REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA - QUINTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del dott. Fabio De Palo,
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 19771 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, vertente tra
ATTRICE Parte_1
rappresentata e difesa dall'avv. Piero Gaetani
e
CONVENUTO Controparte_1
rappresentato e difeso dagli avv.ti Giuseppe Dell'Erba e Gaia Dell'Erba
MOTIVI DELLA DECISIONE
La – nel convenire in giudizio il in epigrafe – ha impugnato Parte_1 CP_1
tutte le delibere adottate dalla compagine condominiale – in sua assenza –
nell'assemblea del 14.12.2020 tenutasi in seconda convocazione.
Ha dedotto – a sostegno dell'impugnazione – che tali delibere sono illegittime in quanto:
1) non risulta essere stato redatto il verbale relativo allo svolgimento dell'assemblea in prima convocazione nella data del 13.12.2020; 2) non risultano essere state depositate le deleghe di tutti i condomini verbalizzati come presenti per delega;

3) è stata omessa la sua convocazione in assemblea in violazione dell'art. 66, terzo comma, cod. civ..
Ha pertanto concluso per la nullità o comunque l'annullamento delle delibere assunte nell'assemblea del 14.12.2020.
Il – nel costituirsi – ha eccepito la tardività dell'impugnazione e – nel CP_1
merito – ha contestato la sua fondatezza chiedendone il rigetto.
Sono state depositate le memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c. e all'esito – senza l'espletamento di attività istruttorie – la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 28.10.2025.
Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue.
E' innanzitutto infondata l'eccepita tardività dell'impugnazione in quanto lo stesso convenuto ha dedotto di aver comunicato (il 15.12.2020) il verbale assembleare alla società attrice solo a mezzo di mail ordinaria (cfr. all. 2 comparsa di risposta).
Deve rilevarsi – in proposito – che la comunicazione via mail del verbale assembleare
è inidonea a far decorrere per il condomino assente in assemblea il termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 cod. civ. a pena di decadenza dall'impugnativa nel caso di deduzione di vizi di annullabilità come nella fattispecie (cfr. Cass. n. 35922/2023:
“con l'invio a casella email ordinaria vengono a mancare tutti quei sistemi di corredo
della certezza della comunicazione che consentono, pur se la mail non sia in concreto
letta, di averne per verificati gli effetti legali per il solo fatto che essa sia pervenuta presso l'indirizzo di posta certificata del destinatario” e che la “ricevuta di avvenuta
consegna, propria solo della regolare notifica a mezzo Pec, non (è) sostituibile, con
validi effetti legali, da eventuali forme meno rigorose di analoga documentazione della
posta mail ordinaria”).
Nemmeno può condividersi – d'altra parte – l'assunto del convenuto secondo cui la società attrice sarebbe stata comunque “perfettamente a conoscenza della delibera a
far data dal 5.9.2022” quando si è tenuta un'assemblea avente, tra gli argomenti posti all'ordine del giorno, “la discussione del già all'epoca sorto contrasto tra il
Condominio e il relativamente ai lavori” (cfr. pag. 2 comparsa Controparte_2
di risposta).
E' sufficiente – in proposito – rilevare che l'art. 1137, secondo comma, cod. civ. fissa per il condomino assente l'inizio della decorrenza del termine decadenziale per l'impugnazione nella data di comunicazione della deliberazione (essendo irrilevante
– a tal fine – ogni altra forma di conoscenza generica della delibera aliunde acquisita dal assente). CP_2
L'impugnazione – nel merito – è fondata considerata la sussistenza del vizio sub. 3.
E' decisivo – in tal senso – rilevare che la convocazione in assemblea della società
attrice è anch'essa avvenuta a mezzo mail ordinaria in violazione dell'art. 66, terzo comma, cod. civ. (cfr. all. 2 comparsa di risposta).
Deve trovare applicazione – nella fattispecie – il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità (recentemente ribadito), a mente del quale “In tema di
assemblea condominiale, l'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., nel prescrivere forme determinate di convocazione (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o
consegna a mano), detta una disciplina inderogabile a tutela della collegialità e
dunque degli interessi fondamentali del , sicché va esclusa la validità di CP_1
ogni diversa regolamentazione espressa dall'autonomia privata che preveda modalità
alternative di trasmissione dell'avviso inidonee a documentarne la consegna
all'indirizzo del destinatario, quale, nella specie, il messaggio di posta elettronica
semplice” (cfr. Cass. 16399/2025).
Resta soltanto da aggiungere che l'applicazione di tale principio è tanto più giustificata nella fattispecie in quanto lo stesso convenuto ha allegato la visura camerale della società attrice da cui poteva agilmente evincersi il suo indirizzo pec di riferimento.
Ne consegue l'annullamento di tutte le delibere impugnate.
Le spese processuali – ivi comprese quelle afferenti alle procedure di mediazione ex
d.lgs. 28/2010 – seguono la soccombenza del convenuto.

P.Q.M.


annulla le delibere impugnate;

condanna il convenuto a rimborsare alla società attrice le spese CP_1
processuali, liquidate d'ufficio euro 2.540,00 per compensi, oltre rimborso forfetario del 15%, euro 264,00 per spese vive, nonché euro 508,64 per spese di mediazione, Iva
e Cassa come per legge.
28.10.2025 IL GIUDICE