REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, IV Sezione civile, nella persona della dott.ssa EL
TE, Giudice unico, ha emesso la seguente

SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 2789 del Ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2024, avente ad oggetto “Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condom.”, riservata per la decisione in data 3.10.25
TRA
(C.F. ), Parte_1 P.IVA_1
rappresentato e difeso dall'avv. ROBERTO TALLARICO, come da procura in atti;

OPPONENTE
E
(C.F. , rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._1
dall'avv. ANTONIO ROBERTO DORONZO, giusta alle liti in atti;

OPPOSTO
CONCLUSIONI
Come da atti, verbali di causa e note di trattazione scritta.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
TRIBUNALE DI NAPOLI IV SEZIONE CIVILE Pag. 1 Con atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo ritualmente notificato, Il
esponeva che, in data 28.12.2023, gli era stato Parte_1
notificato ricorso per decreto ingiuntivo e pedissequo D.I., emesso, in data 18.12.23, dal Tribunale di Napoli (notificato il 28.12.23), con il quale era stato ingiunto il pagamento, in favore del ricorrente dell'importo di Euro Controparte_1
11.000,00, oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo e spese della procedura.
A sostegno del ricorso monitorio, l'odierno opposto aveva dedotto che:
1) con delibera del 10/04/2017, l'assemblea del Condominio ingiunto lo aveva nominato amministratore pro tempore;

2) l'assemblea condominiale aveva accettato la proposta formulata da CP_1
e aveva determinato che: a) dal 10.04.2017 al 9.04.2018, per i primi sei
[...]
mesi, non fosse dovuto alcun compenso, mentre, per i restanti sei mesi, gli spettasse un rimborso forfetario di euro 3.000,00; b) per il secondo anno di attività, a partire dal 10.04.2018, fosse previsto un compenso mensile pari “a quello dell'amministratore uscente”;
3) l'amministratore, “pur svolgendo regolarmente la propria attività, non aveva percepito il compenso pattuito, né acconto alcuno”;
4) con delibera del 8/02/2019, l'assemblea aveva nominato un nuovo amministratore, al quale il ricorrente aveva consegnato la documentazione condominiale;

5) era, pertanto, creditore dell'importo complessivo di € 11.000,00, di cui: euro
3.000,00, per rimborso forfetario relativo al secondo semestre del primo anno, ed
TRIBUNALE DI NAPOLI IV SEZIONE CIVILE Pag. 2 euro 8.000,00, per il compenso dei 10 mesi del secondo anno di incarico e, precisamente, dal 10.04.2018 all'8.02.2019, oltre accessori di legge.
Tanto premesso, il ingiunto proponeva opposizione avverso il decreto Parte_1
ingiuntivo, per i seguenti motivi:
A) nullità della delibera di conferimento dell'incarico per mancata approvazione di un documento dal quale risultasse l'analitica determinazione del corrispettivo, con la conseguente mancata costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale. Nel ricorso per decreto ingiuntivo, in particolare, al fine di dimostrare il diritto al Controparte_1
pagamento dell'importo richiesto, depositava la delibera di nomina del
10/04/2017, alla quale risultava allegato un preventivo, che indicava unicamente l'importo dovuto a titolo di “rimborso forfettario totale” (euro
3.000), per il secondo semestre della prima annualità, mentre, per la seconda annualità, non veniva indicata la cifra richiesta, ma solo una somma pari al compenso percepito dall'amministratore uscente;

B) inadempimento degli obblighi di amministratore. Controparte_1
infatti, era stato revocato, in data 08.02.2019, dalla sua carica di amministratore, a causa di gravi irregolarità commesse nella gestione condominiale.
In particolare, l'opposto:
- nel corso dei quasi due anni del suo mandato, dalla nomina alla revoca, avvenuta proprio per tali gravi irregolarità, non aveva mai provveduto alla convocazione di un'assemblea per l'approvazione dei bilanci;
inoltre, a seguito della richiesta di alcuni condomini, che rappresentavano 1/6 del valore millesimale, di convocare l'assemblea per tale adempimento, la
TRIBUNALE DI NAPOLI IV SEZIONE CIVILE Pag. 3 convocava per il giorno 8.2.2019, senza, tuttavia, predisporre alcun bilancio consuntivo da sottoporre all'approvazione;
- pur avendo avuto l'incarico, con delibera assembleare del 29.06.2017, di sottoscrivere un contratto di vigilanza con la società per un Parte_2
semestre, fino al 31.01.2018, travalicando i limiti del preciso mandato conferitogli, in data 1.07.2017, sottoscriveva un contratto, che prevedeva il tacito rinnovo alla scadenza del 31.01.2018 e così via, di anno in anno.
Inoltre, l'opposto non procedeva neppure ad effettuare i pagamenti del maggior debito maturato a causa dell'indebito protrarsi del rapporto, che la aveva provveduto regolarmente a fatturare nel 2018, per Parte_2
complessivi euro 49.559,33. In conseguenza di tale comportamento il subiva, prima, un'azione monitoria da parte del fornitore e, Parte_1
successivamente, la notifica dell'atto di precetto. Il Condominio, conseguentemente, si vedeva costretto alla conclusione di un accordo transattivo in data 26.05.2022;
- durante la sua “gestione”, non provvedeva a saldare neanche le bollette relative ai consumi idrici fatturati dalla per conto del Comune CP_2
, ammontanti ad euro 37.758,00, pari alla somma CP_3 Parte_1
degli importi delle fatture insolute del periodo 18.4.17 – 06.07.18 e delle somme aggiuntive di cui ai solleciti del 17.9.18 e 19.11.18;
- non provvedeva ad effettuare alcun adempimento fiscale relativo ai sostituti d'imposta, esponendo il Condominio ad una possibile azione di accertamento tributario;

- non istituiva e teneva alcun registro dell'anagrafe condominiale, registro cronologico di cassa e/o documento contabile, civilistico ed amministrativo e non provvedeva alla registrazione del proprio nominativo presso
TRIBUNALE DI NAPOLI IV SEZIONE CIVILE Pag. 4 l'Agenzia delle Entrate, per la comunicazione obbligatoria del rappresentante legale;

- non avviava alcuna azione di recupero dei crediti vantati dal Parte_1
nei confronti dei numerosi condomini morosi, violando l'art. 1129, co 9 c.c. ed aggravando ancor di più la situazione debitoria nei confronti dei fornitori.
Inoltre, l'opponente sottolineava come oltre che per Controparte_1
l'assenza di un regolare mandato e per le condotte negligenti sopra descritte, non avesse comunque diritto ad alcun rimborso spese e/o compenso, poiché il suo presunto credito non era stato oggetto di specifica rendicontazione ed approvazione da parte dell'assemblea.
L'opponente, poi, precisava che, in ogni caso, il decreto ingiuntivo andava revocato, in quanto il presunto credito azionato in via monitoria era stato pagato quasi integralmente, atteso che l'amministratore aveva già ricevuto il pagamento, da parte del , della somma complessiva di euro 10.780,00, come Parte_1
dimostrato dagli assegni e dagli estratti del c/c depositati in atti.
Esponeva, infine, l'opponente che la cattiva gestione dell'opposto aveva procurato al un deficit di bilancio pari ad euro 87.713,00, almeno da quanto era Parte_1
stato possibile ricostruire dall'esame della scarna documentazione in possesso dell'attuale Amministratore, visto che non aveva neppure Controparte_1
consegnato alcun documento al suo successore. Il Condominio, pertanto, chiedeva all'opposto, in via riconvenzionale, il risarcimento di tutti i danni subiti in conseguenza delle omissioni e negligenze poste in essere.
Il , pertanto, concludeva chiedendo: Parte_1
TRIBUNALE DI NAPOLI IV SEZIONE CIVILE Pag. 5 1) in via preliminare, di accertare e dichiarare la nullità della delibera assembleare del 10.04.2017, per violazione dell'art. 1129, co. 14 c.c., e, conseguentemente, previo accertamento che nulla era dovuto ad di revocare il Controparte_1
D.I. opposto e condannare lo stesso alla restituzione degli acconti ricevuti, pari ad euro 10.780,00, oltre interessi dalla ricezione degli stessi alla data del rimborso;

2) in via principale, nel merito, di accertare e dichiarare l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'opposto ai propri obblighi, e, per l'effetto, in accoglimento dell'eccezione di inadempimento/inesatto adempimento sollevata dal
Condominio opponente, di revocare il decreto ingiuntivo opposto e le statuizioni di condanna ivi contenute, compresa quella di liquidazione delle spese;

3) in via riconvenzionale, di condannare oltre che alla Controparte_1
restituzione degli acconti ricevuti, pari ad euro 10.780,00, oltre interessi dalla ricezione degli stessi alla data del rimborso, anche al risarcimento dei danni, nella misura che da quantificarsi in corso di causa, ovvero in via equitativa;

4) in subordine, di dichiarare che nulla era dovuto all'opposto, stante l'inesistenza del diritto al compenso e/o al rimborso spese per mancata approvazione del rendiconto, con conseguente condanna dell'amministratore, anche in riconvenzionale, alla restituzione della somma già incassata, oltre interessi dal pagamento alla restituzione;

5) in via ulteriormente gradata, per la sola ipotesi di mancato accoglimento delle eccezioni e della domanda riconvenzionale di cui sopra, di accertare che l'importo dovuto all'opposto era pari ad euro 220,00 ovvero alla diversa somma accertata in corso di causa;

6) di condannare la controparte al pagamento delle spese del presente giudizio, da distrarsi in favore del difensore antistatario.
TRIBUNALE DI NAPOLI IV SEZIONE CIVILE Pag. 6 Si costituiva l'opposto rilevando:
1) che la delibera del 10/4/17 non risultava impugnata nei modi e termini di legge e, pertanto, non poteva essere, nella presente sede, oggetto di contestazione. Con riferimento al mandato conferito all'Amministratore, poi, evidenziava la validità dello stesso, essendo il compenso, per il primo anno, determinato, e, per il secondo anno, determinabile, poiché commisurato al compenso percepito dal precedente amministratore;

2) che non sussistevano le “gravi irregolarità commesse nella gestione condominiale”, dedotte dall'opponente e di cui questo ultimo non aveva fornito alcun supporto probatorio.
In particolare, non rispondeva al vero:
a) che l'opposto non avesse convocato l'assemblea per l'approvazione dei bilanci, poiché l'assemblea era stata convocata ed erano stati i condomini a non approvare i bilanci;

b) che la transazione con la società di vigilanza fosse dovuta a una sua presunta negligenza, essendo dovuta, invece, ai mancati pagamenti da parte del , causati dall'assenza di liquidità; Parte_1
c) che non era stato fatto un formale passaggio di consegne al nuovo
Amministratore;
d) che Il mancato pagamento dei fornitori era dovuto a sua negligenza, essendo dovuta, invece, sempre a carenza di liquidità.
L'Amministratore, poi, non poteva essere ritenuto responsabile per non aver avviato le azioni di recupero nei confronti dei condomini morosi, in quanto, gli stessi condomini non approvavano i bilanci e, di conseguenza, paralizzavano l'azione giudiziaria.
TRIBUNALE DI NAPOLI IV SEZIONE CIVILE Pag. 7 Non risultavano, infine, sussistenti i presunti inadempimenti di natura fiscale, posto che nessun accertamento tributario era effettuato nei confronti del Condominio.
In conclusione, l'opponente non aveva indicato i danni che le “negligenze” del ricorrente avrebbero causato al Condominio. La richiesta risarcitoria, pertanto, era vaga e generica e priva di fondamento;

3) che la mancata approvazione del rendiconto di gestione non rendeva inesigibile il credito vantato. Infatti, tale inesigibilità si verificava solo quando il rendiconto non veniva presentato e non anche nell'ipotesi in cui non veniva approvato, benché regolarmente redatto e sottoposto al vaglio dell'assemblea.
In ogni caso, a parere della difesa dell'opposto, non si poteva ritenere che anche l'Amministratore, al pari degli altri creditori, dovesse subire l'esito delle vicende assembleari per esigere il credito, di cui era titolare i base a regolare contratto;

4) che le somme incassate dall'Amministratore, mediante assegni bancari, non erano state dallo stesso trattenute, poiché egli le aveva riversate sul conto del
, in occasione di ingenti spese che l'Ente stesso aveva dovuto affrontare. Parte_1
L'opposto, pertanto, concludeva chiedendo, in via preliminare, di concedere la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, considerato che l'opposizione non era fondata su prova scritta né appariva di pronta soluzione;
nel merito, di rigettare l'opposizione, siccome infondata in fatto ed in diritto, con contestuale conferma del decreto ingiuntivo;
in via subordinata, di condannare il opponente al pagamento della somma ingiunta, ovvero di quella Parte_1
maggiore o minore accertata, oltre interessi moratori;
di condannare il Parte_1
opponente al pagamento di spese e competenze del presente giudizio.
TRIBUNALE DI NAPOLI IV SEZIONE CIVILE Pag. 8 All'udienza dell'11.10.24, la parte opposta dichiarava di non accettare il contraddittorio in ordine al bonifico di euro 1.535,00 di cui alla pag. 2 della memoria n. 3 ex art. 171 ter cpc depositata dalla parte opponente, trattandosi di circostanza nuova, e rinunciava all'istanza di cui all'art. 648 cpc. In data 3.10.25, il procedimento veniva riservato in decisione.
Tanto premesso, ritiene il Tribunale che la delibera di conferimento dell'incarico di amministratore ad e il conseguente contratto di mandato Controparte_1
instauratosi tra le odierne parti non presenti alcun vizio idoneo a determinarne l'invalidità.
La delibera del 10/4/2017, infatti, contiene tutti gli elementi in base ai quali determinare, senza alcuna incertezza, il compenso spettante all'opposto. In particolare, la delibera determinava in maniera chiara, in euro tremila, l'importo dovuto a titolo di “rimborso forfettario totale”, per il secondo semestre della prima annualità, mentre, per la seconda annualità, la cifra pattuita veniva determinata facendo riferimento al compenso percepito dall'amministratore uscente.
Ritiene questo Giudicante che anche il compenso relativo al secondo anno sia determinato e rispetti i requisiti di cui all'art. 1129 c.c., poiché la cifra corrisposta all'amministratore uscente risultava dal verbale di conferimento dell'incarico a questo ultimo e, quindi, era conosciuto o doveva essere conosciuto da tutti i condomini.
La domanda volta all'accertamento della nullità della delibera e del contratto di mandato ivi contenuto va, pertanto, disattesa.
Il secondo motivo di opposizione è, invece, fondato, dovendosi ritenere che l'opposto non abbia assolto, con la richiesta diligenza, agli obblighi nascenti dal contratto di mandato.
TRIBUNALE DI NAPOLI IV SEZIONE CIVILE Pag. 9 In particolare, non aveva sottoposto all'assemblea, come era Controparte_1
suo preciso obbligo, il rendiconto consuntivo del 2017, adempimento che doveva essere compiuto entro giugno 2018 (in particolare, nell'assemblea del 6/12/18, unica di tale anno di cui veniva prodotto il verbale, veniva sottoposto all'assemblea il bilancio preventivo del 2019, mentre non era all'ordine del giorno l'approvazione del consuntivo 2017). Non è provato, invece, l'inadempimento in relazione all'approvazione del bilancio 2016, poiché l'opponente non allegava tale circostanza in maniera specifica e non chiariva se tale bilancio, relativo alla gestione dell'amministratore uscente, era stato o meno da questo ultimo sottoposto all'assemblea. In relazione al bilancio 2018, invece, non vi è responsabilità, poiché, all'atto della revoca, l'opposto era ancora nei termini per redigere il bilancio di tale anno e sottoporlo all'assemblea.
Parimenti inadempiente è stato l'opposto in relazione all'obbligo di diligente esecuzione delle disposizioni dell'assemblea. In particolare, i condomini, con la delibera del 29/6/17, avevano previsto che il contratto di guardiania con la ditta
, che si andava a stipulare, avrebbe avuto la durata di sei mesi, con Parte_2
scadenza al 31/1/17. Contravvenendo a tale precisa indicazione, l'amministratore lasciava che il contratto si prorogasse di fatto e non convocava un'assemblea sul punto, così esponendo il ad ulteriori oneri finanziari. Parte_1
L'amministratore, poi, non curava il recupero dei crediti nei confronti dei condomini, come aveva il potere di fare, sia in base ai vecchi bilanci approvati, sia facendo approvare, quantomeno, il bilancio 2017. Da tale inerzia derivava, quindi, il mancato pagamento dei fornitori e di molte delle obbligazioni, anche fiscali, gravanti sul
. Parte_1
Tale negligente condotta presenta il carattere della gravità e integra gli estremi dell'inadempimento degli obblighi nascenti dal contratto di mandato. Tale
TRIBUNALE DI NAPOLI IV SEZIONE CIVILE Pag. 10 valutazione si fonda sulla durata dell'inadempimento, protrattosi per tutto il corso del mandato, e sull'ampiezza dello stesso, avente ad oggetto la quasi totalità degli adempimenti imposti all'amministratore di un Condominio.
La prima conseguenza di tale grave inadempimento consiste nella insussistenza, per l'opponente, dell'obbligazione di corrispondere all'amministratore il compenso pattuito. Secondo la più recente giurisprudenza della Suprema Corte, infatti, il grave inadempimento dell'amministratore comporta il venir meno dell'obbligo del
Condominio di corrispondere il compenso (Cass. 3892/2017).
La presente decisione assorbe e rende superfluo esaminare la questione, sollevata dall'opponente, circa l'esigibilità del compenso da parte dell'amministratore del
, nell'ipotesi in cui non sia stato approvato il rendiconto consuntivo. Parte_1
Conseguentemente, il Tribunale accerta e dichiara l'inadempimento dell'opposto ai propri obblighi e, per l'effetto, in accoglimento dell'eccezione di inadempimento sollevata dal opponente, dichiara che nulla è dovuto dal Parte_1 Parte_1
all'amministratore a titolo di compenso per l'espletamento del suo mandato e, conseguentemente, revoca il decreto ingiuntivo opposto e le statuizioni di condanna ivi contenute, compresa quella di liquidazione delle spese.
La domanda riconvenzionale avente ad oggetto il risarcimento dei danni dubiti dall'opponente, in conseguenza della negligente condotta di , Controparte_1
non trova, invece, accoglimento. L'opponente, infatti, si è limitato ad indicare i comportamenti omissivi dell'amministratore, senza allegare e provare i danni che, da tali comportamenti, sarebbero derivati. E' appena il caso di precisare che l'invocato criterio equitativo di liquidazione del danno non può sopperire in alcun modo alla mancata allegazione e prova del danno stesso.
TRIBUNALE DI NAPOLI IV SEZIONE CIVILE Pag. 11 In particolare, l'unico elemento allegato e, cioè, il disavanzo di bilancio, non costituisce il danno. Infatti, l'opponente avrebbe dovuto dimostrare analiticamente i danni conseguenti alla mancata riscossione dei crediti condominiali e i danni conseguenti al ritardo nei pagamenti dei debiti. Il Condominio, invece, non dettagliava gli importi richiesti e non ne indicava la causale, così venendo meno all'onere probatorio impostogli.
La domanda riconvenzionale avente ad oggetto la restituzione dei compensi indebitamente ritirati dall'amministratore nel corso del suo mandato è parzialmente fondata e trova accoglimento nei limiti di seguito indicati.
Il Condominio, infatti, ha provato che l'opposto disponeva bonifico, dal c/c condominiale in suo favore, per euro 480,00 e chiedeva ed otteneva l'emissione di un assegno circolare, in suo favore, per euro 300,00. Tali circostanze risultano documentalmente provate dalla copia dell'estratto conto del trimestre gennaio- marzo 2018 (doc 16) e dalla copia dell'assegno circolare versata in atti (doc 13, primo assegno).
A fronte del grave inadempimento dell'amministratore, di cui si è detto, e dell'insussistenza del suo diritto al compenso, trova, pertanto, accoglimento parziale la domanda di restituzione delle somme prelevate nei limiti di euro 780,00 (pari alla somma degli importi di euro 300,00 e 480,00), oltre interessi dalla domanda al saldo effettivo.
Sul punto, l'opponente deduceva che non doveva restituire alcuna somma al
, avendo già versato ingenti somme in contanti sul c/c condominiale. E' Parte_1
appena il caso di sottolineare che l'opponente non ha dimostrato la correlazione tra i versamenti in contanti e le somme prelevate, ben potendo tali versamenti essere correlati al pagamento di eventuali quote condominiali versate dai condomini in
TRIBUNALE DI NAPOLI IV SEZIONE CIVILE Pag. 12 contanti all'amministratore. Conseguentemente, in assenza di tale prova, le somme indebitamente prelevate vanno restituite.
La domanda di restituzione delle ulteriori somme, invece, non trova accoglimento.
Invero, la parte opponente ha provato esclusivamente l'emissione, in favore dell'amministratore, di quattro assegni circolari dell'importo di euro 1.200,00 ciascuno. A fronte di tale prova, tuttavia, l'opposto ha provato, con dichiarazione proveniente dall'Istituto di credito, che tali assegni sono stati riversati, successivamente, sul c/c condominiale.
In relazione al quinto assegno circolare di euro 1.200,00 e di altri due assegni dell'importo di euro 2.000,00 ciascuno, di cui all'atto di opposizione, si evidenzia che tali assegni non sono stati prodotti e che, dal solo estratto conto, non è dato evincere quale sia il loro beneficiario.
Ogni deduzione in merito all'avvenuto bonifico, effettuato dal c/c condominiale in favore dell'opposto, di euro 1.535,00, non viene esaminata da questo Tribunale, trattandosi di una circostanza non tempestivamente allegata.
Conseguentemente, la domanda riconvenzionale avente ad oggetto la restituzione dei predetti importi viene disattesa (salvo per quanto già detto in relazione al minor importo di euro 780,00).
Le spese di lite seguono la sostanziale soccombenza dell'opposto e vengono liquidate in dispositivo, alla luce dei parametri medi di cui al D.M. 55/14 e successive modifiche, in considerazione del valore della lite (fino a 26.000,00 euro), con attribuzione in favore dell'avv. Roberto Tallarico.
TRIBUNALE DI NAPOLI IV SEZIONE CIVILE Pag. 13

PQM


Il Tribunale di Napoli, IV Sezione civile, in persona del Giudice Unico dott.ssa
EL TE, sulla domanda proposta dal
[...]
, nei confronti di , Parte_1 Controparte_1
ogni contraria istanza disattesa, così provvede:
1) revoca il decreto ingiuntivo n. 7237/23 emesso dall'intesto Tribunale;

2) rigetta la domanda di parte opposta di accertamento della nullità/invalidità della delibera assembleare del 10.4.2017;
3) accerta l'inadempimento grave di nell'esecuzione del Controparte_1
suo mandato e, pertanto, dichiara che nessun compenso è dovuto allo stesso dall'opponente;
4) in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale, condanna al pagamento, in favore del Controparte_1 [...]
, della somma di euro 780,00, oltre interessi Parte_1
dalla domanda al saldo;

5) rigetta ogni altra domanda di parte opponente;

6) condanna al pagamento delle spese di lite sostenute Controparte_1
dal , che liquida in euro Parte_1
399,50 per spese ed euro 5.077,00 per compensi, oltre alle spese generali al
15% dei compensi, IVA e CPA, se dovute come per legge, con attribuzione con favore dell'avv. Roberto Tallarico.
Così deciso in Caserta, il 27/10/2025
Il Giudice
TRIBUNALE DI NAPOLI IV SEZIONE CIVILE Pag. 14
TRIBUNALE DI NAPOLI IV SEZIONE CIVILE
dott.ssa EL TE
Pag. 15