REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Nola, prima sezione civile, in persona del Giudice Unico
Dott.ssa Lucia Paura, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta a ruolo con il n. 6569/2019 di R.G. avente ad oggetto: occupazione senza titolo di immobile.
TRA
(C.F. , rappresentata e Parte_1 C.F._1
difesa dall'avv. Nicola Delle Cave, in virtù di procura in calce all'atto di citazione, domiciliata come in atti;

ATTRICE
CONTRO
(C.F. , Controparte_1 C.F._2
rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Dessì, in forza di mandato a margine della comparsa di costituzione, domiciliata come in atti;

CONVENUTA
(C.F. ), rappresentata e CP_2 C.F._3
difesa dall'avv. Fernando Dell'Estate, in forza di procura a margine della comparsa di costituzione e risposta, domiciliata come in atti;

CONVENUTA CHIAMATA IN CAUSA

, Controparte_3 Controparte_4 CP_5
,
[...] Controparte_6 Controparte_7

Controparte_8
CONVENUTI CONTUMACI CHIAMATI IN CAUSA IN
RICONVENZIONALE

CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 10.06.2025, in cui la causa è stata trattenuta in decisione con la concessione dei termini ordinari ex art. 190 c.p.c.

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO
Con atto di citazione, la sig.ra conveniva in giudizio, Parte_1
dinanzi al Tribunale di Nola, la sig.ra per sentire Controparte_1
accertare e dichiarare la detenzione sine titulo dell'immobile sito in Acerra,
alla Via Calabria 3 e della relativa pertinenza posta in essere dalla sig.ra e, per l'effetto, condannare la convenuta al rilascio Controparte_1
dell'immobile menzionato e al pagamento dell'indennità di occupazione, determinata in relazione ai listini O.M.I. in € 9.000,00 annui, da rivalutarsi anno per anno sino all'effettivo rilascio, oltre interessi come per legge.
L'attrice deduceva di essere comproprietaria, in virtù di successione ereditaria, dell'immobile sito in Acerra, alla via Calabria, n. 3, identificato al NCU del Comune di Acerra, sez. U foglio 38, part. 297 sub. 11 e che l'immobile sarebbe occupato sine titulo dalla sig.ra e Controparte_1
dal suo nucleo familiare.
La sig.ra , costituitasi in giudizio, deduceva che il suo Controparte_1
nucleo familiare sarebbe entrato nel possesso dell'immobile menzionato in virtù di un contratto preliminare di compravendita, sottoscritto in data
21.11.2015, dalla sig.ra figlia della convenuta, per la CP_2
somma di euro 112.500,00.
Secondo quanto dedotto da parte convenuta, il sig. Controparte_6
avrebbe sottoscritto la suddetta scrittura privata, in nome proprio e in nome e per conto degli altri coeredi, i signori e Controparte_9
i signori , Controparte_10 Controparte_3 Controparte_4 [...]
(odierna attrice), CP_7 Parte_1 CP_5 CP_11 e
[...] Controparte_8
Inoltre, secondo quanto dedotto da parte convenuta, era stato proprio il sig. a rilasciare alla sig.ra le chiavi di Controparte_6 CP_2
ingresso dell'immobile de quo.
La convenuta deduceva, inoltre, che l'atto pubblico definitivo di acquisto non sarebbe stato ancora stipulato, in quanto sull'immobile graverebbe un'iscrizione ipotecaria, proprio per la quota del sig. , Controparte_6
come da iscrizione ipotecaria del 29.03.2017.
Di conseguenza, la sig.ra sarebbe totalmente estranea Controparte_1
ai rapporti tra la figlia, la sig.ra , il sig. e gli CP_2 Controparte_6
eredi rappresentati da quest'ultimo, per cui la stessa chiedeva disporsi la chiamata in causa della sig.ra e del sig. . CP_2 Controparte_6
La sig.ra costituitasi in giudizio, confermava di aver CP_2
sottoscritto la menzionata scrittura privata, deduceva che il possesso dell'appartamento era stato concesso proprio dal sig. e Controparte_6
che il prezzo della vendita era stato pattuito in euro 115.000,00, di cui, euro 2.500,00, versati in contanti al momento della sottoscrizione del contratto preliminare, a titolo di caparra confirmatoria, ed euro
112.500,00, da versare al momento del rogito definitivo, la cui data era stata fissata non oltre il 31.12.2017. Secondo quanto dedotto dalla convenuta chiamata in causa, inoltre, nel contratto era stato stabilito che, fino alla data della stipula della vendita, la parte acquirente si sarebbe impegnata al pagamento della somma di euro 600,00 mensili e tali somme sarebbero state considerate acconti sul prezzo della vendita.
La sig.ra deduceva, inoltre, di essersi rivolta, per l'acquisto CP_2
dell'immobile, all'istituto bancario “Wediba S.P.A.”, al fine di accendere un mutuo bancario ma, nel corso dell'istruttoria della pratica, aveva scoperto che sull'immobile gravava l'iscrizione di una ipoteca, proprio sulla quota del sig. , come da visura ipotecaria del Controparte_6
29.03.2017, in favore di Equitalia Sud S.P.A., per cui la sig.ra
[...]
non aveva ottenuto il mutuo richiesto. CP_2
La sig.ra deduceva di aver versato, sino alla data del CP_2
10.12.2017, la somma di euro 17.000,00 nelle mani del sig. CP_6
e che, a fronte della scoperta dell'ipoteca sull'immobile, aveva
[...]
cessato il pagamento delle rate, in quanto tale vincolo aveva impedito l'acquisto del bene oggetto del contratto preliminare.
La convenuta chiamata in causa deduceva, inoltre, che, nel frattempo, aveva eseguito dei lavori di miglioramento dell'appartamento de quo, così
come descritti nella perizia giurata del geom. , del Testimone_1 31.12.2019, avente a oggetto: demolizione pavimenti, demolizione tramezzi interni, rimozione infissi, rifacimento intonaci interni, impianti elettrici, idrici e di scarico, fornitura e posa in opera dei sanitari, fornitura e posa in opera degli infissi esterni ed interni, per un totale di costo stimato in euro 28.000,00.
La sig.ra di conseguenza, spiegava domanda CP_2
riconvenzionale nei confronti dei coeredi dei coniugi e Controparte_9
ovvero dei signori Controparte_10 Controparte_3 CP_4
,
[...] Controparte_7 Parte_1 CP_5 CP_6
, e affinché venisse annullato il
[...] CP_11 Controparte_8
contratto sottoscritto in data 21.11.2015, con condanna dei menzionati coeredi al risarcimento del danno, per la complessiva somma di euro
45.000,00, quale cifra totale comprensiva sia degli acconti in denaro eseguiti sino al dicembre 2017, pari a euro 17.000,00 e sia quale costo dei lavori di miglioramento eseguiti sull'immobile, pari a euro 28.000,00.
Ciò premesso quanto ai fatti di causa, si osserva quanto segue.
In via preliminare, va dichiarata la contumacia dei convenuti chiamati in causa in riconvenzionale, i sig.ri , Controparte_3 Controparte_4
, , , , CP_5 Controparte_6 Controparte_7 Controparte_12
in quanto risultano regolarmente citati e mai costituiti (cfr. prod. Bilio). Ancora in via preliminare, va rigettata, in quanto infondata, la domanda di estromissione dal giudizio della sig.ra , in quanto la Parte_2
stessa risulta occupante sine titulo dell'immobile per cui è causa, insieme al suo nucleo familiare, per sua stessa ammissione, all'udienza del
30.01.2025, in sede di interrogatorio formale.
In tale udienza, invero, la sig.ra rispondeva in senso Parte_2
affermativo alle seguenti domande: “vero è che, unitamente al proprio nucleo
familiare, occupa l'appartamento sito in Acerra (na) alla via Calabria nr 7 di proprietà di e dei suoi fratelli?”; “vero è che ha sempre disatteso le Parte_1
richieste di rilascio dell'appartamento formulate dai fratelli sin dal gennaio CP_6
del 2016?”.
Sul punto, devono essere considerate inconferenti le argomentazioni della convenuta, laddove sostiene che il preliminare di compravendita sarebbe stato sottoscritto esclusivamente da sua figlia, la sig.ra
[...]
in quanto, al di là di tale circostanza, ciò che fonda la sua CP_2
legittimazione passiva è la mera occupazione dell'immobile sine titulo.
Nel merito, la domanda di parte attrice è fondata e deve essere accolta,
nei limiti che verranno chiariti di seguito.
Sulla base degli atti di causa, è emerso che l'immobile è occupato dalla convenuta, la sig.ra e dal suo nucleo familiare, senza un Parte_2 valido titolo.
Tale circostanza è stata confermata, da un lato, in sede di interrogatorio formale dalla stessa convenuta, nei termini sopra specificati.
D'altro canto, tale circostanza è emersa dall'analisi della documentazione prodotta dalla convenuta chiamata in causa, la sig.ra , la CP_2
quale afferma di detenere l'immobile in ragione di una promessa di vendita, sottoscritta da uno solo dei comproprietari e mai trasfusa in un contratto definitivo.
In primo luogo, va chiarito che il contratto preliminare di compravendita depositato in atti (cfr. prod. ) deve essere considerato nullo in quanto sottoscritto da uno solo dei comproprietari (cfr., tra le tante,
Cass. civ., sez. VI - 2 ord. 10.09.2018, n. 21938).
Ne consegue che, nel caso di specie, l'immobile risulta occupato sine
titulo.
Di conseguenza, devono essere considerate inconferenti le argomentazioni di parte convenuta, la sig.ra la quale CP_2
eccepisce la lesione del principio di buona fede contrattuale in sede di definizione degli accordi, in quanto sostiene che una quota dell'immobile sarebbe gravata da ipoteca e che tale circostanza sarebbe stata taciuta dal sig. , al momento della sottoscrizione della menzionata Controparte_6 scrittura privata.
Tali argomentazioni risultano prive di pregio, in quanto la sig.ra
[...]
aveva richiesto un mutuo sulla base di un contratto nullo ovvero CP_2
improduttivo di effetti, in forza di una circostanza agevolmente evincibile al momento della conclusione dell'accordo contrattuale, in quanto sia la condizione di comproprietà dell'immobile, sia la sussistenza di una ipoteca su una quota dell'immobile sono informazioni soggette a pubblicità nei registri immobiliari e, di conseguenza, non occultabili, al contrario di quanto asserisce la suddetta convenuta.
Allo stesso modo, il rapporto instauratosi tra le parti non può essere inquadrato come locazione abitativa, in quanto manca un contratto di locazione validamente sottoscritto tra le parti, secondo i termini di legge.
In concreto, si è tuttavia verificato il pagamento di canoni mensili da parte della sig.ra , come dimostrato in giudizio, con il deposito delle ricevute in atti (cfr. prod. Bilio).
La convenuta ha tuttavia rifiutato la restituzione del bene immobile occupato in assenza di valido contratto, per questo motivo, nonostante il pagamento delle quote mensili, la stessa non può essere assimilata a un possessore/detentore qualificato di buona fede ed è tenuta,
conseguentemente, a restituire il bene a colui che lo esige (cfr. Tribunale di Roma, 1.10.2014).
Parimenti infondata è la domanda di pagamento dell'indennità spiegata dalla convenuta per i presunti miglioramenti apportati all'immobile.
Come stabilito in maniera granitica in giurisprudenza, invero, la corresponsione dell'indennità per i miglioramenti apportati a un immobile non può avvenire in presenza di occupazione sine titulo ma esclusivamente con il consenso del proprietario.
Sul punto, la Cassazione ha stabilito che: “Nel contratto di locazione, il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi
dell'art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore,
e tale consenso, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della
convenienza delle opere, non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà
volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla
richiesta dell'indennizzo” (Cass. civ., sez. III, ord. 06.06.2019, n. 15317).
Deve essere rigettata, inoltre, la richiesta di parte attrice di condanna della convenuta al pagamento della somma a titolo di indennità di occupazione.
Sul punto, va evidenziato che la Corte di cassazione ha affermato che, nel caso di occupazione illegittima di un immobile, il danno subito dal proprietario non può essere considerato in re ipsa, in quanto ciò che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato, anche sulla base di presunzioni semplici, fondate sull'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto (cfr. Cass., sez.
un. 15.11.2022, n. 33645; Cass., sez. III, 25.05.2018, n. 13071; Cass., sez.
III, 17.06.2013, n. 15111).
In particolare, la Cassazione a sezioni unite ha stabilito che: “Il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio di godere che è andata
persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del “diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed
esclusivo”. Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito
dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire […] nel caso di
occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta
possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta […] il non uso, il
quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento” (Cass., sez. un., 15.11.2022, n. 33645).
Alla luce delle coordinate ermeneutiche tracciate, va evidenziato che incombe sulla convenuta l'onere probatorio in merito alla concreta possibilità di godimento perduta.
Sulla base di quanto emerge dagli atti di causa, è evidente che si sia verificato il danno-evento, consistente nell'occupazione dell'immobile sine titulo, ma non è stato allegato, né tantomeno provato, il danno-
conseguenza, in quanto la legittima proprietaria avrebbe ben potuto scegliere di non utilizzare l'immobile.
Inoltre, va in questa sede evidenziato, che l'occupante ha dimostrato di aver corrisposto una serie di somme al sig. (cfr. prod. Controparte_6
), comproprietario dell'immobile e i pagamenti mensili effettuati in favore di quest'ultimo devono essere considerati “espressione di una
obbligazione naturale o comunque espressione di uno spontaneo riconoscimento di suo arricchimento verso una diminuzione patrimoniale altrui” (cfr. Tribunale di
Roma, sentenza dell'01.10.2014).
A maggior ragione, alcuna indennità può essere riconosciuta ai comproprietari dell'immobile, in quanto lo stesso non risulta essere stato occupato a titolo gratuito.
Allo stesso tempo, tali somme spontaneamente pagate non possono essere oggetto di restituzione, in quanto ciò importerebbe un arricchimento senza causa di una parte in danno dell'altra (cfr. Tribunale di Roma, sentenza dell'01.102014 e Tribunale di Milano, sentenza del 16
marzo 2011).
Conclusivamente, la domanda formulata dall'attrice va in parte accolta e la sig.ra va condannata al rilascio dell'immobile, in Controparte_1
quanto occupato in assenza di valido titolo.
Va invece rigettata la domanda riconvenzionale spiegata da parte convenuta.
Sussistono giusti motivi per compensare le spese di lite, ex art. 92, comma 2, c.p.c., in considerazione della sostanziale soccombenza reciproca tra le parti.

P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, prima sezione civile, in persona del Giudice Unico
Dott.ssa Lucia Paura, definitivamente pronunciando nel giudizio civile iscritto a ruolo con il n. di R.G. 6569/2019, così provvede:
- dichiara la contumacia dei chiamati in causa, i sig.ri Controparte_3
, , Controparte_4 CP_5 Controparte_6 Controparte_7 ; Controparte_12
- accoglie in parte la domanda formulata da parte attrice e, per l'effetto, ordina alla sig.ra il rilascio immediato dell'immobile, Controparte_1
come meglio individuato in atti, in quanto occupato sine titulo;
- rigetta la domanda di parte attrice di condanna della convenuta al pagamento dell'indennità di occupazione sine titulo;
- rigetta la domanda riconvenzionale formulata da parte convenuta;

- compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Nola, lì 09.10.2025
Il Giudice Unico
Dott.ssa Lucia Paura