TRIBUNALE DI LECCE
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Lecce, Prima Sezione Civile, in persona del Giudice
Unico Onorario Avv. Grazia Carignani, ha pronunciato la seguente
Sentenza
Ex art. 281 sexies c.p.c.
Nella causa civile iscritta al n.3100/2024 del ruolo generale contenzioso civile, avente per oggetto “impugnazione di delibera assembleare", discussa e decisa all'udienza del 17.01.2025,
proposta da
rappresentato e difeso dall'Avv.to Russo Romeo, Parte 1 '
mandato in atti;

-ricorrente-
contro dell'Amministratore p.t., in persona Controparte_1 rappresentato e difeso dall'Avv.to Quarta Lea Giusy;

-resistente-

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
proponeva ricorso ex art. 1137 c.c., datato Parte 1
7.05.2024, nei confronti del Controparte_1 in persona del suo
Amministratore in carica, chiedendo al Tribunale adito: ⁱn ^via
-
principale dichiarare nulla, ai sensi di legge e per gli effetti dell'art. 1136 cc, la nomina dell'amministratore di condominio di cui al verbale assembleare del 30.1.2024, in quanto avvenuta in assenza della maggioranza qualificata di cui al secondo comma del citato articolo ed i relativi atti connessi e conseguenziali e con ogni conseguenza di legge;
sempre in via principale dichiarare nulla, ai sensi di legge e per gli effetti dell'art. 1136 cc, in parte qua la deliberazione assembleare del 30.01.2024 relativa all'approvazione del consuntivo
2023 e del preventivo 2024 in quanto avvenuta in assenza della maggioranza qualificata di cui al terzo comma del citato articolo ed i relativi atti connessi e conseguenziali e con ogni conseguenza di legge;
in via subordinata revocare l'amministratore di condominio
-
per gravi irregolarità rinvenienti dalla violazione del combinato disposto di cui agli artt. 1129, 1130 e 1130 bis cc ed i relativi atti connessi e conseguenziali e con ogni conseguenza di legge;
- in ogni caso condannare il resistente a rimborsare euro 97,00 quale spese sostenute dal ricorrente al fine di accedere alla procedura di mediazione obbligatoria;
- con vittoria di spese e competenze di lite della fase della mediazione e del presente giudizio.
In particolare il ricorrente eccepiva che la deliberazione di conferma dell'amministratore, pur avendo riportato una maggioranza superiore alla metà del valore dell'edificio condominiale, non aveva ottenuto la maggioranza dei partecipanti all'assemblea, essendosi lo stesso amministratore-condomino astenuto dal votare;
inoltre, in seguito alla conferma, l'amministratore avrebbe commesso varie violazioni di legge, fra cui la mancata comunicazione dei propri dati anagrafici, del luogo di tenuta delle scritture, dei giorni e delle ore in cui avrebbero potuto prenderne visione, la mancata comunicazione del proprio compenso e il trattamento dei dati personali dei condomini senza averne mai richiesto e ottenuto il consenso.
Il ricorrente lamentava che anche la deliberazione di approvazione del consuntivo 2023 e del preventivo 2024 era nulla, per non aver ottenuto la speciale maggioranza di cui al 3° comma dell'art. 1136
c.c.; inoltre consuntivo e preventivo erano stati sottoposti all'esame dell'assemblea senza essere corredati dell'obbligatoria nota sintetica esplicativa della gestione, che non poteva certamente essere sostituita dalla "relazione dell'amministratore", essendo destinata per legge a relazionare in maniera esauriente sull'andamento della gestione.
Infine, in via subordinata, riteneva il ricorrente che le suddette gravi violazioni di legge e altre dettagliatamente descritte renderebbero giustificata e fondata la sanzione di revoca dell'amministratore.
Con provvedimento del 21.05.2024 veniva fissata l'udienza di comparizione delle parti.
Con memorie difensive del 6.09.2024 si costituiva in giudizio il
Controparte 1 in persona dell'Amministratore p.t., chiedendo al '
Tribunale di: I dichiarare inammissibili e/o improcedibili tutte le domande avversarie;
dichiararle infondate in fatto e in diritto;

-
condannare il ricorrente al pagamento di spese e compensi di lite del presente giudizio nonché di quelli relativi alla fase pregiudiziale della mediazione.
resistente che: per i "condomini piccoli" Sosteneva il CP_1
come quello in esame, formati da pochi condòmini, opportunamente l'art. 1139 c.c. ha operato un rinvio alle norme sulla comunione in generale e, in particolare, al 4° comma dell'art. 1105 c.c.; il ricorso nel caso in esame è pertanto inammissibile, improcedibile e/o comunque infondato per violazione della norma appena riportata, secondo la quale il rimedio andava proposto in sede di volontaria giurisdizione e non contenziosa;
con riferimento alla lamentata assenza della nota sintetica esplicativa della gestione, il ridotto numero di unità immobiliari e la modesta entità del bilancio consentono di gestire la contabilità condominiale in ^modo abbastanza elementare e agile, che non impedisce però ad ogni singolo condomino, di avere in ogni momento un'analitica, completa, dettagliata ed esauriente visione di ogni dato di proprio interesse;
le presunte violazioni di legge che giustificherebbero la ^revoca dell'Amministratore sono infondate. ^All'^udienza ^del ²⁰.⁰⁹.²⁰²4 ^la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e discussione ex art.281 sexies cpc, con termine per note conclusive.
All'udienza del 17.01.2025 la causa veniva decisa con sentenza contestuale, ex art.281 sexies cpc.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via principale il ricorrente chiede di dichiarare nulla, ai sensi di legge e per gli effetti dell'art. 1136 cc, la nomina dell'amministratore di condominio di cui al verbale assembleare del 30.1.2024, in quanto avvenuta in assenza della maggioranza qualificata di cui al secondo comma del citato articolo.
La difesa del CP 1 resistente afferma che: il ricorso, nel caso in esame, è inammissibile, improcedibile e/o comunque infondato, in quanto la questione andava risolta in sede di volontaria giurisdizione e non contenziosa;
l'art. 1139 c.c. afferma che, “per quanto non espressamente previsto in questo capo, si osservano le norme sulla comunione in generale"; l'art. 1105 quarto comma cc prescrive che,
❝se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza ... ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore".
Tali assunti del CP 1 resistente non sono condivisibili, in quanto nel caso in esame, pur in assenza della maggioranza richiesta dalla legge, è stata emessa una delibera in violazione della legge regolatrice in materia.
L'art. 1137 cc stabilisce che, contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, può essere adita l'autorità giudiziaria per chiederne l'annullamento, entro 30 giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti, e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Nel verbale assembleare del 30.01.2024 si legge: "Terminata la discussione, su invito del Presidente, l'assemblea, con l'astensione dell'avv. Lino Spedicato e con il voto favorevole di 2 su 4 condomini per complessivi 503,53 millesimi del valore totale, delibera di confermare nella carica di amministratore per l'anno 2024 l'avv. A.
Lino Spedicato".
La predetta deliberazione inerente alla nomina dell'amministratore di condominio è annullabile, perché posta in violazione dell'art. 1136 comma 2 e 4 cc che recita: "Sono valide le deliberazioni approvate ^con ^un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore ... devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo".
Nel caso di specie, ai fini della conferma dell'amministratore, benché sia risultata favorevole più della metà dei millesimi complessivi dell'edificio, non altrettanto si è verificato con la maggioranza degli intervenuti, ovvero solo 2 su 5.
Occorre precisare che, ai fini del quorum deliberativo previsto dall'articolo 1136 comma 4 cc, non deve distinguersi fra nomina e conferma, poiché risultano essere identici gli effetti che ne scaturiscono, come affermato da univoco orientamento di legittimità oltre che di merito (Cass. Civ. n. 4269/1994, n. 71/80, n. 3797/1978).
Trattasi pertanto di delibera contraria alla legge, per la quale il condomino assente, dissenziente O astenuto, può ricorrere all'autorità giudiziaria ex art 1137 comma 2 cc. Sulla base di quanto innanzi deve dichiararsi annullata la nomina dell'amministratore di condominio di cui al verbale assembleare del
30.1.2024 oggetto di causa.
Nullità ovvero annullabilità della deliberazione con cui è stato approvato il bilancio consuntivo 2023 e quello preventivo 2024.
Per l'approvazione del rendiconto annuale ordinario in seconda convocazione devono sussistere entrambe le maggioranze stabilite dall'art. 1136 c.c. 3° comma.
Il quorum deliberativo è pari alla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Nel caso di specie vi sono stati solo 2 voti favorevoli, 2 contrari ed 1 astenuto, su 5 condomini intervenuti.
Pertanto, ai sensi dell'art. 1136 cc, deve dichiararsi annullata in parte qua, ^la deliberazione assembleare del 30.01.2024, relativa all'approvazione del consuntivo 2023 e del preventivo 2024, in quanto avvenuta in assenza della maggioranza qualificata di cui al terzo comma del citato articolo.
Trattasi anche in questo caso di delibera contraria alla legge, per la quale il condomino assente, dissenziente o astenuto, può ricorrere all'autorità giudiziaria ex art 1137 comma 2 cc.
L'accoglimento delle due domande proposte dal ricorrente in via principale fa sì che non debba essere esaminata la domanda proposta dallo ^stesso ⁱn via subordinata, di ^revoca
dell'amministratore di condominio per gravi irregolarità rinvenienti dalla violazione del combinato disposto di cui agli artt. 1129, 1130 e
1130 bis cc (in particolare assenza dell'obbligatoria nota sintetica esplicativa della gestione, quale documento propedeutico agli altri indicati dall'art. 1130 bis c.c. in materia di rendiconto condominiale;

condotte omissive dell'Amministratore). Le spese del presente giudizio, comprese quelle di mediazione, sostenute dal ricorrente, devono essere poste a ^carico ^del
CP 1 resistente.
PTM
Il Giudice Onorario, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte 1 nei confronti del Controparte_1 , in persona dell'Amministratore p.t., con ricorso ex art. 1137 c.c. del
7.05.2024:
- in via principale dichiara annullata, ai sensi di legge e per gli effetti dell'art. 1136 cc, la nomina dell'amministratore di condominio di cui al verbale assembleare del 30.1.2024, ed i relativi atti connessi e conseguenziali;

sempre in via principale dichiara annullata, ai sensi di legge e per gli effetti dell'art. 1136 cc, in parte qua la deliberazione assembleare del 30.01.2024, relativa all'approvazione del consuntivo 2023 e del preventivo 2024, ed i relativi atti connessi e conseguenziali;

- condanna il Controparte 1 , in persona dell'Amministratore p.t., al pagamento in favore del ricorrente delle spese di Parte 1 '
lite compresa la fase di mediazione, che vengono liquidate complessivamente in € 1.723,00, di cui € 223,00 per spese ed €
1.500,00 per compensi, oltre spese generali, Iva e cap come per legge.
Così deciso in Lecce, 17.01.2025
IL GIUDICE ONORARIO
(Avv. Grazia Carignani)