TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
I SEZIONE CIVILE
SENTENZA nella causa n. 615/2025 RG, promossa da
, in persona del legale Parte_1
rappresentante pro tempore, rappresentato nel presente giudizio dalla Parte_2
, in persona del legale rappresentante pro tempore,, giusto contratto stipulato in data
[...]
30.06.2023 e procura speciale rep. n. 26619, raccolta n.13633, del 26.09.2023, rappresentato e difeso dall'avv. Claudia Pasquale
ricorrente
CONTRO
, rappresentato e difeso dall'avv. Maria Grazia Calipari CP_1
resistente
PREMESSA
Con atto di intimazione di sfratto per morosità ritualmente notificato l' Pt_3 [...]
(già - e per esso la Controparte_2 CP_3 Parte_2
che lo rappresenta nel presente giudizio, giusto contratto stipulato in data 30.06.2023 e procura speciale rep. n. 26619, raccolta n.13633, del 26.09.2023, allegati in atti - premetteva che con contratto stipulato in data 01.06.1993, regolarmente registrato, aveva concesso in locazione, ad uso abitativo, a , l'immobile sito in Reggio Calabria CP_1
alla Via Contrada Gagliardi n. 58, con relative pertinenze;
premetteva ancora che il conduttore, nel corso del rapporto locativo, si era reso moroso nel pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori, per un importo complessivo che nel mese di dicembre 2024, ammontava ad € 175.706,21, di cui euro 153.767,98 per canoni ed euro
21.938,23 per oneri accessori;
ciò premesso e svolte le argomentazioni di diritto,
l'intimante chiedeva che fosse convalidato lo sfratto per morosità ed emesso decreto ingiuntivo di pagamento immediatamente esecutivo, per i canoni ed oneri scaduti e maturati nonché per canoni ed oneri a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi nella misura legale dalle singole scadenze al saldo;
in caso di opposizione, chiedeva che fosse emessa ordinanza di rilascio ex art.665 c.p.c. con ogni provvedimento consequenziale e, disposto il mutamento di rito ex art. 426 c.p.c.; chiedeva, inoltre, che fosse dichiarato risolto il rapporto di locazione per grave inadempimento del conduttore,
e, per l'effetto, che lo stesso fosse condannato a rilasciare in favore dell' l'unità Pt_3
immobiliare oggetto di causa. Si costituiva in giudizio l'intimato, il quale si opponeva alla convalida e ne chiedeva il rigetto;
in via riconvenzionale, chiedeva la restituzione del deposito cauzionale corrisposto al locatore in sede di stipula del contratto, maggiorato di interessi. Con ordinanza del 13.03.2025 veniva ordinato all'intimato il rilascio dell'immobile, veniva disposto il mutamento del rito, con concessione di termine per integrare gli atti ed i documenti di causa e veniva ordinata l'instaurazione del procedimento di mediazione. La mediazione ha avuto esito negativo. Con memoria integrativa depositata in data 13.06.2025 l'intimante ha lamentato la persistenza della morosità ed il mancato rilascio dell' immobile da parte del convenuto nel termine prescritto nell'ordinanza del 13.03.2025 ed ha chiesto che sia accertata e dichiarata la risoluzione del contratto di locazione, a causa del grave inadempimento del conduttore e, per l'effetto, che sia disposto l'immediato rilascio, a conferma dell'ordinanza già emessa;
ha chiesto, inoltre, che il resistente sia condannato al pagamento in favore dell' e Pt_3
per esso della della somma di euro 179.448,50, di cui euro 156.966,40 Parte_2
per canoni di locazione ed euro 22.482,10 per oneri accessori, maturata al mese di giugno
2025, oltre ai successivi canoni ed oneri maturati e maturandi fino all'effettivo rilascio, ovvero della somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre interessi legali dalle singole scadenze;
che sia rigettata la domanda di restituzione del deposito cauzionale e/o di parziale compensazione dello stesso con le somme dovute dal resistente a titolo di canoni di locazione ed oneri accessori formulata ex adverso, in quanto improcedibile, inammissibile e, comunque, infondata in fatto ed in diritto. Con memoria integrativa depositata il 26.06.2025 parte resistente ha riformulato le stesse difese proposte in fase di convalida, insistendo nell'abuso del diritto, nell'eccezione di prescrizione dei diritti pretesi da parte ricorrente e nella domanda di restituzione del deposito cauzionale.
Nella memoria conclusionale depositata in data 21.11.2025 parte ricorrente ha rilevato che nel mese di novembre 2025 il resistente risultava moroso per la complessiva somma di euro 186.209,74, di cui euro 162.863,77 per canoni di locazione ed euro 23.345,97 per oneri accessori. Con ordinanza del 03.12.2025 è stata disposta la trattazione scritta, in sostituzione dell'udienza del 17.12.2025, fissata per la discussione e la decisione. Il Got, lette le note in trattazione scritta depositate dalle parti, ha emesso la presente sentenza.
********************
Venendo alla disamina della domanda principale formulata da parte ricorrente, di declaratoria di risoluzione del contratto di locazione del quo, si rileva che, in tema di inadempimento di un'obbligazione, ai sensi dell'art. 2697 c.c., grava sul creditore l'onere di allegare il titolo sul quale si fondano le proprie domande e sul debitore l'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.
Nel caso di specie, a fronte dell'allegazione di parte ricorrente del contratto di locazione e della mancata corresponsione dei canoni e degli oneri accessori, per un importo pari ad
€ 186.209,74, alla data del 21.11.2025, parte resistente non ha negato la propria morosità;
a propria difesa, ha addotto l'abuso del diritto dell'Ente ricorrente, per aver richiesto il pagamento dei canoni e degli oneri accessori a distanza di oltre 20 anni dalla stipula del contratto, avvenuta nel 1993, ed ha eccepito la prescrizione dei relativi crediti;
ha, inoltre, contestato la quantificazione del credito di parte ricorrente, ritenendola in contrasto con la determinazione di cui alla sentenza del pretore di Reggio Calabria n.259 del 1998, prodotta in atti, ed ha negato che l'aggiornamento ISTAT, ex adverso preteso, sia mai stato formalmente richiesto. Le deduzioni di parte resistente sono smentite dalla produzione documentale allegata alla memoria integrativa depositata in data 13.06.2025 da parte ricorrente, dalla quale si evince che l'Ente locatore non è incorso in abuso del diritto e violazione dei principi di buona fede e correttezza contrattuale, in quanto, a partire dall'anno 1996 e sino al 2021, con cadenza al massimo biennale, ha reiterato formale richiesta di pagamento dei canoni scaduti e non corrisposti e degli oneri accessori, interrompendo la decorrenza dei relativi termini prescrizionali;
dalla stessa documentazione si evince, inoltre, che lo stesso Ente locatore ha costantemente comunicato l'aggiornamento ISTAT da applicare sul canone locatizio, come previsto in contratto. Parte resistente, in questa fase di giudizio, ha, invece, sostanzialmente riproposto le medesime difese formulate in fase di convalida, in quanto ha insistito nell'asserito abuso del diritto e nella prescrizione dei crediti, ignorando e non contestando la produzione documentale avversaria che comprova, invece, l'inoltro di richieste formali di pagamento in tutto il corso del rapporto locatizio;
la predetta produzione smentisce la condotta del locatore contraria ai principi di buona fede contrattuale e la prescrizione dei crediti vantati da parte resistente e legittima la richiesta di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore. Per quanto concerne la quantificazione della morosità dei canoni locatizi, dai calcoli e dalle indicazioni temporali dettagliatamente riportati nella memoria integrativa di parte ricorrente - tenuto conto dei costanti aggiornamenti ISTAT indicati nelle relative comunicazioni prodotte da parte ricorrente e non contestate da parte resistente - emerge che, al contrario di quanto affermato da parte resistente, l'Ente locatore si è conformato alla determinazione di cui alla sentenza del pretore di Reggio Calabria n.259 del 1998, prodotta da parte resistente, che ha rideterminato il canone annuale in € 3.944,01; deve, pertanto, ritenersi corretta la complessiva quantificazione dei canoni dovuti e non corrisposti, aggiornata dal ricorrente sino alla mensilità di novembre 2025, indicata nella memoria conclusiva depositata in data 21.11.2025. Per quanto concerne gli oneri accessori, gli stessi sono genericamente richiamati nelle diffide prodotte da parte ricorrente, senza alcun riferimento alla loro natura e senza riferimenti a bollette o fatture emesse in relazione agli stessi;
inoltre, in allegato alle diffide, non sono stati prodotti i prospetti riepilogativi da cui desumere i criteri di calcolo in relazione alle quote millesimali;
occorre, peraltro, rilevare che nel contratto di locazione de quo gli oneri accessori, relativi alle spese di acqua e di riscaldamento e quelli di cui all'art. 9 L.392/78, sono posti a carico del conduttore in termini di rimborsi di spese anticipate dal locatore ( V. artt. 6,7 e 10 del contratto di locazione). In proposito la Giurisprudenza, afferma che, se nel contratto di locazione non viene indicato un importo predeterminato di oneri accessori a carico del conduttore, ma gli stessi sono genericamente indicati come dovuti dal conduttore in proporzione ai millesimi - come nel caso in esame - se in corso di causa c'è contestazione del conduttore, la mera quantificazione del locatore non costituisce prova sufficiente;
pertanto, il credito del locatore verso i conduttore per rimborso degli oneri accessori, può essere recuperato solo fornendo la prova dell'effettivo esborso, tramite fatture, quietanze, ricevute, e tramite indicazione di eventuali criteri di riparto tra più unità immobiliari ( cfr. Cass. civ. n.22899/2016; Cass. 20348/2010). Da quanto detto, considerato che nel caso in esame le clausole contrattuali pongono genericamente a carico del conduttore gli oneri accessori, facendo richiamo alle tabelle millesimali, senza predeterminarne l'importo, in assenza di prova degli effettivi esborsi da parte dell'Ente locatore e dei criteri di riparto, non può essere accolta la domanda di condanna al relativo pagamento. Il resistente è pertanto tenuto al pagamento dei soli canoni di locazione dovuti e non corrisposti, per l'importo di € 162.863,77, sino al mese di novembre 2025, oltre ai successivi canoni, pari, secondo gli ultimi aggiornamenti ISTAT, ad € 533,07 mensili, maturandi e maturati fino all'effettivo rilascio dell'immobile e oltre interessi legali, dalle singole scadenze e sino al soddisfo. Non può essere accolta la domanda, formulata in subordine da parte resistente, di compensare parzialmente il credito vantato da parte ricorrente con la somma riconosciutagli nella suddetta sentenza pretorile n.259 el 1998, per differenze tra il canone contrattuale e quello legale;
la richiesta è infondata, in quanto parte resistente non ha fornito prova di aver corrisposto i canoni locatizi dovuti prima della predetta sentenza, mentre parte ricorrente, nel quantificare la morosità, ha applicato il canone di cui alla predetta sentenza sin dalla stipula del contratto, risalente al mese di giugno 1993. Non può essere accolta neanche la domanda riconvenzionale formulata da parte resistente, di restituzione del deposito cauzionale maggiorato degli interessi previsti in contratto, considerato che la ratio del predetto deposito è quella di garantire il locatore da eventuali danni riscontrati al momento del rilascio;
pertanto, considerato che lo stesso locatore è tenuto a restituirlo solo dopo il rilascio dell'immobile, il relativo importo non può essere precedentemente compensato con i canoni dovuti e non corrisposti dal conduttore (cfr. Cass. civ. n.20975/2020). Le spese di lite seguono la soccombenza e, pertanto, parte resistente è tenuta a rifondere a parte ricorrente le spese di lite, comprensive della fase di convalida, che si liquidano, ex DM 147/2022 secondo lo scaglione di riferimento, e tenuto conto dell'attività processuale, in € 6.910,00 per compensi, oltre IVA e CPA , spese forfettarie al 15% e spese vive per € 435,58


P. Q. M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nel giudizio recante n.615/2025 R.G., vertente tra in persona del legale Parte_4
rappresentante pro tempore, rappresentato nel presente giudizio dalla Parte_2
, in persona del legale rappresentante pro tempore, ricorrente, e ,
[...] CP_1
resistente , così provvede:
1 accoglie la domanda di parte ricorrente, e, per l'effetto, dichiara risolto il contratto di locazione stipulato tra le parti in data 01.06.1993, registrato in data 06.06.1993, avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo sito in Reggio Calabria, Via Contrada Gagliardi n.
58 e relative pertinenze, identificato all'ufficio del Catasto di Reggio Calabria al foglio 5, part. 475, sub.75-214;
per l'effetto, condanna parte resistente all'immediato rilascio in favore del ricorrente dell'immobile sopra indicato;

condanna parte resistente al pagamento in favore di parte ricorrente di € 162.863,77, per canoni dovuti e non corrisposti sino al mese di novembre 2025, oltre canoni scaduti ed a scadere, per l'importo mensile di € 533,07, dovuti sino all'effettivo rilascio dell'immobile, ed oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze e sino al soddisfo;
rigetta le domande formulate in via riconvenzionale da parte resistente, per le ragioni addotte in parte motiva;

condanna parte resistente alla rifusione delle spese legali in favore di parte ricorrente, che liquida in € 6.910,00, per compensi, oltre IVA, CPA, come per legge, spese forfettarie al 15%. e spese vive per € 435,58 Reggio Calabria, 23.12.2025

Il GOT
Dott.ssa Francesca Versaci