N. R.G. 8379/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Susanna Terni ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8379/2023 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. MAMMANI Parte_1 C.F._1 AN e dell'avv. BELLANI CLAUDIA ( ) VIA C. BATTISTI, 21 20122 C.F._2 MILANO;
, elettivamente domiciliato in VIA C. BATTISTI N. 21 20122 MILANO presso il difensore avv. MAMMANI AN
ATTORE contro
(C.F. ), con il Controparte_1 C.F._3 patrocinio dell'avv. VALENTINI GABRIELE , elettivamente domiciliato in VIA GAMBALUNGA, 85 47921 RIMINI presso il difensore avv. VALENTINI GABRIELE;

CONVENUTA
CONCLUSIONI Per Parte_1
Voglia l'Ill.mo Giudice adito, rigettata ogni contraria istanza ed eccezione, così giudicare:
- accertare e dichiarare che in virtù degli accordi intercorsi tra le parti nella scrittura privata prodotta come doc. 3, datata dalle parti 6.8.2021, la convenuta risulta debitrice nei confronti del signor dell'importo di € 155.000,00 e Parte_1 conseguentemente
- condannare la signora a corrispondere all'attore il predetto importo di € Controparte_1
155.000,00, oltre interessi ex art. 1284 c.c. IV comma c.c. dalla domanda al saldo;

- respingersi la domanda riconvenzionale formulata dalla convenuta di accertamento e dichiarazione di “invalidità e/o nullità e/o intervenuta risoluzione per grave inadempimento dell'attore delle scritture private” prodotte dall'attore e conseguentemente quella di restituzione dell'importo di € 30.000;
con vittoria di spese e compensi professionali. pagina 1 di 8 In via istruttoria, occorrendo, previa revoca dell'ordinanza 11.7.2024, ammettere la prova per testimoni sulle circostanze in fatto articolate ai capitoli indicati con le lettere da a) a h) nella memoria ex art. 183 comma VI n. 2 c.p.c., depositata il 10 gennaio 2024, da intendersi qui ritrascritte e precedute dalle parole “vero che”..
* Per Controparte_1
"Piaccia all'Ecc.mo Tribunale Ordinario di Milano, ogni contraria istanza disattesa e respinta:
- Rigettare tutte le domande avanzate dal sig. , in quanto infondate e comunque non provate, in fatto ed in Parte_1 diritto, per le ragioni esposte in narrativa. In via riconvenzionale:
- accertata e dichiarata l'invalidità e/o la nullità e/o l'intervenuta risoluzione per grave inadempimento dell'attore delle scritture private prodotte da controparte, per le motivazioni di cui in narrativa, condannare il signor a Parte_1 restituire alla signora l'importo di € 30.000,00 oltre ad interessi legali – o il diverso Controparte_1 importo che risulterà di legge - da quest'ultima versato in ottemperanza agli accordi intervenuti con il signor . Parte_1
Con vittoria di spese e competenze, oltre a spese forfettarie, CPA e IVA, come per legge."

FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio avanti questo Parte_1
Tribunale chiedendone la condanna al pagamento, a proprio Controparte_1 favore, della somma di euro 155.000,00, oltre interessi dalla domanda al saldo.
L' attore deduceva che :
• in data 22 luglio 2021 aveva sottoscritto, per il tramite dell'agenzia di intermediazione immobiliare Home Solution S.r.l., una proposta di acquisto avente ad oggetto immobile posti in
Comune di Milano (MI), via Bigli n. 11 al prezzo complessivo di Euro 3.550.000,00;
• il successivo 27 luglio, accettata detta proposta dalla proprietà, a titolo di caparra confirmatoria corrispondeva la somma di Euro 100.000,00 mediante assegno bancario;

• successivamente, contattato da la quale manifestava il Controparte_1 proprio interesse ad acquistare l' immobile, in data 6 agosto 2021 sottoscriveva con la convenuta una “Scrittura privata per la cessione di proposta di acquisto irrevocabile”, in forza della quale si impegnava a cedere alla stessa la proposta di acquisto a fronte del pagamento della somma di Euro 250.000,00 da corrispondersi in tre tranches, la prima di Euro 50.000,00 contestualmente alla sottoscrizione della scrittura, la seconda di Euro 125.000,00 contestualmente al perfezionamento del Preliminare di Compravendita tra la convenuta e la proprietà e la terza di Euro 75.000,00 alla stipula del contratto definitivo;

pagina 2 di 8 • successivamente le parti addivenivano ad un nuovo accordo denominato “Scrittura privata di rinuncia alla proposta di acquisto di un immobile in Milano via Bigli” anch'esso datato 6 agosto 2021,in forza del quale ,con l'assenso della parte venditrice, egli rinunciava alla proposta di acquisto con contestuale restituzione della somma corrisposta a titolo di caparra confirmatoria ,mentre la convenuta si impegnava a corrispondergli, a titolo di indennizzo per la rinuncia, la somma di Euro 185.000,00, da corrispondersi con le seguenti modalità: Euro
30.000,00 contestualmente all'accettazione della proposta da parte della venditrice, Euro
80.000,00 contestualmente alla sottoscrizione del Preliminare di compravendita tra la convenuta e la proprietà ed, infine, Euro 75.000,00 contestualmente alla sottoscrizione del contratto di compravendita;

• regolarmente accettata la proposta di acquisto formulata dalla convenuta dalla parte venditrice la convenuta provvedeva a corrispondergli l'importo di Euro 30.000,00, ma non invece, stante il mancato perfezionamento dell'atto di compravendita con la proprietà , l'ulteriore importo dovuto di euro 155.000,00, rendendosi così debitrice di tale importo, nonostante i ripetuti solleciti .
Instauratosi il contraddittorio con comparsa di risposta la convenuta contestava la fondatezza della domanda attrice chiedendone il rigetto,nonchè, in via riconvenzionale, la condanna dell' attore alla restituzione della somma di euro 30.000,00 a proprio favore.
Deduceva che la scrittura privata di rinuncia era stata redatta in epoca successiva a quella di cessione, benchè entrambe avessero la medesima data del 6 agosto 2021,giacchè solo quest'ultima era stata modificata dalle parti in epoca successiva (e precisamente il 27 agosto 2021).
Proseguiva riferendo che, dopo l'accettazione della proposta da parte della venditrice - venuta a conoscenza che gli immobili promessi in vendita presentavano alcune irregolarità, tra cui la non conformità urbanistica/catastale e la presenza di vincoli culturali che attribuivano allo Stato un diritto di prelazione - dopo aver cercato di rimediare ai problemi riscontrati, decideva consensualmente con la venditrice di risolvere la proposta di acquisto con restituzione della caparra confirmatoria di Euro
100.000,00.
Poiché, nel contratto denominato “Scrittura privata per la cessione di proposta di acquisto irrevocabile”, l'attore garantiva “la veridicità di ogni clausola, termine ed accordo stipulato in sede di sottoscrizione della proposta di acquisto irrevocabile”, lo stesso si rendeva inadempiente alle proprie pagina 3 di 8 obbligazioni, determinando così la risoluzione della citata scrittura ex art. 1543 c.c. per grave inadempimento.
Inoltre, secondo la convenuta, anche qualora fosse stata ritenutala valida la scrittura privata di rinuncia alla proposta di acquisto ovvero prevalenti le obbligazioni ivi previste rispetto a quanto indicato nell'altra , nessuna somma sarebbe , comunque, dovuta all'attore, in quanto l'efficacia di tale scrittura era subordinata all'accettazione della proposta, da parte della proprietà, ma tale accettazione era stata effettuata tramite “un atto nullo”, c privo di alcuna validità tra le parti .
Quindi assegnati i termini i termini ex art. 183, comma VI, c.p.c., ammesso ed espletato l'interrogatorio formale del e respinte le altre istanze istruttorie, la causa era posta in decisione all'udienza del 24uglio
2025, sulle conclusioni delle parti come trascritte , previa concessione dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica ex art. 190 c.p.c.
*** *** ***
L'attore - premesso di avere sottoscritto in data 22 luglio 2021una proposta irrevocabile di acquisto di immobile, per il tramite dell'agenzia di intermediazione immobiliare Home Solution S.r.l., avente ad oggetto immobile a Milano via Bigli n. 11 al prezzo di Euro 3.550.000,00 corrispondendo caparra confirmatoria per la somma di euro 100.000 – assume di avere, su richiesta della convenuta , dapprima ceduto la suddetta proposta per il corrispettivo di euro 250.000 (doc.n. 2 parte attrice) a favore della convenuta, quindi, successivamente, di avere rinunciato alla proposta, con l'assenso della venditrice, sempre a favore della convenuta.
In forza di detta “Scrittura privata di rinuncia alla proposta di acquisto” la convenuta si è impegnata
- subordinatamente alla accettazione da parte della signora (cioè la proprietaria) Parte_2 della proposta da lei presentata- , a corrispondere all'attore , a titolo di indennizzo per la rinuncia all'acquisto la somma di € 185.000,00, secondo scansioni temporali di seguito indicate ( doc n. 3 parte attrice):
: (a) quanto ad € 30.000,00“contestualmente alla accettazione della Proposta presentata dalla IG.ra
alla IG.ra , accettazione che dovrà perfezionarsi entro e non oltre Controparte_1 Parte_2 il 15 settembre2021 a pena di decadenza del presente accordo”; (b) quanto ad €80.000,00, alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, da stipularsi entro e non oltre il
10.10.2021; (c) quanto al saldo di € 75.000,00 contestualmente al rogito(v. doc. 3);
L'attore ha ricevuto la somma di euro 30.000 dalla convenuta in data 9.8.2021.
pagina 4 di 8 L''attore in forza di detto atto di rinuncia – che sostiene essere stato redatta in epoca successiva all'atto di cessione anche se entrambe le scritture recano la data del 6.8.2021 - ha chiesto condannarsi la convenuta al pagamento della residua somma di euro 155.000 .
La convenuta ha contestato detta ricostruzione assumendo che l'atto di cessione è successivo a quello di rinuncia.
Ritiene questo Giudice che l'atto di rinuncia sia stato redatto successivamente a quello di cessione.
Sul punto devesi osservare che al punto 1.4 della scrittura denominata atto di rinuncia è previsto che
“la presente scrittura annulla ogni precedente accordo sottoscritto tra le Parti”, pattuizione non previsto nella scrittura denominata “Scrittura privata per la cessione di proposta di acquisto irrevocabile” prodotto sub doc. 2.
Detta pattuizione evidenzia che le parti abbiano inteso novare i termini dell'accordo in punto di termini da osservare, di scadenze e di somme da corrispondere, come tale, deve considerarsi temporalmente successiva rispetto alla formazione del doc. 2.
Senza dubbio assume rilievo il confronto del dato testuale delle due scritture, e precisamente:
- l'importo di Euro 185.000,00, non oggetto di contestazione, è stato concordato nella scrittura doc. 3, giacchè in quella di cui al doc. 2, l'importo veniva determinato in Euro 250.000,00;
- l'importo di Euro 30.000,00, come corrisposto dalla convenuta a titolo di prima anticipazione sulla maggiore somma dovuta, è stata pattuito nella scrittura doc. 3, poiché in quella di cui al doc. 2 le parti si accordavano per l'importo di Euro 50.000,00.
Inoltre , a dimostrazione che l'iniziale volontà delle parti fosse quella di stabilire come prima tranche di pagamento la somma di Euro 50.000,00 vi sono i messaggi whatsapp intercorsi tra il marito della convenuta , e l'attore in data 9 agosto 2021(cfr. doc. 9 fascicolo Controparte_1 Persona_1 attoreo), in cui il primo chiedeva dapprima conferma della ricezione della somma di Euro 30.000,00 - corrisposta mediante bonifico in pari data, (doc. 8 di parte attrice)- e poi ammetteva di non riuscire ad eseguire il pagamento degli ulteriori 20.000,00 impegnandosi a corrisponderli il successivo 26 agosto, al suo rientro in Italia.
Tale scambio di messaggi evidentemente non avrebbe avuto luogo se le due scritture fossero state sottoscritte il medesimo giorno e, dopo il 26 agosto, non vi è stata alcuna integrazione di pagamento né alcun sollecito di parte attrice a ricevere l'ulteriore somma di denaro, poiché evidentemente nel frattempo erano intercorsi i nuovi accordi tra le parti, come dimostrano le modifiche apportate a mano pagina 5 di 8 sul doc. 2 datate 27 agosto 2021, data in cui peraltro la convenuta sottoscriveva la proposta di acquisto indirizzata alla proprietaria degli immobili di via Bigli n. 11, poi accettata in pari data.
Inoltre la scrittura di rinuncia fa riferimento alla proposta di acquisto a firma della convenuta come se la stessa fosse stata già formulata (al punto 1 si legge: “proposta da Lei presentata”) proposta che, come sopra meglio specificato, è stata avanzata proprio il 27 agosto.
Alla luce di quanto sopra, è evidente che inizialmente, ossia il 6 agosto 2021, le parti hanno inteso addivenire agli accordi di cui al doc. 2, successivamente modificati e superati da quelli di cui al doc. 3, da intendersi quale unico contratto producente effetti tra le parti.
Dunque la convenuta si è impegnata a corrispondere all'attore a titolo di indennizzo la somma di euro
185.000, “subordinatamente alla accettazione da parte della IG.ra della proposta da Parte_2
Lei presentata”, per poi precisare che i pagamenti sarebbero così avvenuti:
- quanto ad Euro 30.000,00 nel momento dell'avvenuta accettazione della proposta di acquisto da parte della proprietaria degli immobili, condizione che si è avverata il 27 agosto 2021 come dimostra la documentazione in atti e di fatto pagati all' attore, e per i quali la convenuta in via riconvenzionale ne chiede la restituzione;

- quanto ad Euro 80.000,00 alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, da stipularsi entro e non oltre il 10.10.2021; quanto al saldo di Euro75.000,00 contestualmente al rogito .
Dunque l'obbligo di corrispondere all'attore la somma di euro 155.000 è subordinato all'avveramento di due condizioni che non si sono verificate.
Infatti non è stato sottoscritto il contratto preliminare tra la proprietaria e la convenuta Parte_2
né, conseguentemente. è stato stipulato il rogito, cosicchè la convenuta non è tenuta al CP_1 pagamento di detta somma all'attore
Inoltre, non si ritiene neppure che parte attrice - su cui, ai sensi dell'art. 2697 c.c. gravava il relativo onere - abbia provato una condotta da parte della convenuta contraria all'osservanza dell'obbligo di buona fede, ai sensi dell'art. 1358 cc..
Risulta infatti documentalmente provato che la promissaria acquirente si sia tempestivamente attivata, secondo buona fede, per la conclusione del contratto preliminare (ha conferito incarico ad un notaio, e manifestato la sua disponibilità a posticipare la stipula dello stesso pur di garantire la risoluzione delle problematiche nel frattempo riscontrate dal notaio nominato) a cui sarebbe dovuta seguire la stipula del contratto definitivo. pagina 6 di 8 Del pari, è documentalmente provato che la risoluzione della proposta di acquisto si sia verificata in forza dell'avveramento della condizione risolutiva prevista all'art. 8, secondo la quale il contratto si sarebbe automaticamente risolto in caso di difformità urbanistica e catastale e in presenza di iscrizioni/trascrizioni pregiudizievoli.
L'avveramento di tale condizione risulta dalla mail del 6 ottobre 2021 proveniente dallo studio del notaio da cui emergo difformità urbanistiche e catastali nell'immobile e la presenza di Per_2 possibili vincoli implicanti all'esercizio del diritto di prelazione da parte dello Stato ai sensi del Dlgs
42/04.
Né può condividersi l'assunto dell'attore che chiede ugualmente il pagamento della somma assumendo
, in modo generico, che il contratto non si è concluso per cause indipendenti dalla propria volontà , atteso che ciò che rileva è il mancato avveramento della condizione sospensiva cui il contratto stipulato tra attore e convenuta era subordinato
Non può trovare accoglimento la domanda riconvenzionale, svolta dalla convenuta, di condanna dell'attore alla restituzione dell'importo di euro 30.000,00, corrisposti in adempimento degli accordi intercorsi . tre le parti , essendosi la condizione, cui detto pagamento era sottoposta, verificata già il 21 agosto 2021 allorquando la proposta in parola veniva firmata per accettazione dalla venditrice. Tanto basta per ritenere soddisfatta la condizione sospensiva e quindi il diritto dell'attore di vedersi corrisposto tale importo.
La convenuta fonda la sua domanda di condanna su asseriti inadempimenti di parte attrice che, tuttavia, non sussistono nel caso di specie.
Con la scrittura di cui al doc. 3 l'attore si è impegnato unicamente a rinunciare alla proposta di acquisto da lui formulata ma non anche a garantire gli adempimenti della parte promittente venditrice.
Inoltre la proposta di acquisto del 27 agosto 2021 riguarda esclusivamente l'odierna convenuta e la parte promittente venditrice.
A fronte dell'inadempimento della parte promittente venditrice – attesa l'irregolarità urbanistica emersa in sede di istruttoria notarile - ,la convenuta ha legittimamente manifestato la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa (art. 8), con conseguente risoluzione, con efficacia ex tunc, della proposta e ripristino della situazione precedente alla sottoscrizione della stessa.
Tanto è vero che la convenuta, sciolto il vincolo contrattuale, ha ricevuto dalla parte promittente venditrice la somma di Euro 100.000,00 corrisposta a titolo di caparra confirmatoria.
Attesa la reciproca soccombenza, le spese processuali vengono integralmente compensate fra le parti. pagina 7 di 8

P.Q.M.


Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, difesa, eccezione, deduzione disattesa, così provvede:
- Respinge la domanda dell'attore;
- Respinge la domanda riconvenzionale
- Compensa integralmente le spese processuali fra le parti.
Milano, 13 dicembre 2025
Il Giudice
dott. Susanna Terni
pagina 8 di 8