n. 1809/2023 r.g.
Tribunale di Spoleto

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
In composizione monocratica nella persona del giudice Federico Falfari all'esito della discussione orale tenutasi con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c., ha pronunciato e pubblicato ai sensi del medesimo art. 127ter co. 4 c.p.c. nel giorno successivo alla discussione cartolare la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. 1809/2023 r.g.
promossa da
(c.f. ), elettivamente domiciliato in piazza Garibaldi n. 22, Parte_1 C.F._1
Spoleto presso lo studio dell'Avvocato Alessandra Santarelli, dalla quale è rappresentata e difesa come da delega conferita in calce all'atto introduttivo;

RICORRENTE nei confronti di
(nato a [...], il [...]) e (nato a [...], il [...]), CP_1 CP_2
contumaci;
RESISTENTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note ex art. 127ter c.p.c..
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
pagina 1 di 7 (art. 132 comma II n. 4 c.p.c. e art. 118 disp. att. c.p.c., come novellati dalla l. 69/09 del 18.6.2009)
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto dinanzi a questo giudice Parte_1 [...]
per ottenere la condanna di quest'ultimo al pagamento dei canoni non versati e al risarcimento del CP_3
danno relativo a un immobile concesso in locazione al medesimo, sito in Spoleto, fraz. Strettura, via
Flaminia n. 52.
In particolare, la ricorrente diveniva proprietaria dell'immobile in questione per successione dalla zia la quale lo aveva concesso in locazione al in data 01/06/1999, con contratto di Persona_1 CP_1
durata biennale con proroga automatica biennale nel caso di mancata disdetta;
nonostante la mancata rinnovazione del contratto da parte dell'allora proprietaria, tuttavia, il continuava ad abitare CP_1
nell'immobile corrispondendo un'indennità di 250,00 euro mensili sino al luglio 2015, astenendosi da ogni pagamento dopo tale data e sino all'agosto 2020, quando rilasciava l'appartamento. Inoltre, al momento della riconsegna l'immobile in questione presentava gravi danni, come accertati dal consulente della ricorrente.
Alla luce di ciò, la ha introdotto il presente giudizio al fine di ottenere un indennizzo per il Pt_1
mancato godimento dell'immobile (euro 250,00 per i mesi da agosto 2015 a agosto 2020), oltre risarcimento del danno pari alle spese necessarie per il ripristino dello stato die luoghi.
Il resistente è rimasto contumace.
All'esito dell'udienza del 28/04/2024, in cui è stata disposta la conversione del rito, è stata anche dichiarata l'interruzione del processo per il decesso del resistente;
riassunto il giudizio mediante citazione degli eredi del e ritenuta la causa matura per la decisione, è stata fissata udienza di discussione tenutasi Controparte_3
ex art. 127ter c.p.c. in data 17/07/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda appare fondata per le ragioni che seguono.
pagina 2 di 7 1. In particolare, parte ricorrente ha allegato che il contratto di locazione, il quale prevedeva la rinnovazione automatica ogni biennio in mancanza di disdetta, sarebbe cessato in quanto “non rinnovato dalla sig. Per_1
”.
[...]
Ebbene, di tale circostanza, tuttavia, parte ricorrente non fornisce alcun riscontro documentale;
invero, la medesima si è limitata a produrre il titolo negoziale originario, il quale appunto prevedeva una durata biennale del contratto con proroghe tacite del medesimo in caso di mancata disdetta, da trasmettersi nel termine di mesi 6 prima della successiva scadenza. Pertanto, considerato che non vi è prova della detta disdetta, deve ritenersi che il contratto non abbia mai cessato la propria efficacia sino al rilascio dell'agosto
2020, primo comportamento concludente di entrambe le parti che rende evidente la comune volontà di porre fine al rapporto contrattuale.
In ogni caso, a prescindere dal fatto che le somme richieste fossero dovute a titolo di canoni di locazione ovvero di indennità per il mancato godimento dell'immobile, parte resistente ha quantificato tale richiesta in euro 250,00 mensili, pari a quanto versato negli anni precedenti dal conduttore/occupante.
Conseguentemente, appare fondata la domanda di ottenere il pagamento dei canoni o, per come qualificata dalla ricorrente, un indennizzo per il periodo in relazione ai quali il è rimasto nell'immobile. CP_1
Vale, infatti, giusto ricordare che a fronte della specifica allegazione del titolo contrattuale e del mancato pagamento delle dovute somme, in virtù dell'ordinario riparto probatorio di cui all'art. 2697 c.c., così come declinato in ambito contrattuale dal costante insegnamento della S.U., sentenza n. 13533 del 30 ottobre
2001, sarebbe stato onere di parte debitrice fornire la prova dell'avvenuto pagamento dei canoni relativi a tali mensilità.
Parte resistente, tuttavia, non ha adempiuto a tale onere probatorio rimanendo peraltro estranea al presente giudizio, manifestando il suo disinteresse per l'esito dello stesso.
In conclusione, la somma dovuta dal , per le mensilità in questione (in verità 61, ma richieste Controparte_3
dalla ricorrente nel limite di 60), ammonta ad euro 15.000,00.
pagina 3 di 7 2. Viceversa, non può ritenersi sufficientemente provata, e dunque fondata, la richiesta di risarcimento relativo ai danni asseritamente arrecati dal conduttore nell'appartamento di proprietà della ricorrente.
In via generale, si ricorda che l'art. 1590 comma 1 c.c. dispone che “il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto”.
Infatti, in tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore - previsto dall'art. 1590 c.c. - la Corte di Cassazione ha statuito che “incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile” ed ha precisato che
“l'inadempimento o l'inesatto adempimento di tale obbligazione è invero di per sé un illecito, ma non obbliga l'inadempiente al risarcimento se in concreto non ne è derivato un danno al patrimonio del creditore, con la conseguenza che il conduttore non è obbligato al risarcimento se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all'uso della cosa in conformità del contratto, per particolari circostanze non ne è derivato un danno patrimoniale al locatore” (Cass. civ., sez.
III, 15 marzo 2018, n. 6387).
Si è inoltre statuito che “qualora, in violazione dell'art. 1590 c. c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo
necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori” (Cass. civ., Sez. III,
7 marzo 2019, n. 6596).
2.1 Nel caso di specie, parte ricorrente ha chiesto la condanna del conduttore/occupante al risarcimento dei danni asseritamente arrecati all'immobile oggetto del contratto di locazione, sul presupposto (non esplicitato) della violazione dell'obbligo di restituzione dell'immobile nello stato in cui era stato consegnato, ai sensi dell'art. 1590, comma 1, c.c..
pagina 4 di 7 Tuttavia, la ricorrente non ha assolto all'onere probatorio su di esso incombente, non avendo fornito la prova del fatto costitutivo della pretesa risarcitoria, rappresentato dal deterioramento o danneggiamento del bene locato intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione.
Infatti, la ricorrente si è limitata ad affermare, in modo del tutto generico e apodittico, che “che al momento della riconsegna l'immobile presentava gravi danni come documentato nella relazione (doc. 5) redatta dal tecnico di fiducia dell'attrice” e che “che per il ripristino dello stato dei luoghi è necessario sopportare costi per €. 6.800,00” (cfr. pag. 2 atto di citazione), senza procedere ad una compiuta descrizione dei presunti danni, senza allegare specificamente le modalità con cui questi sarebbero stati causati dal conduttore né tanto meno dimostrare di aver effettuato i suddetti lavori di ripristino.
Invero, sul punto non sono stati capitolati richieste di prova orale, ad eccezione della conferma da parte del tecnico di parete della perizia depositata;
quest'ultimo elaborato, invece, non appare sufficiente per l'accoglimento della domanda, tenuto conto della sinteticità dello stesso e della totale assenza di indicazioni in merito all'origine dei danni in questione e dello stato dell'immobile in epoca anteriore alla sua concessione in locazione.
Tale documento, dunque, risulta privo di efficacia probatoria (o comunque non di per sé sufficiente) ai fini del soddisfacimento dell'onere di allegazione e prova, soprattutto in assenza di ulteriori riscontri. Si evidenzia, infatti, come non risulta depositata in atti alcuna documentazione fotografica che sia idonea a fornire un riscontro oggettivo alle allegazioni di parte ricorrente né risulta fornito un quadro dello stato dei luoghi in epoca precedente alla concessa locazione. Si evidenzia, infatti, l'assenza di un verbale di riconsegna dell'immobile, nonché la mancanza, nel contratto di locazione, di una descrizione dettagliata delle condizioni dell'immobile all'atto della consegna. Tali omissioni pregiudicano in modo determinante la possibilità di operare un confronto tra lo stato originario e quello finale del bene, rendendo di fatto impossibile accertare un peggioramento imputabile al conduttore.
Nello specifico, non è possibile accertare se le presunte circostanze genericamente riferite dal tecnico
(mattonelle rotte nel vano cucina e mansarda, sussistenza di differenti maioliche in bagno, assenza del pagina 5 di 7 condotto di scarico dei fumi nella stufa nel vano cucina, umidità nel vano garage) fossero dipese dalla condotta negligente del nè se fossero sussistenti già al momento della consegna dell'immobile al CP_1
conduttore.
Quanto all'assenza dell'ordinaria manutenzione con riferimento alla tinteggiatura dell'immobile, deve osservarsi che la durata della locazione è stata di circa 20 anni, e che, in assenza di elementi oggettivi di prova contrari, il deterioramento dell'intonaco rientra nella fisiologica usura conseguente all'uso normale del bene locato, non potendosi quindi ritenere imputabile al conduttore ai sensi dell'art. 1590 c.c.. Né in merito, poteva in alcun modo sostenersi che la tinteggiatura dell'immobile rientrasse tra gli oneri dal conduttore posto che secondo la Cassazione “In tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare (n.d.r. che nel caso di specie, peraltro, non è inserita nel contratto), al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392/1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest'ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore” (Cass. civ., sez. III, 13 novembre 2019, n. 29329).
Alla luce di quanto esposto, deve concludersi che parte ricorrente ha dedotto danni in modo del tutto generico, senza supportare le proprie affermazioni con elementi probatori concreti, specifici e idonei a dimostrare il nesso causale tra l'asserito deterioramento e la condotta del conduttore.
In difetto di prova sull'esistenza del danno patrimoniale effettivo subito, non può ritenersi integrato il presupposto necessario per l'accoglimento della domanda risarcitoria, con conseguente rigetto della stessa.
3. Le spese di lite, considerata l'assenza di una espressa domanda della ricorrente sul punto nonché il contegno dei resistenti, che non si sono costituiti in giudizio e non hanno contestato la domanda proposta, nonché la solo parziale fondatezza della domanda proposta, si ritengono irripetibili.

P.Q.M.

Il Tribunale in composizione monocratica pagina 6 di 7 definitivamente pronunciando respinta ogni contraria domanda, eccezione e difesa
▪ Condanna e , in qualità di eredi di , al pagamento in CP_1 CP_2 Controparte_3
favore di della somma di euro 15.000,00, oltre interessi dalla domanda al saldo Parte_1
effettivo;
▪ Spese irripetibili.
Sentenza resa ex articolo 437 e 429 c.p.c..
Spoleto, 18/07/2025
Il giudice
Federico Falfari
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