REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale Civile di Tivoli
In composizione monocratica in persona del giudice designato G.O.P. dott.
FA EL a seguito dell'udienza tenutasi in data 27.02.2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa di primo grado iscritta al n. 3644 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023 tra
, in persona del l.r.p.t., Parte_1
rappresentata e difesa dall'Avv. Rita Frattini giusta delega in atti -
INTIMANTE
E
in persona del l.r.p.t. rappresentata e difesa dall'Avv. Controparte_1
CE SI, giusta delega in atti – INTIMATA
OGGETTO : SFRATTO PER MOROSITA'
CONCLUSIONI : Vedi verbale
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione di sfratto per morosità ritualmente notificato la soc.
, deducendo l'inosservanza della Parte_1
convenuta all'obbligo di pagamento dei canoni per il periodo corrente da dicembre 2022 fino a giugno 2023 per complessivi Euro 11.224,00 conveniva in giudizio la per ivi sentirsi pronunciare la Controparte_1
risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso stipulato in data
01.04.2022, con condanna di quest'ultima al rilascio dell'immobile sito in
ID IO loc. Collefiorito (Centro Commerciale 3B) Via dei
Mughetti 7 e al pagamento dei canoni insoluti. Regolarmente incardinatosi il contraddittorio si costituiva l'intimata per opporsi alla convalida deducendo l'erroneità dei conteggi relativi agli oneri condominiali, il mancato svolgimento del tentativo di mediazione obbligatorio e l'esistenza di un controcredito per lavori svolti sull'immobile in relazione ai quali eccepiva la compensazione con quanto dovuto alla locatrice.
Nel corso istruttorio veniva disposto il mutamento del rito e all'udienza del
27.02.2025, senza lo svolgimento di attività istruttoria, la causa è stata decisa mediante lettura del dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è fondata.
Parte attrice ha assolto all'onere della prova su di essa gravante ex art. 2697
c.c. depositando agli atti il contratto di locazione inter partes stipulato in data
01.04.2022 che costituisce la fonte regolatrice delle obbligazioni rispettivamente sorte tra le parti.
Orbene, ai sensi dell'art. 2 parte conduttrice avrebbe dovuto corrispondere anticipatamente, entro il giorno 10 di ogni mese, il canone di locazione di euro 1.350,00 + iva.
Ai sensi dell'art. 5 L. 392/78, inoltre, il mancato pagamento del canone decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c.; sebbene detta norma trovi applicazione per le locazioni ad uso abitativo, nulla esclude che il Giudice possa considerarla quale parametro discretivo per la valutazione della gravità dell'inadempimento.
Ai sensi dell'art. 1587 c.c. il versamento del corrispettivo nei termini convenuti costituisce la principale obbligazione del conduttore.
In considerazione della ripetuta e persistente inottemperanza della parte conduttrice, protrattasi anche in corso di giudizio, senza che possa ritenersi operante il principio della sanatoria ex art .55 L. 392.78, deve pertanto essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della parte conduttrice.
Né parte convenuta, pur gravata del relativo onere probatorio, ha dedotto la sussistenza di circostanze impeditive, modificative, estintive della domanda.
Difatti, quanto all'affermazione dell'esistenza di un controcredito per lavori eseguiti sull'immobile, va evidenziato che ai sensi dell'art. 6 del contratto” il conduttore dichiara di aver esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione ed esenti da difetti che possano influire sulla salute di chi vi svolge attività e si obbliga a riconsegnarli alla scadenza del contratto nello stesso stato nel quale sono stati consegnati, salvo il normale deperimento d'uso. Ogni aggiunta che non possa essere tolta in qualunque momento senza danneggiare i locali ed ogni altra innovazione non potrà essere fatta dal conduttore, senza il preventivo consenso scritto del locatore. Resta inteso che gli interventi di sistemazioni
e manutenzioni sia ordinari che straordinari che il conduttore intende effettuare per rendere idoneo alle proprie finalità di utilizzo saranno ad esclusivo carico del conduttore e realizzabile solo previa autorizzazione scritta del proprietario”.
Consegue da quanto sopra che in assenza di un'autorizzazione scritta da parte del locatore – non prodotta in atti dalla parte intimata - detti lavori non possono essere posti a carico della parte intimante e la pretesa è infondata.
Né rileva il mancato esercizio del tentativo di mediazione obbligatorio, che risulta ritualmente svolto dopo il mutamento del rito, (cfr. verbale negativo del 14.11.2023, in atti) con conseguente avveramento della condizione di procedibilità.
Con riferimento infine all'eccepita erroneità dei conteggi relativi agli oneri condominiali, non può non osservarsi che la morosità azionata nell'atto introduttivo, riguarda i soli canoni di locazione. Alla luce di quanto sopra, la deve essere condannata al Controparte_1
pagamento della somma di Euro 11.224,00, relativa ai canoni intimati, cui va detratto il deposito cauzionale di Euro 2.700,00 (così pervenendosi ad un residuo dovuto di Euro 8.524,00, oltre interessi legali), tenuto conto del fatto che dal verbale di rilascio allegato in atti, l'immobile risulta essere stato rilasciato “vuoto, pulito e privo di danni”.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.


Il Giudice del Tribunale di Tivoli, disattesa ogni diversa azione, eccezione, difesa ed istanza, definitivamente decidendo sulla causa in epigrafe così provvede:
1) Accerta e dichiara la risoluzione del contratto di locazione inter partes per grave inadempimento della parte conduttrice;

2) Dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio;

3) Condanna parte resistente al pagamento della somma di Euro 8.524,00 riferita ai canoni intimati, già detratto il deposito cauzionale, oltre quelli successivamente maturati fino al rilascio dell'immobile avvenuto in data
16.01.2024 , nonchè interessi legali maturati;

4) Condanna altresì parte resistente al pagamento delle spese di lite che liquida in Euro 175,00 per esborsi ed Euro 1.800,00 per onorari, oltre iva, cpa e rimborso generale.
Motivazione gg 90
Tivoli, 27 febbraio 2025
Il Giudice O.P.