,00 euro a cui detrarre il deposito cauzionale di euro
1.000,00.
In assenza di prova contraria della restituzione dell'immobile in epoca antecedente al mese di aprile 2024 ed in ragione al danno subito da parte della resistente per i vizi riconosciuti all'interno dell'immobile de quo, appare congruo compensare parzialmente il credito vantato dai ricorrenti di euro
6.600,00 con il danno quantificato in via equitativa dal giudice in complessivi euro 3.000,00, , condannando quindi il conduttore a corrispondere ai locatori la somma di euro 3.600,00, autorizzando i locatori a trattenere il deposito cauzionale contrattualmente previsto.
Le spese, in ragione della reciproca soccombenza, vengono compensate tra le parti.
____________________________________P.Q.M._________________________________________
Il giudice del Tribunale di Rimini, definitivamente pronunciando su ricorso proposto da Pt_1
, , ,
[...] Parte_5 Parte_3 Parte_4 Parte_4
contro ogni ulteriore domanda e/o eccezione disattesa, così provvede: Controparte_1
- Convalida definitivamente lo sfratto per finita locazione.
- Prende atto della restituzione dell'immobile in capo ai legittimi proprietari.
- Condanna al pagamento della somma di euro 3.600,00 in favore dei Controparte_1
ricorrenti.
- Compensa tra le parti le spese di lite.
- Sentenza resa ex articolo 420 c.p.c. pubblicata telematicamente con allegazione al verbale.
Rimini, 23 gennaio 2025
Il giudice
Dott. Bruno Capodaglio
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