TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
TERZA SEZIONE CIVILE
R.G. 7644/2022
Il Giudice,
- richiamato il proprio decreto con cui è stata disposta la sostituzione dell'udienza del 10.2.2025 mediante deposito di note scritte;

- dato atto che le parti hanno tempestivamente depositato note di trattazione scritta;

- provvedendo fuori udienza, deposita il dispositivo e le ragioni di fatto e di diritto della decisione, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TREVISO – TERZA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Laura Ceccon, ha pronunciato la seguente
SENTENZA EX ART. 429 C.P.C.
a seguito di udienza sostituita da note scritte ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c. nella causa n. 7644/2022 R.G., promossa con ricorso depositato in data
15.12.2022 da
(P.I. ), elettivamente Parte_1 P.IVA_1
domiciliato in TREVISO, via TOLPADA 1/A, presso l'Avv. SERGIO
Pagina 1 di 12 ET e l'avv. LAURA CAGNIN, che la rappresentano e difendonoe per procura allegata al ricorso
RICORRENTE contro
(P.I. ), elettivamente domiciliato in Controparte_1 P.IVA_2
TREVISO, PIAZZA DELLE ISTITUZIONI 50 TORRE E, presso l'Avv.
RA EL, che la rappresenta e difende congiuntamente e disgiuntamente agli Avv.ti RENATO BOCCA, CHIARA BIELLA e
RA MORANDINI, per procura allegata alla memoria difensiva
RESISTENTE
Conclusioni delle parti:
Per la ricorrente
Nel merito:
1) accertato e dichiarato il recesso comunicato da accertata e dichiarata Controparte_1
l'avvenuta restituzione dell'immobile, accertato e dichiarato l'esatto ammontare del deposito cauzionale nella somma di € 165.384,04 ed accertata e dichiarata la sussistenza di danni all'immobile per la somma di € 104.297,87, dichiarare l'assegnazione ad Parte_1
del deposito cauzionale per la somma di € 104.297,87 e conseguentemente condannare
[...]
al pagamento della somma di € 104.297,87; CP_1
2) accertato e dichiarato il recesso comunicato da accertata e dichiarata Controparte_1
l'avvenuta restituzione dell'immobile, accertato e dichiarato l'esatto ammontare del deposito cauzionale nella somma di € 165.384,04 ed accertata e dichiarata la sussistenza di danni all'immobile per la somma di € 104.297,87, dichiarare l'assegnazione ad Parte_1
del deposito cauzionale per la somma di € 71.644,19 e conseguentemente condannare
[...]
al pagamento della somma di € 71.644,19; CP_1
Pagina 2 di 12 3) accertato e dichiarato che le parti avevano convenuto, per le ragioni di cui in narrativa, lo sconto annuo del canone di locazione per la somma di € 150.000,00 annui, condannare
a corrispondere ad la somma di € 300.000,00 oltre ad Controparte_1 Pt_1
interessi legali a decorrere dall'1.11.2020 in ragione del recesso anticipato comunicato dalla stessa in data 29.10.2021 per le causali di cui in narrativa;

4) accertato e dichiarato che era tenuta a mantenere in essere il contratto Controparte_1
di locazione dell'immobile sino al settembre 2023 per le ragioni di cui in narrativa, condannare la resistente al risarcimento dei danni subiti da quantificati in € Parte_1
580.029,24 per le ragioni di cui in narrativa e/o comunque in via equitativa e/o comunque nella misura che verrà accertata in corso di causa in ragione del recesso anticipato comunicato in data 29.10.2021.
5) rigettare l'avversaria domanda riconvenzionale in quanto infondata in fatto ed in diritto per le ragioni indicate in atti.
In via istruttoria: si richiamano, in via prudenziale, le istanze istruttorie tutte formulate in atti.
In ogni caso: con vittoria di spese e compensi di lite.
Per la resistente in via principale:
- rigettare le domande avversarie in quanto infondate in fatto e in diritto per tutte le ragioni esposte in atti, occorrendo previo accertamento della legittimità del recesso esercitato il 29 ottobre
2021 da dal Contratto di Locazione del 25 settembre 2014 (come definito in CP_1
atti) e con effetto dal 31 ottobre 2022; in via riconvenzionale:
- accertare e dichiarare, occorrendo, la nullità dell'art. 8, commi 1 e 3, del Contratto di
Locazione in data 25 settembre 2014, con riferimento alle parti indicate in atti e per tutte le ragioni esposte in narrativa;

Pagina 3 di 12 - dichiarare tenuta e condannare, per tutte le ragioni di cui in atti, a Parte_1
restituire a (i) l'importo di 600.000,00 euro versato da Controparte_1 [...]
ad (già in data 25 CP_1 Parte_1 Controparte_2
settembre 2014 o la diversa somma che risultasse dovuta a all'esito del Controparte_1
giudizio; (ii) gli interessi legali maturati sull'importo di 600.000,00 euro a decorrere dal 25 settembre 2014 sino al momento della domanda;
(iii) il tutto oltre interessi legali al tasso ex art. 1284, co. 4, c.c. dal giorno della domanda al saldo, da calcolarsi sulla somma che risulterà dovuta a all'esito del giudizio;
Controparte_1
in ogni caso:
- con vittoria di spese e compensi professionali, oltre a spese vive ed accessori (IVA e CPA) come di legge, a favore di tra cui quelli del procedimento per Controparte_1
accertamento tecnico preventivo sub r.g. n. 6853/2022 di questo Tribunale (incluse le competenze del CTU anticipate da , e quelli del procedimento cautelare sub CP_1
r.g. n. 7294/2022 di qusto Tribunale;

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il ricorso introduttivo del presente giudizio, (già Parte_1
ha esposto: Controparte_2
- di avere stipulato in data 25.09.2014 con conduttrice, un Controparte_1
contratto di locazione ad uso commerciale avente ad oggetto il complesso immobiliare sito in Via Caduti del Lavoro di Vittorio Veneto;

- che con comunicazione del 29.10.2021, aveva esercitato la CP_1
facoltà di recedere dal contratto con preavviso di dodici mesi, indicando il giorno
31.10.2022 quale data di rilascio dell'immobile;
- di avere accettato la riconsegna del bene, così come proposta dalla conduttrice;

- che pertanto nei giorni 26 e 28.10.2022 si erano svolte, con la partecipazione delle parti, le operazioni di verifica dello stato del complesso immobiliare,
Pagina 4 di 12 operazioni di particolare rilevanza perché il contratto, al paragrafo 7.3, poneva tutte le riparazioni e manutenzioni, anche straordinarie, a carico esclusivo della società conduttrice;

- che, avvenuta la riconsegna nella data stabilita, aveva promosso CP_1
un procedimento per accertamento tecnico preventivo, al fine di descrivere lo stato del bene riconsegnato e di individuare e stimare gli eventuali danni e le eventuali carenze di manutenzione o di riparazione;

- che era altresì sorta, tra le parti, controversia in ordine alla restituzione del deposito cauzionale, previsto dal contratto di locazione in euro 600.000,00 ed in tale misura versato da lo stesso giorno della conclusione del CP_1
contratto.
Tanto premesso, la società ricorrente ha innanzitutto dedotto che, per effetto di una “controdichiarazione” sottoscritta tra le parti sempre in data 25.09.2014 (doc. 13 allegato al ricorso), il deposito cauzionale di euro 600.000,00 era stato ridotto ad euro 165.384,04 e la residua somma versata da di euro 434.615,56, era CP_1
stata destinata per accordo tra le stesse parti, in allora facenti parte di uno stesso gruppo societario, al pagamento di debiti bancari gravanti anche sulla società conduttrice.
La ricorrente, dunque, sull'assunto che all'atto del rilascio l'immobile presentasse danni per oltre 600.000,00 euro, ha domandato l'accertamento del proprio diritto a trattenere il deposito cauzionale di euro 165.384,04 e la condanna di l CP_1
pagamento dell'ulteriore importo dovuto a titolo di risarcimento, da accertare nel procedimento per ATP promosso dalla controparte.
In secondo luogo, la ricorrente – premesso che con altro accordo inter partes del
06.07.2016 (doc. 15 allegato al ricorso) il canone di locazione era stato ridotto di euro 100.000,00 annui per il 2016 e di euro 150.000,00 annui a far data dal 1°
Pagina 5 di 12 gennaio 2017 – ha chiesto la condanna di al pagamento della CP_1
somma di euro 300.000,00 per il periodo da ottobre 2020 a ottobre 2022, allegando che la riduzione del canone era stata pattuita sul presupposto, non rispettato da del mantenimento in vita del rapporto locativo fino alla CP_1
scadenza finale (punto 2 dell'accordo).
Infine la società ricorrente ha formulato un'ulteriore domanda di risarcimento del danno per euro 580.029,24, imputando a di avere, con il recesso, CP_1
determinato la cessazione del rapporto di locazione (e del versamento del relativo canone) al 31.10.2022, in anticipo rispetto alla scadenza del contratto di leasing dell'immobile locato in essere tra la stessa ricorrente e l'istituto di credito IN
AN OL: e ciò in violazione di quanto era stato stabilito con gli accordi interni al gruppo di società assunti in data 11.09.2014 (è indicato, in particolare, l'articolo
5).
Fissata l'udienza per la trattazione della causa, notificati il ricorso e il decreto di fissazione, la convenuta si è costituita resistendo alle Controparte_1
domande.
In ordine al deposito cauzionale, a in primo luogo evidenziato di avere CP_1
proposto, a tutela del relativo credito restitutorio, ricorso per sequestro conservativo ante causam, accolto dal Tribunale di Treviso con decreto 05.12.2022, emesso inaudita altera parte.
La convenuta ha poi dedotto – sempre in ordine al deposito cauzionale – non essersi prodotto alcun danno in capo all'attrice, avendo quest'ultima, in data
22.12.2022, venduto ad IN AN OL l'immobile, già oggetto del contratto di locazione, nello stato di fatto e di manutenzione in cui esso si trovava, ad un prezzo largamente superiore al valore di mercato.
Ha quindi eccepito, in subordine, da un lato, che la bozza di relazione tecnica
Pagina 6 di 12 depositata nel parallelo procedimento per ATP aveva quantificato i costi di ripristino dell'immobile nella somma di euro 56.962,32, di molto inferiore a quella indicata dall'attrice; dall'altro, la nullità della clausola contrattuale che aveva stabilito sia il quantum del deposito cauzionale in euro 600.000,00, sia la natura infruttifera di tale deposito, per contrasto con gli artt. 11, 41 e 79 della L.
392/1978, da ciò derivando il carattere indebito del relativo versamento quantomeno fino a concorrenza di euro 397.200,00 (importo eccedente le tre mensilità del canone) e l'obbligo dell'attrice di corrispondere gli interessi sulla somma ricevuta.
Ha inoltre eccepito l'invalidità e/o l'inefficacia della “controdichiarazione” in data
25.09.2014 prodotta dall'attrice, sia perché contrastante con le risultanze della corrispondenza e delle scritture contabili delle due società interessate;
sia perché sottoscritta, per da persona priva dei necessari poteri di rappresentanza;
CP_1
sia perché mancante di data certa ed infine perché annullabile per conflitto di interessi ex art. 1394 c.c..
Ha, ancora, dedotto che in ogni caso, ove pure si ritenesse valida ed efficace la controdichiarazione in questione, l'importo eccedente il deposito cauzionale (pari ad euro 434.615,96) dovrebbe considerarsi versato ad a titolo di Parte_1
finanziamento e dovrebbe, perciò, essere ugualmente restituito a CP_1
Su queste basi, la convenuta non solo ha chiesto il rigetto della prima domanda proposta dall'attrice, ma ha altresì svolto domanda riconvenzionale di condanna della medesima alla restituzione della somma di euro 600.000,00 maggiorata di interessi a decorrere dal giorno del versamento (25.09.2014).
Quanto alla seconda e alla terza domanda di ne ha chiesto la Pt_1 CP_1
reiezione allegando l'inesistenza di un proprio obbligo di mantenere in essere il rapporto locativo fino alla scadenza finale (seconda domanda) o fino alla
Pagina 7 di 12 scadenza del rapporto di leasing intercorrente tra l'attrice ed IN AN OL
(terza domanda).
Così instaurato il contraddittorio, la causa è stata istruita con l'acquisizione dei documenti prodotti dalle parti e con l'acquisizione del fascicolo del procedimento per ATP svoltosi tra le stesse parti, procedimento iscritto al n. 6853/2022 R.G. di questo Tribunale.
Sono state, invece, respinte le altre richieste istruttorie.
La causa è stata, quindi, trattenuta per la decisione dopo la precisazione e illustrazione, ad opera delle parti, delle conclusioni definitive trascritte in epigrafe.
***
Vanno innanzitutto esaminate le questioni attinenti al deposito cauzionale.
E' infondata l'eccezione, sollevata da di nullità delle relative previsioni CP_1
contrattuali, perché, come rilevato da l'art. 79 comma 3° della L. Pt_1
392/1978 consente alle parti, nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo con canone annuo superiore ad euro 250.000,00 (come nel caso di specie), di
“concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge”.
Ne deriva la validità sia della pattuizione del deposito cauzionale in misura superiore alle tre mensilità del canone, sia della previsione della natura infruttifera del deposito.
Ciò detto, la “controdichiarazione” del 25.09.2014, in base alla quale Pt_1
sostiene che il quantum del deposito cauzionale debba essere ridotto ad euro
165.384,04 (doc. 13 di parte ricorrente), non può produrre effetti nei riguardi di in primo luogo, perché trattasi di scrittura privata priva di data certa CP_1
anteriore alla risoluzione del rapporto contrattuale e al sorgere dell'obbligo di restituzione del deposito cauzionale;
in secondo luogo – ed il motivo è
Pagina 8 di 12 assorbente – perché trattasi di dichiarazione sottoscritta, per da un CP_1
soggetto ( ) privo dei necessari poteri rappresentativi e perciò Parte_2
privo della legittimazione a vincolare la società resistente.
Invero, come è stato esattamente eccepito da senza alcuna specifica CP_1
contestazione di la delibera del consiglio di amministrazione di Pt_1 CP_1
in data 22.09.2014 conferiva a la delega a stipulare il contratto Parte_2
di locazione secondo il testo ufficiale poi sottoscritto con ma non lo Pt_1
autorizzava a modificare la misura del deposito cauzionale e neppure a stipulare patti aggiunti o contrari al contenuto del testo contrattuale prestabilito (doc. 50 di parte CP_1
Pertanto, inefficace la controdichiarazione, l'ammontare del deposito cauzionale, pattuito inter partes come infruttifero, va quantificato in euro 600.000,00.
Essendosi pacificamente verificata la risoluzione del rapporto locativo, detta somma deve essere restituita a detratta la misura complessiva dei danni CP_1
all'immobile e dei costi di ripristino dello stesso, determinata, nel procedimento per ATP svoltosi tra le stesse parti, in euro 56.962,32.
Al riguardo si impongono le seguenti osservazioni.
In primo luogo, l'obbligo della conduttrice di corrispondere il risarcimento per i danni e per le necessarie riparazioni, previsto per contratto, non è escluso dalla circostanza che la locatrice abbia successivamente venduto l'immobile ad un terzo, non essendo noti i criteri di determinazione del prezzo di vendita e non potendosi ravvisare, nella vendita, alcuna rinuncia ai danni, neppure implicita.
In secondo luogo, la misura della somma dovuta dalla conduttrice per danni e riparazioni è stata esattamente accertata in sede di ATP, con relazione tecnica dotata di motivazione approfondita, esauriente ed immune da vizi logici, che viene, perciò, assunta a fondamento della presente decisione.
Pagina 9 di 12 Infine, il contraddittorio tecnico si è pienamente svolto ed esaurito in quel procedimento, con completa ed articolata replica del CTU alle osservazioni svolte dai CTP, sicché risulta inammissibile, e comunque del tutto superflua,
l'integrazione di indagine peritale richiesta in questa sede dalla società attrice (si conferma integralmente, in proposito, quanto rilevato e disposto con ordinanza del 23.08.2024).
In conclusione, va respinta la domanda di diretta a far dichiarare il Pt_1
diritto della stessa di trattenere il deposito cauzionale e di ottenere il pagamento del maggior danno, e va invece accolta la domanda riconvenzionale di restituzione del deposito cauzionale proposta da detratto il danno, con CP_1
condanna di dunque, al pagamento del totale importo di euro Pt_1
543.037,68.
Su questa somma sono dovuti gli interessi legali a decorrere dal giorno della domanda giudiziale, non risultando dagli atti una precedente costituzione in mora dell'attrice.
Devono essere, poi, rigettate le ulteriori domande formulate dalla stessa attrice.
Infatti, mentre il paragrafo 3.3 del contratto di locazione 25.09.2014 riconosce alla società conduttrice la libera facoltà di recesso dopo il primo rinnovo tacito, nel rispetto del termine di preavviso concordato, dall'esame degli altri accordi intervenuti tra le parti non emerge che abbia assunto l'obbligo di CP_1
mantenere in vita il rapporto contrattuale – cioè l'obbligo di non esercitare il diritto di recesso – fino alla scadenza del secondo periodo di sei anni (assunto sul quale fonda la domanda di pagamento delle somme corrispondenti allo Pt_1
“sconto” concesso sui canoni locativi) e neppure fino alla scadenza del contratto di leasing tra la locatrice ed IN AN OL, avente ad oggetto l'immobile locato
(assunto sul quale fonda l'ulteriore domanda risarcitoria svolta). Pt_1
Pagina 10 di 12 In particolare, il punto 2 dell'accordo 06.07.2016 invocato dall'attrice (doc. 15) prevede la riduzione del canone locativo e prevede altresì che essa operi “sino alla cessazione del Contratto di Locazione per qualunque ragione” (dunque, anche per recesso della conduttrice), mentre non contiene alcuna previsione diretta a limitare l'esercizio del diritto di recesso da parte di CP_1
Analogamente, l'articolo 5 dell'accordo “di gruppo” 11.09.2014 (doc. 11) obbligava a mantenere ferme le “garanzie solidali” dalla medesima prestate nei CP_1
confronti degli istituti di credito, ma nulla disponeva in ordine al contratto di locazione, che al tempo era ancora da stipulare e che costituiva, in ogni caso, un rapporto contrattuale “interno” tra locatrice e conduttrice, privo di rilevanza esterna verso le banche creditrici.
Al rigetto, dunque, delle domande di e all'accoglimento, pressoché Pt_1
integrale, della domanda riconvenzionale di consegue che il carico delle CP_1
spese di lite debba gravare sulla prima, in quanto soccombente.
Per espressa domanda di le spese devono comprendere non sono quelle CP_1
della presente causa, ma anche quelle del procedimento di istruzione preventiva
(n. 6853/2022 R.G.) e del procedimento cautelare per sequestro conservativo ante causam (n. 7294/2022 R.G.) svoltisi tra le stesse parti.
Sul punto si deve rilevare che si tratta di procedimenti strumentali alla presente causa di merito e che, nel secondo procedimento, il sequestro autorizzato inaudita altera parte è stato confermato con ordinanza del 16.06.2023.
Liquidazione come da dispositivo, assumendo lo scaglione di valore da
500.001,00 a 1.000.000,00, a valori medi per il presente giudizio e per quello di
ATP; a valori minimi per il procedimento di sequestro conservativo tenuto conto della sostanziale adesione infine manifestata da Pt_1
Seguono la soccombenza della ricorrente anche le spese del compenso del CTU,
Pagina 11 di 12 già liquidate nel procedimento per accertamento tecnico preventivo.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, disattesa e respinta ogni diversa istanza, eccezione e conclusione, così provvede:
- respinge tutte le domande proposte dalla ricorrente Parte_1
- in accoglimento della domanda riconvenzionale, condanna la ricorrente a pagare alla resistente la somma Parte_1 Controparte_1
di euro 543.037,68 con gli interessi legali a decorrere dal 28.04.2023 e fino al saldo effettivo;

- condanna a rifondere a le spese Parte_1 Controparte_1
della presenta causa, che liquida in euro 15.659,00 oltre rimborso spese generali,
IVA e CPA;

- condanna altresì a rifondere a le Parte_1 Controparte_1
spese del procedimento per accertamento tecnico preventivo n. 6853/2022 R.G., che liquida in euro 7.691,00 oltre rimborso spese generali, IVA e CPA;

- pone definitivamente a carico di anche il compenso Parte_1
del CTU nominato nel predetto procedimento per accertamento tecnico preventivo, così come liquidato dal Presidente Dott. con Persona_1
decreto in data 19-22.05.2023;
- condanna infine a rifondere a le Parte_1 Controparte_1
spese del procedimento per sequestro conservativo ante causam n. 7294/2022
R.G., che liquida in euro 7.649,00 oltre rimborso spese generali, IVA e CPA.
Così deciso in Treviso, 24 dicembre 2025
Il Giudice
- Dott.ssa Laura Ceccon -
Pagina 12 di 12