N. R.G. 1118/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Ravenna in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. PIETRO BARONIO ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1118/2024 promossa da:
(c.f. ), con il patrocinio dell'avv. Chiara Baccarani, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato presso il difensore in Faenza (RA) C.so Garibaldi n°9 RICORRENTE contro
(c.f. ), contumace Controparte_1 C.F._2
RESISTENTE CONCLUSIONI
All'udienza del 24/11/2025 il procuratore del ricorrente ha precisato le conclusioni riportandosi ai propri atti difensivi.
CONCISA ESPOSIZIONE DEI MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies cpc ritualmente notificato nella sua qualità di Parte_1 proprietario e locatore in forza del contratto 25/03/2017 reg.to il 04/04/2017 dell'immobile ad uso abitativo sito in Faenza (RA) Via A. Costa n°9, chiedeva la condanna del conduttore CP_1
a risarcire tutti i danni rilevati nell'immobile al momento del rilascio avvenuto il 06/06/2022 per
[...] il complessivo importo di € 12.444,00 oltre le spese legali, di CTU e di CTPA sostenute per precedente
ATP.
Esponeva che all'atto della riconsegna dell'immobile vi erano molteplici danni dovuti all'incuria del conduttore e per cristallizzarne l'esistenza e la causalità era stato svolto un ATP (RG n°1933/2022) che aveva concluso per la sussistenza dei danni, per la loro riferibilità alla condotta negligente del conduttore e quantificando i costi di ripristino in € 10.200,00 oltre IVA (€ 12.444,00).
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 1 di 3 Trattandosi di materia locatizia veniva disposto il mutamento del rito.
La mediazione obbligatoria non sortiva alcun esito per la mancata comparizione del resistente.
La causa veniva istruita mediante l'acquisizione di ATP svolto ante causam e l'assunzione di prove per testi.
La causa è passata quindi in decisione all'udienza del 17/11/2025 in cui è stata data lettura del dispositivo.
La domanda è fondata e va accolta.
Il conduttore resistente aveva l'obbligo specifico di restituire l'immobile nello stato in cui l'avevano ricevuto senza danni rilevanti eccedenti il normale uso dell'immobile e tale obbligazione discende “ex lege” ex art. 1590 c.c. ed “ex contractu” (cfr. clausola 9 contratto locazione) “Al termine della locazione il conduttore è tenuto a restituire il bene oggetto della locazione nel medesimo stato in cui
l'ha ricevuto e qualora ciò non avvenga è tenuto a risarcire il danno per il mancato ripristino” (Cass.
Civ. 18/07/2016 n°14654 – Trib. Lucca 13/07/2015 n°1289 – Trib. Salerno 03/11/2014 n°5152).
Alla violazione di tali obbligazioni corrisponde il diritto della parte locatrice ad ottenere la correlativa tutela risarcitoria del rimborso degli oneri di ripristino.
L'immobile era stato consegnato in buono stato locativo, che comunque viene presunto fino a rigorosa prova contraria (cfr. Cass. Civ. 25/10/2022 n°28074) ed accettato con clausola di gradimento, mentre all'atto del rilascio si presentava in uno stato di ingente degrado generale, così come riferito dallo stesso Uff. Giudiziario che aveva proceduto all'escomio (cfr. teste ) e come emerge dalla Tes_1 documentazione fotografica agli atti.
Le condizioni dell'immobile, i danni presenti, la loro riferibilità causale alla negligenza del conduttore e la quantificazione dei costi di ripristino sono stati oggetto di approfondita disamina in sede di ATP da parte del CTU geom. che si condivide per la puntuale metodologia d'indagine e per la precisione Per_1 descrittiva e valutativa, che ha concluso per la riferibilità dei danni rilevati alla “mala gestio” da parte del conduttore quantificando le opere di riparazione e ripristino necessarie in € 12.444,00 compresa
IVA.
Si ritiene quindi acclarata la responsabilità del resistente per aver restituito un immobile con molteplici danni e necessitante di evidenti opere di ripristino.
Quale conseguenza dell'inadempimento del conduttore va anche riconosciuto il diritto al rimborso delle spese di assistenza tecnica e legale sostenute dal ricorrente nella fase di ATP in quanto necessarie e finalizzate alla verifica dell'esistenza di danni all'immobile ed alla quantificazione dell'onere necessario al ripristino e ricomprendenti il compenso del CTU per € 2.064,86 (cfr. doc. 10), del CTPA
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 2 di 3 geom. per € 212,00 (cfr. doc. 11) e per spese di assistenza legale per € 1.118,66 (cfr. doc. 12) i CP_2 cui compensi appaiono congrui rispetto all'opera svolta.
Il resistente dovrà in conclusione rifondere al ricorrente l'importo complessivo di € 15.839,52 oltre interessi legali dalla domanda al saldo, tale importo andrà decurtato dell'ammontare del deposito cauzionale infruttuoso di € 2.800,00 versato dal conduttore (cfr. clausola 16 contratto) diminuendo quindi a € 13.039,512.
Le spese seguono la soccombenza della resistente e vanno liquidate alla stregua del DM n°55/2014 come modificato dal DM n°37/2018 in ragione dello scaglione di valore e dell'effettiva attività svolta secondo la tab. 2, in € 900,00 per la fase di studio della controversia, € 600,00 per la fase introduttiva del giudizio, € 1.000,00 per la fase istruttoria ed € 1.500,00 per la fase decisionale, oltre accessori di legge, oltre ad € 288,40 per anticipazioni oltre IVA e CPA come per legge.

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda di cui in epigrafe, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- in accoglimento della domanda proposta dal nei confronti di Parte_1 Controparte_1 condanna quest'ultimo al pagamento in favore del ricorrente della complessiva somma di € 13.039,52 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

- condanna altresì il resistente a rifondere al ricorrente le spese del presente procedimento che liquida nel complessivo importo di € 4.000,00 per compenso e di € 288,40 per anticipazioni, oltre IVA e CPA come per legge.
Ravenna, 24 novembre 2025
Il Giudice
dott. Pietro Luigi Giuseppe Baronio
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 3 di 3