N. R.G. 29963/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sesta CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Daniele D'Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 29963/2025 promossa da:
(C. F. ) con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'Avv. Palo Spena ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Napoli, via dei
Mille 59 giusta procura in calce all'atto di citazione per convalida di sfratto
RICORRENTE
contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. Fabio CP_1 C.F._2
AS IT ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, via Brunacci 1, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione
RESISTENTE
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità - locazione uso abitativo.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
In decisione all'udienza in data 21.11.2025, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE


1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti
Con atto di citazione notificato il 27.05.2025 ha intimato lo sfratto Parte_1 per morosità a contestando il mancato pagamento dei canoni di locazione dal CP_1
01.03.2025. In particolare, di deduce di essere proprietario Parte_1 Pt_1
1 dell'immobile sito in Roma, via Giacinta Pezzana 9, piano terra S1, interno 1 identificato al
N.C.E.U. di Rom aal foglio 531, particella 32-141, subalterno 505 con box auto, identificato con i medesimi dati catastali ma come sub. 531 e cantinola e di averlo concesso in locazione a con contratto sottoscritto il 19.12.2024 e decorrente dal 01.01.2025, verso CP_1 il corrispettivo di un canone di locazione mensile di € 3.500,00. Il conduttore, infatti, si sarebbe reso moroso dell'importo di € 10.500,00 per i canoni non pagati da marzo a maggio
2025 ed € 2.448,00 per oneri accessori non pagati. Da qui la richiesta di convalida.
Si è costituito con comparsa del 17.06.2025 nella quale ha rassegnato le CP_1 seguenti conclusioni: “In via preliminare Respingere le domande tutte avanzate da controparte, respingere la richiesta di convalida di sfratto, essendo l'opposizione fondata su prova scritta e sussistendo in ogni caso gravi motivi contrari. Nel merito previo mutamento del rito e fissazione dell'udienza di discussione con termine per il deposito di memorie integrative, in accoglimento dell'opposizione proposta, Respingere la domanda di risoluzione per grave inadempimento avanzata da parte locatrice essendo l'inadempimento del locatore e non del conduttore;
Respingere la richiesta di pagamento dei canoni scaduti
e degli oneri condominiali richiesti da controparte perché non dovuti in quanto provento di contratto illecito artifiziosamente e in spregio del principio di buona fede. In via riconvenzionale condannare il sig di al risarcimento dei danni Parte_1 Pt_1 derivanti dagli eventi in narrativa e per i quali ci si rimette alla valutazione dell'Il.mo
Giudice adito. Atteso che si ipotizzano e sono alla conoscenza del Giudice gravi commissione delittuose perpetrate in danno del nucleo familiare si richiede la trasmissione del CP_1 fascicolo ai sensi e per gli effetti dell'art. 331 cpp alla procura della Repubblica con eventuale sospensione della causa che comunque non può non trasformarsi in rito ordinario con tutte le conseguenze di legge. In via gradata Nella denegata ipotesi in cui non venissero accolte le precedenti richieste si Voglia concedere termine di grazia per il pagamento dei canoni intimati, termine che si ritiene dovrà comunque essere postergato alla effettiva cessione dei lavori”. In particolare, sostiene che di CP_1 Parte_1 Pt_1 sarebbe inadempiente dell'obbligo di garantire il pacifico godimento dell'immobile perché
l'appartamento locato, dotato di giardino, era fatto oggetto di ingresso da parte degli operai che realizzano le opere di rifacimento della facciata condominiale. A tal proposito
[...] ipotizza anche la sussistenza di reati quali il delitto di cui all'art. 610 c.p. e all'art. CP_1
614 c.p. nei confronti di ignoti, cioè dei soggetti che facevano ingresso nel giardino e nell'appartamento. Da qui la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno perché, tra
2 l'altro, gli operai in questione, in uno dei loro ingressi nel giardino, avrebbero cagionato un infarto nel cane di famiglia di provocandone la morte. CP_1
All'esito dell'udienza del 24.06.2025 è stato emesso ordine di rilascio ed è stato disposto il mutamento del rito in locatizio ai sensi dell'art. 667 c.p.c. di ha presentato memorie integrative il 17.10.2025 nelle quali ha Parte_1 Pt_1 rassegnato le seguenti conclusioni: “Chiedendo al Giudice Adìto di:

1. Accogliere la domanda di convalida dello sfratto per morosità della consistenza immobiliare in Roma, Via
Giacinta Pezzana civico 9, costituita da un appartamento al piano terra S1, interno n.ro 1.
Con pertinenziale sottoposto box autorimessa al piano S5 contraddistinto con interno n.ro
18 e cantinola, in atti censiti, confermando definitivamente l'ordinanza esecutiva già emessa in data 24 Giugno 2025 nel procedimento sommario RGAC n.ro 28000/2025; 2. Dichiarare la risoluzione del contratto di locazione sottoscritto il 19.12.2024 e decorrente dal 1.01.2025 registrato presso l'Agenzia delle Entrate – UT di Napoli 1 con id. telematico
TER25T000194000MD per grave inadempimento della parte conduttrice ai sensi del combinato disposto art. 14 contratto ed art. 1456 c.c. con condanna della parte inadempiente al risarcimento danni, quantificati in base ai corrispettivi dovuti (canoni locativi ed oneri accessori) dalla data del 1 MARZO 2025 alla data della chiesta pronunzia di risoluzione contrattuale;

3. Rigettare l'opposizione proposta da con comparsa di CP_1 costituzione e risposta del 17 Giugno 2025 e la contestuale domanda riconvenzionale di risarcimento danni, del tutto infondate di fatto ed in diritto;

4. Condannare CP_1 come in epigrafe generalizzato e rappresentato, al pagamento di spese e compensi di causa, oltre oneri fiscali e previdenziali, oltre al pagamento delle somme equitativamente determinate dal Giudice ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 96, terzo co., c.p.c”. Nello specifico ribadisce che non ha più versato i canoni Parte_1 CP_1 di locazione dal marzo del 2025 e che, nonostante l'emissione dell'ordine di rilascio, è rimasto nella detenzione del bene. Inoltre, di evidenzia che le opere Parte_1 Pt_1 di rifacimento della facciata erano visibili all'inizio della locazione e che ne CP_1 era, evidentemente, consapevole e che, comunque, non può essere chiamato a rispondere di molestie di fatto cagionate da terzi.
La causa è stata decisa.


2. Nel merito
In primo luogo, deve rilevarsi come il ricorrente abbia dimostrato in giudizio il titolo fondante la pretesa creditoria fatta valere. In particolare, di ha allegato (cfr. Parte_1 Pt_1 allegato 3 alle memorie integrative) il contratto di locazione del 19.12.2024 registrato il 3 07.01.2025. Come noto, in materia di responsabilità contrattuale, il paciscente che agisce per l'esatto adempimento ha solo l'onere di provare il fondamento del suo diritto mentre può semplicemente allegare l'altrui condotta inadempitiva. In questo caso sarà onere della controparte dimostrare in giudizio l'esattezza e completezza dell'adempimento posto in essere. A tal riguardo la giurisprudenza della Suprema Corte è unanime nell'affermare che
“In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (Corte di
Cassazione, Sez. III, sen. n.826 del 20.01.2015). Nel caso di specie eccepisce CP_1 un presunto inadempimento di di nel consentire il godimento Parte_1 Pt_1 dell'immobile che sarebbe disturbato dagli operai della ditta che sta realizzando i lavori di rifacimento della facciata condominiale. Inoltre, sempre in relazione ai CP_1 medesimi fatti, avanza domanda riconvenzionale di risarcimento del danno. A tal proposito deve rilevarsi quanto segue. di espressamente deduce che i lavori Parte_1 Pt_1 alla facciata condominiale erano già iniziati quando il contratto di locazione è stato stipulato.
Tale affermazione non è stata contestata da così che la stessa deve ritenersi CP_1 espunta dal thema probandi del presente giudizio in applicazione del principio di non contestazione di cui all'art. 115 c.p.c. Ciò, pertanto, consente di affermare che il conduttore era consapevole, sin dal principio della locazione, di quale fosse la condizione dell'immobile.
In particolare, che sullo stesso si stavano svolgendo dei lavori condominiali.
La circostanza dirimente, però, è che lamenta delle molestie di fatto operate CP_1 da soggetti terzi che non vantano né hanno mai vantato diritti sulla cosa. Invero, tutte le contestazioni si riferiscono allo svolgimento dei lavori condominiali e a presunti abusi degli operai della ditta appaltatrice delle opere. Ciò trova conferma nel fatto che la stessa Difesa di
4 ipotizza delle fattispecie di reato da contestarsi a ignoti, cioè soggetti terzi CP_1 estranei al rapporto contrattuale intercorrente con Al tal proposito l'art. 1585, CP_1 secondo comma, c.c. recita che il locatore non è tenuto a garantire il conduttore “dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva la facoltà del conduttore di agire contro di essi in proprio”. Fattispecie che risponde esattamente alla situazione di fatto riportata dal conduttore. D'altra parte, l'unanime giurisprudenza della Corte di Cassazione chiarisce che “Costituiscono molestie di diritto, per le quali il locatore è tenuto a garantire il conduttore ai sensi dell'art. 1585, comma 1, c.c., le pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, contestando il potere di disposizione del locatore, o rivendicando un diritto che infirmi o menomi quello del conduttore;
invece, quando il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, col proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento materiale del conduttore, la molestia è di fatto e il conduttore può agire direttamente contro di lui ai sensi dell'art. 1585, comma 2, c.c” (Corte di Cassazione,
Sez. III, sen. n. 25219 del 15.12.2015). Insomma, costituisce principio pacifico nel nostro ordinamento quello per il quale l'obbligo del locatore di garantire il pacifico godimento dell'immobile non si estende alle molestie di fatto perpetrate da terzi poiché, in questi casi, è il conduttore a dover agire direttamente nei confronti dei soggetti che arrecano molestia.
Altrimenti opinando si arriverebbe al paradosso per il quale, in caso di furto in immobile locato, sarebbe il locatore a dover rispondere dei pregiudizi subiti dal conduttore e non gli autori del reato.
In conclusione, l'eccezione e la corrispondente domanda riconvenzionale di CP_1 devono essere rigettate con la conseguenza che il mancato pagamento del canone rimane privo di giustificazione causale e costituisce un inadempimento. Detto inadempimento realizza certamente gli estremi della gravità fissati dall'art. 5 della L. 392/78 visto che
[...] non assolve all'obbligo del pagamento del canone dal marzo 2025. CP_1
Pertanto, il contratto concluso tra e il 19.12.2024 Parte_1 CP_1
e registrato il 07.01.2025 avente a oggetto gli immobili siti in Roma, via Giacinta Pezzana 9, piano terra S1, interno 1 identificato al N.C.E.U. di Rom aal foglio 531, particella 32-141, subalterno 505 con box auto, identificato con i medesimi dati catastali ma come sub. 531 e cantinola deve essere risolto per il grave inadempimento di CP_1
In conseguenza, deve essere confermata l'ordinanza di rilascio emessa il 24.06.2025.
Inoltre, deve essere condannato al pagamento, in favore di CP_1 Parte_1
della somma di € 3.500,00 per ciascuna mensilità dal marzo 2025 compreso fino
[...]
5 alla data del rilascio, oltre interessi nella misura legale dal giorno 5 di ogni mese fino alla data di effettivo pagamento.
[... In ordine agli oneri accessori deve rilevarsi quanto segue. La domanda di Parte_1 può essere accolta limitatamente alla sola somma di € 2.448,00 come richiesti Pt_1 nell'atto di citazione non essendo configurabile una pronuncia di condanna in futuro per gli oneri condominiali. Ciò alla luce di quanto disposto dall'art. 664 c.p.c.


3. Sulle spese
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità al D.M. 55/2014 con riguardo ai giudizi tenutisi innanzi al tribunale di valore ricompreso tra € 26.000,00 ed €
52.000,00 applicando i compensi minimi stante la scarsa complessità delle questioni trattate ed eliminando la fase istruttoria perché non si è tenuta. Pertanto, deve essere CP_1 condannato alla rifusione delle spese di lite in favore di che si Parte_1 liquidano in € 2.906,00 per compensi ed € 435,90 per spese generali, oltre IVA e CPA come per legge.
La domanda di condanna ex art. 96 c.p.c., invece, deve essere rigettata poiché non risulta che abbia agito con dolo o colpa grave. CP_1


P.Q.M.


Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: rigetta la domanda riconvenzionale di CP_1 dichiara la risoluzione del contratto di locazione concluso tra e Parte_1 il 19.12.2024 e registrato il 07.01.2025 avente a oggetto gli immobili siti in CP_1
Roma, via Giacinta Pezzana 9, piano terra S1, interno 1 identificato al N.C.E.U. di Rom aal foglio 531, particella 32-141, subalterno 505 con box auto, identificato con i medesimi dati catastali ma come sub. 531 e cantinola per il grave inadempimento di CP_1 conferma l'ordinanza di rilascio emessa il 24.06.2025; condanna al pagamento, in favore di della somma CP_1 Parte_1 Pt_1 di € 3.500,00 per ciascuna mensilità dal marzo 2025 compreso fino alla data del rilascio, oltre interessi nella misura legale dal giorno 5 di ogni mese fino alla data di effettivo pagamento;
condanna al pagamento, in favore di di della somma CP_1 Parte_1 Pt_1 di € 2.488,00 a titolo di oneri condominiali come specificati nell'atto di citazione, oltre interessi nella misura legale dalla data della domanda del 27.05.2025 fino a quella di effettivo pagamento;

6 condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di CP_1 Parte_1 che si liquidano in € 2.906,00 per compensi ed € 435,90 per spese generali, oltre
[...]
IVA e CPA come per legge;
rigetta la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c.
Roma, 21.11.2025
Il Giudice
Dott. Daniele D'Angelo
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