TRIBUNALE ORDINARIO DI BELLUNO
Verbale udienza ex art. 127 ter c.p.c.
Oggi 26/06/2025 il giudice, a seguito del provvedimento con cui è stata disposta la trattazione scritta, a norma dell'art. 127 ter c.p.c., prende atto che i difensori hanno depositato le note contenenti le istanze e conclusioni, da intendersi qui integralmente richiamate.
All'esito dell'udienza di discussione odierna, sostituita dalla trattazione scritta, si deposita a definizione del giudizio sentenza ex art. 429 c.p.c.
Si comunichi alle parti.
Il giudice dr.ssa Chiara Sandini
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BELLUNO
Il Tribunale di Belluno in composizione monocratica, nella persona del giudice
Chiara Sandini, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 694/2024 R.G. promossa da
, con l'avv. MONTEROSSO TOMMASO, come da mandato in Parte_1
atti
- RICORRENTE
contro con l'avv. POCATERRA YLENIA e l'avv. PAOLA MILANI, Controparte_1
come da mandato in atti
- RESISTENTE
Oggetto: locazione
1
CONCLUSIONI di parte ricorrente:
“1- Respinta ogni avversa domanda e deduzione, revocare il decreto ingiuntivo opposto e, in forza dell'art. 9 del citato contratto (doc. 1) condannare al Controparte_1
rimborso delle spese di registrazione dello stesso per euro 47,50, a suo carico per la giusta metà, nonché al rimborso delle tre bollette di E.E. - luce - per euro 127,00 Pt_2
(doc. 8, 9 e 10 relative al contatore appositamente installato dal locatore secondo la previsione dell'art. 3 del contratto, e attivo dal 27/12/23 come si evince dalla comunicazione di al doc. 3 bis) pagate dal locatore Pigato, per un totale Parte_3
di euro 174,50. 2- spese e compenso professionale di lite rifuse.” “Occorrendo,
chiudessi prove per testi sui seguenti capitoli:

1- Vero che quando l'elettricista CP_2
si recò nell'appartamento di Ospitale occupato da per allacciare il
[...] CP_1
sottocontatore interno con quello nuovo installato il 20/12/23 e attivato il 27/12/23,
l'appartamento locato non presentava tracce di muffa. Indica teste di CP_2
Longarone.

2- Vero che più volte a Dicembre 2023, il teste ha accompagnato Pt_1
da Rovigo ad Ospitale e ha visto l'interno dell'appartamento dove non c'era
[...]
presenza di muffa e ha parlato con la sorella del locatore, SI.ra .

3- Vero che, CP_3
CP_ nell'occasione di cui sopra, tale sorella ha detto al locatore che il fratello avrebbe utilizzato radiatori elettrici per riscaldare l'appartamento locato, anziché quelli esistenti. Indica teste di Chioggia e di Ospitale dei Testimone_1 Testimone_2
Cadore.

4- Vero che nell'Agosto 2024, quando è intervenuto per il trattamento antimuffa e successiva tinteggiatura dell'appartamento, il SI. ha Parte_4
aiutato il locatore a rimuovere dalla stanza da letto, per portarlo alla discarica,
l'armadio bianco a sei ante, essendo rovinato dalla muffa. Indica teste il SI. Parte_4
di Occhiobello. I citati testi sono da sentirsi a riprova su eventuali avversi
[...]
capitoli ammessi.”
CONCLUSIONI di parte resistente:
2 “1. in via preliminare: per le ragioni esposte in narrativa, concedere ex art 648 c.p.c. la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, anche inaudita altera parte;

2. sempre in via preliminare e pregiudiziale: accertato e dichiarato per le ragioni esposte in narrativa che la locazione è cessata, il bene è stato restituito e che il locatore non ha proposto apposita domanda giudiziale volta a trattenere il deposito cauzionale dopo la chiusura del rapporto,
dichiararsi le domande proposte nell'opposizione improcedibili e per l'effetto confermare integralmente il decreto ingiuntivo n. 183/2024 emesso dal Tribunale di Belluno in data 03.09.2024;

3. nel merito in via principale: respingere in ogni caso per le ragioni esposte in narrativa l'opposizione proposta dal SI. , perché infondata in fatto e in diritto, non basata su Parte_1
prova scritta e comunque non provata e per l'effetto confermare integralmente il decreto ingiuntivo n. 183/2024 emesso dal Tribunale di Belluno in data 03.09.2024;

4. nel merito sempre in via principale: nella denegata e non creduta ipotesi di revoca anche parziale del decreto opposto, per le ragioni esposte in narrativa, accertare e dichiarare, in ogni caso, il diritto del Conduttore alla restituzione della somma di euro
660,00=, oltre interessi maturati come per legge sulla medesima somma, corrisposta a titolo di deposito cauzionale versato al momento della stipula del contratto e trattenuta senza alcun giustificato motivo e senza aver esperito autonoma azione;

conseguentemente condannare l'avv. al pagamento in favore del sig. Parte_1
della somma di euro 660,00=, oltre interessi maturati come per legge;
Controparte_1
In ogni caso condannare l'avv. alla refusione delle spese e delle Parte_1
competenze, oltre 15% e accessori di legge, di tutte le cause con distrazione in favore dei procuratori anticipatari;

5. In via di mero subordine e residuale, nella non creduta ipotesi in cui la domanda proposta dall'attore venisse dichiarata ammissibile, dichiararsi che non sussiste alcuna
3 inosservanza da parte del sig. degli obblighi contrattuali e CP_1
conseguentemente rigettare integralmente la domanda del locatore in ogni caso priva di fondamento legale e fattuale;

6. Sempre in via di mero subordine e residuale, nella non creduta ipotesi in cui le doglianze dell'attore venissero dichiarate ammissibili e venisse accertato un qualsivoglia credito in capo all'avv. Pt_1
in forza del rapporto contrattuale, dichiararsi lo stesso non dovuto, e/o dovuto
[...]
nel limiti del provato e in ogni caso in compensazione con la somma di euro 660, 00,
oltre agli interessi maturati, versata dal sig. a titolo di deposito Controparte_1
cauzionale; condannare l'avv. a restituire l'eventuale eccedenza. Pt_1

7. In via istruttoria ci si riserva di indicare e meglio precisare eventuali prove per testi nelle apposite memorie, ma ci si oppone sin da ora alla prova per testi ex adverso richiesta, in quanto generica, inconferente e in particolare:
a. I capitoli 2-3 sono inammissibili perché generici ("più volte a dicembre"), non fornendo date e dettagli precisi e specifici in cui il teste avrebbe parlato con la sorella del conduttore;

b. Il capitolo 3 è comunque inconferente, poiché si chiede al teste di riferire parole di terzi, in contrasto con il principio dell'immediatezza della prova testimoniale;

c. Ci si oppone all'ammissione della testimonianza della sig.ra poiché Testimone_2
portatrice di un interesse personale nella causa, essendo la fornitura d'acqua dell'appartamento, oggetto del contendere, in comune con la sua proprietà (cfr. doc. 13
che si deposita);
d. In caso di ammissione delle prove avversarie, si chiede di essere ammessi a prova contraria con la teste domiciliata in Limana (BL), c.a.p. 32020, Via Testimone_3
Roma, n. 166.

8. Con riserva di meglio articolare, si chiede l'ammissione della prova per testi, a sostegno della prova documentale già offerta, qualora la stessa non fosse ritenuta da sola sufficiente, sui seguenti capitoli di prova:
4 A. “Vero che, in data 12.04.2024, lei ha effettuato un controllo di efficienza energetica della caldaia presente nell'abitazione sita in Ospitale di Cadore, in via Termine n. 50, su richiesta del conduttore sig. ;” CP_1
B. “Vero che, nell'occasione del sopralluogo del 12.04.2024, rilevava il mancato funzionamento della caldaia, come indicato nel rapporto (doc. 4, che si rammostra al teste)?;”
C. “Vero che, a seguito di quanto emerso nel sopralluogo del 12.04.2024, la nord CP_4
consigliava anche l'esecuzione di necessari interventi per garantire il corretto funzionamento della caldaia, meglio riportati nell'allegato preventivo di spesa (doc. 7, che si rammostra al teste)?;”
Si indica come teste per i capitoli A-C il sig. , dipendente della Testimone_4 CP_5
con sede in Lozzo
[...]
di Cadore (BL).
D. “Vero che, in data 20.04.2024, ha effettuato un sopralluogo nell'abitazione sita in
Ospitale di Cadore
(BL), in via Termine n. 50, su richiesta del conduttore sig. ;” CP_1
E. Vero che, nell'occasione del sopralluogo del 20.04.2024, rilevava:
- che l'impianto elettrico esistente non era alimentato dal nuovo contatore situato CP_6
nelle scale?
- che non vi era separazione tra circuito forza e circuito luce?
- la presenza nei tubi elettrici di perdite d'acqua?
Il tutto come meglio e dettagliatamente descritto nella documentazione che le si rammostra (doc. 3a e 12 b) ?.“
Si indica come teste per i capitoli D-E il sig. della ditta Impianti Elettrici Tes_5
con sede in Trichiana - Borgo Val Belluna (BL);
5 F. . "Vero che, in occasione del sopralluogo effettuato in data 08.05.2024 presso l'immobile in Ospitale di Cadore (BL), Via Termine, n. 50, avete riscontrato "una situazione molto anomala" all'impianto elettrico ivi esistente, come da relazione di intervento che si rammostra (doc. 14),
Si indica come teste, per il capitolo F, il SInor della ditta Fenice Testimone_6
Impianti di Borgo Val Belluna (BL).
G. “Vero che il conduttore ha ripetutamente segnalato al locatore i problemi relativi alla muffa e all'impianto di riscaldamento, chiedendo un intervento risolutivo, come risulta da comunicazioni scritte/documentazione?”
Si indica come teste, per il capitolo G, la sig.ra domiciliata in Limana Testimone_3
(BL), c.a.p. 32020, Via Roma, n. 166.”
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 29.10.2024 proponeva Parte_1
opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 183/2024, emesso il 03/09/2024 dal
Tribunale di Belluno, con il quale gli era stato ingiunto il pagamento della somma di € 660,00, oltre interessi e spese, a titolo di restituzione della cauzione versata dal conduttore pari a due mensilità del canone di Controparte_1
locazione.
Il ricorrente esponeva di aver concesso a quest'ultimo in locazione l'appartamento sito in Ospitale di Cadore, Via Termine n. 50, con contratto concluso il 19/11/2024; evidenziava che la pretesa restitutoria era infondata, in quanto la cauzione era stata interamente utilizzata dal medesimo per un trattamento anti-muffa dell'appartamento e, successivamente, per la tinteggiatura, a seguito del rilascio dell'immobile da parte del conduttore.
Il ricorrente lamentava di aver riscontrato danni all'appartamento, in particolare umidità e muffa nei muri, causati nei mesi in cui lo stesso era rimasto chiuso e non utilizzato dal conduttore, che avevano reso necessario il predetto intervento.
6 Si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto dell'opposizione e Controparte_1
la conseguente conferma del decreto ingiuntivo opposto.
Il resistente deduceva che l'umidità e la muffa erano cagionati dalle condizioni dell'immobile, derivanti anche dall'inutilizzabilità della caldaia;
evidenziava in particolare che le predette problematiche erano correlate alla assenza di riscaldamento nell'immobile, sito in zona di montagna a ridosso di una parete rocciosa.
Il resistente deduceva inoltre che il ricorrente non aveva richiesto l'attribuzione del deposito cauzionale, né aveva provato i lamentati danni.
La causa veniva ritenuta matura per la decisione sulla base delle risultanze documentali e veniva rinviata all'udienza odierna per la discussione.
***
L'opposizione va ritenuta infondata e il decreto ingiuntivo opposto dev'essere,
per l'effetto, confermato.
Va in primo luogo rilevato che non risulta formulata da parte del locatore una specifica domanda riconvenzionale di attribuzione del deposito cauzionale, nei termini precisati dalla giurisprudenza (Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 194 del
05/01/2023 “Al termine del contratto di locazione, il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di importi rimasti impagati, ovvero di specifici danni subiti, di qualsiasi natura (e non solo di quelli strettamente afferenti alla "res locata")”; Cass. Sez. 3 - , Sentenza n. 18069 del
05/07/2019 “Nel contratto di locazione, l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma dopo tale evento, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione. Tuttavia, dallo svincolo, volontario o coattivo,
7 dei beni o somme oggetto di deposito, non può inferirsi in via automatica l'insussistenza di obbligazioni inadempiute del conduttore o di danni da risarcire, dal momento che non è l'accertamento dell'insussistenza di danni ovvero dell'infondatezza di pretese risarcitorie del locatore a far sorgere il diritto alla restituzione del deposito cauzionale del conduttore ma l'avvenuto rilascio dell'immobile. Pertanto, nel giudizio promosso per la restituzione del deposito cauzionale, l'esistenza di eventuali danni può
essere dedotta a fondamento di domanda riconvenzionale risarcitoria, nel rispetto dei termini processuali dettati a pena di decadenza, non potendo la semplice allegazione degli stessi considerarsi mera difesa volta a negare la sussistenza del fatto costitutivo del credito azionato”; Tribunale Roma sez. VI, 11/10/2021, n.15884 “In materia di locazione, l'obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione. Nel caso di specie, il locatore non ha domandato né preteso in via riconvenzionale la ritenzione della cauzione versata in sede di stipulazione, limitandosi a eccepire la ricorrenza di asseriti e non meglio precisati e provati danni all'immobile.”).
In secondo luogo si rileva che non può ritenersi dimostrato dal locatore che la presenza di muffa sulle pareti sia ascrivibile ad una condotta colposa del conduttore;
risulta per contro documentato dal resistente opposto che, in occasione del sopralluogo presso l'immobile da parte del Servizio Igiene e
Sanità Pubblica, avvenuto in data 25.3.2024 (doc. 6 di parte resistente opposta),
è stata riscontrata presso i locali la presenza diffusa di muffa ed è stato rilevato uno stato di insalubrità ambientale, superabile con interventi anche di manutenzione straordinaria;
detti interventi, secondo quanto previsto dalle previsioni di cui agli artt. 1575 e 1576 c.c., erano a carico del locatore.
8 Quanto alla generica domanda di parte ricorrente opponente di condanna al rimborso delle spese di registrazione del contratto nonché al rimborso di ulteriori spese, per un valore complessivo di € 174,50 - formulata nelle conclusioni dell'atto introduttivo senza specifica trattazione della questione nella parte precedente del ricorso, come rilevato dalla controparte - la stessa non può essere accolta non risultando specificamente contestato il sopravvenuto pagamento delle spese di registrazione del contratto e non risultando provata la riconducibilità delle ulteriori spese indicate in atti a oneri gravanti sul conduttore.
Le eccezioni di compensazione e di prescrizione sollevate in occasione della prima udienza vanno ritenute inammissibili in quanto tardive.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate, nella misura indicata in dispositivo, secondo i valori medi del D.M. 55/2014, aggiornati al
D.M. 147/2022.

P. Q. M.

Il Tribunale di Belluno, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando,
ogni altra istanza, domanda ed eccezioni disattese:
1) rigetta l'opposizione e conferma, per l'effetto, il decreto ingiuntivo opposto che acquista per l'effetto efficacia esecutiva ex art. 653 c.p.c.;
2) condanna il ricorrente opponente al pagamento delle spese di lite in favore del resistente opposto che si liquidano nell'importo di € 462,00 per compensi, oltre al
15% per spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso il 26/06/2025
Il Giudice
Dr.ssa Chiara Sandini
9