N. R.G. 42489/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Serena Nicotra ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 42489/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. GIORDANO LUCA Parte_1 C.F._1
GI TO e dell'avv. VALLI DANILA, con studio in VIA SIRTORI, 5 20129 MILANO
ATTORE contro
(C.F. ), Controparte_1 P.IVA_1 [...]
C.F. ), C.F. ), con il patrocinio CP_1 C.F._2 CP_2 C.F._3 dell'avv. ANDREUCCI ALESSANDRO , con studio in via SERVIANO LATTUADA 20135 MILANO
CONVENUTI
CONCLUSIONI: Le parti hanno concluso come da note depositate telematicamente
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione in riassunzione ritualmente notificato, ha convenuto in Parte_1 giudizio la società per sentire accertare i gravi inadempimenti Controparte_1 ascrivibili alla società convenuta nell'espletamento dell'incarico conferito ed ottenere la declaratoria di risoluzione per inadempimento del contratto concluso tra le parti, con conseguenza accertamento negativo del diritto al corrispettivo della convenuta, nonché per ottenere la condanna dei danni subiti, quantificati nella somma di € 50.375,00 o nel diverso importo accertato in corso di causa;
in via subordinata, la attrice ha chiesto compensare il credito di a titolo di pagamento del corrispettivo con il credito Controparte_1 risarcitorio dell'attrice e condannare la convenuta al pagamento in suo favore dell'importo residuo, oltre interessi ai sensi dell'art. 1284 cod.civ.
La attrice ha dedotto:
- di avere proposto davanti al Tribunale di Monza giudizio di opposizione avverso il decreto ingiuntivo ottenuto da avente ad oggetto il pagamento della somma di € 7320,00 oltre interessi e spese, a Controparte_1 titolo di compenso dell'attività di consulenza prestata dall'ingiungente in suo favore;

pagina 1 di 7 -che con sentenza n. 2166/2024 il Tribunale di Monza aveva dichiarato la propria incompetenza per territorio in favore del Tribunale di Milano;

-che aveva richiesto il pagamento della somma di € 6000,00 oltre Iva a fronte Controparte_1 dell'accordo raggiunto tra le parti di pagamento del minore importo di € 2000,00 oneri inclusi;

-che tale minore compenso non era dovuto a causa dei gravi inadempimenti ascrivibili alla società convenuta;

-che l'incarico di riguardava la partecipazione all'asta dei beni oggetti di vendita nella Controparte_1 procedura fallimentare RG 1039/2014, siti nel complesso in Sesto San Giovanni, piazza Indro Montanelli 8;
-che rispetto ai beni messi in vendita, l'attrice era interessata a soli 8 lotti, con l'intenzione di acquistarne uno solo;

-che aveva redatto la domanda di partecipazione in via unitaria per tutti i lotti indicando Controparte_1 come prezzo quello di € 153.825,00 pari al valore più alto tra i lotti per i quali avrebbe partecipato all'asta e versando la cauzione nell'importo del 10% di tale prezzo;

-che all'esito dell'apertura delle buste la attrice si era aggiudicato il lotto n.2, per il quale il prezzo minimo indicato era pari a € 111.450,00;
-che la società convenuta aveva errato nella redazione della domanda in quanto non strutturata prevedente la partecipazione all'asta relativa ai lotti ognuno con l'offerta minima prevista come da avviso di vendita;

-che tale errore aveva comportato l'obbligo per l'attrice di corrispondere la somma di € 42.375,00 in più rispetto al valore dell'immobile aggiudicato;

-che inoltre la convenuta non aveva adempiuto all'obbligo di riferire all'attrice ogni possibile anomalia sussistente nell'immobile ed in particolare dell'esistenza di pendenze con il Condominio per il mancato pagamento degli oneri condominiali, pari a € 3677,84, oltre alle spese per l'intervento del legale del Condominio pari a € 224,82, nonché della presenza di difformità urbanistiche che avrebbero comportato il pagamento di ulteriori oneri, pari a circa €8000,00 per provvedere alla relativa sanatoria.
Si sono costituiti e rispettivamente quale ex socio accomandatario e socia CP_1 CP_2 accomandante e liquidatrice della Immobiliare NT di PA NT e C s.a.s., società cancellata dal registro delle imprese, che hanno chiesto il rigetto delle domande attoree.
I convenuti hanno replicato:
-che il compenso tra le parti era stato determinato in applicazione del tariffario comunemente in uso all'opposta, nella misura del 3% del valore di cui alla perizia di stima;

-che non vi era alcuna prova dell'accordo tra le parti sul pagamento dell'importo di € 2000,00 e tale circostanza risultava smentita dal fatto che in relazione ad un precedente analogo incarico conferito alla convenuta, la sig.ra aveva riconosciuto il compenso nella misura del 3% del prezzo di aggiudicazione;
Parte_1
-che non era sussistente l'inadempimento allegato dall'attrice né il lamentato danno;

-che la attrice aveva realizzato un profitto grazie all'attività della convenuta in quanto l'immobile dalla stessa acquistato era stato rivenduto dopo poco tempo ad un prezzo superiore pari a € 190.000,00;
pagina 2 di 7 -che la attrice, inoltre, si era determinata ad acquistare l'immobile perché, avendo in precedenza venduto l'immobile ove era residente, era costretta a comprare un nuovo immobile per non perdere le agevolazioni fiscali connesse all'acquisto della prima casa;

-che l'istanza di partecipazione all'asta era stata predisposta da in ottemperanza alle Controparte_1 prescrizioni del relativo bando ed era stata sottoposta ed approvata dalla attrice;

-che la attrice non avrebbe potuto aggiudicarsi l'immobile al prezzo di € 111.450,00 avendo partecipato all'asta un altro soggetto;

-che inoltre la attrice aveva rifiutato di aggiudicarsi l'immobile al prezzo di € 148.6000 offerto da Tes_1
[...]
-che la presenza delle difformità era nota alla attrice in quanto alla stessa le era stata consegnata la perizia e in quanto informata nel corso delle visite e dei sopralluoghi nell'immobile;
-che non vi era prova di esborsi sostenuti dall'attrice per le spese di ristrutturazione dell'immobile.
In via riconvenzionale i convenuti hanno chiesto la condanna dell'attrice al pagamento del compenso dell'attività di consulenza prestata nella misura di € 6000,00 oltre Iva.
La causa, all'esito della prima udienza, è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni ed è stata trattenuta in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE


1. La materia del contendere.
L'attrice ha chiesto accertarsi la responsabilità contrattuale della società per il Controparte_1 negligente adempimento delle obbligazioni nascenti dall'incarico conferito, relativo alla consulenza ai fini della partecipazione all'asta per l'acquisto di una delle unità immobiliari messe in vendita nell'ambito della procedura fallimentare pendente presso il Tribunale di Milano, RG 1039/2014.
In particolare, la attrice ha dedotto l'erronea presentazione della domanda di partecipazione, in quanto effettuata in via unitaria per otto lotti senza indicazione di prezzi diversi per ciascun lotto, nonché l'omessa informazione relativa alle irregolarità dell'immobile oggetto di aggiudicazione ed al debito relativo alle spese condominiali.
Inoltre, parte attrice ha chiesto la risoluzione del contratto di consulenza, contestando quindi la sussistenza della pretesa creditoria della convenuta nonché l'entità del corrispettivo richiesto, ed ha formulato la domanda di risarcimento dei danni conseguenti alle condotte inadempienti allegate.
I convenuti e che rispondono in proprio quale socio accomandatario e liquidatrice CP_1 CP_2 della società cancellata dal registro delle imprese come da visura prodotta, hanno Controparte_1 chiesto il rigetto delle domande attoree, allegando il diligente espletamento dell'incarico conferito da parte attrice ed hanno formulato domanda di condanna dell'attrice al pagamento del compenso dovuto, così come originariamente richiesto in sede monitoria nel primo giudizio instaurato davanti al Tribunale di Monza.
Si tratta quindi di verificare, sulla base degli ordinari principi regolanti la materia contrattuale di cui agli artt.
1218 e 1228 cod.civ., se siano ravvisabili le condotte inadempienti allegate e, quindi, in ossequio ai criteri di ripartizione dell'onere della prova in materia di responsabilità contrattuale, se il convenuto abbia dimostrato il pagina 3 di 7 proprio esatto adempimento, nonché se l'attore abbia assolto all'onere di provare il danno ed il nesso causale tra la condotta di inadempimento addebitata al convenuto ed il pregiudizio lamentato.
Va inoltre rilevato che le prove acquisite davanti al giudice che si è successivamente dichiarato incompetente conservano efficacia nel giudizio riassunto e sono, quindi, pienamente utilizzabili ai fini del decidere.


2. L'incarico conferito a Controparte_1
Non è in contestazione la sussistenza del rapporto contrattuale tra le parti, né l'oggetto del negozio, consistente nella prestazione da parte di di attività di assistenza e consulenza ai fini della Controparte_1 partecipazione dell'attrice alle vendite all'asta di alcuni immobili facenti parte del patrimonio acquisito al
Fallimento n. 1039/2014.
È invece controverso l'accordo sul corrispettivo da riconoscere alla parte convenuta in caso di aggiudicazione dell'immobile.
Secondo la prospettazione attorea, le parti si erano accordate per la corresponsione della somma di €2000,00 onnicomprensiva.
Diversamente, la parte convenuta ha allegato la debenza del corrispettivo della misura del 3% del valore della perizia, pari a € 6000,00 oltre accessori, considerando che il valore della perizia oggetto di vendita era compreso tra € 150.000,00 ed € 199.999,00.
Orbene, alla luce delle risultanze istruttorie non si ritiene raggiunta la prova dell'accordo tra le parti relativo al pagamento della somma di € 2000,00.
Le dichiarazioni rese dal teste , compagno della attrice, sulla pattuizione di un compenso nella misura di Tes_2
€ 2000,00, non si reputano sufficienti a tal fine.
Da un lato, occorre considerare che tali dichiarazioni provengono da una persona legata da rapporti con la attrice che non lo rendono disinteressato all'oggetto della causa e che, peraltro, appaiono anche generiche sul contesto in cui sarebbe stato assunto l'accordo.
Gli altri testimoni escussi, ivi compreso il teste , hanno dichiarato di non essere a conoscenza Testimone_3 degli specifici accordi assunti dalle parti.
Dall'altro lato, la tesi dell'attrice appare poco compatibile con il contenuto degli accordi assunti con CP_1 in occasione di un analogo incarico conferito proprio da per la partecipazione ad
[...] Parte_1 un'asta giudiziaria, risalente a circa un anno prima rispetto all'incarico oggetto di causa, accordi prevedenti il pagamento di un corrispettivo pari al 3% del prezzo di aggiudicazione (cfr. doc. 4 fascicolo convenuta).
Se si considera il diverso contenuto di tale accordo e il fatto che la attività di assistenza e consulenza successivamente affidata ad Immobiliare riguardava la possibile partecipazione ad otto incanti al fine di CP_1 ottenere la aggiudicazione di uno dei lotti, non si ritiene verosimile la pattuizione di un corrispettivo a forfait e comprensivo di oneri accessori, ben inferiore a quanto dovuto sulla base delle tariffe normalmente praticate dalla società convenuta.
pagina 4 di 7 Alla luce di ciò si ritiene che il compenso debba essere determinato secondo il tariffario prodotto dalla convenuta, e quindi in misura pari al 3% del valore dei beni aggiudicati così come stimati nella perizia redatta nella procedura fallimentare.
Tuttavia, se si considera che il valore di stima ivi indicato per l'unità immobiliare ed il box oggetto di aggiudicazione (rispettivamente part. sub. 705 e sub. 51), è pari a €121.300,00 e € 27.300,00, per un totale di €
148.600,00 risulta dovuta la somma di € 4500,00 oltre Iva, così come indicato nel tariffario prodotto dalla convenuta
Quanto alle somme indicate a titolo di spese, non vi è prova dell'approvazione da parte della attrice di tali costi né è possibile ritenerli dovuti una volta che la parte ha diritto al compenso percentuale sull'aggiudicazione.
Peraltro, è significativo il fatto che la stessa nell'emettere fattura e nelle allegazioni rese Controparte_1 nella comparsa di costituzione nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo davanti al Tribunale di Monza, abbia espressamente indicato il proprio credito come frutto dell'applicazione della percentuale del 3% sulla base dell'affermato maggiore valore della perizia, senza richiedere l'applicazione delle spese, peraltro neppure menzionate nella fattura emessa dalla parte.
Pertanto, si ritiene che la misura del compenso riconoscibile in favore della convenuta ammonti a € 4500,00 oltre
Iva.


3. La valutazione delle condotte inadempienti allegate
Il primo addebito mosso all'operato della società convenuta riguarda la modalità di redazione della domanda di partecipazione all'incanto per gli otto lotti oggetto di interesse per l'attrice.
Come risulta dalla documentazione prodotta, la attrice ha depositato una unica offerta di acquisto per uno dei beni di cui ai lotti dal n.1 al n. 8, offrendo la somma di € 153.825,00, corrispondente al prezzo minimo dell'immobile di maggior valore e versando la cauzione nella misura del 10% di tale prezzo.
Le condizioni generali di vendita allegate all'avviso di vendita redatto dal curatore prevedono la possibilità, qualora vengano posti in vendita più beni di eguale tipologia, di presentare un'unica offerta valida per più lotti, con dichiarazione in calce di volerne acquistare uno solo, versando una sola cauzione sulla base del prezzo offerto per il bene di maggiore valore (cfr. doc. 4 fascicolo attoreo).
Alla luce di tale previsione, la presentazione di un'unica offerta non implica che la parte sia vincolata ad offrire lo stesso prezzo per tutti i lotti, ma soltanto che debba calcolare la cauzione con riferimento al bene di maggiore valore.
Nel caso in esame, le modalità di redazione dell'offerta, indicante un unico prezzo per tutti i lotti, hanno quindi comportato il vincolo per l'attrice ad acquistare al prezzo minimo stabilito per i beni di maggior valore anche quei lotti il cui prezzo minimo era significativamente inferiore a tale prezzo.
A fronte delle allegazioni dell'attrice sulla negligenza di tale operato, era onere della parte convenuta dimostrare il proprio esatto adempimento e quindi di avere informato la parte delle varie possibilità di modulazione dell'offerta e di avere discusso e concordato con la stessa la modalità prescelta di redazione dell'offerta.
Tale onere probatorio non risulta assolto. pagina 5 di 7 Invero, il fatto che la attrice abbia firmato l'offerta non è sufficiente a dimostrare il diligente espletamento dell'incarico, non attestando l'assolvimento degli accessori e preliminari doveri informativi e quindi la consapevolezza in capo alla parte della possibilità di differenziare i prezzi offerti per avere la possibilità di aggiudicarsi i lotti di minore valore ad un prezzo inferiore.
Né la documentazione prodotta e le testimonianze assunte consentono di accertare che l'attrice sia stata resa edotta delle varie alternative nella redazione dell'offerta e che la stessa abbia scelto la modalità proposta dalla convenuta per avere la certezza di aggiudicarsi uno dei lotti.
Per quanto riguarda il dedotto inadempimento dei doveri di informazione relativi all'esistenza di difformità urbanistiche e di debiti relativi alle spese condominiali, anche in tal caso l'onere della prova dell'esatto adempimento, gravante sulla parte convenuta, non è stato assolto, in quanto i testimoni escussi non sono stati in grado di riferire alcunché sul contenuto delle informazioni fornite da all'attrice in Controparte_1 relazione a tali aspetti.


4. La domanda di risoluzione
L'accertamento degli inadempimenti allegati dalla parte consente di ritenere fondata la domanda di risoluzione.
Invero, si è in presenza di condotte inadempienti che non possono essere considerati di scarsa importanza, in quanto riguardano il proprium dell'attività di assistenza e consulenza demandata alla parte, richiedente l'illustrazione al cliente di tutti quegli elementi rilevanti ai fini della valutazione degli oneri economici connessi all'acquisto e la prospettazione delle soluzioni economicamente più vantaggiose per lo stesso.
Alla luce di ciò, si ritiene quindi fondata la domanda di accertamento negativo del diritto di credito fatto valere da relativo al pagamento dei compensi concordati. Controparte_1


5. Il danno risarcibile
La attrice ha in primo luogo richiesto il risarcimento del danno costituito dal maggior prezzo versato per aggiudicarsi il lotto n.2 rispetto al prezzo minimo stabilito come base dell'incanto.
Al riguardo si rileva che, come risulta dal verbale di incanto, la attrice non era l'unica parte interessata all'acquisto del lotto, ma vi era un altro partecipante, che aveva formulato un' offerta pari Persona_1 al prezzo minimo e che di fronte all'apertura dell'incanto al prezzo minimo di € 153.825,00 ha dichiarato di non voler procedere con l'offerta.
Se quindi anche l'attrice avesse formulato l'offerta nella stessa misura, si sarebbe proceduto all'incanto al prezzo minimo di € 111.450,00, così come indicato nelle condizioni di vendita, con possibilità di più rilanci successivi.
Le allegazioni e gli elementi risultanti dalle parti non consentono quindi di affermare che la attrice si sarebbe potuto aggiudicare l'immobile al prezzo minimo offerto, né di individuare fino a quale rilancio si sarebbe fermato il secondo partecipante.
Occorre poi considerare che la attrice era interessata anche ai lotti di maggior valore, quali quelli di cui ai n. 3,4,
5 e 7, per i quali era stabilito un prezzo minimo superiore a €150.000,00, il che fa presumere che la parte avrebbe pagina 6 di 7 potuto proseguire nei rilanci fino all'importo massimo offerto, essendo comunque intenzionata ad acquistare uno dei citati lotti.
In questo quadro e poi considerato che la prospettazione dell'attrice è quella di un danno da perdita del risultato, costituito dalla aggiudicazione del lotto al prezzo minimo, presentato come evento certo e non di un danno da perdita di chance, che presuppone l'esistenza di una incertezza eventistica, non si ravvisano quindi i presupposti per accogliere tale domanda risarcitoria.
Per quanto riguarda i danni relativi agli esborsi sostenuti per gli oneri condominiali e per le spese necessarie a sanare le irregolarità dell'immobile, si rileva che non vi è prova degli esborsi e che in ogni caso non vi è neppure prova del nesso causale del pregiudizio con l'operato della convenuta, non essendo allegato né dimostrato che la attrice non avrebbe acquistato tale immobile qualora informata della necessità di sostenere tali spese.
6.. Le spese del giudizio
Tenuto conto dell'esito del giudizio, che vede una parziale soccombenza reciproca, va disposta la compensazione delle spese nella misura del 60%, ponendo a carico di parte convenuta, data la prevalente soccombenza, essendo risultata fondata la domanda di risoluzione e di accertamento negativo del credito, il residuo 40% delle spese, liquidate come da dispositivo, in applicazione del DM 55/2014 e succ. mod., secondo i valori medi, liquidate con riferimento al valore del credito oggetto della domanda riconvenzionale della convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) in parziale accoglimento della domanda attorea, accerta la risoluzione del contratto stipulato tra e per inadempimento della Parte_1 Controparte_1 convenuta;

2) rigetta la domanda di risarcimento danni svolta dalla attrice;

3) rigetta la domanda riconvenzionale svolta dalla parte convenuta;

4) compensa nella misura del 60% le spese del giudizio e condanna i convenuti e CP_1 [...]
in qualità rispettivamente di socio accomandatario e socia accomandante e liquidatrice della CP_2 cancellata società Immobiliare NT di PA NT e C s.a.s., alla rifusione in favore dell'attrice del residuo 40% delle spese, che liquida, già al netto della compensazione in € 272,50 per spese vive, €
2.030,80 per compensi, oltre spese generali, Iva (se non detraibile) e Cpa come per legge.
Milano, 11 dicembre 2025
Il Giudice
dott. Serena Nicotra
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