Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano
Tribunale di Civitavecchia
Sezione Civile Il Tribunale di Civitavecchia, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1050 del Registro Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024, avente ad oggetto pendente tra
(C.F. ), (C.F. ), Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2 Pt_3
(C.F. ), rappresentati e difesi dall'Avv. Valerio De Santi (C.F.
[...] C.F._3
, elettivamente domiciliati presso il suo studio in Roma Via Gino C.F._4
Funaioli 54/56, giusta procura in atti Email_1
Attori contro
, nato a [...] il [...] (C.F. Controparte_1
), , nato a [...] il C.F._5 Controparte_2
09.05.1988 (C.F. ), , nata a [...] C.F._6 Controparte_3
(ANia) il 20.02.1994 (C.F. e , nata a C.F._7 Controparte_4
AN ( ANia) il 17.04.1987 (C.F. ), tutti residenti in [...], alla C.F._8
Via Armando Diaz nr. 49 ed ivi elettivamente domiciliati, alla Via Ceretana, nr. 41 presso lo Studio dell'Avv. Enza INTOCCIA (C.F. ) che li rappresenta e difende C.F._9 giusta delega in atti Email_2 convenuti Conclusioni: come in atti Fatto e diritto I signori , e convenivano in giudizio Parte_1 Parte_2 Parte_3 Controparte_1
, e
[...] Controparte_2 Controparte_3 CP_4
, per sentir accertare e dichiarare la detenzione sine titulo dell'appartamento facente
[...] parte di fabbricato sito in Cerveteri (RM), Via Armando Diaz n. 49, piano 1, composto da 5 vani catastali, censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Cerveteri al foglio 31, particella 221, subalterno 504, Z.C. 1, cat. A/4, classe 2, vani 5, sup. cat. tot. mq. 115, R.C. Euro 296,96 e, per l'effetto, sentir condannare i convenuti all'immediato rilascio e al risarcimento del danno cagionato ai legittimi proprietari per l'impossibilità degli stessi di accedere all'immobile, disporne secondo il loro diritto di proprietà e trarne reddito e quantificato alla data del 31.03.2024 in complessivi € 3.501,00, oltre € 670,00 mensili a decorrere dal mese di aprile 2024 e sino alla riconsegna, oltre interessi e rivalutazione monetaria, o in quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia e da liquidarsi anche in via equitativa. Premettevano gli attori di essere comproprietari (tra gli altri) dell'appartamento predetto per averlo ereditato, giusta accettazione dell'eredità con beneficio di inventario del
1 21.09.2022 dalla defunta Sig.ra che al momento dell'accettazione Controparte_5 dell'eredità della predetta l'immobile era occupato sine titulo dai convenuti tutti residenti presso l'immobile oggetto di causa;
di avere rappresentato ai convenuti la volontà di entrare in possesso del bene al fine di venderlo, concedendo agli occupanti, data anche la presenza di minori, la possibilità di acquistarlo e comunque il tempo necessario per la ricerca di un'ulteriore abitazione, dietro la corresponsione di un canone mensile di favore a titolo di indebita occupazione di € 500,00, oltre il pagamento delle utenze;
che era trascorso un anno senza che gli occupanti formulassero una concreta proposta di acquisto e dal mese di ottobre 2023 iniziavano non avevano corrisposto più il canone di indebita occupazione;
che erano rimaste inevase le richieste di restituzione e anche la mediazione esitava negativamente non aderendo i convenuti. Si costituivano i convenuti che preliminarmente eccepivano la nullità della notifica derivata dalla nullità della relata eseguita ai sensi e per gli effetti dell'art. 1 della legge 53/1994 lamentando la omissione di “qualsiasi tipo di indicazione circa la data di consegna all'Ufficio Postale per la consegna al destinatario, mancando il timbro dell'ufficio postale che serve a dare data certa all'atto”. Nel merito deducevano la esistenza di un rapporto locatizio verbale sin dal 3 aprile 2009 con l'allora proprietaria dell'immobile Sig. CP_5 all'epoca già assistita dal Sig. quale amministratore di
[...] CP_6 sostegno;
che allorché veniva nominato in sostituzione del precedente, la Sig.ra Pt_3 la detta consegnava copia del verbale di giuramento da amministratore di sostegno
[...] ai convenuti;
che la mancata stipulazione di un contratto di locazione per iscritto era frutto della volontà degli attori che a più riprese avevano ribadito ai Sigg.ri di non voler CP_1 stipulare il contratto poiché gli eventuali introiti da canoni di locazione sarebbero stati sottoposti poi al vincolo e al controllo del giudice Tutelare ed alla sua approvazione. Rappresentavano, quindi, di avere sempre versato un canone pari ad € 500,00 mensili, in contanti, tranne un pagamento del canone di locazione del mese di maggio 2020 a mezzo bonifico bancario (modalità subito interrotta dagli odierni attori), poi reiterato in data 15.12.2022, nonché dai messaggi con cui veniva richiesto varie volte il pagamento del canone. Richiamavano la giurisprudenza che qualifica la nullità della locazione verbale come nullità di protezione (Cass. civ. sentenza nr. 9475 del 9 aprile 2021) e la applicabilità del disposto dell'art.1 comma 59 della legge 208/2015 per i contratti stipulati in data antecedente al primo gennaio 2016. Contestavano la domanda risarcitoria giacché il pagamento del canone escludeva qualunque danno e deducevano di avere negli anni apportato rilevanti migliorie all'immobile (rifacimento di tutti i serramenti, sostituzione degli elementi di riscaldamento, realizzazione di controsoffitto e nuovo impianto di illuminazione, di vari armadi a muro, con un notevole aumento del prezzo dell'immobile, tutto a loro esclusive spese) per le quali si riservavano di agre per il rimborso in separato giudizio. Concludevano per il rigetto delle domande attoree. La causa veniva istruita con prove orali e documenti e all'esito riservata in decisione all'udienza del 14.10.25. In via preliminare deve ritenersi infondata l'eccezione di nullità della notifica dell'atto di citazione essendo stato depositato l'originale notificato completo degli avvisi di ricevimento e dei CAD, il quale presenta altresì sulla relata il timbro postale di consegna dell'atto all'Ufficio Postale. Peraltro, ricorre la nullità della notifica , secondo la Suprema Corte - SSUU nn. 14916-14917/2016 – solo ove, a mente dell'art.160 c.p.c “non sono osservate le disposizioni circa la persona alla quale deve essere consegnata la copia o se vi è incertezza assoluta
2 sulla persona a cui è fatta o sulla data, salva l'applicazione degli artt. 156 e 157” né, ai sensi dell'art. 156 c.p.c. “può essere pronunciata la nullità per inosservanza di forme di alcun atto del processo, se la nullità non è comminata dalla legge;
può tuttavia essere pronunciata quando l'atto manca dei requisiti formali indispensabili per il raggiungimento dello scopo. La nullità non può mai essere pronunciata, se l'atto ha raggiunto lo scopo a cui è destinato”. Nel merito la domanda attorea è fondata nei limiti di quanto di seguito precisato. Che la detenzione dell'immobile ad opera dei convenuti tragga origine da un rapporto di locazione verbale con la Sig.ra (e per essa il precedente tutore Sig. CP_5 CP_6
è ammesso da tutte le parti e confermato anche dalla teste escussa. Tuttavia, la conseguenza che deriva è la nullità del rapporto instaurato nel 2009 con la conseguente mancanza di un titolo che supporti l'occupazione del bene. Infatti, come ribadito dalla Suprema Corte SS.UU 17.9.2015 n. 18214 il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, attesa la "ratio" pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale (analogamente cfr. Cass.civ., Sez.III, 16 maggio 2006, n.11356). L'unica ipotesi riconosciuta dall'ordinamento di contratto locativo verbale valido era quella prevista dall'art.13, comma 5, nel testo previgente la legge di stabilità per il 2016 (L.n.208/2015): si trattava del c.d. rapporto locativo di fatto in cui la forma verbale fosse stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto era considerato affetto, in questo caso sì, da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore. La previsione del c.d. rapporto contrattuale di fatto e la tutela ad esso accordata sino alla sua eliminazione - operata dall'art.1 comma 59 della legge n.208/2015 – Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato ( c.d. Legge di Stabilità per il 2016) che ha riscritto l'articolo 13 della legge 9.12.1998, n. 431, in materia di locazioni abitative - era subordinata, tuttavia, al raggiungimento della prova della imposizione del rapporto non scritto ad opera del locatore, ovvero della coazione del locatore idonea ad influenzare il processo di formazione della volontà del conduttore, condizionando alla forma verbale l'instaurazione del rapporto di locazione in violazione dell'articolo 1, comma 4: prova che nel caso di specie non è stata fornita e neanche tentata . Il precedente testo normativo riconosceva, infatti, al conduttore, per quello che qui interessa, l'azione di riconduzione “a condizioni conformi” (ovvero alla disciplina di cui al comma 1 dell'articolo 2 L.n.431/98, ovvero a quella di cui al comma 3) nel caso in cui il locatore avesse preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto in violazione della norma che prescrive la forma scritta ab substantiam così supportando la decisione delle Sezioni Unite nella qualificazione della nullità in questione come relativa e non assoluta perché, si legge nella pronuncia “La norma opera un espresso riferimento all'art. 1, comma 4, ovvero all'ipotesi di un contratto nullo per mancanza di forma scritta che abbia dato luogo ad un rapporto di locazione di fatto”. La stessa S.C. precisava: “Si richiede, tuttavia, espressamente, un ulteriore presupposto, ovvero che sia il locatore ad aver preteso l'instaurazione del rapporto di fatto, e che quindi la nullità del contratto sia a lui attribuibile, mentre il conduttore deve averla solo subita. Si disciplina, pertanto, la fattispecie concreta del locatore che ponga in essere una coazione idonea ad influenzare il processo di formazione della volontà del conduttore, condizionando alla forma verbale l'instaurazione del rapporto di locazione in violazione dell'articolo 1, comma 4. 7.5. E' in tal caso che il conduttore sarà il (solo) soggetto legittimato a chiedere che la locazione di fatto, nulla per vizio di forma, venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto in relazione al canone predeterminato in sede di accordi definiti ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 ovvero ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3. 7.6. In deroga ai principi generali della insanabilità del contratto nullo, pertanto, la norma di cui all'art. 3 13, comma 5, riconosce al conduttore la possibilità di esperire una specifica azione finalizzata alla sanatoria del rapporto contrattuale di fatto venutosi a costituire in violazione di una norma imperativa. Ma proprio la portata eccezionalmente derogatoria ad un principio-cardine dell'ordinamento (Le. la insanabilità del contratto nullo) non consente un'interpretazione della norma diversa da quella rigorosamente letterale” (Corte di Cassazione, SS. UU., sen. n. 18214/2015, parte motiva). La decisione evidenziava chiaramente i presupposti, oggetto di accertamento giudiziale, per la esperibilità di tale azione di riconduzione posta a tutela del conduttore. Precisamente il giudice di merito doveva:

1. Accertare la conclusione di un contratto di locazione in forma orale;

2. Accertare che tale forma era stata imposta dal locatore e subita dal conduttore. Solo in presenza di questi due requisiti poteva essere esperita l'azione di riconduzione. Appare di chiara evidenza, allora, anche per come la disciplina veniva costruita, che si trattasse di una nullità relativa, di protezione finalizzata a tutelare le ragioni di chi (il conduttore, appunto) aveva subìto da parte del locatore l'adozione della forma orale, in violazione dei principi di legge in materia. Fatto sta che nel caso che ci occupa alcuna azione di riconduzione risulta proposta dai convenuti . Si legge in Cass. SS.UU 19214/2015 “Si disciplina, pertanto, la fattispecie concreta del locatore che ponga in essere una coazione idonea ad influenzare il processo di formazione della volontà del conduttore, condizionando alla forma verbale l'instaurazione del rapporto di locazione in violazione dell'articolo 1, comma 4. 7.5. E' in tal caso che il conduttore sarà il (solo) soggetto legittimato a chiedere che la locazione di fatto, nulla per vizio di forma, venga ricondotta a condizioni conformi…”). L'azione, identificabile come di recupero del contratto, costituiva una declinazione del principio generale di conservazione del negozio giuridico (art.1424 c.c.) ma aveva un'applicazione limitata, in quanto, consentita al conduttore (solo) nei casi in cui il locatore avesse preteso la instaurazione di un rapporto di locazione di fatto in violazione di quanto previsto dall'art.1 co.4 L.n. 431/98. Nel giudizio di accertamento dell'esistenza del contratto di locazione il giudice determinava il canone dovuto, che non poteva eccedere quello definito ai sensi dell'art.2 ovvero quello definito ai sensi dell'art.5 co.2 e 3 (contratti c.d. a canone concordato). Pertanto, l'azione di recupero della locazione esitava con l'accertamento di un contratto il cui contenuto era diverso dall'originario programma, quanto meno sotto il profilo economico e, in sostanza, la conclusione di un contratto di locazione in forma verbale esponeva il locatore al rischio di vedersi riconoscere un canone diverso da quello pattuito e presumibilmente inferiore ad esso, dovendo essere fissato in riferimento agli accordi locali relativi ai contratti a canone concertato. Il presupposto di operatività dell'azione di “recupero” della locazione di fatto era, tuttavia, costituito dall'essere stata “pretesa” la stipulazione in forma verbale del contratto da parte del locatore. Nel giudizio introdotto ai sensi del previgente co.5 dell'art.13 l loc. ab, terzo periodo, al tribunale spettava accertare l'esistenza del contratto di locazione, emergente tanto dall'accordo verbale sul punto, quanto dalla concreta esecuzione che le parti gli avevano dato, determinando la formazione di un contratto nel quale l'osservanza della forma scritta restava affidata ad una pronuncia giudiziale. L'onere della prova della pattuizione dei suoi termini, ovviamente incombevano sul conduttore. Nel caso che ci occupa parte convenuta non ha proposta la detta azione di riconduzione : infatti alcun domanda riconvenzionale risulta presentata. Senza contare, comunque, che anche ove l'azione di riconduzione fosse stata proposta difetta la prova della esistenza dei presupposti, ovvero la coartazione del conduttore. Il Tribunale si trova semplicemente di fronte ad un rapporto verbale in quanto tale nullo. 4 I convenuti vanno condannati all'immediato rilascio dell'immobile.

Indennità di occupazione Gli attori hanno richiesto la condanna dei convenuti al pagamento dell'indennità di occupazione senza titolo quantificata alla data del 31.03.2024 in complessivi € 3.501,00, oltre
€ 670,00 mensili a decorrere dal mese di aprile 2024 e sino alla riconsegna dell'immobile. Gli attori ammettono di avere ricevuto la somma di euro 500,00 mensili almeno sino al mese di ottobre 2023: somma evidentemente dagli stessi ritenuta compensativa dell'occupazione e, quindi, l'unica liquidabile. I convenuti, d'altra parte non hanno dimostrato di avere versato alcunchè da tale data . Alcun danno ulteriore risulta liquidabile né tantomeno un valore locativo di mercato che finirebbe per avallare la condotta di chi (la dante causa) ha assentito a non formalizzare un contratto locatizio. I convenuti vanno quindi condannati al pagamento in favore degli attori della somma di euro 12.000,00 (euro 500,00 per n.24 mesi) costituente attuale danno risarcibile. Sulla detta somma decorrono gli interessi legali dalla presente sentenza, avente funzione liquidatoria, sino al pagamento effettivo. Non è ammissibile la condanna risarcitoria pro futuro. Le spese di lite come in dispositivo liquidate seguono la soccombenza.

Per questi motivi

Il Tribunale di Civitavecchia, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone decidendo sulla domande proposte da , e nei confronti di Parte_1 Parte_2 Parte_3 [...]
, , e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 [...]
così provvede: CP_4 accoglie la domanda degli attori per quanto di ragione e condanna Controparte_1
, e
[...] Controparte_2 Controparte_3 CP_4
, occupanti senza titolo, all'immediato rilascio in favore degli attori
[...] dell'appartamento facente parte di fabbricato sito in Cerveteri (RM), Via Armando Diaz n. 49, piano 1, composto da 5 vani catastali;
condanna i convenuti al pagamento in favore degli attori della somma di euro 12.000,00 oltre interessi legali dalla presente sentenza al saldo effettivo;
condanna i convenuti alla refusione in favore degli attori della spese di lite che liquida in euro 565,00 per esborsi ed euro 4000,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%). Civitavecchia 14.10.2025 IL GIUDICE dott.ssa Roberta Nardone

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