R.G. n. 590/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CAMPOBASSO
SEZIONE CIVILE

Il Giudice Unico, nella persona della dott.ssa Emanuela Luciani, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta nel registro generale affari contenziosi sotto il numero d'ordine 590 dell'anno 2021
TRA
(C.F. ) rappresentato e difeso, in virtù di Parte_1 C.F._1 mandato in atti, dagli Avv.ti Stefano Cappellu e Pierluigi De Bellis, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in Isernia, alla Via Umbria (Centro Comm. e Aff.) Int. b/24 attore
E
Curatela del fallimento n. (P.I. ), in Controparte_1 P.IVA_1 persona del Curatore Avv. , rappresentata e difesa dall'avv. Federica CP_2
RC ed elettivamente domiciliato presso lo studio della stessa in Roma, alla Via Oslavia n. 30 convenuta
Fatto e Diritto
Con atto di citazione regolarmente notificato ha convenuto in giudizio Parte_1 la rappresentando di aver concluso con la stessa, in data CP_1
21/05/2018, un contratto preliminare, con il quale la convenuta aveva promesso di vendergli, e lui si era obbligato ad acquistare, l'unità immobiliare ubicata nel Comune di Montenero di Bisaccia, alla C.da Padula, facente parte del villaggio turistico “Riva del Molino”, al piano terra del blocco K, contraddistinta dai sub. 24-24-25, per un totale di 89 mq commerciali, nonchè un posto auto,
1 R.G. n. 590/2021
contraddistinto al sub. 73, al prezzo di € 120.000,00, oltre Iva, di cui € 32.000,00, oltre Iva, da versare all'atto della sottoscrizione del preliminare, ed i restanti € 88.000,00, oltre Iva, da versare prima del rogito notarile.
Ha aggiunto: di aver versato alla convenuta, in data 21/05/2018, a mezzo assegno circolare, la somma di € 35.200,00; che in seguito al versamento dell'ulteriore somma di € 16.500,00, con bonifico bancario del 27/07/2020, la lo aveva immesso nel possesso dell'immobile; che nonostante la sua CP_1 disponibilità a versare il saldo residuo del prezzo pattuito, la convenuta aveva rifiutato pretestuosamente di concludere il contratto definitivo dinnanzi al Notaio.
Ha dunque chiesto:
- di accertare il grave inadempimento della rispetto alle obbligazioni CP_1 assunte con il contratto preliminare di compravendita di cui sopra;

- la pronuncia di una sentenza costitutiva, ai sensi dell'art. 2932 c.c., che tenga luogo del contratto definitivo di compravendita non concluso e, per l'effetto, disponga il trasferimento in suo favore dell'unità immobiliare promessa in vendita;

- di fissargli un termine per il pagamento del saldo residuo di € 73.000,00, oltre Iva;

- di ordinare al competente conservatore dei RR.II. la trascrizione della sentenza;

- di condannare la convenuta al risarcimento di tutti i danni connessi all'inadempimento.
Si è costituita in giudizio la rappresentando di non aver potuto CP_1 provvedere alla stipula del contratto definitivo in quanto, in seguito alla notifica di un pignoramento immobiliare, successivamente cancellato dal Giudice dell'Esecuzione di Larino (R.G. 22/19), la , quale mutuataria del CP_3 finanziamento sull'intero complesso di villette ed appartamenti realizzati in Montenero di Bisaccia, località Riva del Mulino, non aveva acconsentito al frazionamento del mutuo, così non consentendo alle parti di procedere alla stipula del contratto definitivo.
Ha precisato di essere tuttavia disponibile alla stipula del contratto definitivo, nonché a ricevere l'ulteriore somma dovuta a titolo di saldo del prezzo pattuito.
Ha poi dedotto: che in data 1/08/2021 è stata proposta una istanza di fallimento a suo carico (ragion per cui la non ha più acconsentito alla cancellazione CP_3 dell'ipoteca sugli immobili promessi in vendita); di aver chiesto di essere ammessa al concordato preventivo in data 26.10.2021; di essere ancora in attesa della pronuncia da parte del Tribunale di Roma.
Ha chiesto:
2 R.G. n. 590/2021
- la sospensione del procedimento, ex art. 295 c.p.c., in considerazione della pendenza, presso il Tribunale di Roma, della procedura di concordato preventivo, il cui piano prevede anche il trasferimento della proprietà degli immobili compromessi in vendita alla parte attrice;

- accertarsi l'oggettiva impossibilità per le parti di addivenire alla stipula del rogito notarile, e dunque l'insussistenza di un inadempimento a lei imputabile.
La causa è stata istruita in via esclusivamente documentale.
Con ordinanza del 21.08.2023 è stata dichiarata l'interruzione del giudizio ex art. 300 c.p.c., in ragione dell'intervenuta dichiarazione di fallimento della parte convenuta, come da sentenza del Tribunale di Roma del 4.05.2023.
La parte attrice ha riassunto il giudizio, insistendo nell'accoglimento delle conclusioni originariamente formulate.
Si è costituita la Curatela del fallimento n. 111/2023 evidenziando CP_1
l'inammissibilità e/o improcedibilità della domanda risarcitoria proposta nei confronti della procedura fallimentare, in quanto essa deve essere oggetto di accertamento endofallimentare, mediante insinuazione al passivo, e chiedendo in via principale il rigetto della domanda attorea proposta ai sensi dell'art. 2932 c.c.
Ha sottolineato, a tal proposito: l'impossibilità di verificare l'effettivo pagamento del prezzo da parte dell'attore, ed in ogni caso l'inidoneità della documentazione allegata dall'attore al fine di comprovarlo;
di non aver ricevuto mai richiesta alcuna da parte dell'attore, atta a verificare se la curatela intendesse subentrare o meno nel contratto preliminare;
la propria disponibilità al subentro, a condizione del raggiungimento della prova relativa al pagamento integrale del prezzo;
l'attuale impossibilità di procedere alla stipula del contratto definitivo, a causa della permanente esistenza di una ipoteca non frazionata (collegata al mutuo originariamente acceso dal costruttore), gravante sull'intero compendio immobiliare costruito, ex art. 8 d.lgs. n. 122/2005.
In via subordinata ha chiesto il versamento, da parte dell'attore, del saldo prezzo dovuto con riferimento all'immobile promesso in vendita, così come previsto nel contratto preliminare del 21.05.2018, come condizione per l'emissione del provvedimento giudiziario ex adverso richiesto.
All'udienza del 5.02.2024 lo scrivente giudice ha disposto un approfondimento istruttorio, volto all'acquisizione di specifica documentazione, necessaria ai fini dell'eventuale emissione di una sentenza ex art. 2932 c.c. (nella specie: il titolo di provenienza in capo al promittente alienante;
la certificazione ipocatastale;
l'attestazione di conformità ex art. 29, co.

1-bis, l. 52/1985).
La causa è stata dunque rinviata, dapprima per la verifica delle predette integrazioni, e poi, più volte, su istanza congiunta delle parti, in ragione della pendenza di trattative di bonario componimento, subordinate al frazionamento dell'ipoteca da parte dell'istituto di credito.
3 R.G. n. 590/2021
Acquisita la documentazione mancante, la causa è stata discussa ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 22.10.2025, celebrata in modalità cartolare, previa precisazione delle conclusioni e deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., nelle quali entrambe le parti si sono riportate ai rispettivi atti.
Con ordinanza del 29.10.2025, letto l'art. 281 sexies ultimo comma c.p.c., la scrivente ha riservato il deposito della sentenza nel termine di giorni trenta.
***
La domanda ex art. 2932 c.c. non è meritevole di accoglimento e deve essere rigettata, per le ragioni che di seguito si espongono.
Alla luce dell'art. 2932 c.c. “se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso;
se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione
o non ne fa offerta nei modi di legge a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.
Risulta dalla documentazione in atti (cfr. certificazione notarile;
verbale di udienza del 27.11.2024 dinanzi al GD della Sezione Fallimentare del Tribunale di Roma;
istanza congiunta di rinvio depositata dalle parti nel presente giudizio, in data 15.01.2025) la sussistenza di una garanzia ipotecaria mai frazionata (iscritta il 17.02.2010 ai nn. 1556/273 di formalità), gravante sull'intero complesso immobiliare, ivi incluse le unità oggetto del promesso trasferimento di cui trattasi in questa sede, iscritta al momento dell'accensione del mutuo ipotecario ad opera del costruttore.
Il procedimento di frazionamento, nella fattispecie ancora verosimilmente in corso, costituisce tuttavia presupposto indefettibile per la stipula del contratto definitivo, alla luce del disposto dell'art. 8 del d.lgs. n. 122/2005, per cui “il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile”.
Ebbene, nel caso di specie la persistente situazione di mancata suddivisione del finanziamento in quote, ed il mancato completamento del procedimento di frazionamento dell'ipoteca, rendono impossibile il trasferimento immobiliare, attesa la sussistenza, come visto, di un ostacolo normativo, al momento insormontabile, atteso il mancato consenso al frazionamento da parte del creditore ipotecario.
L'esistenza del divieto di cui all'art. 8 del d.lgs. n. 122/2005 impedisce la pronuncia della sentenza ex art. 2932 c.c., poiché tale sentenza, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore o
4 R.G. n. 590/2021
diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né eludere le norme di legge che regolano l'autonomia negoziale (cfr. Cass. n. 59/2002).
Si rileva poi che il trasferimento della proprietà nel caso di specie risulta escluso anche dal tenore letterale del contratto preliminare in atti, che all'art. 6 così dispone: “Ove al momento del rogito dovessero essere rilevati elementi ostativi alla stipula, ovvero dovessero risultare pesi, censi, canoni, livelli, servitù, oneri reali in genere, ipoteche, privilegi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, il presente preliminare si intenderà risolto di diritto e la Parte Promittente Venditrice dovrà restituire alla Parte Promissaria Acquirente le somme versate”.
Considerato il rilievo dirimente delle considerazioni sinora esposte ai fini della risoluzione della controversia, appare superfluo esaminare le ulteriori questioni discusse dalle parti in corso di causa.
***
Deve essere poi dichiarata assorbita la domanda risarcitoria, parimenti proposta dall'attore, atteso che trattasi di domanda accessoria rispetto alla domanda formulata ex art. 2932 c.c., che viene in questa sede rigettata.
***
Le spese di lite devono essere integralmente compensate tra le parti, in quanto il rigetto della domanda attorea (nonché, a monte, la mancata sottoscrizione del contratto definitivo da parte delle parti) non è imputabile né all'una né all'altra, ma è sostanzialmente dipeso dalla condotta ostativa tenuta da un soggetto terzo, il creditore ipotecario, che non ha acconsentito al frazionamento dell'ipoteca.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa e contraria istanza, eccezione, deduzione, conclusione disattesa, così provvede:

1. RIGETTA la domanda ex art. 2932 c.c.;

2. DICHIARA assorbita la domanda risarcitoria;

3. COMPENSA integralmente le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Campobasso, in data 27.11.2025
Il Giudice
dott.ssa Emanuela Luciani
5