REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI TRAPANI
Sezione civile – in composizione monocratica in persona del Giudice
dott. RL RE AM ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies cpc a seguito di scambio di note ex art. 127 ter cpc in sostituzione dell'udienza di discussione la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 162 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi dell'anno 2023 vertente
TRA
, nata ad [...], in data [...], con Parte_1
l'avv. FARACI FABIO;

– attrice –
CONTRO
, nato in [...], in data [...], Controparte_1
con l'avv. FERRARO MARCO;

– convenuto –
E NEI CONFRONTI DI
nata a [...] l'[...], Controparte_2 [...]
, nata ad [...] il [...], , Controparte_3 Controparte_4
nata a [...] il [...], tutti con l'avv. MARTORANA FABIO;

– terzi chiamati –
E NEI CONFRONTI DI
, nata in [...], in data [...], Controparte_5
Tribunale di Trapani
Sezione Civile R.G. n. 162/23
con l'avv. CORACI GIUSEPPE;

– terza chiamata –
OGGETTO: Responsabilità professionale.
CONCLUSIONI DELLE PARTI: le parti concludevano come da note in sostituzione dell'udienza del giorno 18.11.25.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., conveniva in Parte_1
giudizio il notaio esponendo che: Controparte_1
- in data 14.5.2018 acquistava un appartamento sito in Alcamo, via
Autonomia Siciliana n. 18, posto al primo piano di un edificio condominiale, per il prezzo di € 80.000,00, rogito a ministero del convenuto, il quale dichiarava l'immobile libero da pesi e gravami.
L'acquisto avveniva anche mediante concessione di mutuo fondiario da parte della ON RI per € 120.000,00, corredato da relazione CP_6
notarile del resistente, attestante l'assenza di ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli;

- in data 12.2.2022, la ricorrente riceveva notifica di atto di precetto da parte della società mandataria di per il Controparte_7 Pt_2
complessivo importo di € 15.110,65, fondato su titoli esecutivi relativi a mutuo fondiario del 1991 e contratto di assegnazione del 1995, garantiti da ipoteca iscritta nel 1994 e rinnovata nel 2014 sull'immobile acquistato;

- appreso dell'esistenza del gravame, la ricorrente interpellava il notaio rogante e la parte venditrice, senza ottenere riscontri;
per evitare il pignoramento del bene, stipulava un piano di rientro con la creditrice,
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Sezione Civile R.G. n. 162/23
corrispondendo la somma precettata in sei rate mensili, ricorrendo a finanziamento chirografario per reperire la liquidità necessaria;

- la ricorrente intimava, quindi, al notaio il risarcimento delle somme versate e degli interessi sostenuti, senza ricevere alcun riscontro.
Chiedeva, pertanto, al Tribunale di
“A) Ritenere e dichiarare per tutto quanto sopra argomentato al punto 2)
del presente atto il diritto della ricorrente al risarcimento del danno nei
confronti del resistente;

B) per l'effetto, condannare il dott. a pagare alla Controparte_1
ricorrente la somma di € 15.110,65, oltre € 500,00 o quella minore o
maggiore somma ritenuta equa e giusta da codesto Tribunale a titolo di
interessi sostenuti per finanziare il pagamento della somma precettata,
oltre gli interessi c.d. compensativi dai pagamenti effettuati sino all'effettivo
soddisfo.
Con condanna del convenuto, in relazione agli artt. 59 lett. d) e 60 del
T.U. sull'imposta di registro, al pagamento dell'imposta di registro, nei cui
confronti deve essere recuperata la suddetta imposta prenotata a debito”.

2. Si costituiva in giudizio il notaio , contestando le Controparte_1
domande attoree e chiedendo l'autorizzazione alla chiamata in causa dei venditori ( , , e Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
) dell'immobile oggetto di causa, esponendo che: Controparte_5
- l'immobile era stato assegnato ai sigg. e Controparte_5 CP_2
dalla Cooperativa Edilizia Casa Futura con atto del 4 dicembre
[...]
1995, trascritto il 22 dicembre 1995, e gravato da ipoteche derivanti da due mutui (1991 e 1994);
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- in occasione della compravendita del 14.5.2018, il notaio CP_1
aveva effettuato i controlli ipotecari prodromici, dai quali non risultavano formalità pregiudizievoli gravanti sull'immobile;
- nell'atto di vendita, la parte venditrice dichiarava espressamente che il bene era libero da pesi, oneri e gravami;

- la parte venditrice era pienamente consapevole dell'esistenza delle ipoteche, avendole assunte con l'atto di assegnazione del 1995, e che eventuali responsabilità dovevano essere imputate ai venditori per aver dichiarato falsamente la libertà del bene;

- sia il credito che l'ipoteca dovevano considerarsi prescritti all'epoca di realizzazione dell'accordo da parte della con la società Parte_1
finanziaria di recupero crediti.
Chiedeva, pertanto, la chiamata in causa dei venditori e concludeva per il rigetto delle domande attoree.

3. Autorizzata la chiamata dei terzi, si costituivano in giudizio e , Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
chiedendo il rigetto delle domande spiegate nei loro confronti.
In particolare, le terze chiamate contestavano di aver reso dichiarazioni mendaci circa l'assenza di formalità pregiudizievoli sull'immobile ceduto
. Precisavano che, al momento della vendita (maggio Parte_3
2018), non erano a conoscenza della rinnovazione dell'ipoteca originaria,
iscritta nel 1991 dalla dante causa ( Controparte_8
e che sia la parte venditrice sia la parte acquirente avevano affidato
[...]
al notaio il compito di effettuare tutte le verifiche sulla storia CP_1
del dominio, ricevendo rassicurazioni sulla piena libertà del bene.
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Sezione Civile R.G. n. 162/23
Rilevavano che il notaio nella relazione notarile del 4.6.2018, CP_1
aveva attestato l'assenza di trascrizioni pregiudizievoli e iscrizioni ipotecarie sull'immobile.
Inoltre, osservavano che la pretesa creditoria azionata da CP_7
nei confronti della risultava già prescritta, trattandosi di Parte_1
credito derivante da mutuo del 1991, e che la stessa non aveva Parte_1
richiesto conferma documentale di eventuali atti interruttivi prima di effettuare il pagamento.
Chiedevano, quindi, il rigetto integrale delle domande del notaio nei loro confronti. CP_1

4. Si costituiva in giudizio pure , contestando Controparte_5
ogni addebito e chiedendo il rigetto delle domande nei propri confronti.
Eccepiva, in via preliminare, il proprio difetto di legittimazione passiva,
essendo decaduta dal diritto di accettare l'eredità del padre CP_5
a seguito di actio interrogatoria e chiedeva, pertanto,
[...]
l'estromissione dal giudizio. Nel merito, ribadiva l'esclusiva responsabilità,
per la mancata individuazione dell'ipoteca, del notaio cui CP_1
spettava l'obbligo di effettuare tutte le verifiche ipotecarie e catastali necessarie a garantire la libertà del bene, non potendo tale attività essere demandata alle parti, prive delle necessarie competenze tecniche.
In subordine, nell'ipotesi di accoglimento delle domande attoree,
chiedeva che il giudice tenesse conto delle quote ereditarie e della comunione legale del bene, limitando la propria eventuale responsabilità.
Chiedeva, infine, il rigetto delle domande nei propri confronti, con vittoria di spese.
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5. Con ordinanza del 25.10.23, veniva mutato il rito in ordinario di cognizione e la causa viene ora in decisione.
Per orientamento consolidato (cfr. Cassazione civile sez. III,
12/06/2020, n.11296) “Per il notaio richiesto della preparazione e stesura
di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della
libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei
registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa
dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall'incarico
conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell'oggetto della prestazione
d'opera professionale, poiché l'opera di cui è richiesto non si riduce al mero
compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle
attività preparatorie e successive necessarie perché sia garantita la serietà
e certezza dell'atto giuridico da rogarsi e, in particolare, la sua attitudine ad
assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico
voluto dai partecipanti alla stipula dell'atto medesimo. Conseguentemente,
l'inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo
a responsabilità "ex contractu" per inadempimento dell'obbligazione di
prestazione d'opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge
professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare
forma di responsabilità, dovendosi escludere alla luce di tale obbligo la
configurabilità del concorso colposo del danneggiato ex art. 1227 c.c.”.
Ancora, va ribadito come gravi in capo al notaio rogante il dovere di informazione e di consiglio (anche di dissuasione) che impone di rappresentare alle parti gli esiti delle verifiche ipotecarie e dell'esame della storia del dominio e le criticità emergenti (cfr. Cass. 23718/2023 per la
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quale “Il contenuto delle dichiarazioni delle parti nel contratto che il notaio
deve rogare non è di per sé sufficiente per esonerare il notaio stesso dai
suoi obblighi di protezione, consiglio e, a monte, informazione degli esiti
delle verifiche catastali e proprietarie”.
Dagli atti emerge che, alla data del rogito (14.05.2018), sull'immobile risultava ipoteca iscritta in relazione ai mutui del 1991 e del 1994, con rinnovazione per quest'ultimo nel 2014, in data anteriore all'acquisto della ricorrente ed astrattamente idonea a consentire l'aggressione del bene in sede esecutiva da parte del creditore.
Il convenuto non ha poi fornito prova di aver correttamente informato l'acquirente della presenza del gravame, né di aver preteso e verificato la sua cancellazione prima della stipula, nonostante la dichiarazione di libertà resa dai venditori nel corpo dell'atto.
Non è poi sufficiente sostenere, ai fini di un esonero da responsabilità,
per come dedotto dal convenuto che “le visure prodromiche non CP_1
evidenziavano formalità gravanti” sul bene: ed infatti un corretto assolvimento da parte del pubblico ufficiale del dovere di visura ventennale e di esame delle note e dei titoli imponeva di rinvenire l'iscrizione sul terreno e la rinnovazione del 2014, oltre che di rappresentarne l'esistenza all'acquirente e di condizionare il rogito alla cancellazione (cfr. Cass. 21775/2019; Cass. 11296/2020).
Ne discende la responsabilità professionale del notaio per inadempimento agli obblighi di controllo, informazione e protezione della parte acquirente.

6. Ai fini del risarcimento occorre soffermarsi pure sul danno subito
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dalla ricorrente e sul nesso causale tra la condotta del notaio e il pregiudizio subito.
La notifica del precetto e il pericolo concreto di espropriazione hanno indotto la ricorrente a pagare la somma richiesta, ricorrendo a prestito chirografario;
tali esborsi integrano voci di danno emergente causalmente collegato alla condotta omissiva del notaio.

7. Va esaminata pure l'eccezione circa l'intervenuta prescrizione del credito dell' al momento della transazione stipulata Controparte_9
dalla . L'eccezione non può trovare accoglimento. In tema di Parte_1
mutuo (anche fondiario), la prescrizione decennale del diritto al rimborso decorre dalla scadenza dell'ultima rata, poiché il pagamento rateale costituisce l'adempimento frazionato di un'unica obbligazione restitutoria
(cfr. tra le tante Cass. 4232/2023).
Nel caso in esame, il secondo mutuo a garanzia del quale era stata iscritta ipoteca sull'immobile per cui è causa è del 1994, di durata ventennale;
il precetto notificato nel 2022 si pone dunque entro il termine di dieci anni dalla scadenza dell'ultima rata, per cui la prescrizione non poteva ritenersi maturata al momento della notifica del precetto.
Non è poi conducente il richiamo all'art. 2880 c.c., che disciplina l'estinzione dell'ipoteca per prescrizione ventennale a favore del terzo acquirente, con decorrenza dalla trascrizione del titolo di acquisto e con atti interruttivi che devono essere rivolti al terzo acquirente. La norma riguarda il rapporto tra creditore ipotecario e terzo acquirente ai fini dell'opponibilità della garanzia, dovendosi far riferimento al contratto del
2018 stipulato dalla . Parte_1
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8. Con riferimento al quantum del risarcimento, va riconosciuta alla la somma di € 15.110,65, pari agli esborsi sostenuti per la Parte_1
cancellazione del gravame. Non possono essere, invece, riconosciute le somme per interessi pagati alla in assenza di prova dello CP_10
finalità del finanziamento alla copertura del debito per cui è causa e dell'assenza di ulteriore liquidità a disposizione al momento dell'esborso da parte della , Parte_1
Applicando, però, i principi di liquidazione ormai costanti in giurisprudenza, tenuto conto della natura dell'obbligazione risarcitoria in parola, occorre devalutare la superiore somma al momento delle conseguenze dannose dell'illecito (al dì dell'esborso) ed applicare, anno per anno sulla somma via via rivalutata, un tasso di interesse pari a quello legale.
Si giunge così alla conclusione per cui la somma spettante all'attrice con rivalutazione ed interessi ponderati a tutt'oggi, ascende ad €
16.615,68 (di cui € 1.505,03 per interessi).
Su tale somma decorreranno gli interessi legali dalla decisione al soddisfo.

9. Venendo alla domanda subordinata del notaio di CP_1
accertamento della corresponsabilità dei venditori nella causazione del danno ad , va in primo luogo osservato come in effetti Parte_1
non risulti prova dell'avvenuta accettazione dell'eredità del padre da parte di , che anzi parrebbe decaduta dalla facoltà di Controparte_5
accettare, a seguito del vano decorso del termine ex art. 481 cpc fissato da questo Tribunale in data 30.6.21 (cfr. all. 2 alla comparsa ). CP_4
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Trattandosi di difetto di titolarità dal lato passivo della domanda, le pretese del Notaio nei suoi confronti vanno rigettate. CP_1
10. Per i restanti terzi chiamati, va rilevato come “la espressa
dichiarazione resa in rogito dalla parte venditrice circa la libertà del bene
da pesi, oneri e gravami comporta, ove contraria al vero, responsabilità nei
confronti dell'acquirente indipendentemente dalla conoscibilità del vincolo e
dalla sua trascrizione, valendo a favore del compratore il principio di
affidamento” (cfr. Cass. 14289/2018).
Nel caso di specie, la dichiarazione di libertà del bene è smentita dall'esistenza dell'ipoteca del 1994, rinnovata nel 2014; la responsabilità
dei venditori, pertanto, concorre con quella del notaio (artt. 1476, 1489
c.c.), fermo restando che l'inadempimento del Notaio rogante non è
escluso dalle dichiarazioni delle parti.
11. Quanto alla distribuzione delle responsabilità, vale il principio in materia di obbligazioni solidali, in assenza di altri indici probatori forniti per gradare il concorso di colpa, per cui il notaio sarà CP_1
considerato responsabile nella quota del 50 %, nei rapporti interni con i debitori in solido (venditori), e per tale quota dovrà essere manlevato da quanto obbligato a pagare in forza della presente decisione a Parte_1
.
[...]
12. Le spese tra il convenuto e parte attrice e tra il convenuto e
[...]
seguono la soccombenza e vengono liquidate come in Controparte_5
dispositivo. Le spese tra il convenuto e i restanti terzi chiamati, in ragione dell'esito del giudizio, vanno compensate.

P.Q.M.


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Il Tribunale, uditi i procuratori delle parti costituite;
ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa;
definitivamente pronunciando;

- Condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attrice della somma di € 16.615,68, oltre interessi legali dalla decisione al soddisfo;

- accerta e dichiara che è responsabile in solido Controparte_1
con , e nei Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
confronti dell'attrice, con limitazione della sua responsabilità nei rapporti interni nella quota del 50%, e, per l'effetto, condanna tali terzi chiamati a manlevare nei limiti della quota indicata il convenuto da quanto obbligato a pagare all'attrice in forza della presente decisione.
- rigetta ogni ulteriore domanda.
- Condanna il convenuto alla rifusione delle spese di lite in favore dell'attrice e di , liquidate per ciascuno in € Controparte_5
2.840,00, per compensi ed esborsi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
- Spese compensate nei rapporti tra il convenuto e i restanti terzi chiamati.
Così deciso in Trapani in data 21/12/2025.
Il Giudice
RL RE AM
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Sezione Civile