REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Maria
Pasqualina Grauso, ha pronunziato la seguente
SENTENZA ai sensi dell'art. 429 c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al n. 13252 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA

(c.f. ), elettivamente domiciliato in Roma, Parte_1 C.F._1 via Giuseppe Ferrari, n. 4, presso lo studio dell'avvocato Alessandro Nobiloni, che lo rappresenta e difende;
ricorrente
E

(c.f. ), elettivamente domiciliato in Controparte_1 C.F._2
Roma, piazza Monte Gennaro, n. 2, presso lo studio dell'avv. Veronica Silvi, che lo rappresenta e la difende;
resistente
E
1 (c.f. ), elettivamente Controparte_2 C.F._3 domiciliata in Roma, via del Banco di Santo Spirito, n. 3, presso lo studio dell'avvocato Luca Gherardi, che la rappresenta e difende;

FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso ex art. 404, comma 2, c.p.c. e art. 447-bis c.p.c. in opposizione di terzo revocatoria a convalida di sfratto per morosità, ha Parte_1 convenuto in giudizio e al fine di, Controparte_1 Controparte_2 previa conferma della sospensione ex art. 407 c.p.c. dell'ordinanza impugnata concessa inaudita altera parte ovvero previa concessione della stessa all'udienza di comparizione, dichiarare nulla ed inefficace l'ordinanza di convalida di sfratto per morosità pronunciata dal Tribunale di Roma in data
16.9.2024 nell'ambito del giudizio r.g. n. 36714/2024 ad istanza di CP_2 nei confronti di relativamente all'immobile in Roma,
[...] Controparte_1
Via di Ripetta n. 226, interno 1, piano ammezzato, censito in catasto al foglio
470, particella 19, subalterno 5, in quanto frutto di dolo e/o collusione dei resistenti ai danni del ricorrente.
Il ricorrente ha dedotto di essere subconduttore di Controparte_1 relativamente all'appartamento in Roma, via di Ripetta, n. 226, interno 1, in virtù di contratto di sublocazione ad uso di civile abitazione con facoltà di utilizzazione per attività di affitti turistici decorrente dal 1.10.2022, di durata corrispondente a quella di cui al contratto principale e che Controparte_1 conduceva a sua volta in locazione l'immobile con contratto stipulato in data
15.9.2018 con la proprietaria sempre ad uso abitativo, Controparte_2 con facoltà di utilizzo per finalità turistiche, di durata quadriennale e con preventiva rinuncia della locatrice alla disdetta alle scadenze intermedie sino a quella del 15.9.2030; ha affermato che dal 2023, i rapporti tra lui e il sig.
che concernevano anche altre vicende negoziali diverse dal Controparte_1 contratto di sublocazione, si deterioravano con la conseguente insorgenza di contenziosi giudiziali tra gli stessi e tra società ad essi riconducibili. La
2 convalida dello sfratto per morosità sarebbe dunque in realtà stata concordata tra la locatrice e il conduttore al fine di liberare l'immobile dal CP_2 CP_1 subconduttore attraverso l'esecuzione forzata del provvedimento di rilascio, per poi pervenire alla stipula di un nuovo contratto di locazione in favore dello stesso ovvero di un soggetto terzo da quest'ultimo indicato. Ad avviso CP_1 del ricorrente, che detta tesi sarebbe avvalorata dalla circostanza di avere appreso, in data 20.2.2025, dall'agente immobiliare Sig. , che Persona_1 questi era stato incaricato da di trattare con il sig. Controparte_1 CP_3 la cessione del ramo di azienda di affittacamere all'interno dell'appartamento di via di Ripetta, n. 226, interno 1, al prezzo di euro 165.000 e per il quale avrebbe procurato nuovo contratto di locazione in favore dell'acquirente da parte della proprietaria CP_2

2. Si è costituito in giudizio contestando le avverse deduzioni e Controparte_1 rappresentando di essersi trovato in un periodo di grande difficoltà economica, a causa della quale non è più riuscito a pagare il canone alla per CP_2 numerosi mesi, per cui non ha potuto evitare lo sfratto. Ha eccepito l'inammissibilità e/o improponibilità del ricorso ex art. 404, comma 2, c.p.c. per difetto dei requisiti previsti per legge. Ha concluso chiedendo preliminarmente in rito, si dichiarare inammissibile e/o improponibile il ricorso per difetto dei requisiti previsti per legge;
in via subordinata, nel merito, rigettare tutte le avverse domande in quanto infondate in fatto e in diritto e comunque non provate;
con vittoria di spese legali.

3. Si è costituita in giudizio anche sostenendo la sua Controparte_2 estraneità alle dinamiche intercorse tra e di essersi opposta CP_1 Pt_1 alla sublocazione, di non aver rilocato l'immobile, che è stato rilasciato in data
7.4.2025, con conseguente esclusione di qualsivoglia suo dolo ai danni di e di qualsivoglia collusione con Ha concluso chiedendo Pt_1 CP_1 preliminarmente, stante l'avvenuto rilascio dell'immobile, di rilevare la mancanza di interesse ad agire del ricorrente in merito alla domanda di sospensione dell'esecutorietà dell'ordinanza di convalida di sfratto per
3 morosità; nel merito di rigettare tale domanda in quanto del tutto infondata in fatto ed in diritto;
con vittoria di spese.

4. All'odierna udienza la causa è stata discussa dalle parti e, respinta la prova per testi chiesta dal ricorrente siccome inammissibile e comunque irrilevante e superflua e ritenuta la controversia matura per la decisione, essa è stata decisa ex art. 429 c.p.c..
5. In limine litis, si rileva che l'ordinanza di convalida di sfratto per morosità emessa dal Tribunale di Roma in data 16.9.2024, nell'ambito del procedimento incardinato avanti il medesimo Tribunale con r.g. n. 36714/2024, è stata eseguita coattivamente e pienamente mediante l'accesso dell'ufficiale giudiziario in data 7 aprile 2025 (come da relativo verbale in atti), cosicché da tale data non vi è in radice alcun periculum in mora, potenzialmente fondante l'istanza cautelare.

6. Il ricorso ex art. 404, comma 2, c.p.c. è inammissibile in assenza dei requisiti previsti dalla legge.

6.1. Dagli atti, infatti, non è emerso il dolo o la collusione a danno del ricorrente.

6.2. Invero, l'opposizione di terzo revocatoria, adibita a rimuovere il pregiudizio generato dalla sentenza, o dell'ordinanza di convalida di sfratto per finita locazione (a seguito della sentenza additiva della Corte costituzionale n.
167/1984) inter alios, nella sfera giuridica di aventi causa, pregiudicati nel diritto acquisito dall'eventuale soccombenza del dante causa, o creditori di una delle parti - che subirebbero un pregiudizio dalla riduzione del patrimonio del debitore - richiede il necessario presupposto che la pronuncia giurisdizionale sia frutto di dolo o collusione delle parti in causa a danno del terzo.
Tuttavia, parte ricorrente non ha dimostrato il dolo del conduttore principale, né tanto meno la collusione in suo danno ad opera della locatrice e Controparte_2 del conduttore Controparte_1

6.3. Dalla documentazione versata in giudizio risulta che il contratto di locazione è stato risolto per mancato pagamento del canone del conduttore principale, che ha dedotto di essersi trovato in un periodo di grande difficoltà
4 economica, a causa della quale non è più riuscito a pagare il canone alla per numerosi mesi;
a fronte di dette deduzioni, parte ricorrente, sulla CP_2 quale incombeva l'onere della prova, non ha provato che il conduttore si sarebbe reso moroso al solo fine di essere sfrattato per poi formalizzare un nuovo contratto di locazione con la proprietaria, o direttamente o mediante persona di sua fiducia.

6.4. Segnatamente, non è in alcun modo provato che sia persona molto CP_1 facoltosa e la società Arbela s.r.l., a cui ha fatto riferimento il ricorrente, non è,
a differenza di quanto da questi sostenuto, riconducibile al sublocatore, ma, come emerge in parte dalla documentazione in atti e in parte per mancanza di specifiche contestazioni, è una società costituita nel 2013 e controllata indirettamente dalla sua ex moglie, dalla quale egli si è separato dal 1989 e, dunque, da ben prima della sua costituzione.
A conferma della non florida situazione finanziaria di va evidenziato CP_1 che tra il 2021 ed il 2022 egli aveva accumulato un non trascurabile debito nei confronti della locatrice, pari a euro 17.500, poi superato tramite una transazione con la locatrice, versata in atti.
Peraltro il subconduttore per 16 mesi (dal novembre 2022 a maggio 2024) non ha versato il canone al sublocatore per un importo pari a 56.000 euro (oltre a

1.000 euro per oneri condominiali), causandogli conseguentemente difficoltà finanziare e inducendolo a proporre un'azione di sfratto per morosità (rubrica al numero di r.g. 53643/2023 di questo Tribunale), poi dichiarata estinta con decreto del 12.6.2024, a seguito di concessione di termine di grazia, con il pagamento del debito (come da documentazione in atti).
Ne discende che la morosità che ha portato la locatrice ad azionare lo sfratto non si configura come un'inspiegabile e repentina omissione dei pagamenti, essendo stata preceduta da altre situazioni di sofferenza finanziaria ed essendo concretizzatasi mediante una progressione in crescendo.
In particolare, che, come visto, si era già reso moroso in passato, dal CP_1 settembre 2023 non ha più versato la totalità del dovuto e, poi, nei mesi giugno e luglio 2024 ha del tutto omesso i versamenti, inducendo a CP_2
5 notificargli la citazione per sfratto in data 2.8.2024, in cui sono elencati mese per mese i debiti accumulati.

6.5. Inoltre, sono inammissibili i capitoli di prova, articolati dal ricorrente, circa l'esistenza di un asserito contratto di mandato a vendere l'azienda intercorrente tra e il sig. stante il divieto di cui all'art. 2721 Controparte_1 Parte_2 del codice civile.
In ogni caso, tali capitoli di prova sono comunque irrilevanti, siccome tale asserita circostanza, anche ove dimostrata, non sarebbe idonea a dimostrare un dolo di nel creare artificiosamente una morosità (la cui genesi, come CP_1 precisato, trova, in ogni caso, già una sua ragionevole giustificazione e non è affatto irrazionale e sospetta), ben potendo configurarsi come un tentativo di monetizzare al massimo la cessione di azienda, tentando di mettere in contatto il cessionario con la locatrice.

6.6. Con riferimento alla posizione della locatrice va evidenziato che CP_2 questa si è opposta alla sublocazione. Specificamente, come emerge dagli atti, a seguito di comunicazione del legale di dell'11.9.2023 circa la Pt_1 stipulazione della sublocazione, ella ha prontamente contestato, in data
18.9.2023 (attraverso raccomandata inviata sia a sia a , la non CP_1 Pt_1 rispondenza di detto negozio alle obbligazioni assunte nei propri confronti dal conduttore (e specificamente la violazione dell'art. 6 del contratto di locazione sulla destinazione d'uso), ha dichiarato di non accettare pagamenti diretti da parte di e ha rappresentato di voler intraprendere al riguardo le Pt_1 opportune iniziative giudiziarie, poi non azionate, il che, tuttavia, a differenza di quanto sostenuto dal ricorrente, non può rappresentare in alcun modo un consenso tacito per facta concludentia, in quanto vi è stata un'opposizione espressa a cui non sono seguite altre e divergenti prese di posizione della locatrice, peraltro del tutto estranea alle vicende intercorse nel tempo tra e CP_1 Pt_1
Pertanto la sublocazione non era opponibile a sicché ella, non aveva CP_2 alcun interesse a porre in essere un pactum sceleris con il conduttore per liberare l'immobile dal subconduttore.
6 6.7. Inoltre, da quando è rientrata nella piena disponibilità materiale dell'immobile in data 7 aprile 2025, la proprietaria non ha ancora rilocato il bene (circostanza non contestata dal ricorrente), con l'evidente conseguenza che l'intera vicenda ha comportato a un danno economico, il che è CP_2 ulteriormente e recisamente incompatibile con l'asserito suo intento fraudolento.

6.8. In definitiva, non si riscontra in alcun modo, tanto per mancanza di prova e
– prima ancora e in via assorbente ogni ulteriore considerazione, alla luce delle plurime illustrate circostanze fattuali che militano univocamente e razionalmente in senso diametralmente opposto alla tesi del ricorrente – il dolo del conduttore soccombente nel giudizio di sfratto, né, a fortiori, una collusione tra questi e la locatrice vittoriosa, con conseguente inammissibilità dell'opposizione di terzo revocatoria per difetto dei presupposti di legge.

7. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano coma da dispositivo.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe specificata, disattesa o assorbita ogni diversa istanza, eccezione o deduzione,
1) dichiara inammissibile il ricorso;

2) condanna il ricorrente alla refusione, in favore dei resistenti Parte_1
e delle spese di lite del presente Controparte_1 Controparte_2 giudizio, che liquida in euro 1.618 per ciascuna delle due parti resistenti, oltre al
15% per spese generali, Iva e cpa.
Roma, 24.09.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso
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